盛景房产售楼人员培训.doc

1、人员招聘、系统培训（专案联系并负责、为期12个月）对于项目的销售主管、业务员、客服专员由公司统一面试招聘，择优录取。在培训上：由项目分管副总进行公司的介绍及公司文化方面的培训（12课时）；由公司总部调派专业人员以及对外聘请有关专业人员进行基础培训，其中包括仪容仪表、人际交流、消费心理等（1周左右）。根据各部门的分工，分类进行培训，加强新员工的专业度，提高自身的专业素质（12个月带教培训）。2、市场调查（附表1）（组长负责、为期12周）“知己知彼，才能百战不殆”。只有掌握了周边市场及竞争项目的具体情况，才能出色完成项目的销售工作。根据市场调查，指导本案的价格制定。整个市调工作，除了需要在前期进行周密市场调查之外，整个市场调查工作贯穿于整个销售过程中，案场会在各个阶段不间断的对周边市场进行调查，以便取得第一手市场信息。3、产品需求测试问卷（附表2）（组长负责、为期12周）组织人员进行踏街，在不同区域，尽可能多的与消费者进行交谈，了解消费者考虑经营的行业、需要的面积、房型（开间、进深等）、总价承受能力、单价反应、区位要求、特殊要求等。制作问卷调查表，由被询问者进行填写，并赠于被询问者小礼品（如有“LOGO”标志的圆珠笔等），既可以刺激被询问者的积极性又可以对项目进行宣传。4、销讲资料的准备销讲资料用于对业务员的培训，通过销讲资料可以使业务员充分了解该项目的具体情况，包括工程知识、抗性说辞、优势说辞、政府政策、贷款知识等，使业务员在以后的接待过程中能统一说辞，充分体现出专业度。销讲资料要求内容要详尽、全面，可以分为以下几个部分：开发商介绍、环境篇、产品篇、市场篇、本案卖点与说明及抗性检讨、销售篇、答客问、政策及法规。5、销讲编制根据前阶段收集的资料，分别由业务组进行整理、编制。业务一组：(1)开发商介绍(2)城市概况及城市规划(3)个案区域介绍(4)个案概况(5)建材标准(6)小区规划及景观设计(7)答客户问（产品、生活机能、基本资料）业务二组：(1)市场统计资料与分析(2)重点个案分析与比较(3)贷款须知(4)相关费用(5)卖点说明(6)抗性检讨盛景房产售楼人员培训第一讲：盛景房地产公司概况、公司规章制度及项目介绍一、公司简介二、公司规章制度（略）三、项目介绍（略）第二讲：建筑基本知识第一节、建筑识图的一般知识对销售人员掌握建筑基本知识的要求不是很高，具体需要掌握的建筑基本知识有以下几个方面：学习本节的目的有以下几个方面：1、 学会阅读总平面图、建筑平面图、建筑立面图等2、 会计算各个单元建筑面积、公摊面积、楼层高度等3、 其它一、施工图的内容和用途施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积等，设计标准，施工要求等。二、施工中常用的符号施工中常用的符号包括：（一）、定位轴线定位轴线采用细点划线表示。通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示。在平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写。需要注意的是字母I、O及Z不得作轴线编号。定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号。（二）、标高 其他标高以此为基准。在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部位的高度。销售人员必须会计算楼层高度。我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高都是采用相对标高的方式。即将首层室内主要地面标高定为相对标高的零点。（三）、尺寸线以上讲解需根据某个部分图纸加以说明。（四）、常用图例、根据楼层平面图、总平面图讲解。 三、阅读图纸的一般方法一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次（五）、一些常用术语的含义A、开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离。B、进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离。C、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、红线：规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔划在图纸上，产生法律效力。 四、建筑总平面图的阅读 基本内容：1、 新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等。2、 新建房屋的位置。3、 新建的道路、绿化场地、管线的布置。4、 原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情况。5、 将来拟建的建筑物、道路及绿化等。6、 规划红线的位置。7、 指北针、风玫瑰图等。8、 周围的地形、地貌等。熟悉总平面图中常用图例（另备）阅读平面图的方法步骤：1、 先看图样的比例、图例以及文字说明2、 了解新建房屋的基本情况、用地范围、地形地貌以及周围的环境等。3、 风玫瑰图与指北针识读。五、建筑平面图及识读对于一幢房屋有以下几种平面图1、 底层平面图（又称首层平面图）表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情况。2、 标准层平面图表示房屋中间几层的布置情况3、顶层平面图表示房屋最高层的平面布置图。有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情况下，顶层平面图可以省略。3、 屋顶平面图。注：平面图的阅读以事例形式讲述。六、立面图的及识读建筑立面图的内容包括：1、 表明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格。2、 表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状及材料做法。3、 反映立面上门窗的布置、外形及开启方向4、 用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度注：立面图的识读用图例讲解。对于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做要求。 第二节、建筑与建筑构造 房地产销售代表经销的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知识及各住宅各组成部分的基本构造。一、建筑概述（一）、建筑的构成要素建筑都是由三个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。一般来说，建筑功能也就是建筑的目的，是主导因素。物质技术条件是实现这一目的的手段，依靠它可以达到建筑功能的要求。在相同功能要求和物质条件下，可以创造出不同的建筑形象。 （二）、建筑的分类1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑主要是指生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。民用建筑主要指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、刚结构建筑。3、按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。5、 按建筑层数可分为：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、小高层（711层）、高层住宅（1230层）（三）、房屋的组成及其作用各种不同的建筑都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承受楼地面和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给地基。楼地面是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼层和首层地面两部分。楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。第三节：盛景中心规划 一、 熟悉盛景中心的规划指标如用地面积、建筑面积、容积率、绿化率等二、 熟悉盛景中心的总体布置图，三、 熟悉盛景中心外部配套、内部配套情况。第四节：常用的规划术语解释1、 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。2、 建筑面积：指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。3、 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。4、 使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。5、 容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。6、 建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。7、 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。8、 建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。9、 绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。第三讲：房地产投资及经营知识第一节：房地产开发的程序一、房地产开发经营的主要阶段1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工厂项目规划与审批3、土地使用权的取得4、 征地与拆迁5、 工程建设与管理6、 房地产的租售管理7、 房地产的物业管理二、土地使用权取得方式土地使用权取得主要通过划拨、出让、转让三种方式。土地使用权出让方式：主要有挂牌、招标、拍卖三种方式。土地使用权转让主要有出售、交换、赠于三种方式。三、土地使用权出让年限1、居住用地70年2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年4、 商业、旅游、娱乐用地40年第二节：房地产价格与价格管理不管是投资还是自住或经营，物业的价格是顾客关心的主要问题之一，下面就从影响房地产价格的因素、种类、构成来对价格加以阐述，使销售人员能用学到的知识来更深入的了解本物业的优点以致取得最佳的销售业绩.一、影响房地产价格的因素房地产涉及的面很广，因此影响房地产价格的因素也很多。除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有另外一些因素，其中主要是经济因素、物理因素、环境因素、行政和政策因素、社会因素、心理因素、国际因素等1、经济因素影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支和警容的状况，物业水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资，特别是房地产的供求等。2、物理因素主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、湿度、自然周期性灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。3、环境因素环境因素主要是指房地产周围环境的状况。如噪音、空气污染、视觉、清洁等。4、行政和政策因素主要是影响房地产内价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度；城市规划、城市发展战略、土地利用规划等；房地产价格政策；房地产税收等5、社会因素社会因素主要是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、城市化的水平、人口状况等6、心理因素主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等由于天地公寓是目前袍江首个纯商品楼盘以及优越的地理位置，在入市时价格相对别的楼盘来说要高，销售人员在向顾客介绍和推销楼盘时需将这部分的内容与天地公寓的优势与劣势结合起来综合考虑，达到销售目的。二、房地产价格的种类对于销售人员来说最基本的来说应该能区分和理解以下几个价格概念：1、 房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。2、 房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。3、 楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。4、 均价：总价/建筑面积5、 中心价：多层住宅指的是三、四层的价格三、房地产价格构成目前房地产综合开发价格大体上包括1、 征地补偿费，2、 拆迁安置补偿费，3、 其他土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费，4、 住宅建筑安装工程费，5、 附属工程费，6、 室外工程费，7、 公共老配套工程费，8、 环卫绿化工程费，9、 政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂10、 土地出让金大市政费，11、 两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费，12、 管理费，13、 利润，第三节：计算公式1、投资回报计算本项目营业用房根据袍江现有的状况，都采反租措施，三年或五年，每年返回投资客百分之多少的回报。那么投资客将物业放在那不动，几年下来所获得的固定回报的计算如下：固定投资回报=总价*投资回报率（一年）*反租年限2、折扣计算=总价*折扣百分比 比如说总价100万的营业房，折扣为80%，那么最后成交的总价为80万元。3、按揭贷款的计算（1）、流程（略）（2）、个人住房贷款月还款额4、分期付款月还款的计算第四节：售楼员待客要求一七个字：礼（礼貌待人），勤（勤服务），精（精通业务），细（工作细心），快（动作快捷），静（保持环境安静），洁（保持自身和环境清洁）二六个勤：手勤（勤帮顾客拿东西），脚勤（顾客上门立即上前迎接），眼勤（密切关注在场顾客动静，顾客有求时，随时提供服务），耳勤（注意顾客呼叫声），嘴勤（多向顾客介绍），脑勤（多思考）三五个请：请进，请坐，请喝茶，请看资料，请指导。四四步曲：顾客永远是对的，顾客是开发商的衣食父母，顾客花钱买的是服务和品质，在顾客开声前售楼员要先开声向顾客打招呼五三轻声：走路轻，说话轻，操作轻六二满意：形象满意，服务满意七一达到：达到成交目的楼盘销售基本流程熟悉销售资料，树立销售信心跟进已购客户补足定金交临定金跟进已购客户营造成交气氛写认购书客户来电登记方式成交过程洽谈，计价过程洽谈推介询问销控求助主管促成成交样板房，示范单位实地介绍楼盘基本介绍引客到洽谈室介绍外围情况模型介绍介绍楼盘情况接待规范引客迎客 站立销售资料和工具准备熟悉现场特点，遵守现场管理前期准备工作成交原因分析报告 第三节：售楼人工作范围售楼人员不仅仅是售楼，同时要做好对内的上下级、部门与部门之间的协调运作工作及对房地产的市场调研工作。具体如下：熟悉开发企业内部各岗位职责熟悉开发模式与理念市场调查与研究 楼盘基本概况 市场营销安排过程 售楼 服务 销售主张 客户管理 合理化建议。第七讲：售楼人员基本技能第一节：售楼人理论基础售楼人的理论和其售楼的实际操作技巧是同等重要的。售楼人必须具备的理论知识有如下几方面：一、营销基础知识二、广告基础知识三、房地产基本知识四、当前当地房地产走势五、企业管理基础知识六、服务基础知识七、企业文化基础知识八、推销的基础知识九、装修装饰基本知识十、物业管理基本知识以上八项的基本知识必须要掌握。第二节：售楼人归纳总结与信息反馈归纳周期分为：日归纳、周归纳、月归纳、季归纳。归纳总结的内容：谈判方面：比如这次与顾客谈判与往常和顾客的谈判有什么不同？自己在谈判时的态度、语言运用、方式方法是否得当？礼仪方面：接待顾客的礼仪有否不妥。介绍方面：在向顾客介绍楼盘时有没有碰到新的问题点、介绍时有没有出差错等签约方面：在签约时顾客有否提出新的条件、顾客对合同的质疑有哪些。成功方面：成功签单的原因、顾客看中楼盘的哪些方面。失败方面：失败原因。顾客方面：顾客属于什么类型、与往常的顾客有什么不同。在进行归纳总结后，关键的一步是要找出最好的一面和最差的一面，然后再一一予以解决，对好的方面加以发扬，对差的立即着手进行解决，避免重蹈覆辙。归纳总结的步骤：记录、整理、分类、分析、立档、反馈、解决。第三节：物业优点的整理整理物业的优点可以从以下几个方面入手一、地理位置：离市区的距离、附近居民的层次定位、附近市政重要设施、政府对所在地的行政定位（包括规划）、所在地未来发展趋势等。二、环境：区域环境（大环境）、小区环境（小环境）、楼盘周围的知名建筑、附近的景区、小区内的人工景观等三、规划：附近行政规划、小区内规划、未来发展规划。四、交通：附近公交线路、小区内开通的巴士等五、文化：小区文化的定位、周边文化设施（公共文化、教育、体育场所，如文化馆、体育馆、学校、音乐厅、电影院、书城等）、小区内文化设施六、配套：与楼盘相关的配套设施，如饮食、文化、体育、娱乐、休闲、教育、银行、商场、消防、智能系统等七、开发商实力：开发商信誉、过往开发情况、开发商的资金实力等八、楼盘竞争优势：其他楼盘所不具备的或优于其他楼盘的各项优点九、楼盘区域优势：楼盘在所在区域内的各种优点十、户型设计：在户型设计上的优点，如通风性能好、无暗房等十一、用材：建筑用料、装修装饰用料等十二、价格：楼盘价格的高低（高，高得有理；低，低的动心）十三、价值：保值情况、升值潜力十四、物业管理：管理公司资质及知名度、管理方法、保安队伍、服务等十五、历史记录：楼盘自开发以来有过哪些业绩十六、市场关注度：楼盘在市场上受到公众关注的程度第八讲：售楼技巧第一节：售楼员现场推介技巧及销售服务这一节主要介绍巧妙引导顾客，激起顾客购买欲望的一些技巧一、在销售过程中，售楼人员应用自己的专业知识，在讲解中摸清客户的性格 、购买的动机，再推进接受，将楼盘的特点与购房者的实际相结合，引导顾客激起购买欲望，然后成交。在推销过程中，顾客常有不同的异议，这种异议常使售楼人陷于不利处境，因此售楼人需要随机应变巧妙化解顾客的抗拒。顾客持异议的原因可能有如下几点：1、认为本楼盘没有其他楼盘好，这是售楼员要提出自己的看法，拿本楼盘与其他楼盘对比澄清一切疑点，让顾客对本楼盘及开发商有更多的深入了解；在这一点上要求售楼人员不但熟悉自己的公司楼盘情况而且要熟悉竞争对手的情况，做到知己知彼，才能更有说服力，使顾客产生共鸣而达到诱导成交的目的。 2、目前不想或无力购买 这通常来说仅是顾客的推脱之词；对于这种顾客只能作储备购买层，将其列入潜在购买对象。不少售楼员接待这种顾客会缺乏信心或表现出不耐烦的情绪，甚至出现不愿接待的行为，这种做法是错误的，因为这种客户能上门来，至少是想了解本楼盘的情况，即使他不买，如果售楼人员很有教养地接待了他，会给其留下一个良好的印象，他有可能会向其亲朋好友推介本楼盘。售楼员必须坚持“上门皆是客”是原则，否则失去的不是一个客户而是一批客户。二、客户有意向购买时，售楼员应帮助客户首先签订认购书，再按公司规定的时间签订商品房购销合同书或者补充协议书等。三、售楼员必须全力协助收取自己客户不足之定金及楼款，尽量保持买家不退订、塌订。四、每位售楼人员要对自己在顾客面前的言行负责，当售后出现问题时，一定要及时把客户的意见和建议报告上级领导，予以解决，以杜绝后患。 第二节：售楼员观察技巧从客户进门开始，售楼员就要对来仿客户进行细致的观察。对客户的观察，有助于售楼人员掌握客户特点、动机，从而在介绍楼盘和洽谈时能做到有的放矢，提高成交率。观察的项目：表情：对顾客表情进行目测，根据顾客的表情来判断顾客特征。比如顾客满面春风，笑容可掬，说明顾客自信、成功、亲切。步态：从顾客的步态看顾客的性格。如顾客走路脚下生风，通常快人快语、豪爽。如果走路缓慢，通常有城府。姿态：姿态是很能反映出一个人的精神风貌的。比如如果顾客头是上扬的，可能这个人比较傲慢自负。目光：目光是心灵的窗户，从目光可以看出顾客的心灵动机。语态：从顾客谈话的态度来判断顾客，假如顾客说话时东张西望，这个顾客目前可能是没有购买意向的，也许仅仅是了解一下而已。手势：手势通常是用来表达意愿的，也是第二语言。假如顾客习惯性的经常摆手，说明这位顾客对什么事情都保持一份戒备心态，持怀疑态度。笑容：笑容四心境的写照，如果顾客笑时声音很大，笑的旁若无人，顾客是个不拘小节的人。着装：从着装可以看出顾客的喜好和个性。喜欢穿休闲装的人，这人性格开放，不喜欢受到约束。西装革履则表示此人很注重形象。从服装的品牌可以看出顾客的身份和地位。用具：从顾客所使用的东西可以判断顾客身份，比如开豪华小车来的，说明顾客很有钱。佩饰：根据顾客身上所佩戴的饰物来判断顾客的地位。如果顾客戴有很昂贵的项链、受链、头饰等，也说明顾客是颇有身价的。第三节：售楼员洽谈技巧这一节主要讲述针对能说会道者与不爱说话者两种人所采取的八种洽谈技巧。从顾客一进售楼大厅，售楼员就进入了与顾客的洽谈阶段。洽谈是售楼工作中的关键环节，直接影响到顾客的消费心理和行为。一个好的售楼员，可以将没有买楼意向的顾客变成潜在顾客、将潜在顾客变为目标顾客、将准顾客变为业主。搞销售工作的人不一定要口若悬河，这里将能说会道者与不爱说话者做个比较：能说会道者有以下几种类型1.表现欲强型2.爱抢话头型3.辞不达意型4.离题千里型5.冷落顾客型不爱说话者也有以下几种类型1.稳重塌实型 不喜欢滔滔不绝地说话的人，通常是个比较稳重的人，也很容易给顾客以办事塌实的印象，可信度较高。2.尊重他人 与喜欢表现自己的人相比，这类型的人更能给人一种尊重他人的良好印象。容易唤起顾客的好感。3.字字珠玑 话不多的人，每说出的一句话都相对比较有力，更能打动顾客。4.引起注意 不喜欢说话的人，一旦开口说话，必定能引起在场人的高度重视，对方会很认真的听，也急切的想知道他要说什么。话虽不多，但容易让顾客记住。5.让对方表演 不管承不承认，每个人都会有表现欲望，原因是谁都希望自己的价值得到大家的承认。不喜欢说话的人，就巧妙地将表演的机会让给了顾客，顾客自然高兴，容易建立和谐的谈话氛围。从以上对比不难看出，能说会道者往往不如不爱说话者洽谈的技巧归纳起来有如下几点：一、注意语速：说话的速度不宜过快也不宜过慢，应该适中。二、制造谈话氛围：谈话氛围很重要，氛围的好坏容易影响谈话人的心情，可以运用眼神、手势、肢体语言，给人一种很亲切、随和的感觉。最好让顾客面对没有人出入或者景物的方位，防止顾客分神。三、拉拉家常四、将我方的优点比他方缺点：五、学会打补丁：任何楼盘都会或多或少的存在一些不足之处，当顾客指出不足之处时，售楼员要巧妙的淡化这种不足，让对方感觉这种不足是无关痛痒的。或者将楼盘其它方面的优点拿过来，贴补在不足之处。六、制造饥饿感，洽谈时人为的制造一些饥饿感，表示某某户型很抢手等七、集中精神八、适时恭维第九讲：合同签署知识（这一部分可以对照商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南）（略）第十讲：房地产法律知识房地产法律知识包括房地产开发、房地产交易、房地产管理、房地产服务等方面的知识。下面我们从重点房地产交易方面的知识第一节：房地产交易一、房地产交易的定义在城市房地产管理法中，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，在这里我们重点介绍房地产转让。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠于或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 二 商品房现售、预售的条件由于天地公寓为新开发楼盘，所以销售人员应重点掌握房地产转让中的房地产买卖。新开发的楼盘的买卖分为现售和预售两种情况，下面我们就现售与预售条件加以表述：（一）、商品房现售条件商品房现售，应当符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；4.已通过竣工验收；5.拆迁安置已经落实；6.供水、供电、燃气、通讯等基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者已确定施工进度和交付日期；7.物业管理方案已经落实（二）、商品房预售条件1.以交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证（三）、禁止性规定1.不符合商品房预售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。2.房地产开发企业不得在未解决商品房买卖合同前，将作为合同标的商品房再行销售给他人。3.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。4.房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售位竣工的商品房。5.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。三、商品房计价方式与面积误差处理商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。（详细见合同指南）四、商品房交付（详细见合同指南）1、按约交付2、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书3、承担保修责任4、协助办理房地产权属登记5、商品房主体结构质量核验本课题研究的目的就是通过一系列教学活动，激发学生的学习兴趣，为学生创造和谐的“说”的氛围，为学生积淀“说”的素材，为学生创造“说”的情景和空间局党建工作总体思路是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面学习宣传贯彻党的十九大、十九届三中全会精神force (youth teams) and County party leaders, aimed at weakening the anti-Japanese forces. Zhuang Shaozhen was removed from Office and to the underground revolution activities carried out in the country, political parties were dissolved. Zhejiang comrades and thus losing a foothold in Wujiang basis points. To make them stay, jindapeng served as captain of the young workers through activities, make the political player-wise into the youth team. Save a group of the backbone of the resistance, and gave the Communists . Commander Zhu Xi, led by Deputy Commander Wang Hesong, stationed along the junction of Jiangsu xincheng, Wuzhen. Zhu Xi troops KMT-CCP coop