控制性详细规划考点整理.doc

1、 控详的编制内容与方法控详产生于1980年代，在我国开展已有30多年的历史，经历了从形体设计向形体示意，从形体示意向指标抽象，已经进入从指标抽象到完整系统的控制性详细规划，文本、图则、法规三者相互匹配，各自关联，共同束缚城市开发建设活动。控详主要以对地块的用地控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则规定等方式对各项控制要素进行定性、定量、定位和定界控制和引导。经过审批的控详成为政府实施规划管理的核心层次和最主要的依据，针对城市规划管理的一切政策的制订和制度改革几乎都和它有关。2、 控详指标的确定方法控详的核心内容是各项指标，分为规定性控制指标和引导性控制指标2大类，13小项，以建筑密度和容积率为核心2.2人口指标推算法通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量与人均指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率。1）环境容量推算法根据建设条件，道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等。如供水容量推算主要控制性指：建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值建筑总量=规划人均建筑面积人口容量2）分区人口密度推算法主要过程：规划范围内居住用地总面积=人口容量人均居住用地面积按功能分区组织要求划分地块，分配居住用地；地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积地块居住建筑量=地块人口容量人均居住建筑面积同理，计算出其他类型建筑量，与地块居住建筑量加和求得地块建筑总量；地块容积率=地块建筑总量/地块面积根据上位城市规划与其他法定规划、规范对建筑限高控制，综合确定建筑限高值和建筑平均层数；2.3典型实验法根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标2.4经济测算法根据土地交易，房屋搬迁、项目建设等方面价格与费用等市场信息，在对开发项目进行成本-效益分析，确定容积率2.5类比法通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标3、 编制内容深度与成果要求3.1深度要求参见城市规划编制办法及城乡规划法3.2图纸成果及深度要求区位图、规划用地现状图、土地利用规划图、道路交通及竖向规划图、公共服务设施规划图、工程管线规划图、环卫/环保规划图、地下空间利用规划图、五线规划图、空间形态示意图、城市设计概念图、地块划分编号图、地块控制图则3.3文本基本内容要求3.4说明书基本内容上述6方面的内容，派生出12个主要控制指标，分为规定性指标和指导性指标规定性指标（指令性指标）指该指标是必须遵照执行不能更改的。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段）、停车泊位及其他公共设施指导性指标（引导性指标）是指该指标是参照执行的，并不具有强制约束力包括：人口容量、建筑形式、风格、体量、色彩要求其他环境要求2、 规定性控制要素1、 土地使用控制对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围作出规定，包括土地使用性质、土地使用兼容性、用地边界和用地面积等1.1用地面积即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征用地的面积注意：用地面积（Ap）是规划红线围合的面积，征地面积（Ag）由土地部门划定的征地红线围合而成，APAg，而代征土地面积=Ag-Ap1.2用地边界规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线用来划分用地的范围边界，是用来划分土地使用权属的法律界限规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求1.4土地使用兼容性包括两方面涵义：其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度其二是指同一土地使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的弹性、灵活性与适建性，主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。主要由用地性质和用地上的建筑物的适建表来反映2、环境容量控制环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。 2.1容积率（Floor Area Ratio)又称楼板面积率或建筑面积密度是衡量土地使用强度的一项指标英文缩写为FAR（floor area ratio），是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积AI的比值（万m2万m2 )FAR=Ar/A1容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证开发商的利益可综合考虑征地价格和建筑租金的关系，容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降。1)单一用地性质的容积率计算容积率总建筑面积（地上)/建设用地面积2)综合楼容积率计算A（A1M1A2M2）M式中A折算的容积率 A1商业建筑容积率指标 M1商业建筑面积 A2居住（或办公）建筑容积率指标 M2居住（或办公）建筑面积 M-住综合楼（或商办综合楼）的总建筑面积3） 容积率的奖励提倡在城市综合体内统一规划公共停车场站、地下或半地下区域变电站等设施，并对所在用地的建筑容积率予以酌量递补4）容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系 容积率与建筑密度、建筑平均层数三者之间存在一定的数学关系。 容积率用地内所有建筑的总建筑面积用地面积 建筑密度用地内所有建筑的基底面积总和用地面积 建筑平均层数用地内所有建筑的总建筑面积用地内所有建筑的基底面积总和 因此容积率建筑密度x建筑平均层数。 即在建筑密度确定的条件下容积率与建筑平均层数成正比；同理，在建筑平均层数确定的条件下，容积率与建筑密度成正比。5）建筑面积的计算方法对容积率的影响 建筑工程建筑面积计算规范 “建筑物的阳台不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。”不少开发商以此为据建设封闭式大阳台，成为“偷面积”的一种方法。 深圳市规定“全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算，未封闭阳台建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。” 对于在室外地坪标高以上，且层高小于2.2m（含2.2m）的建筑（除设备层、半地下室外）在容积率计算中应计入建筑面积。对于层高小于2.2m的半地下室，在室外地坪标高以上部分的高度不超过1m时，在容积率计算中不计建筑面积；在室外地坪标高以上部分的高度超过1m时在容积率计算中应计折算的建筑面积（半地下室室外地坪标高以上的高度与其层高之比乘以半地下室建筑面积）。 LOFT风格居住住宅的建筑面积计算方法对容积率也有影响。LOFT风格居住住宅因其层高较普通住宅高可以分隔成两层使用，相对于普通住宅在同等建筑面积的情况下可以获得较大的使用空间因而受到部分购买者的青睐但也为规划容积率的确定带来一定困扰。同等高度的居住建筑，如果按层数计算建筑面积，LOFT建筑的建筑面积小于普通居住建筑的建筑面积，因而容积率也低于普通居住建筑的容积率，但两者对于外界空间质量的影响是一样的杭州 规定：住宅建筑当层高大于等于4.5m不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式住宅、别墅等当起居室（厅）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。办公建筑当层高大于等于4.8m，不论层内是否有隔层计算容积率指标时建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。 6）容积率与地下空间开发的关系容积率计算范围是指建筑物地上建筑面积与用地面积之比，当前的容积率指标不能反映地下空间的开发建设程度，目前各地对此有不同的规定 ，如深圳市房屋建筑面积测绘技术规程中，当半地下室地面高度超过1. 5m时，建筑容积率（地面以上建筑面积半地下室建筑面积）建设用地面积2.2建筑密度建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积）x 1002.3绿地率绿化率为绿化面积（包括公共绿地和住宅用地中的绿化面积不包括树冠覆盖其他用地的面积）占总用地面积的百分比，是衡量地块环境质量的重要指标绿地率=地块内绿化用地总面积/地块用地面积*100%3、 建筑建造控制建筑建造控制为了满足生产、生活所需的良好环境条件，对建设用地上建筑物的布局和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定，控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定等 3.1建筑限高建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。3.2建筑后退建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。主要包括退线距离和退界距离两种。退线距离是指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离；退界距离是指指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。保证必要的建筑后退距离可以避免城市建设过程中产生混乱 、保证必要的安全距离、保证必要的城市公共空间和良好的城市景观3.3建筑间距建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距的控制是使建筑物之间保持必要的距离以满足防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线敷设、建筑间距布局形式以及节约用地等方面的基本要求。1） 日照间距一般要求在冬至日中午前后至少有2h连续的日照时间2） 侧向间距即山墙间距是指建筑山墙之间为满足道路、消防通道、市政管线敷设、采光、通风等要求而留出的建筑间距。3）防火间距4）最小间距4、行为活动控制4.1交通活动控制1）交通运行组织根据用地的性质、布局结构、地形条件等因素确定允许通行的车辆类型做出合理的交通运行组织并确定经济、便捷的道路系统和断面形式符合人车交通分行、机动车与非机动车交通分道的要求。2） 交通出入口方位、数量地块出入口方位的确定要考虑周围道路等级及该地块的用地性质。步行出入口主要根据用地的具体人流流向决定，避免大量行人引入城市快读交通干道上，与交通产生冲突3） 公共交通组织城市公共交通线路网应与总体规划紧密衔接，线路的走向应与客流的主流向一致。在市中心区规划的公共交通线路网的密度，应达到3-4km/km2，在城市边缘地区应达到2-2 . 5km/km2。大城市乘客平均换乘系数不应大于1.5；中、小城市不应大于1. 3。公共交通线路非直线系数不应大于1.40。市区公共汽车与电车主要线路的长度宜为8一12km，快速轨道交通的线路长度不宜大于40km，40min的行程4） 配建停车场分为社会公共停车场和建筑物配建停车场。控制中应当落实总规中布局的社会公共停车场，并针对不同性质的用地设施最低停车位限额指标停车场车位数的确定：机动车控制指标是以小型汽车为标准当量表示，其他各型车辆的停车位按下表换算系数折算5）其他交通设施3、 引导性控制要素1、城市设计引导与控制控详从两个方面决定和影响城市形态：一是地块的总体格局和整体形象；二是各项细则直接或间接地影响城市设计的品质控规中的城市设计应以宏观层面城市设计（内涵研究）为重点，微观层面城市设计（引导研究）为配合，以配合控详的城市设计为手段宏观城市设计控制内容：城市历史环境特色的研究、自然环境的保护与利用、结构骨架构思、绿化及步行系统设计、景观视廊组织、街道空间的连续性、城市节点系统的构思等。微观城市设计控制内容：空间组织、景观组织、建筑群体形态、环境设计、轮廓线组织、重要节点等。城市设计在控详中的表达应结合不同城市功能区特点，加强控规的适应性2、 建筑高度、体量、形式与色彩控制2.1建筑高度控制2.1.1从街道空间角度控制建筑高度1）街道空间D/H控制 1=D/H=2 芦原义信D=建筑之间的距离 H=建筑高度对于传统中低层建筑而言：D/H大于1，建筑产生远离之感；D/H小于1，两座建筑开始相互干扰，产生压迫感；D/H等于1，空间的距离与高度之间有一种匀称的存在。2） 高层建筑投影面积控制ASL*(W+S) 上海市城市规划管理技术规定式中，A：建筑以1:1.5的高度角度在地面投影的总面积；L：建筑基地沿道路红线的长度；W：道路红线宽度；S：建筑后退距离。2.1.2街道空间宽高比与建筑最佳高度协同控制2.2建筑体量控制1） 低层、多层建筑体量控制可通过建筑最大外墙面宽分类控制实施小尺度空间格局地块的建筑体量控制。2） 高层建筑体量控制 1高层建筑塔楼外墙控制线 2高层建筑塔楼平均楼板面积和建筑高宽比 3高层建筑裙房的位置及高度 2.3建筑形式和色彩控制按照艺术性、代表性、历史性、延续性原则等选定参照建筑，减少建筑形式和色彩控制的盲目性，明确控制方向。分级确定控制区域： 重点控制区，要求控规对建筑形式和色彩做出较详细要求并严格执行 一般控制区，只针对建筑的某个重点部位或某个特定构成元素，对建筑的其他部分可适当放宽控制自由选择区，无具体控制要求3、 其他引导性控制要素3.1建筑空间组合控制通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到控制城市空间环境的空间特征3.2建筑小品对绿化小品、商业广告、指示标牌等街道家具和建筑小品的引导控制一般是规定其布置的内容、位置、形式和净空限界3.3居住人口密度居住人口密度（地块内的总人口数/地块的面积）x 100 主要有以下方法测算人口： (1）根据总体规划或分区规划对规划范围居住人口的预测进行具体地块的居住人口测算然后获得地块人口密度； (2)根据当地城市规划的人均居住建筑面积以及户均人口等指标规定进行居住人口测算然后计算地块人口密度 (3)根据地块使用性质，进行合理的形态规划模拟得出具体的居住建筑面积或住房套数，反推地块人口规模并通过类似地块的对比分析得出合理的地块人口密度。3.4环境保护规定1）噪声、振动等允许标准值 2）水污染允许排放量和排放浓度3）废气污染允许排放量4、 公共服务设施设置控制城市公共服务设施一般分为两类：一类是城市总体层面落实的公共服务设施，包括市级或为更大范围内区域服务的行政办公，商贸、经济、教育、卫生、体育、市政以及科研设计等机构和设施，主要应根据城市总体规划、分区规划要求，结合规划用地的具体条件和未来发展需要，对每个项目进行“定性、定量、定位”的具体控制。二是为满足城市居民基本的物质与文化生活需要，与居住人口规模相对应配套建设的公建项目，一般在详细规划阶段按城市居住区规划设计规范进行具体控制。1. 城市公共服务设施配套要求1.1高中及其他教育设施1.2图书馆1.3影剧院1.4老年福利院1.5综合医院2. 居住区公共服务设施配套要求参照城市居住区规划规范（GB S0180-93）3. 城市公共服务设施控制指标3.1千人指标对于人口规模直接相关的公共服务设施，如综合医院，综合文化中心，居民运动场，社区服务中心，托老所等，千人指标是主要的实施依据。3.2用地控制用地要求有三种类型：第一类设施由于运动、交通、安全等方面的使用必须要求独立用地，如学校、医院、居民运动场（馆）、垃圾压缩站等；第二类设施应尽量独立用地，若条件确有困难可以考虑在满足技术要求的前提下与其他用房联合布置，但是应该保证一定的底层面积或场地要求，如卫生服务中心，街道办事处，派出所、社区服务中心等；第三类设施则对用地无专门要求，可结合其他建筑物设置，如卫生站、居委会、文化活动站。5、 市政配套设施控制1.市政设施配套控制的工作流程1.1现状资料分析1.2源的控制1.3场站控制1.4管线控制2.专项规划的主要内容2.1给水工程2.2排水工程2.3供电工程2.4通信工程2.5燃气工程2.6供热工程2.7管线综合2.8环卫工程2.9防灾规划5、 控制性详细规划的实施与管理1. 控制性详细规划的实施通过法律和行政管理手段把制定的规划变为现实。因此，控制性详细规划的实施主要体现为政府等国家公共部门的职能，政府在实施控制性详细规划方面居主导地位。控规经规划主管部门或地方政府批准后产生法律效应。城市规划编制办法控制性详细规划是建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。同时，它也是规划管理部门进行土地审批的主要依据。1.1控规实施中的主要问题1常由开发商委托和决定，使“控规”成为特定人群服务的工具。2编制程序上延续规划体系内部化操作方式，因周期短而更加强化，与公众隔阂加深。3编制和执行缺乏法制化程序，没有法律强制力的保障，缺乏公共参与程序，易受非正常力量的干扰，缺少评判标准和监督机制，对公平有负面影响。4管理实施程序不完善，法制不健全，偏重技术合理性，成