中原技术发展中心新政解读

十一前出台新政全面解读 汇报说明 2010年9月26日晚 国土部 住房和城乡建设部联合发 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 力推保障房建设落实 严格土地出让管理 成为通知的亮点 通知明确 企业违约开发土地 因自身原因土地闲置一年的 都将禁止竞买资格 中国住房和城乡建设部 国土资源部 监察部三部门29日晚间联合发文 要求房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居民家庭购房套数 并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责 对政策落实不到位 工作不得力的 要进行约谈 直至追究责任 在近期房价又开始量价齐飞 各界的猜测中 官方再度出手调控 隔天发布的两项新政将房地产推向风头浪尖 对即将到来的十一黄金周也将产生较大影响 第一部分政策出台背景 不自律 倒逼调控加码 2010年房地产市场基调 加强市场监管 稳定市场预期 遏制部分城市房价过快上涨的势头 四月新政内容 差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求 为1998年房改以来 最严格的房贷政策 停发第三套房贷款 遏制外地炒房者 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据实际情况 采取临时性措施 在一定时期内限定购房套数 物业税渐行渐近 问责制进一步强化执行力 地方政府可根据实际 在一定时期内采取临时性措施 严格限制各种名目的炒房和投机性购房 银监会对房地产收紧 抑制房价过快上涨 新政仅三个月后 深圳成交量与成交均价均出现明显反弹 经过3个月的阵痛 深圳楼市8月份在刚需的支撑下扭转颓势 成交量从谷底强劲反弹 8月份深圳共成交新房2971套 260873平方米 环比大幅增加约80 特价效应 继续减弱 深圳新房的成交结构继续向高端倾斜 成交均价也继续回升 8月份深圳的新房成交均价为19433元 平方米 环比上涨6 9 全国再现价升量增态势 不自律 倒逼调控加码 8月中国70个大中城市房价同比上涨9 3 涨幅比7月份缩小1个百分点 其中普通住宅销售价格上涨12 5 高档住宅销售价格上涨15 1 而进入9月以后 省内多个城市的房价均在上扬 京沪等一线城市也再现价升量增的态势 万科董事长王石 开发商不懂得自律 这种博弈的后果可能不堪设想 倒逼管理层出更狠的牌 而此前他曾有名言 不自律 必自毙 第二部分新政内容 2010年9月26日晚 国土部 住房和城乡建设部联合发 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 力推保障房建设落实 严格土地出让管理 成为通知的亮点 通知明确 企业违约开发土地 因自身原因土地闲置一年的 都将禁止竞买资格 中国住房和城乡建设部 国土资源部 监察部三部门29日晚间联合发文 要求房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居民家庭购房套数 并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责 对政策落实不到位 工作不得力的 要进行约谈 直至追究责任 1 通知内容一 闲置地优先供给保障房 要求市 县国土和建设部门 要共同建立保障性住房 棚户区改造住房 公共租房 中小套型商品住房行政审批快速通道 规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证 国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证 规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证 在房价高的地区 应增加中小套型限价住房建设供地数量 对依法收回的闲置土地和具备 净地 供应的储备土地 以及农转用计划指标 应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应 对于没有完成上述住房供地计划的地方 不得向大户型高档住房建设供地 2 通知内容二 闲地达一年不得再买地 在土地竞买过程中 国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查 如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为 存在非法转让土地使用权等违法行为 甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上 开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的 在结案和问题查处整改到位前 该企业将不得参与土地竞买 对无故拖延开竣工时间 违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚 还要将名单及时向国土 价格 金融等部门通报 3 通知内容三 出让地块需 没有纠纷 为了规范政府的供地行为 防止出现超大地块供地 通知中再次强调 土地出让必须以宗地为单位提供规划条件 建设条件和土地使用标准 严格执行商品住房用地单宗出让面积规定 不得将两宗以上地块捆绑出让 不得 毛地 出让 拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记 确保地类清楚 面积准确 权属合法 没有纠纷 如果市 县发布的公告中存在捆绑出让 超用地规模 毛地 出让 超三年开发周期出让土地的 要责令立即撤销公告 调整出让方案重新出让 另外 土地出让后 任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件 由开发建设单位提出申请 调整规划建设条件而不按期开工的 必须收回土地使用权 重新按招标拍卖挂牌方式出让土地 三部委发文四要求 首先 已出台实施细则的地区 要调整完善相关政策 房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居民家庭购房套数 住房城乡建设部 监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责 对政策落实不到位 工作不得力的 要进行约谈 直至追究责任 第二 切实增加住房有效供给 全力加快保障性安居工程建设 严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理 加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度 切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划 房价上涨过快的城市 要增加居住用地的供应总量 各地要全面落实保障性安居工程建设资金 加快建设进度 强化工程质量和施工安全管理 全面完成保障性安居工程建设任务 第三 进一步加强市场监管 严肃查处违法违规行为 加大住房交易市场检查力度 依法查处经纪机构炒买炒卖 哄抬房价 怂恿客户签订 阴阳合同 等行为 对房地产开发企业土地闲置 改变土地用途和性质 拖延开竣工时间 捂盘惜售等违法违规行为 要继续加大曝光和处罚力度 对有上述违法违规记录的房地产开发企业 要暂停其新购置土地 第四 加快房地产市场和个人住房信息系统建设 为民众住房消费和加强房地产市场管理提供全面 及时 准确的信息 第三部分26日晚通知要点解析 土地闲置一年禁买地 严控土地出让 严查囤地炒地 1 囤地 一年不得再竞买土地 对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的 在结案和问题查处整改到位前 国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动 存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的存在非法转让土地使用权等违法行为的 因企业原因造成土地闲置一年以上的开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的 对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例 不按要求配建保障性住房 无故拖延开竣工时间 违反预销售时限和方式要求等行为进行处罚 并及时向国土资源 价格 金融等主管部门通报违法违约企业名单 房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度 开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查 在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售 囤积房源 虚假宣传 哄抬房价等违法违约行为 对发展商提出警告 严禁囤地 严查囤地炒地 2 高房价地区增加限价房供应 政策房 中小套型供地计划未完成 不得供地大户型 要根据住房建设计划落实情况 及时合理调整供地计划 要在确保保障性住房 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70 的基础上 结合各地实际 选择地块 探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房 逐步与廉租住房并轨 简化并实施租赁住房分类保障的途径 在房价高的地区 应增加中小套型限价住房建设供地数量 要在盘活利用存量土地的同时 对依法收回的闲置土地和具备 净地 供应的储备土地以及农转用计划指标 应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应 3 主管部门应明确限价房售价 市 县住房城乡建设 房地产 住房保障 主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位 商品住房建设项目中保障性住房的配建比例 配建套数 套型面积 设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件 作为土地出让的依据 并纳入出让合同 对于中小套型普通商品住房建设项目 要明确提出平均套型建筑面积的控制标准 并制定相应的套型结构比例条件 要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设 住宅用地的容积率指标必须大于1 市 县规划主管部门应当会同国土资源主管部门 严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求 确定拟出让地块的位置 使用性质 开发强度 住宅建筑套数 套型建筑面积等套型结构比例条件 作为土地出让的规划条件 列入出让合同 开发商申请改规划导致未按期开工 必须收回土地使用权 第四部分29日晚多部委发文要点解析 暂停第三套房贷 限购房套数 推进房产税试点 调控要点一 暂停发放第三套房贷 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 消费性贷款的禁止用于购买住房 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上 对贷款购买第二套住房的家庭 严格执行首付款比例不低于50 贷款利率不低于基准利率1 1倍的规定 解析 此条政策不再像 国十条 那样只要求房价过高城市有选择性地实行 将有利于打压投资投机性购房 尤其是外地投资投机者 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上 以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20 现在一刀切 必须三成以上 各商业银行要加强对消费性贷款的管理 禁止用于购买住房 这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓 灰色通道 但同时对居民的改善型需求也有影响 调控要点二 推进房产税改革试点 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加快推进房产税改革试点工作 并扩大到全国 10月1日起 对个人购买普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税 对个人购买90平方米及以下普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的 减按1 税率征收契税 另外 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 解析 新政公布之前 曾有部委人士表示 此次政策或将涉及房产税新政 但发现 此次并未明确房产税试点情况 房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策 而不是由部委文件统一公布 房产税一旦开征 其规模将达到7000亿元 不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充 同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革 对有违法违规记录的房地产开发企业 要暂停其发行股票 公司债券和新购置土地 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期 调控要点三 囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款 解析 开发商违法违规行为的界定范围扩大 暂停新购置土地 开发贷款停止展期 也是对违法违规开发商的新限制 继26日晚对于发展商提出严禁囤地政策的新一轮的政策严指发展商捂盘 变相涨价行为 如果执行监管到位 将对发展商起到一定的限制作用 尽管没有新意 却再度显示了调控决心 力度明显比以往更加严格 新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖 哄抬房价 怂恿客户签订 阴阳合同 等行为 相比4月份的新政 本次政策细则再细化 针对多处之前的细则都有补充 大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50 新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本 针对有违法记录的开发商 新政也再次严格要求 利于打击外地投资投机者 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 这两条是全国一刀切式的政策 不再像 国十条 那样只要求房价过高城市有选择性地实行 将有利于打压投资投机性购房 尤其是外地投资投机者 新政特点分析 调控对象已转向刚需群体 对首付款加至三成的改变说明这次政策调控的对象已经从投资群体转向了刚需群体 4月份以来的调控使得绝大多数投资型买家已经离场 现在市场主体就是刚需 其中尤以首次置业为主 提高首付 一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性 另一方面也是在加强金融风险防范 首付两成和首付三成对银行而言 风险是大不相同的 对暂时无法买房的群体 其住房问题主要由公租房来解决 这表明政府正在逐步完善租赁和购买相结合的住房体系的建设 房屋租赁市场价格很难上涨 此轮新政对二手房市场的影响主要是可能改变业主和购房者的心理预期 而且政策提及了将对契税 纳税额做调查及调整 政府的坚定表态将会打消部分业主意图提价的心理 同时使得部分意欲近期入市的购房者再度观望 新政特点分析 第四部分后市预测 楼市或将重新进入观望期 但房价能否回落 仍要看具体执行力度 按揭政策的效果是立竿见影的 首付款从两成升到三成 意味着投资杠杆从五倍缩短到三倍 连续出台的政策让市场感觉到的是政府的决心 从这一点来看 如果房价调整效果达不到预期 政策还会继续加码 目前各个方面的政策基本已经出了 但是都还可以进一步加强执行力度 如首付可以继续增加到四成和五成 利用金融杠杆炒房的可能性已经很小 业内观点 潘石屹 这次调控算是核武器 业内观点 陈国强 提高首付影响大于加息 中国房地产学会副会长陈国强 此次政策算是对国十条的进一步完善和强化 不能算是二次调控 从政策的力度来看 应该是进一步 扩大 对楼市的影响会比较大 光提高首付一项 就大于加息的影响 将极大延缓刚性需求者的购房需求 不过 开发商可能还会有一些对策 如全款买房的行为还是没有直接受到约束 而目前楼市的全款买房比例很高 这次对地方政府的压力加大最为明显 没出细则的必须出细则 出了细则的要尽快完善 房价过高的要问责 从这点来看 楼市价格继续上涨的可能性很小了 如果再出现明显上涨 不排除今后会出现地方政府主管领导丢官的案例 由于目前深圳楼市反弹 主要是由一大批刚性需求的买家支撑 所以首套房贷首付比例提高到 会延迟他们入市时间 而对于投资客来说 停止三套房贷 从前的五成首付 到要全款即付 负担提高 也将会使需求明显减少 对于深圳即将到来的 十一 秋交会 玉家雄认为 由于政策对市场情绪肯定有影响 所以 秋交会的参观人数将会减少 或 看多买少 另外 开发商定价上也会趋于保守 可能会以秋交会为名义 进行更多的优惠促销活动 深圳中原地产二级市场总经理玉家雄 中原观点 玉家雄 对刚需及投资者都有影响 此次调控旨在从源头上对土地进行控制 严禁发展商通过囤地炒地 变相推进房价上涨因素 通知 的发布 表面看是继续落实 细化 国十条 实际上是标志着第二波调控的到来 按国土部5月公布的闲置土地名单 因企业原因造成闲置的地块占到四成 如果该规定得以严格执行 无疑将对防止土地闲置产生巨大的影响 所以这一次的土地政策有亮点 但还是要看政府的执行力 此轮调控对于连锁性品牌企业影响或许会比较大 对于资金雄厚的连锁品牌来说 土地储备是品牌扩张最常用的一种方式