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万科楼盘全线降价 盈利模式转向中低价2007年12月16日14:59来源：南方报业传媒集团-21世纪经济报道 作者：徐广蓉 万科(000002.SZ)楼盘突然全线降价。12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,不到两个小时,首次推出的C栋156套单位即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。交易清淡的广州楼市,突然再现久违了的火爆,原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价,远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。 另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米,上周未出现部分单位7000元/平方米起,66万元可以买到三房单位。不仅仅是广州。10月20日,万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,开盘当天售罄;上海万科部分楼盘降价,平均降幅15%万科领跌,扯开了楼市降价的序幕。随后,中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。根据公告,2007年1-11月,万科实现销售额超过460亿元,预计年度利润增幅超过100%-150%。由此看来,年报财务压力不是万科降价的主导原因。领跌的内在原因是,看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构,迎合政策的调整,再次以好孩子形象出现。降价15%-30%万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。万科董秘肖莉回应降价事件说。万科的项目的确有降价的趋势。万科一位内部管理人员透露。金色康苑周围的房价都达到了18000元/平方米,万科的开价是低了不少。长城基金一位研究员认为,但相对于获得这块土地为3000元/平方米的成本,万科仍然获利丰厚,主动缩窄利润空间,但是加速资金回笼,并且获得良好的社会形象。同时低价开新盘,项目后期销售压力也会较小,定价如果不合理,后期价格过高,在这样的市场环境下,很可能会被自己套牢。该基金研究员认为,万科对市场的反应非常迅速。根据万科的公告,2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米,销售金额合计 461.9亿元。在去年销售实现200亿突破之后,万科在房价高企的推动下已经实现了较2006年销售翻一番的目标,并且券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿-50亿,增长超过100%,每股收益能够达到1.1元-1.5元。逼近年尾,往往是地产上市公司销售集中的阶段,深圳综合研究院周旭研究员分析认为,第四季度实现的销售一般占据年度销售的1/3以上。按照结转规律,此段时间的销售虽然不能够进入当年的业绩,但是会为第二年业绩做出重要贡献。最重要的是,为明年获得土地储备,回笼资金。但是面对市场仍然观望,买卖双方胶着,价格仍然没有实质性下跌的情况下,开发商大量资金被积压在观望中。以与原定价相比15%-30%的降价幅度开盘,短时间可以回收几亿元的流动资金。万科领跌再次验证市场还是有需求这个说法的同时,也在为自己争取流动资金。10月份,万科非定向增发路演中,万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。万科今年其实并没有完成自己的土地储备任务,上述研究员认为,回笼资金,万科可能还要继续获得土地。10月30日,央行窗口指导意见几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务。同时,资本市场上,管理层也放缓了房地产企业的融资速度,万科的59亿元公司债一直迟迟未能发出。根据公告显示,11月内,万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目,资金面临严峻的考验。开发商前期把资金链过于绷紧,有钱就买地,所以银根紧缩开始,资金就非常紧张。一位银行信贷部人士认为。盈利模式转向中低价产品万科总经理郁亮曾表示,成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定,可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。万科不追求过高的利润率,但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率是0.56,而行业平均水平是0.32。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势,从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价,快速回收资金决定的依据。前期,万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇,以良好的基本面和项目,增发融资,不断做大市值,以方便进一步融资,10月份完成融资后,万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上,依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在12月13日举办的榆构万科住宅产业化研发中心揭牌仪式上透露,万科开发量正以每年30%的速度递增,预计2008年开工面积达到1000万平方米,2010年达到2000万平方米。快速开发,从高周转率中获得利润,保证公司的高成长性,然后再融资,形成快速成长的循环。在政策调控下,万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是,管理层放缓房地产企业的融资审批,资本市场融资速度放缓,难度增加,长期融资受限,这种模式就难以为继。融通基金研究员认为;另一方面,房地产实体市场的销售速度下降,引起周转率下降。市场正在考验万科的盈利模式。10月底,万科开始积极应对。王石高调提出不捂盘、不囤地。降低万科在土地储备上的资金积压,实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示,万科权益土地储备为1818万平方米,可用于两到三年的开发,低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。另一方面,王石表示,目前万科开发的项目中,高档和中高档、中档的比例不超过30%,但是万科认为比较合理的比例应该是28。现在,万科正计划第一步把37降到2.57.5,再下一步降到28的合理比例。万科走的应该是两种模式,质素好的土地开发高档产品,以高利润获得成长性;80%的那部分中低价房,以高周转率获得成长性,不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。融通基金认为。12月11日,建设部政策研究中心主任陈淮透露,今后土地出让金的70%以上将用于四种房建设,即廉租房、经济适用房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)和小户型房。这将意味着,政策性用房的开发规模会非常庞大,对以规模取胜的万科,是一个巨大的诱惑。万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示出来。王石在北京宣布,公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案;2006年11月25日,中低收入人群住宅万科试点项目新式围屋的奠基仪式在广州举行;2007年6月,万科启动海螺行动II,王石透露,万科已经在包括上海在内的5个城市,参与政府主导的经济适用房、廉价房开发,首批廉租屋,预计2008年5月可以交付使用。而近期又有消息透露,深圳可能会给予万科10000套政策性用房的大单。虽然,肖莉否定了这个说法,但是万科对参与政策性用房的兴趣是显而易见的。政策性用房的建设,并非没有利润空间,融通基金认为,政府给予开发商的回报不会低于社会平均回报,大约在10%左右;如果开发商只是承建,不需要付地价款,土地不需要占款,提高了存货周转率,同样有利于利用周转率创造盈利空间的开发商,这是考验开发商管理效率和资金周转的能力。另一方面, 树立一个良好的形象,说不定会获得管理层的支持,而政策性用房作为融资项目,在资本市场融资上可能获得网开一面,长城基金认为,但是,其他地产商的跟风,可能打开进一步的降价空间。经济学家称商品房将集中在四、五月大规模降价2008年03月28日 07:02南方报业传媒集团-21世纪经济报道大规模降价在四、五月?本报记者 徐广蓉万科:降价项目也有利润空间 房价依然向上涨2008年深圳房价明显缺乏大幅上涨的动力,调整期的房价分水岭即将出现,关内均价将回调至1.5千万左右,关外均价将回调至万元以内,但不会出现大涨大跌,英联国际不动产总裁、首席经济学家郭建波在每年一度的预测深圳楼市走势的研究报告会上表示,经历长时段整固的市场,在重回市场的理性消费需求支撑下将逐渐回暖。今年房地产销售仍然堪忧2007年控制流动性泛滥是金融政策的一个主要战线,中国人民银行先后十次提高存款准备金率和六次上调金融机构人民币存贷款基准利率。大量的资金在金融政策的导向下,从股市、楼市中流回银行。货币政策关心的主要是价格的稳定,与资产价格之间没有非常直接的联系,不能对资产价格产生直接的效果,但是政府希望通过货币政策对资产价格产生一定作用。所以,加息以及提高存款准备金率也将继续波及资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。郭建波说。资金流动性过剩和中国巨大贸易顺差的问题,根源在劳动力和资源成本上的比较优势,在这些优势消失之前,贸易顺差不可能大幅减少。尽管存款准备金率一再上调,但同时市场流动性过剩状况不断增加,政策取得的效果仍然有限。2008年为了防止经济过热和流动性泛滥,流动性回收力度将持续。央行回收流动性的任务仍然非常艰巨,因此仍将动用各种货币政策工具回收流动性。郭建波认为。国泰君安地产行业首席分析师张宇也认为,在房地产行业的决定性因素就是银行信贷投放,直接决定很多企业的经营方向。在银行继续实行货币从紧、信贷调控的背景下,2008年房地产的销售情况仍然堪忧。郭建波认为,通过对房地产开发信贷、消费信贷、征信管理政策的强调与调整,从房地产信贷的源头及流向等多方面规范房地产信贷的管理,预期2008年房地产信贷政策将延续2007年调控的思路,以达到在市场供给上使增量、存量土地快速转化为有效供给,需求上支持中小户型及自住需求,抑制大户型以及投资性需求的调控目标。降价在四、五月集中出现2007年,庞大的市场需求,使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。2006年开始的股市复苏,资本市场与房地产市场开始联系紧密。主要表现为银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势,而包括股票融资在内的自筹资金比例则呈上升趋势。2007年是中国房地产企业与资本市场全面对接的一年,面对间接融资受限,一些房地产企业选择了资本市场的直接融资渠道。近一年来,有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场,碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等成功登陆香港交易所,万科、保利、富力等企业,实现了股票增发。据不完全统计,2007年以来共有25家房地产上市公司通过增发、配股等融资方式,募集资金超过千亿元。房地产类上市公司的定向增发融资,使更多的非房地产类企业的资金流入了房地产企业。资本市场融资已经成为各大开发商主要的融资方式。但是随着资本市场的渐入熊市,再融资渠道收紧,上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。万科、招商、金地、保利,四大上市开发商,反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值,且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52,招商地产为-4.74,金地集团为-7.52,保利为-7.65。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42,5年来持续下降。金地集团的年度存货周转率为0.31,保利的存货周转率只有0.25,招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年,按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算,存货周转率应该不低于0.4,但是这几大开发商中,只有万科的存货周转率稍高于0.4。降价成为2008年即将出现的集体现象,郭建波认为:目前还没有实质性全方面的大规模的降价行为,我们怀疑四五月份会有这样的行为。开发商尤其是大开发商,要维持现金流和开发计划,必须要保持销售速度,四五月份会是清盘和在售楼盘价格体系最公开最透明的时候。房价中枢将下探到明朗位置。挤掉泡沫后,一年就会企稳,调整到一定价格后,投资热得到控制,就达到政府调控的目的。随着降价的铺开,一些楼盘已经出现回稳,招商地产营销中心负责人表示,最近一周交易量统计,已经回升至2007年8月水平。百仕达副总罗雷也表示,红树西岸的销售也在近期出现单周销售过千套的放量。在持续的调控下,开发企业土地储备策略在理智中趋于谨慎,量力而行。开发企业将宁可承担未来拿地更加困难的风险,也不愿在透支未来资金。近期深圳的多宗土地出现流拍,显示出开发商谨慎拿地的心态。万科降价尺度深度调查 行业危机中的自救方式 来源：21世纪经济报道作者：:徐广蓉 2008年09月26日09:20 我来说两句(0) 从“拐点论”到万科股权激励回购引发“股价门”，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的博客引发“捐款门”，本年度再度降价引发“退房潮”，之后一篇网文掀起“松山湖事件”，万科这一年的经历可圈可点。9月19日，万科总经理郁亮对媒体表示，“行业危机最好的办法还是靠自救，不可能一直靠利好扶持。” 在沸沸扬扬的万科现象之下，万科坚定地执行着学习帕尔迪战略，快速的降价使其掌握行业先机，快速回收了部分资金。在次贷危机中帕尔迪结束了长达56年的盈利记录，规模风险同样也带给万科一个新的挑战。 降价尺度成交量 9月19日的媒体见面会上，郁亮对房地产行业的未来前景表示出高调的信心，这是自王石“拐点论”之后，万科首次主动调整对市场判断的说法。 “宏观调控政策经过5年的调整终于回到理性的轨道”，从宏观指数以及金融安全等方面，郁亮表示，房地产行业虽然有困难，但是不会比现在的制造业、牛奶行业困难更大。 万科并没有正面回应是否继续降价的问题。执行副总裁肖莉补充表示，万科是否降价尺度就在“成交量”。 肖莉说，“万科第一次的调整是去年在深圳，为什么会率先降价？是因为当时看到成交量大幅度萎缩，所以万科的调整是基于对市场成交量的判断。” 如何测算万科的尺度？ 2007年7月，深圳一手房销售面积环比6月下降15.32%，2007年8月则环比7月再次下降30.93%。二手房交易量8月也开始大幅下降，环比7月下降了26.39%。随后，深圳住宅交易量全面萎缩。 万科抢在其他开发商之前率先降价。2007年10月20日，万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。而当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。同期，同样交易萎缩的广州，12月9日，广州万科金色康苑，开盘均价每平方米1.3万元，引来广州市民连夜排队抢购。 一直坚守价高量跌的上海市场，今年七、八月份也创出了成交量的历史新低。为此，万科坚定地在长三角推出“第二轮降价”。8月30日，上海万科所开发的8个楼盘同时8折促销，8天时间销售337套，认购金额5.67亿。同期杭州万科也推出降价活动，推出7天销售306套，认购金额2.6亿，宁波万科5天内销售213套，金额1.8亿。 而珠三角的促销则继续悄悄进行。8月中旬，万科再次启动“银行团购”，向某大型商业银行开出送装修，最低降至八折的团购优惠，将深圳两大项目“万科城”、“第五园”最低降至7500多元/平方米的新低。 “降价后的效果是非常明显的，”肖莉对降价的效果表示满意。她认为，市场是有需求的，而且是刚性的需求。“确实降价了，消费者就会来买，因为刚性需求在整个这一轮调整中并没有发生本质的变化。”肖莉用数据来证实她的观点：万科的购房者，一次性付款的在32%左右，68%的选择按揭，但按揭中的首付比例平均达到37%。 中报数据显示，第一轮降价使万科在弱市中仍然获得了较好的销售收入。实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。截至6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。保守估计，今年将有527.7亿元的销售收入，不含结算预留到明年的部分，与2007年销售额523.6亿销售收入可基本持平。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。 但是，仔细分析其每月成交，则不见得乐观。今年5月份以后，万科的销售速度不断下滑。18月份，公司累计销售面积349.2万平方米，同比减少4.8%，销售金额313.1亿元，同比增长5.0%。 与此同时，楼市丝毫没有转暖的趋势。 根据联合证券的最新研究报告，三季度以来，全国商品房销售面积加速下降。到今年年底全国商品房的施工销售比将超过4，达到4.64。也即如果未来的销售速度与现在持平，目前已开始施工的房屋全部销售完，大约需要4.64年。而我国商品房施工销售比自1999年以来各年都低于4，在过去的三年仅分别为2.99、3.15和3.10。 联合证券地产高级分析师鱼晋华认为，施工销售比的恶化，显示出开发商降价销售的压力不仅没有减弱，反而仍在积聚。 “我们始终对市场保持一份敬畏之心，”郁亮说，“市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律；每个企业要顺应市场的变化。如果我们偏离了这个市场，对市场变化漠视、忽视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。” 第三波降价会是哪个城市？在前两轮的降价策略中，深圳和上海的成交量萎缩均超过同比跌幅的50%-60%，并且城市预期出现明显的拐点之后，万科果断降价。 后奥运的北京楼市成交不断创出新低。上古地产研究院的统计显示，今年8月份，北京商品房日均成交套数287套，比7月份的319套下降了10.03%；较去年同期的635套则下降了54.8%。但是价格方面则并未出现明显松动，大多数项目价格依然维持在高位。 北京万科有4个楼盘在售，4个楼盘预售。郁亮表示万科在北京一直“吃水不深”，最好业绩也就是排在深圳、广州、上海之后的第七名。 北京是否将成为万科的下一个降价热点？ 土地策略随行就市 降价是否令万科惆怅？万科“不担心降价”。 在7月份招商证券举办的金融与地产论坛上，万科一位高管向投资者表示，万科将坚持随行就市，抚平市场价格的波动。 而这一策略是万科学习其第一个“标杆”索尼的结果。 万科高管向投资者解释，房地产公司可以把造房子视作类似于制造业的做法，也就是说把原材料组合成房子并且把房子卖出去，在这个中间因为把一种东西变成另一种东西创造了价值，也就是和客户分享创造的价值。 这位万科高管表示，如果房价出现下跌、市场出现调整，地价一定会出现下跌；如果房价出现了非理性的下跌，地价一定会向更大规模、更深程度的非理性下跌。这时按照市场的正常情况卖掉房子，再按照市场正常的情况买，迟早有一天市场会把所有的损失都弥补了，“只要把房子卖掉把现金拿回来，可以再收土地。只不过是把今年的利润转移到两三年以后，长期来看，只要看到一个三到五年的周期，对这个公司的利润不仅不会减少反而会增加，所以我们一定会随行就市。” 万科不惧降价，但是强调现金流。“我们知道地价还没有跌到底，但又不可能完全不买地，我们还是希望在便宜的时候尽快多买地，这样就是在土地快要变便宜的时候手里有比较多的钱，否则的话地价跌下来手里没钱就没用了。”该高管称。 这一策略在万科2007年的土地储备中就已开始执行。2007年万科权益的土地储备为1821万平方米，按照当年销售面积613.7万平方米，控制在两年内开发。至今年8月5日，万科总土地储备1909万平方米。2006年万科每平方米地价的平均成本约1860多元，2007年暴涨至约3580元，而今年1-6月，万科新增土地平均成本已降至2155元。 万科随行就市的原料价格显然更贴近市场的变动，也更利于保证万科的降价空间。例如沸沸扬扬的“松山湖事件”所提到的松山湖项目片区内，近两年来最高楼面地价为2006年深长城成交的长城世家项目地块，楼面地价为每平方米3300元，而目前该区域最新的参考成交价为2008年1月成交的一宗住宅用地，楼面地价每平方米1500元，价格下跌55%。 郁亮说，很多人认为万科降价是因为资金链的问题，这个看法不准确。“可能现在找不出第二个比万科更有钱的发展商。” 肖莉指出，万科一直在坚持稳健经营的策略，整个负债权益结构中，权益负债始终为30%左右，经营型负债约为18%，银行负债现为26%，预售款比例占24%，净负债维持约37%。另外中期末有154亿元现金，8、9月份万科59亿元公司债发行成功。 “万科中期经营活动产生的现金流量净流出，由年初的104.4亿元减少到14.9亿元，相对于万科的资产规模也更为保守。”肖莉表示，“中期的时候手持现金154亿，而未来一年包括短期、到期的贷款是147亿。所以换句话说，假设明年银行一分钱不借给万科了，我们就可以把所有现金还给银行，而且还有富余现金，而且还没有包括59亿公司债。” 虽然万科2008年6月底经营活动产生的现金流为-14.9亿元，但中报显示公司尚有合同金额合计约286.4亿元的已售面积未参与结算。而万科今年中报中披露其年度开工面积由848万平方米调减至683万平方米，缩减19%。多项措施节省经营性现金流支出，万科年底现金流可能会“转正”。 2008年以来，万科新增权益规划建筑面积324万平方米，其中，76.2%通过合作方式获取，平均土地成本2044元/平方米，远低于2007年。“万科拿的地合作比例越来越高，通常是别人的地，我们共同开发，这是最省钱的办法。”郁亮表示。 帕尔迪模式规模风险 在万科的整个策略中，不难看出帕尔迪(PHM.NYSE)的影子。 2003年12月万科将帕尔迪定为学习的第二个“标杆”。曾经是美国最大房地产开发商的帕尔迪创造了连续56年的盈利纪录。 但是2007年次级债危机使帕尔迪也遭受严重的损失，2007年上半年出现56年来的第一次亏损，达到5.08亿美元，每股亏损2.01美元。 帕尔迪持续增长的优势来源于其资金周转率。帕尔迪资金周转率维持在1.2的水平，这决定了帕尔迪本身的盈利模式即高效经营，通过开发更多的楼盘满足盈利需求，而不是追求在单一项目上获取高利润。但在次贷危机中，帕尔迪遭受重创。其规模越大，产业化程度越高，销售不旺使其受到的冲击越大。坚持帕尔迪模式的万科，同样遇到了规模带来的风险。招商证券投资银行部一位高管认为，在向上趋势的经济环境中，规模创造利润，而在下行趋势的经济环境中，规模就是硬风险。 现金流量表来看，帕尔迪2005年存货增加占用的资金只有16.99亿美元，比2004年的20.57亿美元下降了3.57亿美元，2006年同比又下降了5.47亿美元。这些情况表明，帕尔迪确有一定程度的先见之明。但即便如此，面对次贷危机引起的行业衰退，美国房屋成交量极度萎靡，帕尔迪大规模开发产品销售难以为继，2007年上半年帕尔迪的销售收入已经锐减40.41%，利润下降111.64%，公司不得不出售大量土地，上半年出售土地13230万美元，亏损4268万美元。 帕尔迪对市场仍然准备不足。危机来临时帕尔迪的土地储备还在增加。土地资产对帕尔迪2007年上半年业绩的拖累表现在帕尔迪与土地有关的费用高达8.82亿美元，而公司的亏损不过5.08亿美元。 肖莉表示：万科仍然将坚持专注住宅开发。万科当前有约180个项目同时在建，是国内开发商中最多的。万科在资产周转方面一直领先于国内同行：2004-2007年万科的总资产周转率分别为：0.59、0.56、0.51、0.47；同期万科的净资产周转率分别为：1.39、1.42、1.4、1.61。当市场出现交易量大幅萎缩之下，在保证合理利润的前提下，万科追求销售速度，快速回笼资金成为其当然之选。 掌握适销对路的产品仍然是规模企业最好的出路。肖莉表示，今年上半年，万科销售的住宅中，90平方米以下住宅占46%，这是多年以来小户型住宅的第一次占到如此高的销售比例。而首次置业和首次改善居住置业的占72%，这一数据表明，自住置业将成为房市刚性需求的支撑主力。因此，万科降价促销，迅速清货，将大部分精力用于小户型住宅的开发，而这方面亦是万科的优势。肖莉称，“在今年半年报中缩减的部分开工、竣工面积，有很大一部分是需要进行重新规划设计，对产品进行更为接近市场需求的调整。” 从“拐点论”到万科股权激励回购引发“股价门”，王石的博客引发“捐款门”，本年度再度降价引发“退房潮”，之后一篇网文掀起“松山湖事件”，万科这一年的经历可圈可点。 9月19日，万科总经理郁亮对媒体表示，“行业危机最好的办法还是靠自救，不可能一直靠利好扶持。” 在沸沸扬扬的万科现象之下，万科坚定地执行着学习帕尔迪战略，快速的降价使其掌握行业先机，快速回收了部分资金。在次贷危机中帕尔迪结束了长达56年的盈利记录，规模风险同样也带给万科一个新的挑战。 降价尺度成交量 9月19日的媒体见面会上，郁亮对房地产行业的未来前景表示出高调的信心，这是自王石“拐点论”之后，万科首次主动调整对市场判断的说法。 “宏观调控政策经过5年的调整终于回到理性的轨道”，从宏观指数以及金融安全等方面，郁亮表示，房地产行业虽然有困难，但是不会比现在的制造业、牛奶行业困难更大。 万科并没有正面回应是否继续降价的问题。执行副总裁肖莉补充表示，万科是否降价尺度就在“成交量”。 肖莉说，“万科第一次的调整是去年在深圳，为什么会率先降价？是因为当时看到成交量大幅度萎缩，所以万科的调整是基于对市场成交量的判断。” 如何测算万科的尺度？ 2007年7月，深圳一手房销售面积环比6月下降15.32%，2007年8月则环比7月再次下降30.93%。二手房交易量8月也开始大幅下降，环比7月下降了26.39%。随后，深圳住宅交易量全面萎缩。 万科抢在其他开发商之前率先降价。2007年10月20日，万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。而当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。同期，同样交易萎缩的广州，12月9日，广州万科金色康苑，开盘均价每平方米1.3万元，引来广州市民连夜排队抢购。 一直坚守价高量跌的上海市场，今年七、八月份也创出了成交量的历史新低。为此，万科坚定地在长三角推出“第二轮降价”。8月30日，上海万科所开发的8个楼盘同时8折促销，8天时间销售337套，认购金额5.67亿。同期杭州万科也推出降价活动，推出7天销售306套，认购金额2.6亿，宁波万科5天内销售213套，金额1.8亿。 而珠三角的促销则继续悄悄进行。8月中旬，万科再次启动“银行团购”，向某大型商业银行开出送装修，最低降至八折的团购优惠，将深圳两大项目“万科城”、“第五园”最低降至7500多元/平方米的新低。 “降价后的效果是非常明显的，”肖莉对降价的效果表示满意。她认为，市场是有需求的，而且是刚性的需求。“确实降价了，消费者就会来买，因为刚性需求在整个这一轮调整中并没有发生本质的变化。”肖莉用数据来证实她的观点：万科的购房者，一次性付款的在32%左右，68%的选择按揭，但按揭中的首付比例平均达到37%。 中报数据显示，第一轮降价使万科在弱市中仍然获得了较好的销售收入。实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。截至6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。保守估计，今年将有527.7亿元的销售收入，不含结算预留到明年的部分，与2007年销售额523.6亿销售收入可基本持平。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。 但是，仔细分析其每月成交，则不见得乐观。今年5月份以后，万科的销售速度不断下滑。18月份，公司累计销售面积349.2万平方米，同比减少4.8%，销售金额313.1亿元，同比增长5.0%。 与此同时，楼市丝毫没有转暖的趋势。 根据联合证券的最新研究报告，三季度以来，全国商品房销售面积加速下降。到今年年底全国商品房的施工销售比将超过4，达到4.64。也即如果未来的销售速度与现在持平，目前已开始施工的房屋全部销售完，大约需要4.64年。而我国商品房施工销售比自1999年以来各年都低于4，在过去的三年仅分别为2.99、3.15和3.10。 联合证券地产高级分析师鱼晋华认为，施工销售比的恶化，显示出开发商降价销售的压力不仅没有减弱，反而仍在积聚。 “我们始终对市场保持一份敬畏之心，”郁亮说，“市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律；每个企业要顺应市场的变化。如果我们偏离了这个市场，对市场变化漠视、忽视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。” 第三波降价会是哪个城市？在前两轮的降价策略中，深圳和上海的成交量萎缩均超过同比跌幅的50%-60%，并且城市预期出现明显的拐点之后，万科果断降价。 后奥运的北京楼市成交不断创出新低。上古地产研究院的统计显示，今年8月份，北京商品房日均成交套数287套，比7月份的319套下降了10.03%；较去年同期的635套则下降了54.8%。但是价格方面则并未出现明显松动，大多数项目价格依然维持在高位。 北京万科有4个楼盘在售，4个楼盘预售。郁亮表示万科在北京一直“吃水不深”，最好业绩也就是排在深圳、广州、上海之后的第七名。 北京是否将成为万科的下一个降价热点？ 土地策略随行就市 降价是否令万科惆怅？万科“不担心降价”。 在7月份招商证券举办的金融与地产论坛上，万科一位高管向投资者表示，万科将坚持随行就市，抚平市场价格的波动。 而这一策略是万科学习其第一个“标杆”索尼的结果。 万科高管向投资者解释，房地产公司可以把造房子视作类似于制造业的做法，也就是说把原材料组合成房子并且把房子卖出去，在这个中间因为把一种东西变成另一种东西创造了价值，也就是和客户分享创造的价值。 这位万科高管表示，如果房价出现下跌、市场出现调整，地价一定会出现下跌；如果房价出现了非理性的下跌，地价一定会向更大规模、更深程度的非理性下跌。这时按照市场的正常情况卖掉房子，再按照市场正常的情况买，迟早有一天市场会把所有的损失都弥补了，“只要把房子卖掉把现金拿回来，可以再收土地。只不过是把今年的利润转移到两三年以后，长期来看，只要看到一个三到五年的周期，对这个公司的利润不仅不会减少反而会增加，所以我们一定会随行就市。” 万科不惧降价，但是强调现金流。“我们知道地价还没有跌到底，但又不可能完全不买地，我们还是希望在便宜的时候尽快多买地，这样就是在土地快要变便宜的时候手里有比较多的钱，否则的话地价跌下来手里没钱就没用了。”该高管称。 这一策略在万科2007年的土地储备中就已开始执行。2007年万科权益的土地储备为1821万平方米，按照当年销售面积613.7万平方米，控制在两年内开发。至今年8月5日，万科总土地储备1909万平方米。2006年万科每平方米地价的平均成本约1860多元，2007年暴涨至约3580元，而今年1-6月，万科新增土地平均成本已降至2155元。 万科随行就市的原料价格显然更贴近市场的变动，也更利于保证万科的降价空间。例如沸沸扬扬的“松山湖事件”所提到的松山湖项目片区内，近两年来最高楼面地价为2006年深长城成交的长城世家项目地块，楼面地价为每平方米3300元，而目前该区域最新的参考成交价为2008年1月成交的一宗住宅用地，楼面地价每平方米1500元，价格下跌55%。 郁亮说，很多人认为万科降价是因为资金链的问题，这个看法不准确。“可能现在找不出第二个比万科更有钱的发展商。” 肖莉指出，万科一直在坚持稳健经营的策略，整个负债权益结构中，权益负债始终为30%左右，经营型负债约为18%，银行负债现为26%，预售款比例占24%，净负债维持约37%。另外中期末有154亿元现金，8、9月份万科59亿元公司债发行成功。 “万科中期经营活动产生的现金流量净流出，由年初的104.4亿元减少到14.9亿元，相对于万科的资产规模也更为保守。”肖莉表示，“中期的时候手持现金154亿，而未来一年包括短期、到期的贷款是147亿。所以换句话说，假设明年银行一分钱不借给万科了，我们就可以把所有现金还给银行，而且还有富余现金，而且还没有包括59亿公司债。” 虽然万科2008年6月底经营活动产生的现金流为-14.9亿元，但中报显示公司尚有合同金额合计约286.4亿元的已售面积未参与结算。而万科今年中报中披露其年度开工面积由848万平方米调减至683万平方米，缩减19%。多项措施节省经营性现金流支出，万科年底现金流可能会“转正”。 2008年以来，万科新增权益规划建筑面积324万平方米，其中，76.2%通过合作方式获取，平均土地成本2044元/平方米，远低于2007年。“万科拿的地合作比例越来越高，通常是别人的地，我们共同开发，这是最省钱的办法。”郁亮表示。 帕尔迪模式规模风险 在万科的整个策略中，不难看出帕尔迪(PHM.NYSE)的影子。 2003年12月万科将帕尔迪定为学习的第二个“标杆”。曾经是美国最大房地产开发商的帕尔迪创造了连续56年的盈利纪录。 但是2007年次级债危机使帕尔迪也遭受严重的损失，2007年上半年出现56年来的第一次亏损，达到5.08亿美元，每股亏损2.01美元。 帕尔迪持续增长的优势来源于其资金周转率。帕尔迪资金周转率维持在1.2的水平，这决定了帕尔迪本身的盈利模式即高效经营，通过开发更多的楼盘满足盈利需求，而不是追求在单一项目上获取高利润。但在次贷危机中，帕尔迪遭受重创。其规模越大，产业化程度越高，销售不旺使其受到的冲击越大。坚持帕尔迪模式的万科，同样遇到了规模带来的风险。招商证券投资银行部一位高管认为，在向上趋势的经济环境中，规模创造利润，而在下行趋势的经济环境中，规模就是硬风险。 现金流量表来看，帕尔迪2005年存货增加占用的资金只有16.99亿美元，比2004年的20.57亿美元下降了3.57亿美元，2006年同比又下降了5.47亿美元。这些情况表明，帕尔迪确有一定程度的先见之明。但即便如此，面对次贷危机引起的行业衰退，美国房屋成交量极度萎靡，帕尔迪大规模开发产品销售难以为继，2007年上半年帕尔迪的销售收入已经锐减40.41%，利润下降111.64%，公司不得不出售大量土地，上半年出售土地13230万美元，亏损4268万美元。 帕尔迪对市场仍然准备不足。危机来临时帕尔迪的土地储备还在增加。土地资产对帕尔迪2007年上半年业绩的拖累表现在帕尔迪与土地有关的费用高达8.82亿美元，而公司的亏损不过5.08亿美元。 肖莉表示：万科仍然将坚持专注住宅开发。万科当前有约180个项目同时在建，是国内开发商中最多的。万科在资产周转方面一直领先于国内同行：2004-2007年万科的总资产周转率分别为：0.59、0.56、0.51、0.47；同期万科的净资产周转率分别为：1.39、1.42、1.4、1.61。当市场出现交易量大幅萎缩之下，在保证合理利润的前提下，万科追求销售速度，快速回笼资金成为其当然之选。 掌握适销对路的产品仍然是规模企业最好的出路。肖莉表示，今年上半年，万科销售的住宅中，90平方米以下住宅占46%，这是多年以来小户型住宅的第一次占到如此高的销售比例。而首次置业和首次改善居住置业的占72%，这一数据表明，自住置业将成为房市刚性需求的支撑主力。因此，万科降价促销，迅速清货，将大部分精力用于小户型住宅的开发，而这方面亦是万科的优势。肖莉称，“在今年半年报中缩减的部分开工、竣工面积，有很大一部分是需要进行重新规划设计，对产品进行更为接近市场需求的调整。” 降价策略见效 万科08年收入增长15.4来源：焦点房地产网 作者：肖福音 2009年03月09日22:39 3月9日，万科企业股份有限公司（万科A：000002，以下简称万科）公布了2008年度报告：万科08年实现营业收入409.9亿元，同 比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和 15.1%。根据同日公布的董事会决议，公司2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。 报告期内，公司实现销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年减少9.2%和8.6%。但万科的市场占有率继续提升， 占全国住宅市场的份额提高到2.34%，高于上一个报告期0.27。 对此，有证券公司研究人士向焦点网记者表示，万科虽然08年净利润和销售额双双下降，但基于其市场份额的增长以及手持现金 流的充裕，“相信大多数分析人士还是会给予万科A增持的评价。” 降价圈定9城份额榜首 此前，万科副总裁肖莉曾在接受记者采访时表示，近期以深圳为代表的部分城市的成交量有所回升，一方面因为政府出台了系列 政策鼓励房地产行业的发展。另一方面，很多开发商也顺应市场，积极采取措施促进销售，体现了市场自身调整和政府政策相互 作用所产生的成效。 对此，万科在其2008年年报中表示，万科早在2007年10月就已经开始从珠三角入手，对多个城市率先进行价格调整。年报中称， 2007年万科销售金额523.6亿元，比2006年增长了146.6%，远远超过市场年初的预期，甚至也超过了万科原定20062008三年快速 增长计划设定的2008年销售目标。尤其在市场总体已经出现交易缩量的2007年四季度，万科销售金额高达155.6亿元。“这显然与 万科率先调整定价策略存在一定关系。”而这样做的结果则是，2008年万科的市场占有率在深圳、上海等9个城市排名首位。 计提12.3亿应对成本过高 万科08年年报表示，如果不考虑存货跌价准备的影响，公司08年的净利润实际比07年略有增长。而这一结论的得出，则来源于公 司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备。 万科董事会主席王石表示，在07年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在具体项目的获取过程中，仍 一定程度上受到了市场气氛的影响。因此，基于谨慎的财务策略，万科从08年三季度起，在行业内率先开始对存在风险的项目计 提跌价准备。受该策略影响，万科08年税后净利润下降9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响则达到了8.9亿元，但考 虑到公司08年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此仍然得出了公司08年的净利润实际比07年略有增长的结论。 节余21.1亿保资金链安全 万科总裁郁亮表示，过去一年中，鉴于住房成交量的大幅萎缩，以及市场复杂性和不确定性的显著提高，万科决定不刻意追求短 期内的规模增长，而首先确保经营的稳健性和财务的安全性。在经营上公司继续贯彻“现金为王”的策略，采取各种策略积极促 进销售。 在此策略指导下，截至2008年底，万科净负债率为33.1%，较中期进一步下降4.1个百分点，远低于行业普遍状况；公司持有货币 资金199.8亿元，较年初时增加17.2%，而万科全部短期借款与一年内到期的长期负债合计为178.7亿元，尚有21.1亿元的节余，不 存在资金缺口问题。 同时，万科在存货上坚持“量出为入”的原则。08年中期和三季度时万科根据市场情况，两次下调项目开发面积，全年的新开工 面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。公司实际完成 新开工面积523.3万平方米，完成竣工面积529.4万平方米，全年的开发面积与销售面积基本匹配，存货规模控制达到了预期的目 标。 09经营策略面临重大转型 万科08年年报显示，万科2009年的目标是：一方面在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛 市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，奠定长远发展基础，实现从“规模速度型”增 长到“质量效益型”增长的转变。 与之相印证的是，从09年初开始，万科在其总部所在地深圳所推出的一系列新品，均非常看重产品定位以及由此带来的“质量效 益型增长”。以目前热销的金域华府为例，万科提供的“全面家具解决方案”全部围绕年轻人设定，有22-26岁的单身之家，有 25-29岁的已婚青年之家，还有30-35岁的小太阳之家。人群特征、产品特征、套内建筑面积、居住人数均详细列出。 万科副总裁 肖莉在接受采访时表示，深圳市场自住客的刚性需求仍然旺盛，只要能找准客户，提供真正符合客户需要的产品，企业仍然具有 很大的市场空间。 而据记者掌握的信息，世联地产董事长陈劲松在其公司内部培训上曾说，“万科08年一年干的事儿就是让正在运行的项目停工、 改户型，就是把150平方米的切成80平方米，还得是三房，没有办法，要向市场低头。” 万科绿了21世纪经济报道 徐广蓉 深圳报道 2010-01-06 00:37:27核心提示：万科2006-2008年股权激励计划宣告终结，意味着中国房价和成交量出现“双顶”时，行业龙头股价并未相应到顶。三年激励，损失其二。1月4日万科2006-2008年股权激励计划宣告终结。因为2009年万科A股每日收盘后复权均价为25.50元，2008年为25.79元，均低于2007年的33.66元。因此，2007年度激励计划未能达成。此前，该激励计划仅2006年一期获得顺利归属，2008年一期因为业绩考核未达标，早宣告“流产”。受物业税全国空转试点及2007年股权激励计划4655万股将于未来20个交易日出售的利空影响，1月5日，万科A（000002.SZ）跌2.26%，收于10.36元。“人算”不如“天算”，遭遇全球金融风暴的中国房地产市场起伏跌宕，龙头公司万科被抛于风口浪尖。虽然2005年推出该股权激励计划时，因兼顾业绩考核和股价考核的“双达标”而得到产业和资本市场的认可，但就连国内地产界领袖的万科董事长王石在当时也无法预料，中国资本市场和房地产行业，会在接下来的4年坐上疯狂的“过山车”。本次万科行权失败背后，意味着中国房价和成交量在2007和2009年出现“双顶”时，行业龙头的股价并未相应出现“双顶”。在2007年屡创新高的万科股价，却在2009年下半年破位下行资本市场对公司的定价，因为政策拐点和悲观预期的双重压力，无法回到高位，而这种价格信号，按照有效市场理论，就是行业下行拐点的预示。虽然2009年房地产“基本面”异常火爆，但是却未能使房地产蓝筹股价走出阴霾。万科，中国最大的地产公司，房地产，中国10年来拉动经济最强的产业，面临着资本市场定价和产业定价的博弈。两个市场，冰火两重天，是基本面支撑不了资本面，还是看得更远的资本市场难言地产的“美好未来”？究竟是预期最终实现，还是市场最终认错？2009年岁末，王石