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博弈近中场！武汉楼市再迎拐点？一方面、中央政府三令五申楼市调控不动摇：另一方面，地方政府以保刚需的名义救市微调动作不断。一方面、武汉大多开发商竞相打折、降价力度不断加大，另一方面部分开发商却挟刚需以涨房价、以至成交直线下滑。近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，武汉房价半年来也首次出现上涨，政府“刺激”措施不断。政策的博弈和房价变化走向“微妙期”，武汉楼市是否会再次迎“拐点”?红五月是否能能够实现?据房管局数据显示，今年4月武汉新建商品住宅成交均价为6307.21元，同比上升1.04%。这是7个月以来，武汉房价首次出现同比上涨。而据亿房网数据显示，武汉各片区却涨跌互现。其中中心区除古田、二七后湖有所上掌握大部分处于下跌阶段。而次中心和远城区的金银湖、盘龙城、江夏等片区部分价格相对较低的楼盘，其价格方面重新出现的上涨势头。从热销区域开看，仍集中在南华、金银湖、光谷等片区，其中以南湖为主的洪山区自三四月以来不论是日、周、月成交一直居于首位。而在价格上汉阳区房价自去年底广电都荟首开中心区大幅降价外，区域整体依旧处于大幅降价的区间内，如月初热销的汉阳人信汇项目在取得热销佳绩的情况夏再次降价千元，继续拉低区域房价。而与部分楼盘房价重新上涨相对的是近期开盘销售去化率的逐渐降低，五一前后不少楼盘销售去化率已经不足30%，如沌口片中冶枫树湾为新盘开盘当天去化率不足2成。5月6日，汉阳龙阳大道壹加壹空间开盘，推出30-65LOFT小户共493套，户型精巧实用，均价8300-9000元/，当天去化为30%。也有另一部分楼盘继续加大打折力度、如本期大华南湖公园世家三期，98平户型优惠达10万、而位于江岸区的聚诚竹苑项目则推出91折的优惠。目前武汉楼市呈现涨跌互现的“乱战”局面。一方面部分次中心及远城区楼盘，在地铁3号线、4号线等陆续开工的利好刺激加上房价相对较低的因素，以及一部分在三四月份销售很好的楼盘在回笼部分资金、缓解压力后趁机涨价。另一方面则是中心区及部分性价比较低楼盘则继续加大打折力度，刺激刚需。从目前市场态势看，让利换量，有打折有销量，无打折无销量的基本态势并没有改变。这从价格调整前后项目售楼部的人气和成交变化上就已经与较明显的体现。综合全国情况来看，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商一成首付也再次重出江湖。 据报道，在武汉，位于黄陂汉口巨龙大道和汉施公路交会处翰林雅居项目推行“一成首付实现购房梦想活动”。据称购房者只需要缴纳一成首付，剩余两成首付款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。据统计，4月武汉共销售商品住房10245套。尽管与3月相比减少8.11%，但在去年2月国家出台史上最严厉的房地产调控以来，这一成绩仍十分打眼：去年6月至今年2月，武汉楼市月度销量一直保持在万套以下，而今年的3、4月，楼市销量接连破万。“以价换量”是楼市销量走高的主要原因。博弈近中场 “控”与“救”的纠结据媒体报道：近日，扬州市财政局、市房管局联合发布通知，今年7月1日起的一年内，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款46的政府奖励。以对一套100平方米、总价为80万的成品住房为例，购房者将拿到4000元的奖励。尽管有业内人士表示对购买成品住宅的购房人进行奖励相对于是一种购房补贴，或是成品住宅的一种促销方式。但大部分网友仍认为是地方政府的一种救市措施。而在此之前，各地陆续出台的楼市微调政策均“铆上”公积金，继武汉等地之后，上周末沈阳、广州也陆续出台或重申了公积金贷款购买首套房的优惠政策，定向“刺激刚需”入市意图明显。另一方面则是深圳;上海等地推出的首套房贷85折优惠利率。两会以来、国务院等中央各部委一再三令五申，楼市调控不动摇，人民日报等主流媒体也一再强调防调控反复、限购等政策不会松动，表明中央政府对调控的态度是多么坚决和明确。但房价的涨跌与政府的利益攸关。各地方政府在财政压力下却依然微调救市政策不断。最近一年多，国家出台的房地产调控政策越来越严格，但房价依然没有出现大幅下跌。在2012快走到年中的时候中央和地方政府的政策博弈也将深化到一个新的高度。今年中央与地方的政策主要出现二轮博弈，一轮是二月份两会前以上海、中山、芜湖等第对限购限价等硬性政策的调整，因为直接与中央调控政策相左，因而被很快遏制住了。而第二轮博弈则出现在4月中旬以后，在国务院等部委重申调控不放松的情况下，北京、武汉等地对房贷利率和公积金等进行调整。与第一轮微调和博弈不同的是，第二轮微调和博弈各地方政府没有选择与中央政府直接“硬”性对抗，而是选择了以保刚需为由进行优惠利率、公积金等“软”对抗，因为公积金本身就是具有保障性质的住房基金，因此与调整限购等政策相比更加“温和”也不容易引起中央的过度反应。在中央与地方“控”与“救”的纠结中，上半年快要结束，楼市调控也再一次走到了十字路口，无论是近“紧”还是“松”，中央和地方政府都面临两大问题。其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举?其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾?住建部专家秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。有观点认为，虽然现在地方政府的“微调”不断出现，但是也仅仅是微调而已，还不敢直接抵制国家的大政策，所以现在楼市大环境还是偏紧，之所以有这么多缓冲政策出台，就是为了保证楼市拥有一定的成交量。现在的购房者也已经冷静了许多，都会先观望一阵，遇到降价幅度可观、或者品质优秀的楼盘后才会择机出手。让利换量见底 武汉楼市或再迎拐点?成交过万、部分楼盘房价上涨、加上政府微调救市政策不断，是否意味着在房价连续走跌半年后，武汉楼市再次迎来拐点呢?统计数据显示，在近期的楼市成交量中，深圳、上海、武汉成交同比下跌，5月第一周武汉成交环比下跌。但日均成交仍在300套以上。似乎在金三银四后红五月仍是不难实现。但在“火爆”成交背后依然是让利换量。有网友认为，今年以来，楼市所有的成交几乎都与降价有关，保持高价很难吸引购房者，逆势涨价则无异于自取灭亡。而事实上，虽然整体上4月武汉房价有所上涨，部分楼盘价格反弹。但与之对应的是售楼部人气和成交的急剧下滑。因此开发商涨价或者取消优惠都将不可避免的导致销售的下降。因此也使得红五月充满变数，但总体上武汉再次出现拐点的可能不大，而会继续下拐。首先是，库存和楼市供应的继续加大。虽然三四月连续两个月武汉楼市销量过万套，但相对约12.5万套库存来说，开发商销售压力仍然巨大，而5月后将进入传统淡季。据统计、5月约有49个楼盘开盘和加推，其中仅五月第一周就有24个项目取得预售证。(4月30日5月6日武汉共24个项目取得预售许可证)，无论是推盘量还是供应量都远超过三四月份，导致楼市竞争进一步加剧，开发商销售压力也进一步加大。其次、积累刚需逐渐见底、让利换量效果逐渐减弱。由于前期积累的积极入市的刚需释放后，目前楼市交投逐步归于平稳，年初部分政策的利好作用也正逐步淡化，除了开发商降价意愿降低以外，目前楼市的价格刺激也呈现出边际效应递减之势，即“第一次降价带来销售大涨之后，之后每一次推盘成交情况逐次变差”。最后，虽然地方政府微调动作不断，但仍不敢与中央直接对抗，不敢过度调整政策。仅靠调整公积金等“软”性微调，对市场需求刺激有限。省社科院经济所副所长叶学平表示，此前武汉楼市长期处于观望、胶着状态，积压的刚需受降价刺激开始逐步释放，拉动连续2个月的销量破万。但目前国家宏观调控没有放松迹象，在一段时间内房价会呈现轻微震荡、总体下降的趋势。由于开发商存货压力比2008年更大，这意味着楼市的调整时间将比2008年更长，楼市总体上将步入漫长的阴跌中。2008年楼市下跌持续了6个月，而这次政府出于经济转型和确保民生的考虑，不再会出现2009年那种大规模的刺激政策，因此楼市调整时间可能更长一些，但深度要小。数据分析表明，房地产行业目前仍处于去库存化的阶段，在开发商普遍负债增加，楼市供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的趋势有望继续。有业内人士表示，房价的涨跌要看今年的货币政策走向。如果今年的货币政策进一步放松，限购政策再放宽，房价将会出现新一轮的上涨期，这将会使未来房地产市场的泡沫越来越大，造成更加负面的社会影响。但如果政策不变，明年、后年的房价总体趋势将是下降。目前对楼市影响最大的主要是限购令，造成成交量非正常萎缩。今年开发商也会放慢开发节奏，一两年后供应量就逐步减少，楼市将进入一个“价跌量减”阶段。知名的房地产投资专家贾卧龙也表示，为了防止经济的硬着陆，国家并未对房地产下死手，而是“压抚并举”，所以一些刺激刚需的政策才会出台，地方政府的一些不太过分的“微调”才会被默认。而相应的，每一次“微调”都是房企的一次销售良机。所以开发商应该看清形势，政府的每一次“微调”都是一次好的销售机会，抓住这个窗口，降价促销、以价换量，对于房企们提高成交量、缓解库存和资金压力都是有益的。商业地产泡沫隐现 中小投资者承担风险随着住宅限购，商业地产成为很多开发商的避风港。继2011年全国商业地产完成投资额约1万亿元之后，2012年新的资金仍在源源不断地注入商业地产领域。然而，商业地产的发展前景远没有外界想象的那么好，泡沫正在悄然堆积。高力国际物业服务公司评估和顾问服务部门总监大卫福克纳甚至预计，一旦资金断链出现，一些开发商可能中途撤出，留下烂尾工程。福克纳认为，虽然中小地产商将是商业地产泡沫破裂的承受者，但事实上，真正“受伤”的将是普通投资者。记者调查发现，很多地产商是向市场出售而不是持有正在开发的商业地产。正略钧策副总裁薛迥文表示，这意味着商业地产的泡沫风险将由普通投资者承受。商业地产市场火热与住宅市场的冷清形成鲜明对比，商业地产却是风生水起。限购、限贷、限价的大调控背景下，不少房企开始转向商业地产。国家统计局发布的数据显示，过去一年全国商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。而根据监测数据显示，北上广深四个一线城市以及成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。据世邦魏理仕的统计，2011年，北京写字楼市场租赁交易异常活跃，甲级写字楼空置率稳定在12.5%，创过去10年来历史最低记录。持续的市场需求及有限的供应量推动写字楼租金不断攀升，去年北京甲级写字楼的租金水平同比飙升了48%，这使北京甲级写字楼的租金几乎达到东京的水平，后者甲级写字楼租金在2011年总体上没有变化。受租售价格上涨的刺激，2012年，不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。商业地产恐被纳入调控而大量房企涌入商业地产同样引起了业内的担忧，湖北省社科院专家叶学平表示，住宅市场限购，商业地产迎来春天，但参与者要理性看待这一市场。叶学平透露，目前在北京、上海等城市，商业地产已出现一定泡沫，相关管理部门正考虑将商业地产纳入调控范围中来。他提醒，商业地产是商业加房地产开发，专业性要求更高，“商业地产的利润大，大家都在跟随，如果失去了理性，也许今天的住宅地产市场可能就是明天的商业地产市场。”阳光新业集团副总裁吴尧认为，除了供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。 中小投资者承担风险目前，尽管很多开发商都宣称要持有商业地产，以实现租金收入和销售收入的平衡，但这些公司的年报却显示，多数地产商开发商业地产仍是为了快速销售，回收现金。记者调查发现，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。薛迥文也表示，在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者者，无疑是将风险转嫁给后者。事实上，向小业主散售商业地产的行为历来颇具争议。包括万通地产(3.94,-0.03,-0.76%)在内的诸多开发商都试图通过新金融平台融资，进而减少散售商业地产的数量，以避免给中小投资者带来较大的风险。一些业内专家则提出，引入地产私募基金，用基金来持有商业地产是一种比较好的处理方式。世茂股份首席财务官陈汝侠曾透露，地产私募基金往往两三年内就要退出，而商业地产要取得回报，需要的时间远远要多于3年。这使得商业地产的开发商很难利用私募等房地产金融创新平台来获得资金。在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为开发商的唯一出路。而在这样的背景下，中小投资者会因为投资商业地产而冒将更多的风险。商铺实战训练营借鉴成与败 武汉地下商业何去何从？在上期的商铺实战训练中，我们提到尽管武汉地下商业普遍经验惨淡，但也存在像江汉路HAPPY站台这种成功案例。虽然失败原因不尽相同，成功经验也不能放之四海而皆准，但除了业内人士做出的专业分析，武汉地下商业的经验移植与借鉴也不失为一种有效途径。本期商铺实战训练的镜头将为广大网友全景扫描武汉地下商业的另外2个代表项目新武展购物中心、江汉路HAPPY站台，综合上期对地一大道的现状分析来总结当前武汉地下商业的成与败之处，为武汉地下商业的何去何从提供借鉴。汉商武展购物中心夹缝求生?作为武汉市最早唯一一个经营面积全部在地下的购物中心，老武展购物中心对每个武汉人来说都不陌生。它隶属于汉商集团，是武汉的首家地下商城，也是华中地区第一家成功运作地下商业的企业。地下商街 改造前经营吃力早期的武展可谓是汉货聚集地，折扣虽低，却略显老气;资历虽老，却没有武汉广场那样的好人气。武展购物中心数年来人气一直寥寥不佳，就算是以武广商圈为目标的消费群，去武展购物中心进行消费的人数也并不多。针对改造前的武展购物中心，家住万松园的王小姐说：“由于家在附近，我和家里人经常会来武广这边逛街购物。之前偶尔也会去去地下的武展购物中心，但是大多也是陪妈妈去逛。下面多是一些很大众的品牌服饰，再就是冬季会展出一些折扣羽绒服。而且整个商场感觉昏昏暗暗的，关门也特别早，打不起逛街的精神，去那儿逛的人也少得很。”自武展购物中心开业之初，该商场便定位于大且全的百货，虽然也吸引了不少顾客，但经营上也比较吃力。经过一段时间的发展，人气依旧没有提升，武展购物中心就像这个繁华商圈的真空领域一般，被活生生地隔离开来。夹缝求生 需独树一帜汉商集团自然也把这些情景看在眼里，到今年为止，武展购物中心已经经营十年了，针对人气欠佳的情况，同时也为了迎接十周年庆和地铁2号线的开通，汉商集团投资了整整1个亿，把汉商武展购物中心从规模、形象、品牌品类等等方面进行了全方位的升级，意图把它建设成为时尚、舒适的新购物中心。在现场可以看到，如今的武展购物中心的外立面已经进行了重新装修，店内也进行了扩建。英派斯俱乐部、网吧、以及人气不错的羽毛球场都不见了，整个购物中心也显得亮堂堂的。”据了解，此举是为了新增1万平方米的经营面积，使得每个专柜的面积扩大至一两百平方，让品牌形象得以充分展示。同时，改造后的购物中心还出现了欧尼迩、简、红袖、ALT、EGOU等知名品牌，并增设了饰品、箱包、内衣、鞋类、时尚小吃等品类进行购物搭配。单单从人气这方面来看，汉商武展购物中心的此次改造更新还是很成功的。新武展购物中心坚持与周边商场差异化的经营战略，并同时进行特色经营，走亲民路线，在品牌的差异化上下足了功夫。一个有别于周边百货的购物中心，自然不受同质化的约束，也跟上了武汉市而今迅猛发展的商业氛围，因此，汉商武展购物中心可谓是一次比较成功的地下商城改造案例。尽管武展购物中心进行了升级改造，但后期能否吸引更多的人气还有待考察。但武展的经营历程不得不反应其还在一个经营方式的摸索阶段，更为武汉地下商业的走向提供了一个借鉴素材。HAPPY 站台无从复制？如果说武汉购物中心在经营模式上还在探索的话，在武汉地下商业项目中，没有一个地下项目如江汉路站台这般“火”得如此得天独厚。毫无争议的绝佳地段 “Happy站台”，是武汉无人不知的一个闪亮标签。该商业娱乐中心以年轻、时尚、休闲为定位，可谓是武汉最具有时尚魅力的购物娱乐场所。2006年2次开业便一派红火，租金自那时就一路飙涨，截止目前每月每平方米的租金已经超过了1000元。happy站台项目具体位于武汉市江汉区最繁华的中心地带江汉路和中山大道交汇处，平安大厦，也就是老佳丽广场的负一层，经营面积达到20000平方米。据资料显示，现有入驻商户360家，其中包括麦当劳、真功夫、家乡鸡、金草帽、发源地、大娘水饺等消费领导品牌，全部采用自主经营，自主收银的灵活“店中店”静音模式。在网上，武汉网友们对happy站台的评价大致如下：“happy站台是到江汉路必去的地方，各类小吃花样多多，什么海鲜粥啦，汤包啦，寿司啦，奶茶啦，溜一圈下来肚子就饱了，还花不了几个钱，强烈推荐好吃佬们去逛逛。同时还可以玩哈游戏机，逛哈子街，绝对的吃喝玩乐购一条龙。”HAPPY站台作为武汉人最为熟知的商业娱乐中心，其成功经验自然被人人称道。站台模式成功 投资目的定位皆重要HAPPY站台之所以“长盛不衰”，总结起来主要是两点：第一，投资伊始就要明确投资目的。第二，对于项目要有准确的定位，这是成功的核心原因。具体说来，第一：投资人是为做商业而投资商业，不是为做地产而投资商业。第二，过去在商业地产上，很多项目策划的很美好，但没有实操性，大都走进“高端”误区、“品牌”误区和“顶级”误区。“HAPPY站台在定位时，注重实操性，用了半年时间仔细研究江汉路商圈主体人群和特性，即年轻、时尚、休闲的特点。HAPPY站台在开发时不是只独立考虑项目，而是不断发掘整个商圈缺少什么，这个项目的成功70%取决于准确定位。”永丰行商业投资有限公司的总经理胡焕皓如是说。模式虽好 复制需谨慎既然有HAPPY站台这个如此成功的典范，那武汉地下商业是不是均可走捷径，纷纷复制即可成功呢?然而事实证明，并非如此简单。事实上，纵观武汉三镇，而今意欲模仿happy站台模式的商业项目居然还真不在少数。光谷Happy时间、街道口未来城、旁边的新佳丽广场等等，乍看之下都是HAPPY站台的复制品。这些项目，从初期定位、业态类型、项目区域结构、顾客组成、人流量等多个方面都跟HAPPY站台相似。从此可看出，happy站台复制品在武汉各处重复出现的缘由明显，虽说成功范例典型，但是该模式也并非万能。从而今happy站台的若干复制品来看，大多数经营并不红火，在短时间内更达不到happy站台的水准。虽说营造集美食、美饮、美色、美够、美乐于一体的现代化体验式shoppingmall购物街区并不难，但项目所处的地段、周边人群构造以及其他商业体分流等等条件也都会对项目的经营和人气造成影响。若只是一味的追求定位和简单的复制，不仅不能走上happy站台的红火之路，反而会把商街做“伤”做“死”。于是不难看出，对于好的商业模式，在模仿复制之时，也需要摸清影响项目发展的其他方面，不能仅仅“依葫芦画瓢”，再好的典范仅仅只是参考，最终的规划还需要依照实地情况斟酌而定。定位业态均不能忽视 地下商街须符合商业地产规律那么，既不能一味模仿，又不能独辟新径。武汉地下商业街的出路到底在何处，对此，业内人士提醒道，对于项目要有准确的定位，这是成功的核心原因。地下商业街这种业态本身不错，但武汉很多地下商城目前面临着定位模糊的问题。最显著的是，商品质量本身良莠不齐。另一方面，对于投资者或者商户们而言，如果所投资的商铺因为开发商的管理或者说商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点脱节。那么势必就会遭受到直接的经济损失。于是，不得不提醒的是，虽然武汉商业地产仍处于快速发展期，但地下商业项目的建设很大程度上依赖开发商的经验和实力，部分区域商圈功能和布局同质化严重。对于投资者来说，地下商业地产受经济环境、政策环境等不可预见因素的影响明显，投资风险性较高。同时，地下商场应该放低身价，降低过高的租金预期，吸引有特色的品牌，引进差异化经营业态，尽量避免与地上商业的业态重复，才能保证地下商业的健康发展。至于武汉地下商业将何去何从?我们仅仅可以从一些正在经营的地下商业的模式中借鉴它们的成功之处，再结合项目本身的实际问题去独辟新径，或许才是武汉地下商业街的一条方向性的出路。标普：中国地产商利润下降 接近痛苦关口 “在亚洲房地产企业中，中国开发商似乎最为接近痛苦关口。中国市场的激烈竞争和紧缩监管导致企业过去几个月内库存积压、利润下降以及流动性萎缩。”标准普尔在最新的一份中资开发商可能面临更糟局面的报告中表示。国泰君安分析师孙建平在2012年房地产行业投资策略：平衡再生研究报告中指出，2012年中国房地产市场资金缺口达到了1.3万亿，如要弥补上述缺口，需要将销售规模提高25%。显然，在严格的房地产调控政策下，尤其当限购令不解除，房地产市场尚不具备大幅提高销售规模的前提。孙建平预计，2012年就全国平均水平而言，商品房价格将下调2.9%，一二线城市会下跌15%左右。标普下调评级标准普尔在3月对下列开发商采取负面评级，调整反映了政策措施带来的日益加剧的风险：仁恒置地(BB-/负面)、沿海绿色家园最新消息价格 户型 点评(CCC+/负面)、禹州地产(B+/负面)和众安房产(B/负面)。这距离标准普尔2011年9月26日提供的中国地产开发商的首份压力测试报告过去仅半年，当时标普预测中国房价在6到12个月内(即2011年6月至2012年6月)将下调10%。标普当时将沿海绿色家园(01124.HK)、绿城中国(03900.HK)、合生创展(00754.HK)、上海证大(00755.HK)、盛高置地(00337.HK)、上置集团(01207.HK)等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单。据国家统计局预测，2011年下半年全国房屋平均售价下降3.5%。现在，标准普尔认为，如果房地产商的销售规模降低30%，很多房地产公司将面临流动性紧缩。“流动性对合同销售下降非常敏感，”标准普尔分析师陆枫表示。中国房产集团研究总监薛建雄告诉记者，以万科(.SZ)为例，虽然总称自己账上有300亿-400亿的现金，看上去很多，但与其1400亿的年销售规模相比就只相当于2-3个月的现金流。也就是说万科有2-3个月没有销售收入的话，就会面临现金流困局。除标准普尔外，其他机构对中国房地产进行的调研结果亦不容乐观。2012年3月初，渣打银行的研究团队在二三线8座城市，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。这些城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。参与调查的开发商报告称，贷款违约数量上升，预期破产的开发商数量将会上升。地产商扛不住孙建平日前表示，一个毛利率40%、净利率15%的房地产公司，房价下降15%，净利润下降40%;房价下降30%，项目将由高盈利变为亏损。毛利率40%、净利率15%基本是房地产企业2011年的平均水平。Wind数据显示，自2011年下半年以来，房地产企业的毛利率和净利率均经历了下滑，20%以上的净利率已成昨日黄花。其中，上市房企的整体销售毛利率水平从2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整体销售净利率则由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。孙建平表示，过去两年新开工的增速最高达到70%，投资额增速则基本上维持30%，且大概维持了两年时间。连续两年全行业的高速扩张，表现在开工和在建投资上，一定会出现融资的问题。另外从整个行业来看，一元钱的投资不能在销售上得到一元钱保障。孙建平表示，“在信托、贷款等本金集中到期、销售回笼没有明显起色的压力下，预计二季度存在爆发开发商资金链危机的可能。”4月12日，杭州市余杭区人民法院就杭州金星房地产开发有限公司发布破产清算公告。此前，天津星耀五洲最新消息 价格 户型 点评将向法院申请破产保护的消息真假难辨，其2007年以62.9亿元拿下天津地王即全国总价地王，需要至少投资260亿元，对一个年销售额仅二十余亿元的开发商，资金链可谓“步步惊心”。1月20日，标准普尔评级服务宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。同时，将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B-”下调至“CCC+”。标普预计绿城中国的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。标准普尔信用分析师李国宜表示：“我们认为，绿城中国未来6至12个月的合同销售可能将保持疲软。公司项目集中在执行限购令的城市，同时其更为关注高端住宅市场，但这一市场受政府紧缩政策和投资需求下降的影响更大。”标普预计绿城中国将在2012年继续出售其项目以提振流动性。在2011年，该公司已经出售5个项目股权，并将从中获得40亿元。根据标普的准则定义，绿城中国的流动性“疲软”。2012年其流动性来源不足以覆盖其用途。公司将有120亿-140亿元短期债务在2012年到期，其中包括信托融资。此外，标普预计其2012年建设成本将在160亿-170亿元。如果销售继续疲软，绿城中国可能被迫削减其建设费用，但标普经过评估认为，这对流动性的改善程度有限。标普认为，绿城中国在产品质量方面的良好声誉、相对评级而言稳固的市场地位(尽管由于融资困难和资产处置而趋弱)、以及在优势地段拥有的大量土地储备在一定程度上抵消了上述负面因素的影响。记者了解到的情况是，截至2011年底，绿城集团的净资本负债率为148.7%，较2011年中的163.2%已有所下降。净利润则创下历史新高，达41.18亿元，净利润率增长至18.7%。4月18日，绿城再以21亿元向SOHO中国出售上海天山路项目。董事长宋卫平决心将净资本负债率降至100%。绿城的资金链状况仍然不容乐观。年报显示，截至2011年底，绿城集团的银行结余及现金、抵押银行存款共58.84亿元，远无法覆盖一年内到期的银行及其他借款158.77亿元。银行压力不大?根据瑞银证券提供的数据，2008年中国房地产行业的开发贷和按揭贷款占银行贷款存量的比重分别为6.36%、11.04%，2010年为6.59%、13.07%，2011年为6.37%、13.22%。总体而言，房地产类贷款占整个银行贷款存量10%20%之间。在严格的房地产调控政策背景下，尽管地产商正在面临巨大的压力，但银行目前的压力似乎并不大。2011年11月11日，原银监会主席刘明康指出，即使房价下降50%，商业银行风险依然可控。而这一说法似乎是监管机构目前公布的唯一研究结果。“因为房价下降50%的时候银行的覆盖率仍有100%，下降40%的时候银行覆盖率为110%，所以这个是不矛盾的。”刘明康指出，银行风险可控的一个重要的原因是，60%的房地产贷款是在2009年6月30日之前发放的，即上一轮房价大涨之前。“2009年北京四环内一平米房价20000元，现在涨到40000元，但原来是按照20000元放的贷款。”瑞银证券董事总经理兼中资银行研究主管励雅敏表示，如果房价下跌20%，银行的按揭贷款没问题，目前一套房的首付比例在20%-30%，二套房的首付比例在60%左右，银行有充分的抵押物。就开发贷款而言，励雅敏表示，这几年银行针对开发贷一直持谨慎态度，并没有非常激进，而且放贷对象都是一些比较好的客户。但励雅敏亦担忧地表示，如果房价下跌20%，房地产企业盈利或回款减少，就会危及企业的现金流，这样产生的影响就很难说，具体对银行的影响目前还不好测算。来源：亿房网()硬指标是以统计数据为基础，把统计数据作为主要评价信息，通过硬指标信息的直接提取或硬指标计算公式，最终获得数量结果的业绩考评指标or equal to 200 mm, not more than 4 mm. 7.3.9 simmering bending production of square steel tube extension, to use the whole tube bending. Interface if necessary, the welding position should be located in the middle of the v