综合评价住宅建筑中的技术经济效果.doc

综合评价住宅建筑中的技术经济效果谢晓磊摘要：近年来我国对于住宅的迫切需求推动着建筑行业的快速发展，人们开始意识到住宅建筑经济效益的重要性，因此制定出综合评价住宅建筑的技术经济效果评价体系，以此来规范建筑市场，并结合静态和动态的经济指标分析来为住宅项目投资策划和决策提供有效依据。本文将结合建筑技术方案经济效果评价的原则、内容、方法来简要论述综合评价住宅建筑中的技术经济效果。关键词：综合评价 住宅建筑 技术经济效果工程经济分析的本质是根据项目工程的预期目标及现有的资源状况，并结合建筑技术经济指标体系来分析项目工程的现金流量状况，以此为依据来选用制定适合项目工程的技术方案，通过制定工程建设中的工程设计、施工工艺、设备方案、技术改造、工程材料利用、节能降耗、环境技术、施工安全、防护技术以及新技术开发等技术措施来促使项目工程获得最佳的经济效果。因此只有不断完善住宅建筑技术经济指标体系，建立起符合各地实际的住宅建筑工程经济动态指标体系，才能规范区域性住宅建筑工程经济指标动太评价的标准化，制定出适合工程实际的技术方案，充分发挥技术经济效果评价在住宅项目投资策划和决策过程中的积极作用和现实价值。1、 技术经济效果评价的基本概况（一）技术经济效果评价的基本原则技术经济效果评价的有效性和实践性基于对多种技术方案的经济性进行比选，以选出最佳技术方案，因此在实际评价的过程中要坚持以下几个原则。1、 拟定技术方案整体功能要达到工程项目的预期目标。2、 拟定技术方案的经济效益不得低于最低经济限度。3、 始终坚持经济效益与工程费用估算口径一致原则。4、 始终坚持各方案间的可比性原则。 （二）技术经济效果评价的基本内容技术方案的性质、目标、财务主体、技术方案对经济及社会的影响程度决定了技术经济效果评价的基本内容，即通过对技术方案的盈利能力（指标分析为财务内部收益率、净现值、资本金财务内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率等）、偿债能力（主要分析利息备付率、偿债备付率、资产负债率）以及财务生存能力（主要分析计算净现金流量和累计盈余资金）三个方面来对项目工程拟定技术方案的可行性和经济性进行评估，以确保技术方案的实施能实现财务的可持续性，保障工程建设的顺利开展。（三）技术经济效果评价的基本方法正确性和科学性是技术经济效果评价的根本目的，因此对其进行评价的根本目的在于最大限度地提高技术方案的综合性经济效果，而常用的方法主要有以下三大分类。1、 基本方法 技术经济效果评价的基本方法主要有确定性评价方法和不确定性评价方法两种，而值得注意的一点是针对同一技术方案必须同时进行确定性和不确定性经济效果评价。2、 性质分类方法 按照性质不同来分类，技术经济效果评价方法可分为定量和定性两种方法，其中定量是针对可度量因素（资产价值、资产成本、销售成本等）进行分析，定性分析是针对不可度量因素来进行分析。在实际分析过程中要坚持以定量分析为主、定量方法与定性方法相结合，才能确保提供正确科学的决策依据。3、 考虑时间因素方法 考虑时间因素划分为静态分析和动态分析，其中静态分析不考虑资金价值与时间之间的影响关系，动态分析要充分考虑时间和利率的影响。而在实际评价的过程中要坚持以动态分析为主、静态分析为辅的方法原则。4、 考虑融资分类考虑项目工程是否融资来划分评价方法，即包括融资时对其前（投资内部收益率、净现值、静态投资回收期）、后（技术方案资本金现金流量、投资各方现金流量）两个方面来具体分析技术方案实施的盈利能力，在此也要充分结合动态与静态分析方法。2、 综合技术经济效果评价的措施 （一）综合技术经济效果评价指标 技术方案的经济效果评价取决于基础数据的完整性和可靠性，取决于选取的评价指标体系是否合理，因此首先要选择符合实际的评价指标来从财务和经济两个层次来进行分析对比。图1所呈现的是某一地区住在建筑的综合技术经济指标，通过对相关数值进行计算来进行技术方案的比选。表1 综合技术经济指标表居住区综合技术经济指标的项目应包括必要指标和可选用指标两类，其项目及计量单位应符合规定。项目计量数值所占比重(%)人均面积(/人)单位居住区规划总用地h-1居住区用地(R)h100住宅用地(R01)h公建用地(R02)h道路用地(R03)h公共绿地(R04)h2其它用地(E)h-居住户(套)数户(套)-居住人数人-户均人口人/户-总建筑面积万-1居住区用地内建筑总面积万100住宅建筑面积万公建面积万2其它建筑面积万-住宅平均层数层-高层住宅比例%-中高层住宅比例%-人口毛密度人/h-人口净密度人/h-住宅建筑套密度（毛）套/h-住宅建筑套密度（净）套/h-住宅建筑面积毛密度万/h-住宅建筑面积净密度万/h-居住区建筑面积毛密度(容积率)万/h停车率%-停车位辆地面停车率%地面停车位辆住宅建筑净密度%-总建筑密度%-绿地率%-拆建比-注：必要指标；选用指标。（二）综合评价技术经济效果的措施1、明确财务评价的实施步骤上文已经提出了财务评价的相关内容，而在实际操作过程中首先要明确财务评价的实施步骤和操作流程，其主要通过选取基础数据和参数（如图1中获得的相关数据）、估算各期现金流量、编制基本财务报表、计算财务分析指标、进行盈利能力与偿债能力的分析、进行不确定性分析来获得最终结论，并对项目方案设计进行优化完善。2、坚持以动态分析为主要分析方法在评价住宅建筑技术经济效果方法中最为重要且普遍的方法是动态分析法，其强调的是不同时期内资金的时间价值，通过复利方法来将不同时期内资金的流动情况转换成同一时间点的资金价值，从而确定了不同技术方案的共同连接点，实现了不同技术方案的可比可能，并且能够充分反应出技术方案在未来不同时期内的发展变化情况，是真正符合评价科学性有效性的方法。结束语： 在对住宅建筑技术方案进行综合经济评价时首先要贴合实际来选择适合的评价指标体系，通过动态方法与静态分析相结合来对其进行深度上的分析研究，并充分利用实际的条件和资源来充分考虑其可能产生的社会影响和经济影响，尽可能选用