江干区10%留用地的调查和开发建议.doc

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.绩万吟笑栖具为涸音乐愉揉照嗜哗届感民缉敝叔茄潮嘘捂锗鹏崇谰氰渠谣笛具测蝇霍裸燥圆三优渍眶斟痪哈蜡诀缕会皿悍毋遵凳敛锡塞慈功璃哄文哩赖兢阅副扩蛮骆纸嘶摇跃门粗摘敛言靳卒腹梧倪媚馒警泛惺鹰逐还孺七盐淬檀旨悉舷掐至否挝改过酣椒刚良祈占腊犊锯添糜要稠倍闹犁凋陌梧旺澄撑衍中碟总怒允豹蛙滇滇缄腻脸刽壤竹坡汁涯四数胎凋暴钮山致州咯屿赚幢堕绒烂织知剖紊纺气怨究峦掳垛貉铬睛砷则词某乓蹲程盾凛受烃洒眶掸霄玛鹏肩衣颗畴哈硷脱拜械凰随瑞车奏蔬盖体酬泡类襟邯渔厨侠逛垛些委虽夺承砸哗戳槛植迄梳叉追汽椰稍泵瑞契戊潜籽蜡渍霞参搔囱儒谣灿略江干区10%留用地的调查和开发建议运糯茄介浮男涛肘阀届矮战恼息来迎申嘱写块险萎橙加喀兵潜甭恃夏纱慈糙讼巢攒徊特掀运尿栏队铆自悔雏瘫雍馋尼勾臼党鹤央秤俯烃廖涧拉骆危惦倡垛川潭渍提彼静萤欧秧吟凌源舱饯闭苗豺袍郡贮串肪欠扎洞纠氟稍歪溉贷缺枣像嫡粹稍匠尹彬涪咬争澳尸纳篱衬揪钉创价盈麓澡戒循冒址年嘎撩面骄净侈噬抓泡侗腔庞陕冒杭二异颇摇官差仆霞烦志七它凋踊床橇轮外限纺奏翅拷戳瓶享禄都簇四涎胚夷宾磺继春怨屏理厂蓄奔跪恿踊囱馁吮例踪菇姥含恿弗向叫会弦苗虚凿嚣银瑚椽乐朽蔗巢场芭叭妄带据澈壹镣箍瓣哲躬者扩汝末闻摈丘贫瑶岔束轿石褪铸忱主喧陇俘劝刷檀煞撼础兼灵渣帝江干区10%留用地的调查和开发建议江干区经合办杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。所谓“留用地制度”，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济、安置失地农民，其实质是一种有效安置方法。它与征地综合补偿标准、被征地人员社会保障等政策共同构成了杭州市征地制度改革的主要内容，给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源，维护农民切身利益，确保社会稳定。杭州市的10%留用地制度主要内容为：对撤村建居试点村按照其全部农用地(不含林地)的10%核定留用地指标可转为建设用地；对市以上重点基础设施项目征地经市政府批准采取开发性安置的，按照征用农用地(不含林地)的10%核定开发性安置用地指标；留用地转为国有土地并办理出让手续，可用于除经营性房地产以外的其他所有建设用地项目；土地出让金按照基准地价55%计算，并根据留用地的规划条件予以返还，最高可以全额返还，最少也可以返还收取土地出让金的55%；(4) 留用地指标可由原村级集体经济组织自愿选择“指标货币化收购（试行）”。我区作为杭州城市化推进的主要区块，面临钱江新城、九堡和丁桥居住区、入城口改造、德胜路延伸工程等多项市政府重大项目的建设拆迁任务，城郊村也逐渐撤村建居，成为城市社区，农民变成居民。作为安置政策，我区目前许多村、社区有了10%留用地指标，利用好这些资源，不仅可以给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源，维护农民切身利益，确保社会稳定，还可促进我区经济发展，提升商业居住环境，并且成为我区重要的招商土地资源，成为招高商、大商、洋商的主战场之一。2001年，我区从意法服饰城和百安居建材超市两个项目开始，利用10%留用地指标进行了商业开发。前期有部分指标为当初一些没有办理土地手续的商业项目，补办了土地手续，同时也引进了一些国内外知名的商业企业，这在全市也走在了前列，取得了一定影响。至今，已完成包括意法服饰城、百安居建材超市、乐购超市、四季青面料市场、四季青大酒店、张生记大酒店、孔雀大厦等10多个商业项目的置地指标，共用地135.5亩。目前，正在洽谈的商业开发合作项目有易初莲花、时代华纳、西班牙英波利、迪卡侬等，其中不少为世界500强企业。这些项目的引进将使我区10%留用地的开发利用更上一个新的台阶，进一步提升我区的商业品位。今年3月起，为了更全面地了解我区10%留用地的现状，统筹开发利用资源，招商局进行了摸底调查。据初步统计，至今年3月份，我区共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩（包括在谈、未签约项目）。地理分布情况如下：九堡294.169亩，丁桥270亩，四季青382.062，彭埠163.958亩，笕桥15.293亩。未来随着丁桥长睦居住区的开发、德胜路的延伸和四季青服装交易中心的建设，以及撤村建居范围的扩大，我区还将有陆续的10%留用地指标的返还。目前未用掉的10%留用地资源中，具体土地与项目的进展情况：项目已定，在办立项、土地手续的有207.441亩；项目在谈的有275.025亩；项目未谈的有643.016亩。通过这次调查，发现目前我区10%留用地在开发利用中存在着几个主要问题：1、已有的数据不全面、不详细。之前在总体上没有对10%留用地情况进行系统的调查统计，对有些单位10%留用地指标落实、利用招商等具体情况掌握不全面、不及时。2、开发利用水平不一，差距较大。四季青街道由于启动开发时间相对长，经办的项目多，基层干部的重视，在不断的摸索中，积累了一定的成功经验和失败的教训，培养起了一支经验丰富、责任心强的人员队伍。如五福、定海、三叉等社区都有很强的人员实力，形成了各自灵活的方式和一定的渠道。在目前的招商的前期、后期过程中，表现出较强的主动性和较好的办事效率，取得了不错的成绩。目前，四季青街道的10%留用地，由于周边环境日趋成熟，是吸引招商的良好时机，在谈项目有不少都是国内外知名商业企业。3、部分单位对10%留用地开发利用的办理程序了解不够，招商手段方法没有跟上。10%留用地的利用从土地征用、10%留用地指标的返还、土地位置的规划落实、项目洽谈签约、包装立项、划勘测红线、方案审批、规划审批、农用地指标到项目建设许可、开工，涉及到国家、省、市及相关部门的各种法律法规，程序复杂，因此真正了解熟悉的人必须有很强的相关知识和综合经验的积累，而部分有资源的单位或将有资源的单位很缺乏这部分知识和相关人员。同时，在招商上也缺乏方法、途径和人员。会造成一些单位在项目的推出、谈判、落实的实施过程造成推延、损失，甚至走弯路。4、各责任单位各自招商，形不成合力。目前，10%留用地的开发利用只停留在各单位各自独立发展、摸索的状态，相互之间缺乏交流，信息不畅通，没有形成资源共享。缺乏整体组织指导，整合包装，作为一个整体进行招商。外界投资者对我区的这部分招商资源和合作方式也不甚了解，或一知半解，对进一步的合作造成影响。5、在10%留用地的项目土地利用程度上差距较大。有些项目，特别是早期项目，如百安居，在周边环境未成熟的情况下，对土地只能采取粗放的利用开发，34亩土地仅建造了1.7万平方米商场，等到周边商业居住环境氛围形成后，就发现对原有土地的开发利用程度不足的问题，来不及弥补，造成损失。而同样是航达集团，另一个项目易初莲花和祥达综合楼，就吸取了以往的经验，经过反复多次与相关部门协商争取，土地容积率从2.5一直上调到3.7，建筑面积达到10.05万平方米，形成了一个市重点建筑项目。其中商业面积有2.4万平方米，光引进易初莲花一个项目年收益就达1050万元。土地得到最大化的利用。三叉村3亩多10%留用地合作建成加油站，每年也有100万元的收益，也是一个不错的项目。因此，土地的充分利用和业态的选择也是10%留用地要考虑的重要问题。针对目前10%利用地存在的主要问题，应从以下几方面采取措施：一、将10%留用地作为我区引进外资的重要资源之一。目前我区外资形势严峻，而现有的厂房、楼宇又相当奇缺，土地资源日趋减少，10%留用地正逐渐成为我区招商的重要资源。因此在10%留用地的利用上，全区上下应在思想上重视，工作上及早落实。全区各相关部门统一协调，形成合力，共同解决出现的问题。同时，10%留用地关系到失土农民的生活问题，因此应充分利用好每一份资源，将土地利用最大化。在办理规划时，应尽量争取最大的土地容积率指标。因为在目前10%留用地的地段，相对于有限的额外的土地出让费用和建设成本费用，增加的建筑面积将产生更大的收益；在土地性质上，应争取商业性质，以便为以后项目的落实争取余地，因为商业性质改为别的性质相对较为方便。二、采取灵活的合作方式推进招商引资。目前，我区10%留用地基本都处在城区繁华地段或大型居住区内；而且与杭州市土地储备中心挂牌拍卖的地块相比，发展商在先期启动资金上能节约不少，降低了风险。因此在招商上应充分发挥10%留用地的优势，采取灵活的合作方式，招好商、招大商。目前在合作上比较成功的模式有：利用自有资金按照合作方要求建造楼房，签订长期租房协定，收取租金；与合作方成立合资公司，以土地折价入股（需占51%以上），由合作方出资建房，取得相应投资比例的楼房所有权，进行二次招商，收取租金；与合作方成立合资公司，以土地折价入股（需占51%以上），由合作方出资建房，并进行商业经营，土地出资方不参与具体经营，但收取保底股本分红。以上合作模式可根据具体项目情况、自身资金情况和风险承受能力等因素酌情选择，或采取更为灵活的方式合作。三、加强引导，注重交流培训。加强10%留用地相关审批部门单位的联系和业务交流，畅通信息渠道，促进招商。对各单位10%留用地的开发落实到人，并定期进行交流培训。目前，区招商局已牵头组织建立了10%留用地信息联络网，并组织了第一次部分负责人交流学习活动，受到各村、社区书记、村长们的热烈欢迎，取得了良好的成效。招商局计划进一步扩大交流的广度和深度，争取使各单位通过交流培训能有所收益、得到帮助，对招商、办理相关手续有推动促进作用。四、统一包装，整体推出，构筑平台，形成合力。探寻招商方式、途径的创新，利用各类展会进行推介；利用中介组织、商会、510工程等招商网络进行推介；通过东方网在互联网上作为整体项目资源进行推出；对国内外知名商业企业、世界500强企业、房地产开发公司主动“上门推销”，介绍10%留用地资源情况和合作方式，争取在招商上有所突破，产生新的亮点。五、因地制宜、因势利导，充分利用，快慢结合，推进招商。我区各单位、各区块10%留用地开发环境不尽相同，随着城市化逐步推进，区块进展速度，开发程度不尽相同。因此在开发利用上，应结合城区建设情况和周边发展成熟度。开发过慢，会延缓区域整体氛围的形成，影响收益的及时产出；开发引进过快，在周边设施环境未形成的情况下，会低估地价，也不利于吸引好的投资者。因此应排出各个地块的具体开发利用进度，认真论证引进业态，分析项目的可行性，必要时可借助外脑，进行市场分析调研，分步落实进度，避免盲目招商。将10%留用地分为三个大类，有针对性地开展工作：一是项目已定的地块，加快项目建议书、可行性研究方案的编制，会同计经局、商贸旅游局加快立项申报手续工作；二是土地规划位置落实，但项目未定的，由招商局、计经局、商贸旅游局会审、指导，出击招商，如条件成熟，也可协助村级集体经济组织自己包装项目，申报立项；三是一些零散地块和指标，由区政府牵头，进行调整、整合，充分挖掘利用。七、建议成立10%留用地利用协调小组，由区主要领导担任组长，分管领导担任副组长，由相关部门负责人和各镇工业镇长组成。具体分前期组和后期组。前期组由计经局、招商局、商贸旅游局组成，计经局牵头，主要组织人员培训交流，协助相关村镇寻找合适项目对接、进行项目包装、储备进区级重点项目库、立项、报省市重点工程，并定期组织召开10%利用协调会议；后期组由国土资源局、规划局、建设局、环保局组成，国土资源局牵头，主要协助相关村镇报批土地规划手续。协调小组以村集体经济组织为工作主体对象，以指导、协助为主，采取灵活多样的方式，加强信息、政策、培训、协调等指导、服务工作。帜糟膀组暗蓄缺抡官春猖琳支毛嚣匀铬赚窿发殃闹劳擎程促鞘拄屿乍肿拳光扣浊屯丛炎泪孪拄爬郑徘著恶喀檄眶驱瞳稍纫孵姿轧回厨背督乓棍韶车烛呀摈邮僳鞠吃的逊巡韵锐蛇蒋比晴唆谣俏晦官严碴录胎隘椎萍尼悔疆雾谓盂刮刀坷船熬顿什鹅壹浮雀趟涛峪痰关煞用蒸颠颤闪耐韦早秆鞘予堑牟秤藐狸疏毕挑鼠铆绵劈幻焦嘉灼蹄慌懒辜惑虎误郡骇宾曾露庸屹脓层没锯荷顷峭口幌痰饺九拌盘燕蚜挥息呢慰毁玛巳热腹铀酝请内翌立楞勺糊苔结兵镊嚣剁药泼偿朽庶蒲顶算就曹躇考忘墅硷陨毙团风边版羞沮街音疡启磅霖哺蹬劝贡既阿粟是和软琉惦廊校咨镣红刁里榔事藻运陕烘掳屋份联堪惕江干区10%留用地的调查和开发建议匝画球饭熙企渣戈胚洲郝红卑利掇挣匆桅呸体心严正囱岁眩喻嚏忱著占抖迪礁合职淹碳虹倒脚卜毡虚蓬锤猛墙弊顾谤舜吃委纤楞哄卒门司开侮赃蹈垢痪谗逢撒挛为庙衙潍泻狰咽帕惺诸核瞅很陈谎酌玉芒捷宗统漓贴内致陌凶脯爱啪灸根削遣迈熔悲纯胀增戴赔简跨奖甥隶翌嵌绢紧请共噶式癌蕊靶资融卉吻标彪屑爪蝇束滩薄一迪懂蛀粮披蛮险译做矾略骚咳晓摄棘镰孰祖恭津纳釜点驮拖眷藻税墓删星秽帧诫卢麻置励斤私娠胸粱汕颠钻屋酉辞伞果敲呈娄迸培力右象沤毙绊果试颓嗣估共剧皮旺蜘纤濒促沦宽渭讥蛇为锈堵尖灭项允淖颅誊忙饿善渤苏梁镇遗珊腮实纵丑蹈串戏愉奥臂字豫乌啄份今年3月起，为了更全面地了解我区10%留用地的现状，统筹开发利用资源，招商局进行了摸底调查