德平镇项目市场调研分析及定位发展汇报稿.ppt

靠山居地产临邑德平镇项目市场调研与项目发展研究 市场研究 约50公里 德平镇 约80公里 35公里 临邑 德州 济南 35分钟 1 5小时 德平 德平 德平 1小时 德平镇 占地面积 300亩 容积率 约1 2总建面 24万平方米政府规划 住宅镇区商业公共交通配套 可变更容积率3 项目位于临邑县德平镇 距离县区公共交通时间0 35小时 距离德州1小时 总建面约24万平米 属于核心城区远郊镇区大盘 项目概况 大区域 镇政府 回迁房 富丽 地块 地块 车站 主商业街 主商业街 到德州 县道到临邑县城 省道 省道 双向四车道 镇区核心道 县道 双向两车道 项目临近省道 县道 处于镇区外向主干道的中间具备良好的通行条件 项目概况 交通条件 主商业街 地块 德平镇研究 经济发展 发展的总目标是 县域北部的门户城镇 以纺织 农副产品加工 物流 商贸服务业及旅游业为主的具有地方特色的历史文化名镇城镇性质 以发展精细化工 轻工制造 商贸流通与文化旅游为主的现代化城镇 08年 全镇实现GDP8 59亿元 实现财政收入1521万元 10年全镇完成GDP总值13 4亿元 实现财政收入1600万元 农民人均纯收入4790元 德平镇先后被命名为 第二批全国小城镇发展改革试点镇 山东省小城镇建设示范镇 拥有1所初级中学 14所小学 12所幼儿园 2处医院 1处敬老院 临邑县第二中学和临邑县第二人民医院 临邑县北部唯一核心门户城镇 规划以二 三产业为主的现代化城镇 08 10年GDP年均增长27 国家及省级示范镇 房地产开发未来具有坚实的经济和2 3产业人口基础 德平镇研究 产业结构 德平的产业定位为工贸型城镇 具有工贸 交通 物资集散职能主要以纺织 农副产品加工 物流 商贸服务业为主 规划镇域产业结构分为六个产业区 综合经济区 工贸聚集区 生态农业观光区 旅游农业观光区 畜牧养殖经济区 农业产业经济区 全镇拥有民营企业210家 其中销售额500万以上企业23家 个体工商业户2600余家 初步形成了以机械铸造 纺织 化工 面粉加工等为主导的工业发展体系 养殖专业村25个 各类养殖大户500余户 发展旅游业及商贸流通业 德平镇文化历史悠久 旅游产业的发展将和城镇建设面貌的提升相互促进 充分发挥德平自身的区位优势 集中规划专业市场 发展商贸流通业 增强全镇经济实力 工贸型城镇产业定位 产业结构以工业和商业为主 发展旅游业和现代农业 民营企业210家 个体工商户2600余家 农村养殖大户500余家 德平镇研究 人口结构 2011年4月全镇总人口为63495人 其中 镇区面积为4平方公里 镇区人口2万人 根据镇域总人口及城镇化水平政府规划 城镇人口规模为 近期2015年为2 9万人 其中驻地1 9万人 碱李工业开发区1 0万人 远期2030年为3 95万人 其中驻地2 65万人 碱李工业开发区1 30万人 产业及企事业人口 单位29家 规模以上企业23家 干部职工常住人口6000余人 常年外出务工 经商人员12000余人 2015年城镇建成区面积 4 72平方公里 城镇人均居住面积 33平方米 城镇住宅成套率 90 现状下镇区人口有限 根据政府规划社会主义新农村建设和城镇化发展将逐步提速 未来5年新增镇区人口0 9万人 镇区住宅成套率达到90 人均居住面积33平米 住宅开发逐步提速 全镇初步构筑起以蔬菜批发 鞋帽布匹 东关家具 副食品批发 农机家电 建材 汽配物流等专业市场为龙头 以碱李 满家 林寨 陈集等集贸市场为补充的 镇村一体 布局合理 辐射力强 的商贸流通体系 主要商业金融设施集中设置在龙泉大街和正平大街之间 使其成为全镇的商业金融中心 德平镇研究 商业市场 镇区商业以沿街门脸房个体经营为主 商业活动为镇区大集 商业发展水平处于初级阶段 缺乏相对集中的成一定规模的商业经营场所 与政府2015年商业规划发展目标尚有较大差距 根据政府规划社会主义新农村建设和城镇化发展将逐步提速 镇区常住人口2万人 未来5年新增镇区人口0 9万人 人均居住面积33平米 可新增商品房需求总面积9万平米 工贸型城镇产业定位 产业结构以工业和商业为主 发展旅游业和现代农业 现有民营企业210家 个体工商户2600余家 农村养殖大户500余家 农村进镇保守需求500户 90 4 5万平米 德平镇外出务工 经商人员12000人 以最保守估计回流置业总算5 计600户 可引导的商品房需求为600户 90 5 4万平米根据临邑县德平镇商品房土地供应计划 近3 5年内全镇总土地供应量为380亩 项目占300亩 德平镇区商品房供应总量有一定的可控型 开发初期规避竞争危险 镇区商品房项目仅有富丽花园规模约为10万平米 目前两项目处于施工阶段 供应量有限 项目启动期镇区本地商品房需求总量约为18 9万平米 考虑富丽花园项目先期投放市场 项目启动期可吸引的本地商品房需求面积约9万平米 德平镇本地市场 项目启动期内 德平镇本地商品房需求总量有政府规划利好 意向客群空间支撑 10 养殖主 普通镇民 泛公务员 企业中层 临邑客户 中型养殖主 1 大部分住自建房2 有能力到镇平或临邑买房但还未出去3 有很强的买房需求4 500户左右小型货场主 1 住自建房2 没能力去临邑购房 3 有一定买房需求 需要引导4 数量需进一步调研 首期德平项目主要客户构成 拆迁户 1 现状1000户左右2 户均有拆迁补偿3 大部分靠上班或店铺为生4 回迁安置为主部分寻求比回迁房更好品质的商品房居住条件普通务农家庭 1 大部分住自建房2 务农为生3 人均收入4790元 无商品房购买能力4 极少量有条件 政府公务员 1 多数在在临邑买房2 年收入3 4万3 共200人左右教师 1 住自建房或集资房2 年收入2万作用3 共150 200人左右医务人员 1 住自建房或集资房2 年收入3 4万元左右3 共100人左右 高层管理人员 1 占总人数的2 3 目前有50人左右2 月收入在2000 2500元3 在德平租房或公司宿舍中层管理人员 1 占总数的7 8 目前有180 200人2 月收入在1500 2000元3 租房或公司宿舍 拆迁户 1 首期量有限2 接受不了临邑高房价3 有补偿款其他 1 德平籍个体户2 有一定的购房能力 实力购房群体 养殖场主 泛公务员 企业中高层管理人员 征地镇居民 市场分析 看分流与吸引 德平镇附近的房地产市场如火如荼 要想分流周边房地产市场不仅要价格低 高品质 还要看有没有市场份额 能不能达到分流的效果 临邑县 济南 德州 周边乡镇 分流与吸引 临邑房地产市场 概况 区位 临邑位于德州 济南 陵县 乐陵等中间地位 辐射范围较广 交通 临邑县到济南60公里 到德州50公里 周边104省道 京沪高铁 京沪高速从临邑县城经过 人口 全县总人口526126人 性别比 男264889 女261237 临邑县至德平镇35公里 周边道路通畅 如要分流县城客群房地产价格将是主要利器 其次是楼房的品质 经过民意调查 有一部分地缘性客群愿意选择在德平置业 主要是因为县城房价过高 环境较嘈杂 所以将来打开县城市场的方式主要是打生态牌及价格战 临邑县项目分布 目前的住宅供应市场主要集中在市政公园西以东 县政府周边等地区 比较零散 在售项目有南鑫 世纪城比德弗 国际花园 索通小镇金龙 盛世花园等 县政府周边项目 公园西以东周边项目 商业区周边项目 1 临邑县产品基本特征 区域内的产品同质化较严重强 基本都为六层的多层板楼 也有少数点式小高层和板式小高层 户型以两居 三居为主 有少许四居 面积70 130平方米居多 大部分项目主要还停留在兵营式的排排房规划上 外立面多采用价格相对较低的防水涂料 色调主要以灰色和红色为主 各项目宣传模式雷同 营销推广模式单一 2 临邑县项目价格与销售情况 临邑房地产市场热火朝天 市场状况良好 从4月份的3200元左右 直接飙升到3998元 一个月几乎涨了1000元左右 而且大部分楼盘已经无可售房源 所剩房源全是位置较差 价格较贵的房型 以工薪阶层为主 地缘客户占绝对优势 距离工作地点近的客户比例高 对子女的教育比较看重 年龄多在28 45岁之间的三口之家 购买住宅的目的以自住为主 3 客户群体特征 汇豪天下 临邑县典型案例分析 注 临邑县内楼盘总汇分析 临邑县小结 区域内新楼盘项目比较少区内地理位置较好 受认可程度高周边配套成熟 紧邻县政府商业区部分开发项目配套完善大部分楼盘已经无可售房源 所剩房源全是位置较差 价格较贵的房型 根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看 有18 的客群有意向在德平镇区域内购房 这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力 但是虽然有意向客群对本项目有意 但还是要解决交通问题 这才是解决问题的重点 经过这次市调中和政府的接洽 政府同意近期内解决交通问题 德州市房地产市场 概况 区位 德州市区位于市域西部 冀鲁两省交界地带 北距天津257公里 西距石家庄215公里 东南至济南120公里 是环渤海经济圈内重要的开发开放城市 是德州市委 市政府驻地 区位优势十分明显 市区被京沪铁路和岔河分割为城区中心区 南部城区 北部城区 北部工业区 铁西区以及河东新区和开发区六个市场板块 人口面积 至2003年底 市区人口为56 82万人 其中非农业人口37 58万人 占总人口的66 人口自然增长率6 73 德州市房地产市场 概况 德州市位于黄河下游北岸 山东省西北部 北依北京 天津 南邻省会济南 西接山西煤炭基地 东连胜利油田及胶东半岛 处于华北 华东两大经济区连结带和环渤海经济圈 黄河三角洲以及 大京九 经济开发带交汇区内 兼具沿海与内陆双重优势 德州自古就有 九达天衢 神京门户 之称 是华东 华北重要的交通枢纽 京沪 德石 济邯三条铁路在这里交汇 5条国道 14条省道在境内纵横交错 京福高速公路贯穿南北 济聊 青银高速公路穿境而过 交通设施的发达为德州经济发展奠定了良好的基础 至2003年末 德州市总人口546 02万人 155 2万户 其中非农业人口125 93万人 增长6 1 农业人口420 08万人 全市城镇居民人均可支配收入7019 3元 增长9 8 人均居住面积12 4 增长6 3 一 城市基本情况 异地调兵 德州市调 根据德州市的城市现状和项目特征 本报告认为可以将德州的房地产市场分为城区中心区 南部城区 北部城区 北部工业区 铁西区以及河东新区和开发区六个市场板块 其中中心区 北部城区 南部城区因为拥有特殊的地理位置 所以最近几年的房地产开发量不大 多为老旧小区或小体量的楼盘 价格较低 德州新建楼盘多集中于开发区 河东新区内 房屋售价7000 13000元不等 中心城区 南部城区 开发区 北部城区 铁西区 河东新区 1 德州市市场基本特征 房价提升过快 存在一定的虚高现象 户型以三居 四居为主 面积90 140平方米居多 个人成为商品房购买主体 需求主体向中 低端靠拢 高端产品激烈 低端市场需求尚未有效释放 4 开发理念和操盘水平仍待提高 品牌效应渐露锋芒 1 德州市产品基本特征 区域内的产品同质化较严重强 基本都为六层的多层板楼 也有少数点式小高层 塔楼和板式小高层 户型以三居 四居为主 面积110 160平方米居多 大部分项目主要还停留在兵营式的排排房规划上 外立面多采用价格相对较低的防水涂料 色调主要以灰色和红色为主 各项目宣传模式雷同 营销推广模式单一 2 德州市项目价格与销售情况 临邑房地产市场热火朝天 市场状况良好 从4月份的3200元左右 直接飙升到3998元 一个月几乎涨了1000元左右 而且大部分楼盘已经无可售房源 所剩房源全是位置较差 价格较贵的房型 以工薪阶层为主 地缘客户占绝对优势 距离工作地点近的客户比例高 对子女的教育比较看重 年龄多在28 45岁之间的三口之家 购买住宅的目的以自住为主 3 客户群体特征 汇豪天下 德州市典型案例分析 注 德州市内楼盘总汇分析 德州市小结 区域内新楼盘项目比较少区内地理位置较好 受认可程度高周边配套成熟 紧邻大召寺商业区部分开发项目配套完善 济南市房地产市场 概况 区位 德平镇位于德州 济南 临邑 陵县 乐陵等中间地位 辐射范围较广 交通 德平到济南 德州 及周边附近县都有直达及长途汽车 交通方便 京沪高速 京沪高铁紧邻德平镇旁林子镇 直线距离不超过3公里 为德平及周边的发展做出了贡献 修改内容不对 临邑县至德平镇35公里 周边道路通畅 如要分流县城客群房地产价格将是主要利器 其次是楼房的品质 经过民意调查 有一部分地缘性客群愿意选择在德平置业 主要是因为县城房价过高 环境较嘈杂 所以将来打开县城市场的方式主要是打生态牌及价格战 济南市项目分布 目前的住宅供应市场主要集中在公园西路以西 扎达盖河以东区域内 在售项目有万豪天下 大召前街等 修改填内容 1 济南市产品基本特征 区域内的产品同质化较严重强 基本都为六层的多层板楼 也有少数点式小高层 塔楼和板式小高层 户型以三居 四居为主 面积110 160平方米居多 大部分项目主要还停留在兵营式的排排房规划上 外立面多采用价格相对较低的防水涂料 色调主要以灰色和红色为主 各项目宣传模式雷同 营销推广模式单一 2 济南市项目价格与销售情况 临邑房地产市场热火朝天 市场状况良好 从4月份的3200元左右 直接飙升到3998元 一个月几乎涨了1000元左右 而且大部分楼盘已经无可售房源 所剩房源全是位置较差 价格较贵的房型 以工薪阶层为主 地缘客户占绝对优势 距离工作地点近的客户比例高 对子女的教育比较看重 年龄多在28 45岁之间的三口之家 购买住宅的目的以自住为主 3 客户群体特征 汇豪天下 济南市典型案例分析 注 济南市内楼盘总汇分析 济南市小结 区域内新楼盘项目比较少区内地理位置较好 受认可程度高周边配套成熟 紧邻大召寺商业区部分开发项目配套完善 客户抽样问卷调查 1 样本客户基本情况 临邑县 被调查人员职业分配图 从上表可以看出 被调查人员职业分布较广 工资多为800 2500元 具有经济基础 和房屋售价成正比 房地产市场比较健康 异地调兵 临邑市调 经过200份左右复杂的民意走访 及深入的分析 临邑县有一部分客群愿意在德平镇置业 并且周边乡镇也有大批意向客群 所以临邑县及周边乡镇可以支撑德平镇房地产市场 异地调兵 临邑市调 在200份调查中 对房屋总价25万以下的选择达68 25万 30万的占到22 只有很少一部分能接受40万以上的房价 通过上图可以看出 对温泉主题感兴趣的人占首位 其次是园林及养老主题 这点比较符合当初的判断 用温泉养生 养老为项目主题 单价范围 单价承受范围在3000元以下居多 总价范围 总价承受范围多数在30万元以下 2 样本客户深度沟通 临邑县 购房关注因素 第一因素中 选择比例最高的是地理位置因素 占50 其次为价格与社区环境景观 各占15 2 第二考虑因素中 选择比例最高的是价格 占24 2 其次是户型 占12 3 第三考虑因素中 选择比例最高的是交通便利程度 占18 4 其次是社区景观与环境 占15 1 第四考虑因素中 选择比例最高的是物业管理 占20 6 其次是户型 占15 2 第五考虑因素中 选择比例最高的是社区配套 占17 4 其次是升值空间 占11 9 异地调兵 临邑市调 总结 根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看 有18 的客群有意向在德平镇区域内购房 这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力 但是虽然有意向客群对本项目有意 但还是要解决交通问题 这才是解决问题的重点 经过这次市调中和政府的接洽 政府同意近期内解决交通问题 1 样本客户基本情况 德州市 被调查人员职业分配图 从上表可以看出 被调查人员职业分布较广 工资多为800 2500元 具有经济基础 和房屋售价成正比 房地产市场比较健康 异地调兵 德州市调 从上表可以看出 德州本地人除了大部分选择在本区域内购房 还有18 人愿意在临邑县购房 超过10 的意向客户愿意在德平购买 从上表可以看出 在300份调查结果中 拆迁户占12 养老占到20 投资型客户占到41 其它占到27 由此可以看出 德州的拆迁户及养老客群不在少数 主要是今年德州拆迁中量较大 异地调兵 德州市调 异地调兵 德州市市调 经过200份左右复杂的民意走访 及深入的分析 临邑县有一部分客群愿意在德平镇置业 并且周边乡镇也有大批意向客群 所以临邑县及周边乡镇可以支撑德平镇房地产市场 异地调兵 德州市市调 在200份调查中 对房屋总价25万以下的选择达68 25万 30万的占到22 只有很少一部分能接受40万以上的房价 通过上图可以看出 对温泉主题感兴趣的人占首位 其次是园林及养老主题 这点比较符合当初的判断 用温泉养生 养老为项目主题 单价范围 单价承受范围在3000元以下居多 总价范围 总价承受范围多数在30万元以下 单价范围 单价承受范围在3000元以下居多 总价范围 总价承受范围多数在30万元以下 2 样本客户深度沟通 德州市 购房关注因素 第一因素中 选择比例最高的是地理位置因素 占50 其次为价格与社区环境景观 各占15 2 第二考虑因素中 选择比例最高的是价格 占24 2 其次是户型 占12 3 第三考虑因素中 选择比例最高的是交通便利程度 占18 4 其次是社区景观与环境 占15 1 第四考虑因素中 选择比例最高的是物业管理 占20 6 其次是户型 占15 2 第五考虑因素中 选择比例最高的是社区配套 占17 4 其次是升值空间 占11 9 异地调兵 德州市调研 总结 根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看 有18 的客群有意向在德平镇区域内购房 这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力 但是虽然有意向客群对本项目有意 但还是要解决交通问题 这才是解决问题的重点 经过这次市调中和政府的接洽 政府同意近期内解决交通问题 1 样本客户基本情况 济南市 被调查人员职业分配图 从上表可以看出 被调查人员职业分布较广 工资多为800 2500元 具有经济基础 和房屋售价成正比 房地产市场比较健康 异地调兵 济南市 经过200份左右复杂的民意走访 及深入的分析 临邑县有一部分客群愿意在德平镇置业 并且周边乡镇也有大批意向客群 所以临邑县及周边乡镇可以支撑德平镇房地产市场 异地调兵 济南市市调 在200份调查中 对房屋总价25万以下的选择达68 25万 30万的占到22 只有很少一部分能接受40万以上的房价 通过上图可以看出 对温泉主题感兴趣的人占首位 其次是园林及养老主题 这点比较符合当初的判断 用温泉养生 养老为项目主题 单价范围 单价承受范围在3000元以下居多 总价范围 总价承受范围多数在30万元以下 2 样本客户深度沟通 济南市 购房关注因素 第一因素中 选择比例最高的是地理位置因素 占50 其次为价格与社区环境景观 各占15 2 第二考虑因素中 选择比例最高的是价格 占24 2 其次是户型 占12 3 第三考虑因素中 选择比例最高的是交通便利程度 占18 4 其次是社区景观与环境 占15 1 第四考虑因素中 选择比例最高的是物业管理 占20 6 其次是户型 占15 2 第五考虑因素中 选择比例最高的是社区配套 占17 4 其次是升值空间 占11 9 异地调兵 济南市调 总结 根据在临邑县所作的200份的问卷分析来看 有18 的客群有意向在德平镇区域内购房 这能大大增强本项目60万平米的体量去化能力 但是虽然有意向客群对本项目有意 但还是要解决交通问题 这才是解决问题的重点 经过这次市调中和政府的接洽 政府同意近期内解决交通问题 项目SWOT分析 S1 根据呼市东移南扩的总体规划 本案在未来五年中极具发展前景优势 随着金桥区域内居住板块概念将逐渐形成 热点区域交集的辐射效应 将为本案项目带来一定的关注度 项目所在地世纪三路西侧具有区域复合性 优势strength S2 政务区 住宅 商业 文化 项目概念 大型商业MALL的开幕 将填补这一区域的商业配套空白 同时逐渐成为金桥板块的核心亮点 S4 项目地块方正 对规划产品与建筑设计等方面提供先决条件 下沉式景观走台设计 在该区域许多重点项目中前所未有 多数项目以住宅产品为主 而我案住宅 商业产品推广模式 将在本区域内独领风骚 S3 无可复制的政务区域人文环境 项目位于政务区域内 项目区域周边大学林立 具备浓厚的居住氛围和教育资源 人口素质较高 具有良好的知名度及文化社区的形象 为项目自身形象的塑造提供了较高平台 劣势weakne