南京2011年房地产市场调查分析报告.docx

南京房地产市场近期分析56月住宅市场分析2011年5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套，认购量环比大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。5月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级。同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户。都助推了南京楼市销量的攀升。南京楼市表面上是“回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升。楼市调控政策下，开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变。上半年行将结束，不排除部分开发商继续“以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间。一、 政策面1、央行再度上调存款准备金率达21% 创历史新高2、江苏省商品房销售明码标价实施细则5月30日起执行二、 市场面1、5月份楼市行情据南京网上房地产数据显示，5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套。与4月份（认购2435套、成交2218套）相比，认购量大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。2010年5月，南京楼市遭遇新政影响，楼市销量大幅下滑，2011年5月销量同比2010年5月销量也有不同程度的上涨。“国八条”的出台，在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。4月底楼市认购已连续多天超过100套，而从5月份每天的认购、成交走势图来看，南京楼市认购量大部分时候在100套至200套之间，最高一天达到324套。板块分析：分板块来看，5月份江北、江宁两大板块仍是南京楼市贡献最大的主力板块。江北的威尼斯水城、天润城、旭日爱上城等大盘再次加推新房源，优惠促销手段也变着花样吸引购房者。值得一提的是，江北的中铁江佑铂庭再次开盘“日光”。纯新盘中粮彩云居打头，江宁板块同样吸引了南京购房人的目光。其余各板块的销量也因有新房源上市也实现了销量的上扬。而位于南京东的碧桂园凤凰城的登场，则给了限购下不能在城区买房人一个全新的选择。5月份，南京成交住宅面积在80平米以下的占了26%，80100平米之间的占40%，100平米以下的占了近七成，这也与江宁、江北两板块5月份新推房源的户型相一致。而住宅面积在100平米以上的有三成多，河西、城东等板块推盘速度逐步加快，也显示在了5月份的成交上。 5月份，成交价格在10000元/平米以下的占到了54%，价格在万元以下的房源仍然是市场最主要的需求。而价格在12000元/平米以上的则有31%，河西高端楼盘的大力推盘功不可没。根据日前国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，南京新建商品住宅价格环比跌0.1%，同比涨0.7%，今年初以来南京房价首次环比下跌，同比涨幅也创新低。5月份，南京54家楼盘样本的房价环比上涨约为0.12%。其中，6家楼盘标本价格微涨，5家楼盘标本价格回落。在楼市“限购令”的影响下，南京楼市销售仍以中心户型的房源为主，刚需购房者依然是市场的主要购买力。而以大户型为主的楼盘则需要使出浑身解数争夺不多的改善型购房者。南京5月份城区八大板块共有24家楼盘推出了2818套新房源，相比“银四”29家楼盘近4200套新房源的上市量，南京5月份新房源上市量减少了三成多。但如果加上都市圈句容碧桂园凤凰城两次开盘共推出的3176套新房源的话，南京5月份的上市量则达到5994套，楼市“限购”下，南京楼市的购买力在都市圈得到释放。从板块分布图上可以看出，江宁、江北两个板块分别推出773、755套新房源，同时不约而同打出“降价”牌吸引刚需目光，但开盘销售情况却并不乐观。河西板块则有550套房源上市，受楼市调控政策影响最深的板块也在度过政策“蛰伏期”后，错位营销，纷纷推出项目内景观较佳的楼栋吸引购房者。城南的郎诗绿色街区、金地自在城也先后推出新房源，实现了不俗的销量。此外，除城中板块外，其余各板块均有楼盘开盘加推。2、6月预计开盘楼盘楼市淡季的6月，据统计，南京或将迎来48家楼盘推出5000套左右新房源，其中包括华菁水苑、东方红郡、石林大公园、弘阳壹号等10家首次上市的纯新盘。 6月份即将加推的楼盘中，仍以两江板块居多，约占南京上市楼盘总量的一半以上。江北板块以威尼斯水城、旭日爱上城、天润城、大华锦绣华城等大盘居中，纯新盘弘阳壹号作先锋，天华硅谷、海德北岸等老盘加推，共将推出2200多套房源。江宁板块也将有10多家楼盘开盘加推，仍然以中小户型的刚需房源为主，值得一提的是纯新盘华菁水苑预计开盘均价仅为8500元/平米左右。除却两江板块的刚需楼盘，河西的御江金城、宋都美域，城东的紫金东郡、郎诗钟山绿郡等改善型楼盘也都有计划在6月加推新房源。6月近一个月的成交 楼市热点板块河西当天认购成绩超过了江北板块，位居排行榜的首位。这完全得力于前一天开盘的御江金城住宅别墅业主社区地图。原定于上周六开盘的御江金城，因为“天气原因”对外公布暂时取消开盘。但是次日，御江金城却悄悄推出17号楼，共128套，有177、178、209平方米平层和296、300、385平方米顶跃层，均价为20000元/平方米。虽然是“声东击西”，但是该项目当天认购量却也达到近50套。再加上之前推出的13号楼，认购数据集中在今天（6月20日），御江金城也以57套的销量位居热销楼盘排行榜的第一名。另外，河西板块另一商业楼盘南京万达广场住宅商业业主社区地图，当日销量也十分可观。以43套的销量跻身进入热销楼盘排行榜第三位。南京万达广场住宅商业业主社区地图目前写字楼、住宅和精装小户型均有销售。江北板块当日以48套的认购量排行第二。上周末， 5家楼盘推出的都是普通住宅。虽然开发商开出了不同的折扣，有个别楼盘甚至是打出了送车位的优惠，但普通住宅新房源的销售情况都很一般。素有南京楼市风向标的江北板块在上周末遭遇“滑铁卢”，可见目前老百姓，尤其是刚需十分谨慎。而河西“豪宅”御江金城的热销，再加上非限购楼盘的逐渐“升温”，可以看出，改善型购房者和投资客，似乎逐渐走出“限购”的阴影，而前几月的需求已经开始慢慢释放。56月别墅市场分析尽管素有“红五月”之称，但别墅市场供销双双陷入冷清行情的局势尚无明显改观。从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想。而成交均价的大幅上扬，主因在于高端别墅销量占比提高。365地产家居网别墅频道统计的数据显示，本月全市别墅上市量仅有70套，与上月基本持平。伴随着“限贷、限购”等调控政策的陆续出台，别墅作为“终极住所”的理念逐步为购房者接受，稀缺型高端别墅的价值进一步被看好。5月，南京别墅成交均价历史性地跨越了2万元/平方米关口，同比增幅高达131.17%，较此前一年的单月最高点（2010年8月达到16485元/平方米）亦高出21.86%。板块销量分析五月全市别墅销量排行榜排名项目名称销售动态1保利紫晶山102卧龙湖国际社区83颐和南园64双富嘉园65弘景雅墅55万科金域蓝湾5从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想。在严厉的调控环境下，市场主要表现为存量的缓慢去化。5月，溧水板块的时代景园一举推出75套别墅带动全市别墅上市量环比大幅增长，达到年内别墅单月上市量第二高点，也因此夺得5月板块销售之冠。而本月上市第二大主力便是江宁的老盘别墅加州城、运盛美之国花园、复地朗香别墅。 板块均价观察本月，全市别墅成交均价历史性地跨越了2万元/m2关口，同比增幅高达131.17%。本期别墅成交均价大幅上扬主要是受成交结构变化的影响。 从销售数据看，5月共有21个别墅项目有房源成交，其中，钟山国际高尔夫别墅共成交3套，均价达到5万元/m2以上，此外香山美墅、锋尚国际公寓、绿城玫瑰园等7个项目均价也在2万元/m2以上。板块上市观察 至5月23日，别墅市场共有7家楼盘计划在6月推盘，其中江宁和都市圈别墅依然占据主导地位。都市圈的玫瑰十一英里和龙泉湖国际旅游度假区均为纯新盘。都市圈别墅因为在本轮调控中因为政策的不受限而超过成为了今年的“宠儿”。尽管6月推出别墅只有三家，但因大多为纯新盘，体量较大，江宁则为老盘加推，则在板块体量上略逊都市圈一筹。六月网尚机构观察根据各楼盘在当前的楼市大背景下的举措大致可以将南京别墅项目划分为三种类型：一种是稳打稳扎型。表现为在低迷的市场环境下延缓推盘计划，但仍通过广告以及开展各类活动保持其在市场中的活跃度，同时逐步去化前期存量，如加州城二期、山河水、国信自然天城、湖语山等；一种是按部就班型。项目的部分产品已经过了开发和蓄水阶段，虽然遭遇淡季，但仍根据工程进度及客户积累情况稳步推盘，如东墅山庄二期英郡华府、运盛美之国香橼湾等；还有一种则是积极推进型，表现为持续不断地投放广告，预热市场，典型项目即为美达九月森林。6月别墅推盘详情项目名称项目地址6月上市房源情况 最新销售动态去年价格同期走势加州城江宁科学园弘景大道3888号预计6月将推13套别墅，包括310-330平方米的联排，总价430万元/套起，另有430平方米独院别墅，总价800万元/套。预计6月将推13套别墅，包括310-330平米的联排，总价430万元/套起，另有430平米独院别墅总价800-1100万/套，全款99折。在售联排别墅面积320平米左右，430万/套起，一次性付款98折，按揭99折，均价约14000元/平米，详询售楼处。全款99折。在售联排别墅面积320平米左右，430万/套起，一次性付款98折，按揭99折，均价约14000元/平米，详询售楼处。上涨运盛美之国花园江宁开发区将军大道2号6月初推出9组团香橼湾71席绝版山水别墅，独栋别墅面积360-640平方米，双拼别墅面积304-314平方米，联排别墅面积190-240平方米。联排190-240平方米，均价预计在20000元/平方米，双拼305-315平方米，均价预计在 25000元/平方米，独栋360-630平，均价预 计30000元/平方米，办理Vip的客户开盘时可诚意金2万抵5 万（联排），5万抵10万（双拼），10万抵20万（独栋）。玫瑰十一英里中国来安汊河新区将于6月首次开盘，一期将推出的房源包括：独栋、双拼、联排，面积大致在178-380平方米不等。项目预计将于6月18日对外公开，现已正式开始意向客户登记。一期将推出的房源包括：独栋、双拼、联排，面积178-300平方米不等。无法比较龙泉湖国际旅游度假区龙泉湖国际旅游度假区内6月推出类独栋别墅，面积大约在308-372平方米左右，庭院面积户均430平方米左右。暂无销售动态无法比较世外边城句容市边城镇仑山湖畔二期59套预计将在六月中下旬开盘。项目预计将于6月下旬推新，共59套独栋别墅，面积290-390平方米不等，2012年5、6月份交付，具体开盘时间待定。无法比较宏图上水庭院软件大道与花神大道交界处（地铁一号线南延线软件大道出口处）预计6月下旬推出20套叠加别墅，面积在