第一章-一般规定.doc

第一章第一章 一般规定一般规定 一 登记范围及对象一 登记范围及对象 本规程适用于威海市环翠区 高新技术产业开发区 经济技术 开发区 工业新区范围内的房屋登记以及房屋登记资料的管理 查 询 二 房屋登记的基本原则二 房屋登记的基本原则 办理房屋登记 应当遵循的基本原则 1 登记应当依申请进行 2 房地权利主体一致 3 属地化管理 三 以房屋基本单元进行登记三 以房屋基本单元进行登记 一 房屋应当按照基本单元进行登记 国有土地范围内成套住房 以套为基本单元进行登记 非成套 住房以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记 非住房 以房屋的幢 层 间等有固定界限的部分为基本单元进行登记 第二章第二章 登记类型及提交要件登记类型及提交要件 第一节第一节 一般抵押权登记一般抵押权登记 主要件 一 威海市房屋 在建工程 抵押权登记申请书 二 房屋所有权证 国有土地使用权证 三 抵押合同 四 主债权合同 五 威海市房屋他项权登记询问表 六 身份证明 七 其他必要材料 选收要件 一 为第三人提供担保的 应提交债务人身份证明复印件 二 抵押人为国有企业 事业单位法人 以国家授权其经营 管理的房地产抵押的 应当提交已在国资部门备案或投融资管理中 心的证明 三 以集体所有制企业的房地产抵押的 需提交经上级主管 部门备案的职工 代表 大会决议 四 以中外合资企业 合作经营企业 外商独资企业 有限 责任公司 股份有限公司的房地产抵押的 需提交经董事会或者股 东会通过的决议 五 建房前土地使用权已单独设立抵押 建房时又申请在建 工程抵押登记的 应先办理土地使用权抵押注销登记后 再予以办 理在建工程抵押登记 但现抵押权人出具知悉土地已经抵押 并同 意的除外 抵押人和现抵押权人出具的书面同意材料中要表述的基 本内容 1 已设定抵押的基本情况 2 拟设定抵押的基本情 况 3 抵押人已将设定过抵押的情况告知现抵押权人 4 现 抵押权人已知悉抵押人已设定过抵押的情况 并同意在已设定抵押 的土地上以在建工程继续设定抵押 5 抵押人和现抵押权人愿意 承担由此引起的法律责任 六 对已设立抵押权的房地产再次设定抵押的 需抵押人告 知现抵押权人已抵押的情况 并提交现抵押权人知悉已抵押情况并 同意再次设定抵押的书面材料 七 申请在建工程抵押权登记的 需先建立楼盘表 还需提 交 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 公安局门楼牌 号预编通知替代 房屋所有权证 对于已取得 商品房预售许可证 的还需提交 商品房预售许可证 由受理科现场查勘后办理 八 预购商品房抵押权预告登记后 自能够进行房屋抵押权 登记之日 预购商品房转移登记完结之日 起三个月内申请房屋抵 押权登记的 提交 房屋预告登记证明 预购商品房抵押权预告登 记证明 替代主要件 二 至 四 九 在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的 需提交 在建工程抵押登记证明 替代主要件 二 至 四 十 房地产开发企业以自建商品房设立抵押权登记的 需提 交抵押物未出售的书面保证 十一 抵押物面积不明确的 需提交抵押当事人关于抵押物 建筑面积约定的书面证明 注意事项 1 以购买自住的经济适用住房办理抵押预告登记或抵押登记 或以他人房屋抵押贷款购买自住经济适用住房办理的抵押登记 借 款合同中需体现贷款用途只能是借款人用于购买自住的经济适用住 房 借款金额不能超过购买时的购房价格 2 房屋权利人委托他人办理抵押登记 债务人为受托人或第三 人的 委托书中要明确表述 第二节第二节 最高额抵押权登记最高额抵押权登记 主要件 一 威海市房屋 在建工程 抵押权登记申请书 二 房屋所有权证 国有土地使用权证 三 最高额抵押合同 四 一定期间内将要连续发生的债权的证明材料 授信额度 合同或协议等证明材料 五 威海市房屋他项权登记询问表 六 身份证明 七 其他必要材料 选收要件 最高额抵押权设立前 申请将已存在债权转入最高额抵押担保 的债权范围的 需提交 1 已存在债权的合同或者其他登记原因证 明材料 2 抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保 范围的书面材料 第三节第三节 最高额抵押权确定登记最高额抵押权确定登记 主要件 一 威海市房屋 在建工程 最高额抵押权确定登记申请书 二 房屋他项权证 或 在建工程抵押登记证明 三 最高额抵押担保的债权已确定的证明材料 四 身份证明 五 其他必要材料 注意事项 1 有下列情况之一的 最高额抵押担保的债权确定 1 约定的债权确定期间届满 2 没有约定债权确定期间或者约定不明确 抵押权人或者抵 押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权 3 新的债权不可能发生 4 抵押财产被查封 扣押 5 债务人 抵押人被宣告破产或者被撤销 2 确定登记仅确定债权数额 不能变更其他内容 3 最高额抵押权确定登记后 最高额抵押权转为一般抵押权 核发新的房屋他项权证 第四节第四节 抵押权变更登记抵押权变更登记 主要件 一 威海市房屋 在建工程 抵押权登记申请书 变更登记 二 房屋他项权证 或 在建工程抵押登记证明 三 证明发生变更事实的材料 1 申请一般抵押权变更登记的 需提交 1 抵押权人姓名或名称变更的 提交名称变更证明材料 2 抵押人姓名或名称变更的 抵押房屋建筑面积 用途等自 然状况发生变更的 抵押权变更登记与房屋所有权变更登记一并办 理 其中抵押房屋建筑面积 用途等自然状况发生变更的 还需提 交 抵押人与抵押权人变更抵押权书面协议 3 被担保债权的数额 抵押权人的顺位及债务履行期限等其 他事项变更的 需提交 抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议 若同一抵押房屋存在多个抵押权 其中被担保债权的数额 抵押权 人的顺位及债务履行期限等发生变化的 还需提交后顺位抵押权人 的书面同意文件 4 在需要提交 变更抵押权书面协议 的抵押变更登记中 若抵押人为集体所有制企业 需提交经上级主管部门备案的职工 代表 大会决议 若抵押人为中外合资企业 合作经营企业 外 商独资企业 有限责任公司 股份有限公司 需提交经董事会或者 股东会通过的决议 若抵押人为国有企业 事业单位法人 在置换 或增加以国家授权其经营管理的房地产做抵押物 应当提交已在国 资部门备案或投融资管理中心的证明 2 申请最高额抵押权变更登记的 需提交 1 最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料 可在变更 最高额抵押权书面协议中体现 2 最高额抵押权发生变更的证明材料 参照一般抵押权变更 材料 因最高债权额 债权确定的期间发生变化申请抵押变更的 还 需提交后顺位抵押权人的书面同意文件 3 最高额抵押权设立后 债权确定前 申请将已存在债权转 入最高额抵押担保的债权范围的 需提交 1 已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料 2 抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范 围的书面材料 四 威海市房屋他项权登记询问表 五 身份证明 六 其他必要材料 第五节第五节 抵押权转移登记抵押权转移登记 主要件 一 威海市房屋 在建工程 抵押权登记申请书 转移登 记 二 房屋他项权证 或 在建工程抵押登记证明 三 房屋抵押权发生转移的证明材料 四 威海市房屋转移登记询问表 五 身份证明 六 其他必要材料 选收要件 因担保的债权全部发生转移申请最高额抵押权转移登记的 需 提交 1 最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料 2 最高额抵押权发生转移的证明材料 注意事项 1 最高额抵押权发生转移的证明材料是指 主债权转让协议 抵押权随主债权一并转让的协议及原债权合同中一方当事人同意另 一方当事人转让合同中权利义务的书面意见 2 最高额抵押权担保的债权确定前 债权人转让部分债权的 除当事人另有约定外 不予办理 如当事人约定 最高额抵押权随 同部分债权的转让而转移 的 需先办理 最高额抵押权确定登记 再按 一般抵押权转移登记 办理 第六节第六节 抵押权注销登记抵押权注销登记 主要件 一 威海市房屋其他登记申请书 注销登记 二 房屋他项权证 在建工程抵押登记证明 或 预告登 记证明 三 证明房屋抵押权消灭的材料 四 威海市房屋其他登记询问表 五 身份证明 六 其他必要材料 注意事项 1 证明房屋抵押权消灭的材料包括 1 双方签订的抵押权解除或主债权消灭的合同 2 由抵押权人出具的债权已履行的证明 3 抵押权人放弃抵押权的证明材料 2 主债权已消灭 抵押权已实现或法律法规规定抵押权消灭的 其他情形出现 而抵押权人拒绝申请抵押权注销登记的 抵押人可 凭法院或仲裁机构的生效法律文书等资料申请办理抵押权注销登记 3 抵押权注销登记可由抵押权人单方申请 第七节第七节 预购商品房抵押权预告登记预购商品房抵押权预告登记 主要件 一 威海市房屋 预购商品房 抵押权预告登记申请书 二 房屋预告登记证明 预购商品房预告登记 三 抵押合同 四 主债权合同 五 当事人关于预告登记的约定 六 威海市房屋 抵押权 预告登记询问表 七 身份证明 八 其他必要材料 注意事项 1 初始登记后 申请预购商品房抵押权预告登记的不予办理 2 开发商没有申请 预购预告 登记的楼盘 申请预购商品房 抵押权预告登记不予办理 3 预购商品房抵押权预告登记后 自预购商品房转移登记完结 之日起 三个月内申请房屋抵押权登记 否则预告登记失效 4 申请预购商品房抵押权预告登记时 预购商品房抵押权预 告登记与预购商品房预告登记一并办理 第八节第八节 房屋抵押权预告登记房屋抵押权预告登记 主要件 一 威海市房屋 预购商品房 抵押权预告登记申请书 二 房屋所有权证 三 抵押合同 四 主债权合同 五 当事人关于预告登记的约定 六 威海市房屋预告登记询问表 七 身份证明 八 其他必要材料 第三章第三章 登记过程中的特殊情况及注意事项登记过程中的特殊情况及注意事项 一 申请人不会书写本人姓名的 可由第三人代书 申请人按手印 需收取代书人的身份证明 一般要求代书人为权利人直系亲属 二 共有房屋应当由共有人共同申请 共同共有 需要提交家庭关 系的证明 结婚证或户口簿或户籍证明 夫妻共有房屋及其他共有房屋登记中的常见问题 1 物权法实施之前 登记在一方名下的财产 应认定为夫妻共 有财产 故物权法实施之前 已经取得房屋所有权证的申请人来申 请抵押登记 要求夫妻双方共同到场 共同申请 不能共同到场的 应提交其配偶的书面委托书并经公证 若申请人确认房屋为单方所 有 应当提交未婚证明或其他房屋属于单方所有的书面材料 2 物权法实施后登记在一方名下的财产申请抵押登记 如果是 单方申请 不再要求必须夫妻双方到场或出具财产属个人所有的证 明材料 如果是双方申请 那就可能存在登记簿记载的权利状况与 事实不符的情况 所以必须对双方进行询问 确保实际权力状况和 登记簿记载一致 三 无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房屋 应当由其监 护人代为申请登记 监护人为多人的应同时代为申请房屋登记 1 未成年人的房屋由监护人代为申请的 应当提交证明监护人 身份的材料 出生证明 户口簿 证明监护人身份的公证文书 法 院的法律文书等 未成年人的父母是未成年人的监护人 未成年人 的父母已经死亡或没有监护能力的情况下 如果监护人并非法院指 定 则应要求对其他人对未成年人享有监护权的证明进行公证 2 无民事行为能力人或限制民事行为能力的人应当由法院认定 未成年人除外 根据他 她 健康恢复的状况 经本人或利害关系 人申请 人民法院可以宣告其为限制民事行为能力人或完全民事行 为能力人 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的法定代理 人是他 她 的法定监护人 3 监护人处分无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房屋 申请登记的 还应提交为被监护人利益的书面保证 保证一般分为 三种情况 教育 治病 伤害赔偿 四 委托他人代为申请房屋登记 1 当事人为自然人的 委托代理人应当提交经公证的授权委托 书和身份证明以及委托人的身份证明 2 当事人为法人或其他组织的 提交法人或其他组织经法定代 表人 负责人 签章的授权委托书及委托单位的身份证明 3 境外申请人的授权委托书应当按照国家有关规定办理公证 委托资料是外文的 应当一并提交经公证的中文译本 有防伪标志 的不得拆开 4 出现当事人同时委托几个代理人的情形时 应注意委托书的 内容 要认真分辨 共同 其中一人 以及 和 及 或 等字 样 根据委托书判断能否由其中一人办理委托事项 五 身份证明 当事人应提交合法有效的身份证明 一 当事人为自然人的 需提交 1 境内自然人提交 居民身份证 无 居民身份证 的 可 提交 护照 军官证 文职干部证 士兵证 学员证 离休证 退休证 等 2 香港 澳门居民提交 港澳居民来往大陆通行证 或 港澳 同胞回乡证 居民身份证 3 台湾居民提交 台湾居民来往大陆通行证 或其他有效旅行 证件 护照等 4 外籍人员提供护照和公安机关签发的居留证件 证明文件是 外文的 应当提供中文译本 5 无法提交上述证明的 可提交户籍管理部门出具的带照片的 户籍证明 注意附记用途 用途与登记无关的 不能采证 如照片 为粘贴的 照片上需加盖户籍管理部门印章 二 当事人为法人或其他组织的 提交 组织机构代码证 无 组织机构代码证 的提交 1 企业提交 营业执照 副本和 组织机构代码证 2 事业单位提交 事业单位法人登记证书 3 社团法人提交 社会团体法人登记证书 或 民办非企业单 位登记证 4 外国企业驻国内代表机构提交 代表机构登记证 5 外地驻威办事处提交批准成立的证明文件 其他组织的概念 其他组织是指合法成立有一定组织机构和财 产 但又不具备法人资格的组织 具体包括 1 依法登记领取营业执照的独资企业 合伙组织 联营企业 中外合作经营企业 外资企业 2 经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体 3 经核准登记领取营业执照的乡镇 街道 村办企业 4 法人依法设立并领取营业执照的分支机构 5 中国人民银行 各商业银行设在各地的分支机构 6 中国人民保险公司设在各地的分支机构 注意事项 1 组织机构代码证 副本标签所示年度代表当年已年检 年 检的截止日期为每年的五月三十一日 2 营业执照 副本标签所示年度代表上一年已年检 年检的 截止日期为每年的六月三十日 3 为方便金融机构办理业务 金融机构可每年将已年检的身份 证明在我处综合科办理备案 六 公证 一 有下列情形之一的 当事人必须办理公证 1 当事人为自然人的 委托代理人应当提交经公证的授权委托 书和身份证明以及委托人的身份证明 2 境外申请人的授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或 认证 委托资料是外文的 应当一并提交中文译本 有防伪标志的 不得拆开 3 当事人约定合同经公证生效的 二 公证书的要求 1 中国 港 澳 台地区除外 各公证机构出具的有效公证文 书均予以采证 1 在香港申办用于内地使用的公证文书应由我国 司法部委托的 中国委托公证人 办理 该公证书须经中国法律服 务 香港 有限公司加章转递确认 地址 深圳市红领中路荔景大厦 2805 室中 国法律服务 香港 有限公司 Tel 867555586854 2 经过澳门政府公证部 门或内地认可的公证人核证 并经中国法律服务 澳门 公司加盖 核验章后 才可在内地使用 3 台湾地区的公证文书必须经山东 省公证员协会出具核对证明后方可采用 已经中国公证员协会或其 他省 自治区 直辖市公证员协会核对经山东省公证员协会加章确 认亦可采用 未经核对或加章确认的不得采信 2 居住在与我国有外交关系国家的华侨 外籍华人 在我国驻 该国使 领 馆办理的公证或认证证明可以采证 如果当事人 包 括外国人 提交的是当地公证人出具的公证文书 需经该国外交部 或其授权的机构和中国驻该国使 领 馆认证 根据领事条约 两 国互免认证的除外 其内容只要不违反我国法律法规和政策的规定 可以采证 公证文书为外文的应当附有中文译本 3 当事人在与我国无外交关系的国家办理的公证文书 原则上 需经该国外交部及与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使领 馆认证 公证文书为外文的应当附有中文译本 如果当事人办理认 证手续确有困难 可请求房产所在地的县级以上的侨务部门根据本 部门所掌握的情况 出具确认是该国公证人出具的公证文书的证明 如果该公证文书的内容不违反我国法律法规和政策的规定 可以采 证 4 未成年人的房屋由监护人代为申请而监护人不能到场的 委 托第三人办理房屋登记需办理公证委托 七 有关涂改的申请材料的认定 申请人提交的申请材料原则上不得涂改 确有涂改的 应按以 下要求处理 在各类证件的涂改处 如土地证等 需由原制发单位 加盖公章 对于各类合同 证明及申请表等的涂改 需双方当事人 在合同的附加条款予以说明 并在涂改处签章 凡涉及自然人的 均需该自然人在涂改处按手印或出具经双方确认的书面证明 八 撤回登记申请 办法 第二十一条 1 领导审批完结的时间为核准登记并记载于登记簿的时间 在此之前 申请人可以撤回登记申请 但应填写 威海市房屋其 他登记申请书 撤回申请 如已载入登记簿后则不予撤回 2 共同申请的应当共同向登记机构提出撤回请求 只有一 方申请人提出撤回申请 而另一方不同意撤回的就不能准许撤回 应当中止登记程序 在当事人共同撤回登记申请 不再撤回申请 或法院 仲裁机关确认后 再作出同意撤回申请或者继续登记行 为的决定 3 代理申请的 应当由本人或代理人依据撤回申请的授权 委托办理 4 申请人撤回登记申请 已缴纳的各项费用不予退回 九 国有资产抵押的相关规定 1 市级及四区 环翠区 高区 经区 工业新区 所属国有企 业抵押房产的 需提交同级人民政府或国资监管部门出具的同意抵 押的证明材料 2 行政事业单位 社会团体及民办非企业单位抵押房产需经市 投融资中心批准 范围包括 1 市级所有行政单位和全额拨款事业单位占有使用的房屋 2 威海市国有资产经营 集团 有限公司 威海市城建项目 开发投资有限责任公司名下由市财政投资形成的各项公共资产 公 益设施 如威海国际商品交易中