房地产市场情况调研报告.doc

房地产市场情况调研报告房地产市场情况调研报告第一部分 基本情况第二部分 个案分析第三部分 危机影响第一部分 基本情况XX房地产的萌芽阶段在03年、04年前后，房地产市场项目以私人开发的规模较小的单幢楼为主。XX房地产的起步阶段在XX年前后，XX花园、XX花园等以小区形式开发的房地产项目初次亮相XX。其后，XX花园、XX新村、XX融园等规模在XX亩以上的较大楼盘先后入市。XX房地产初显旺势。从XX年后至今，XX房地产开始进入快速发展阶段。XX三期、XX二期、XX花园等一批高规格规划的楼盘开始投放市场，新建小区建筑形势普遍为高层或带电梯多层，不带电梯房屋已为少见。目前不带电梯多层均价在XX左右，带电梯多层和高层均价在XX左右。价格有大幅的提升。但在XX县市中，XX房地产依然处于中下水平。第二部分 个案分析未来城市花园A. 基本情况：开发商：XX开发有限公司（XXX）位置：XX路建筑类型：X层小高层，一梯X户总建筑面积：XX平方总套数：XX套楼盘亮点：地面全部铺装红外监控与110联网B. 户型配比和销售情况149三室二厅（一梯两户）：完成销售约60% 分析：未销售部分大多在7层以上。销售状况较差与本套型临街有一定关系。163平方四室二厅（一梯两户）：完成销售约50%分析：改为3945平方一室一厅、78平方两室两厅的3-5层基本售完，未销售部分多为临街以及7层以上。178四室二厅（一梯两户）：完成销售约70%分析：本套型销售状况较好，与本套型位于小区中心有很大关系。未销售部分大多在10层以上。192五室两厅（一梯两户）：完成销售约40%分析：3至6层拆解为42、43平方一室一厅、104三室两厅销售完毕，7层至12层未拆解，一套未售。销售状况较差与本套型临街有一定关系。C. 总体分析 从整体销售来看XX花园06年5月份开盘，经过两年的销售，总体销售率免强过50%，确实严重超出开发商预期。 从开盘价格来看。XX花园06年5月开盘时起价均为1450元，均价为1800元，平均总价为30万。当时我小区多层开盘均价约1400元。原因分析 户型过大，实用性差。从其修改正后户型的销售情况清楚说明这一点。 差异性定位失误。未来做为高层楼盘，与XX短兵相接，目标客群定位雷同，但是其自身无论从地段来讲，还是从小区景观、户型设计均与XXX相比均处于下风。没有具有充分竞争力的卖点支撑。 高调入市，无价格优势。与当时的XX相比，价位相当。在整体处于下风时，又无价格优势。一、 XXA. 基本情况开发商：XX开发有限公司位置：XX附近建筑类型：12层小高层、16层、19层高层，为一梯两户，22层高层为一梯五户）总建筑面积：120000平方楼盘亮点：地段、一万平方中庭广场，绿化投资300多万近期均价：三期（精装修、带电梯）2900元近期二期余房均价约为2500元B. 户型配比和销售情况一二期142174平方三室两厅、165平方四室两厅，均为一梯两户。05年一期开盘销售，至今销售率在90以上。销售情况较为理想。2008年开盘的一栋一梯五户的22层高层，南朝向的149平方三室两室的销售率80%，南朝向138平方三室两厅销售率83%， 109平方三室两厅销售率47%， 97平方二室一厅销售率31%（集中于12层以下），160平方三室两厅销售率13%.三期户型全部为100平方以下精装小户型。与三期楼幢所处位置有直接关系。属于西大街和长乐路拐角处，面对XX广场、东西向。据其高层反映，近期销售局面不是太好。C. 总体分析 整体销售情况理想。 在开盘之初，进展并不顺利。销售周期偏长。一期05年已开盘。入市价格起价为1450元，均价同样不足2000元。 一梯五户的销售情况，充分说明购买高层客户对房屋位置均好性的要求，并非越小越好卖。而是在功能齐全、空间合理、朝向好基础上的面积较为适宜的中小户型为市场所青睐。D. 原因分析地段优势显著，属于XX核心地段。入市价格合理，涨价过程温和。一二期均价在2000元以下。05年开盘时起价为1450元。至今其二期房屋（现房）13层价格为2600元。与我带电梯多层最好单元6层价格相当。绿化效果明显。中庭广场一万平方，绿化投资300万，由专业园林绿化公司操作。二、 XXA. 基本情况开发商：XX房地产开发有限公司位置：XXXX广场西邻建筑类型：19层小高层，一梯四户、一梯六户总建筑面积：120000平方楼盘亮点：外立面、复式挑空6米、双面挤塑塑钢窗、直饮水、三菱电梯近期均价：均价约为2500元B. 户型配比和销售情况 123平方三室两厅，销售率33% 149平方、155平方三室两厅，销售情况均不理想 181平方四室两厅，销售情况不理想 190-222平方复式，销售情况不理想C. 总体分析 整体销售情况不理想 123平方三室两厅，是销售唯一亮点D. 原因分析 小区仅两幢高层，楼前为嘈杂市场，小区为开放性无围合布局，居住氛围差； 户型面积偏大，总价高 入市价格直接与XX现时销售价格看齐，即无产品优势，又无价格优势。三、 XXXX 以上两家高层楼盘，手续不健全，无规划优势可言 以上两家高层楼盘销售率较高，原因在于有明显的价格优势。高层均价仅为1800元左右。 再次说明，必须有自己的核心优势。D. XXXX XX房地产继XX花园后的第二个楼盘，户型格局为110平方、130平方三房，160平方四房 经过XX花园的滞销，XX在此项目上的户型定位必然要慎重。户型面积已大幅缩减。但并没有出现100平方以下户型。第三部分 危机影响发端于美国的金融危机迅速波及到了中国房地产市场，北京、上海、深圳等一线城市的楼盘销售总量和销售价格均出现深度回调，在此背景下，河南房地产市场未能独善其身，据相关信息，2008年，我省房地产市场销售下降。商品房销售面积2900多万平方米，下降24.5%，其中，住宅2700多万平方米，下降23.3%。作为XX下辖县级市的XX房地产市场，据我科室与房地产公司人员接触了解，以及观察近来XX市商品房备案系统信息，总体而言，XX房地产市场未受本次金融危机太多波及，销售状况平稳，房价未出现明显下降。XX房地产市场运行平稳的主要原因在于XX房地产市场无外来购房者，商品房的消费市场目标客户纯粹为本地居民，且购买目的绝大多数以自住为主，以炒买炒卖为主要目的客户较为少见。楼市消费较为理性，所以，XX地产市场自2004年开始起步发展直至现在，价格走势始终偏低，目前新密多层均价为1500元左右，高层住宅均价为2400元左右，居于XX县市之末，这与XX在六县市中身处榜眼的经济地位显然是不相符的。XX也有个别楼盘目前遇到销售不畅问题，但究其原因，主要因为定位偏高或户型偏大所致。与金融危机关联不大。XX楼市去年年底也出现楼盘销售低迷情况，与金融危机下XX楼市低迷造成的观望情绪有一定关系，但也与我市居民忙于过年关，没有在年前购房习惯有很大关系。据售楼一线人员反馈信息，春节期间和春节后，客户来访量均大幅增加。近期合同备案数量开始明显恢复增长。在金融危机背景下，作为房地产销售管理部门，未雨绸缪，也出台了多项政策支持房地产发商理性发展。如，政府出资收购90平方以下房屋