铜陵房地产市场分析.doc

铜陵春江花月项目2008年市场销售总结目 录1、全国房地产市场分析评估-3-332、铜陵房地产市场情况分析-34-443、春江花月项目总结 -45-484、总结 -49第 一 部 分一、全国房地产市场预测总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,依托易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据,对此进行了全面、深入、及时的研究。（一）、全国房地产市场总体形势不容乐观从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知,2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份为99.68,比9月份回落1.47点,比去年同期回落6.06点,步入不景气区间。前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007年31.8%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508亿元,增长28.7%。其中,经济适用住房投资638亿元,增长19.9%,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米,同比下降1.6%。前三季度,全国房屋施工面积24.04亿平方米,增长20.3%,比2007年的21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面积19.07亿平方米,增长21.2%;办公楼施工面积8150万平方米,增长8.3%,比2007年的12.5%明显回落;商业营业用房施工面积25026万平方米,增长12%。截止到9月末,全国商品房空置面积为1.3亿平方米,同比增长10.2%。其中,空置商品住宅6641万平方米,增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标,空置房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大,不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析,更能反映房价真实走势。分析上图可知,以月度房价同比涨幅来看,2008年1月达到高点,同比去年1月增长11.3%,其后增幅加速递减,今年10月已降至1.6%,预计11月或12月份,将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年,并不能反映近况,相较而言,月度房价环比增长情况更能说明近期走势,环比增幅的高点出现在去年9月,其后递减,直至今年8月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国房价正式开始下跌,9月份继续下滑,这一下跌态势将会持续到明年下半年,甚至2010年。（二）、全国一二三线城市形势有所差异,但皆有比较明显的下跌接下来,分析一下全国主要区域房地产市场的情况,为了研究的方便性,在此把城市分为三类,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据,在30多个大中城市中,半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌,成交继续萎缩。整体来看,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”,市场低迷程度可见一斑。价格表现方面,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象,打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮,在前期价格已下跌较大幅度的背景下,9月很多楼盘再次祭起降价大旗,优惠幅度均在10%左右。从商品住宅供应量上分析,除上海略降之外,北京、 深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9月份,一线城市供应量均出现了大幅的上升,上海、北京、深圳供应量环比增长明显,深圳增长幅度较大,同比增加了123.57%。但成交情况非常不理想,前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象,主要是前期价格下降明显,但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷,与去年同期相比成交量严重萎缩。从价格上分析,一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌,9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显,全月共有50多个楼盘有新增推案上市,纷纷采取了平开或低开的策略,并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显,楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头,新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10。2、二线城市:成交量降幅较大,房价稳中有降从商品住宅供应量分析,前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷,大部分城市成交量同比去年降五成左右,绝大部分是东部城市;少数城市降幅稍小,比如沈阳、西安部分中西部城市。而9月份,成交表现相当不容乐观,大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。从成交价格分析,9月份,大部分二线城市价格松动更为明显,部分城市降价幅度再度扩大,房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外,其他二线城市基本都已进入价格下降通道,尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳,但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外,武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌,特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下,周边项目开始跟进,导致各城市房价下跌幅度明显加大。3、三线城市:市场成交继续低迷在经历了连续两个月成交持续走低之后,大部分三线城市在9月份并未能迎来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的11个城市中,有6个城市成交量出现小幅反弹,而其他5个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%,市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定,但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩,在临近年底还款高峰的压力下,预计在未来几个月内这些城市房价下调。（三）、东部地区深度调整,中部地区情况分化,西部地区下调空间不大1、东部地区:主要城市成交量下降40-70%,房价明显下降（1）珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一,2007年以广州、深圳为代表的珠三角城市群,房地产市场经历了一个快速发展期后,又率先进入调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化,珠三角以出口导向为主体的制造业正经历着历史上最大规模的结构调整,导致中小企业大量倒闭和外迁,劳动就业开始出现下滑,直接影响到该区域的房地产市场。2007年珠三角区楼市几经曲折,经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好,基本上项目开盘即获得较高的去化,购房者追涨,开发商惜售,土地竞价踊跃。从四季度开始,成交力度开始走弱,成交量逐月下降。年底受宏观调控影响,开发商资金压力加大,出于快速回笼资金的目的,主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势,年底开始走弱。2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆,珠三角区域土地价格上涨迅猛,频频出现地价标王和抢地现象,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大,并呈现加速提升趋势。但到年末,受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原因影响,土地流标现象屡次上演。2008年以来,珠三角楼市处于调整期,降价或打折促销现象普遍,观望氛围较浓。供应量明显下降,住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明降。商品住宅成交量小幅微升,但购房者持币观望情绪依旧浓厚,市场以刚性需求消费者为主,低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡,开发商进入观望状态,拿地变得谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性,土地市场流标现象仍然频现。典型城市分析:深圳楼市,房价第三波下跌开始价格在波动中下跌。深圳商品住宅房价从去年1月开始上涨,直至去年10月到达17350元历史高点,其后开始下跌,但直到今年2月,这四个月的房价跌幅较小且稳定,这是房价调整的第一个阶段。从今年3月开始,至5月,跌幅加大,与之同时,成交量上升,在市场可能出现回暖的假象刺激下,6、7两月房价重新上涨,可称之为“回光返照”。这是房价调整的第二个阶段,市场博弈非常激烈。接下来是第三个阶段,买方占据绝对优势,卖方放弃顽抗,从8月开始,持续下跌。第三波下跌持续的时间将长于前两波的3-4个月,但波幅会减小,最终变成中期的盘整加阴跌。相比去年1月的10872元的成交单价,去年10月涨幅为60%,今年9月均价为11824,较去年10月下跌37%。再向下调整10-20%,应趋于合理,但也不排除非理性杀跌现象的出现。当然,我们也应考虑到月度成交均价背后还有成交结构变化的原因,但这并不妨碍我们作方向性的研判。相比其它城市,深圳本轮调整启动最早,房价跌幅最大,距离市场底部也最近。对深圳市场而言,供求关系尤其值得注意,因为从去年7月开始就变成了供大于求,这一时间点要比多数城市提前了好几个月,而且至今没有任何一月能够实现“咸鱼翻身”。而且,是属于严重供大于求,自去年10月开始,几乎每个月的供应量都是成交量的两倍以上。这除了反映了市场的低迷外,还留下了颇为严重的后遗症:形成了较大规模的空置量。（2）长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头,市场交易价格互相支撑。2007年二季度开始,各主要城市增量房、存量房交易量和房价经历了井喷式的上升行情,凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着9月份关于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台,四季度长三角地区的各个城市相继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨,支撑房价始终在高位运行。同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩,最大下降幅度将近70%左右。低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象,地价高速上涨,地王不断涌现,演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地产二级市场大幅调整的影响,成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交,跌破业内预计。2008年以来,由于观望气氛浓郁,市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依然稳定的局面。成交量与去年同期相比,下降幅度在50%左右,整体市场的成交不畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态,从而导致商品房屋市场供应增长乏力。3月份市场出现回暖迹象,但缺少后期支持,市场依旧未能走出阴影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入6月以后,长三角地区的楼盘开始出现打折现象,但是打折幅度较小,市场反应冷淡。价格稳定的重要因素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府宏观调控的影响,土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼市持续低迷迫使开发商拿地更为谨慎,导致大部分土地都以底价成交,部分土地流标。就目前来看,市场上依旧存在大量的刚性需求,但是,市场要走出低迷还需要一段时间,对于购房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。典型城市分析:上海楼市,房价再跌二成或触底从价格上分析, 从07年1月,上海商品住宅价格稳定上涨,一直到今年6月达到最高点:17116元,其后有所下跌,但依然处于高位盘整,9月份为13248元,由于今年5-7月房价波幅较大,我们取其均值,大约是15700元,那么比去年1月的9528元已上涨65%。这一涨幅比北京40%和深圳60%的涨幅都高出一些。当然,上海房价下跌的时间也比二者滞后了几个月。9月价格比去年1月上涨40%,比5-7月高点跌16%。按照我们以前关于房价收入比的测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿9月均价与去年12月的11714元相比,又上涨了13%。这就意味着,在9月的价格基础上,上海房价需要回调20%左右,才能会趋于比较合理的位置。按目前情况,由于前三季度基本上是上涨的,上海房价2008年同比2007年还会有一定的涨幅。但2009年同比2008年,房价一定是下跌的。从成交量上分析,去年12月开始,上海商品住宅开始由供不应求逆转为供大于求,时间点基本与北京相近,但其后数月,其供求失衡的程度远好于深圳,稍好于北京,直到9月份,才出现严重失衡,供求比为1:0.45。这也就是为何笔者相较前二者,更看好上海楼市的原因。与深圳相比,今年上海的房价完全可称得上“负隅顽抗”,但与北京情况类似,第三季度终于出现拐点,二手房指数表现更为明显。2001-2006年,六年时间上海的二手房指数共上涨了60%多点,可07至08年上半年,却大涨了近50%,明显非理性飙升。我们预计,要从2400点高点降至1800-2000点上下才会合理,降幅为20%左右。从今年8月开始,上海二手房指数环比已开始下跌。（3）环渤海地区:各城市分化,北京将下跌空间较大,沈阳波澜不惊环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁荣加上奥运效应,使北京市场供应量和房价上涨幅度,在2007年和2008年上半年都位居全国前列,相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向标。目前,环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大,前景乐观。其中主要的因素是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表的特区开发）、九十年代的长三角（浦东为代表的新区开发）,转入到环渤海地区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来房地产投资者和购买者占重大比重的城市,本地市场跨区域化。2007年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额保持快速增长,分别上涨约31、28和47。三省的商品房销售面积的涨幅均大于竣工面积的涨幅,呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在奥运等因素推动下,市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量,环渤海地区的房价也经历一轮高涨,市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期,成交量萎缩,房价涨幅放缓,个别城市房价出现一定程度的回调,市场逐渐转向理性化发展,客户购房也趋于理性。2008年以来,环渤海地区各城市市场持续了观望,市场成交冷淡,二季度则出现了分化现象,多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交平淡,大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。在市场交易低迷的情况下,开发商拿地态度谨慎。典型城市分析:北京楼市,房价下调空间较大第一,房价出现拐点。从去年1月到今年8月,北京商品住宅价格稳定上涨,其间偶有小幅波动。单从成交均价上看,8月极有可能成为近几年的月底最高点,14070元的价格,相比去年1月的10034元,涨幅为40%。9月开始下跌,环比8月下跌10.04%,之所以出现这种大幅下跌,既有打折促销成风的原因,也有中低档房源占比增加的因素。以目前价格和房价收入比观察（根据笔者所做专题研究报告,2007年底北京房价收入比超过13.67倍,全国最高）,而且今年房价前8个月又有上海,北京房价泡沫相当明显,我们认为下跌到去年初的水平,也即在8月基础上跌去三到四成才会比较合理。第二,供求情况很槽糕。从图中可以看出,今年前三季度商品住宅供应量比去年同期多出15%,九月出现暴增的原因,与奥运影响下8月缓推盘有关,也与 “金九”旺季的预期有关。从成交量分析,今年前三季度同比去年剧降43%。今年6月是个小的分水岭,成交量与去年同期相近,之前几个月递增,之后递减,反应出进入第三季度后,市场预期迅速恶化。9月供求比为1:0.2,基本上在全国都可称得上最槽糕。第三,少数名盘销售较好。市场低迷期,知名企业的知名大盘卖得较好,市场集中度进一步提高。富力又一城、万科四季花城、中海城、富力桃园这四个楼盘均属于性价比较高的品牌大盘,富力地产的两个项目还蝉联两个月的成交排行榜。比如,万科四季花城三期7800元/平方米的价格,性价比相当高。市场激争对中小企业非常不利,他们只有以比名企名盘更大的价格折扣,才有可能从“僧多粥少”的弱市场中混口救命饭。2、中部地区:成交量明显下降,房价开始小幅下跌2007年在全国楼市总体快速增长的情况下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了较大增幅。房地产开发投资增幅都在30%以上,高于东部地区;土地购置面积除江西略微出现负增长外,其它省份皆保持适中增长;施工面积平均增幅都超过20%,与东部和西部地区类似;竣工面积除江西同比减少之外都是正增长;销售面积平均增幅为30%左右,高于东部地区,说明该区域市场成交活跃;价格上涨幅度在10-20%之间,水平中等偏快,但房价增幅低于东部地区。2008年以来,随着全国房地产市场出现整体性下调,以及国内外宏观经济增速下滑,东部地区也和全国其他地区出现同步调整。但鉴于中部地区基本上不存在房地产泡沫,而且以自住需求为主导,因此市场下调的空间并不大。但是,城市之间出现分化,今年以来武汉市场下滑幅度较大,尤其是供大于求情况非常突出;而郑州、长沙、合肥等城市的市场虽然也出现下调态势,但相对表现较为稳定。典型城市分析:武汉楼市,大幅调整势不可免武汉作为中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,楼市经历了一波快速增长。尤其是去年大“1+8”大武汉城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”,标志着被列入国家战略,将成中国经济新的增长极。在此利好推动下,东部地区的一些投资客去年进入武汉楼市,对于推高房价起到推波助澜的作用。但目前,武汉楼市的形势却非常严峻。从供应量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量却剧降63%,这一降幅在全国一二线城市中,属于最大的,由此可见市场低迷的程度。不可避免,出现了严重的供大于求的情况,今年5-9月,连续5月个成交量只有新增供应量的三分之一左右。这一悬殊基本上可称上全国第一。如果仅以供求关系衡量,那么就全国范围看,武汉楼市危机四伏。但从价格上观察,目前房价尚未大跌,所以楼市尚未全面“溃堤”。2007年3月商品住宅价格为3867元,其后一直上涨,到2007年11到达一个次高点,之后全国楼市调整的影响下开始下调和盘整,今天春天有所回暖,价格重新上涨,直到2008年5月,达到最高点5791元,相比去年3月,涨幅为50%。在全国大中城市中,涨幅较高。之后持续下跌,9月商品住宅价格为4673元,比5月最高点下跌19%。以2007年全年房价数据衡量,与东部一线城市相比,武汉的房价收入比并不算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以来涨幅,房价还需下跌二成左右。但让人恐怖的是,供远大于求,而开发商似乎并未充分意识到其严重后果,尚未全面降价,只有光谷区域拉开价格战的序幕。也即说,在严重的滞销压力下,武汉楼市很有可能迎来一波快速的价格下跌,而且将会以非理性杀跌做为结局。政府和企业必须充分意识到这一点的危害性。从政府角度看,应出台更多、更有力度的救市措施,应该牺牲更多税费等政府收益,来剌激有效需求,同时要适当维护市场秩序,避免出现崩盘和地产商之间的恶性竞争。本来房价泡沫并不大,但闹到最后极有可能不仅使泡沫消失,连泡沫下面的水也会流掉。从企业角度看,降价回笼资金是关键,否则越等待越危险。3、西部地区:成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大西部地区整体上较中东部地区的发展水平有一定的差距,正处于经济发展和城市化进程的提速期,房地产市场呈现初步上升阶段。2007年西部地区12个省、市、自治区的房地产投资加大,房地产开发力度增强,施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积等各项指标的增长幅度均超过其他区域的城市,总体上表现出较为强劲的发展势头。2007年西部地区房地产投资额达4865.2亿元,同比增长40%。集中体现在新开工面积和施工面积的大幅增加,分别较去年增长25%和26%,表现出强劲的后续动力。前三季度,西部各大城市土地市场成交都比较火爆,地王频出,开发商拿地热情高涨,土地购置面积为11044.6万平方米,同比增长了12%;土地开发面积则大幅增加,达到6611.8万平方米,同比增长了34%。除四川、贵州和西藏有所下降外,其余各省市均为同比增加。西部地区的销售市场活跃,量价齐增。2007年西部地区商品房销售面积达19261万平方米,同比增长32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。旺盛的需求映衬出供应稍显不足,这也一定程度上引致了价格的上扬。西部各省市区商品房均价较去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肃、内蒙和重庆四省市区涨幅均在20%以上。2008年以来,西部各省市土地市场受调控影响,开发商资金链都比较紧张,成交相对冷清。拿地企业都以本地中小企业为主,个别城市甚至出现了较高的土地流标率,且地块也基本都以底价成交;区域内各大城市商品房供应量走势基本一致,即一季度供应量大幅下滑,二季度供应量虽有回升,但仍达不到去年的水平;成交均价西部各大城市走势基本一致,历月成交均价呈小幅波动振荡。典型城市分析:重庆楼市,暴风雨中的稀有“港湾”与武汉相似,且比武汉更早地年被列入国家战略,2007年被批为全国统筹城乡综合配套改革试验区。但这一重大利好并未推动重庆楼市飙升,至少效果没有天津滨海新区那么明显。2008年5月,重庆楼市受到汶川大地震的负面影响,值得关注的是,目前重庆楼市的形态要明显好于其它一二线城市。这反映出西部城市的房价泡沫不大,自住需求可持续较好,堪称全国楼市暴风雨中的一个难能可贵的小小港湾。虽然也受到影响,但风浪远小于诸多城市。从成交量上分析,今年前三季度重庆商品房成交量同比去年减少四成左右,这与全国诸多城市相似,但与全国绝大部分城市不同的是,继去年明显的供不应求之后,今年9个月份中,居然有7个月份还是供不应求,另有1个月份供求平衡。这对于稳定市场意义重大,正好和供远大于求的武汉形成鲜明反差。因此,接下来的一段时间,虽然重庆楼市也会随全国楼市的大势有所下行,但下探的空间并不大,远比其它东中部一二线城市乐观。从价格上分析,从2007年上半年4000元左右的水平,持续上涨到2008年8月的5166元,涨幅约为29%,涨幅在全国范围内属于中等偏低水平。实际上按笔者的专题研究结果,按2007年房价计算,重庆的房价收入比仅有5.25倍,在全国各大城市中处于偏水平,基本无泡沫可言。因此,我们认为重庆作为直辖市,目前的房价水平并不算离谱,下跌15-20%足矣。其实2008年9月房价为4851元,环比8月已下跌了6%。购房者应对重庆楼市抱有信心,奢望大跌是不现实的。而市场也证明了这一点。从项目层面看,一些打折幅度明显的品牌楼盘依然热销。恒大旗下的恒大城、恒大华府均大幅度打折,恒大城开盘当日折上折相当于83折,之后折扣也高达9折;恒大华府除了97折优惠外,还附送1200元/平方米的装修,大幅降价吸引到足够的眼球和潜在购买人群。招商江湾城比同质楼盘龙湖春森彼岸低开15%,即使每套高达百万的大宅,开盘当日也去化118套。金科云湖天都本月新推房源直接降价,降幅达9折,销售情况良好。龙湖MOCO中心,不仅区位优势显著,而且户型极具特色,小户型高附加值的产品吸引了一大批客户。（四）、低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销即使是在楼市极度低迷的时候,仍然有一定的成交量,而且这些成交大部分被大盘和名盘所瓜分,知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣期。万科的市场占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即为明证。目前各地热销楼盘就具有这样的特征:名企名盘,打折幅度较大。万科在第三季度报告中,甚至公开号召开发商降价促销。从全国市场来看,近期有四类楼盘取得较好销售业绩。第一类,打折力度较大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力,而且大盘社区配套完善,尤其是促销力度较大,很容易获得购房人的认可。从全国范围看,万科、恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科和恒大为典型代表。在本轮降价潮中,万科率先降价,在上海、杭州等多个城市多盘统一打折促销,起到良好的效果。恒大在则今年黄金周期间全国13个新开楼盘同时进行8.5折的促销,气势宏大,而且收效甚佳,短短一周内回笼资金近50亿元。第二类,超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下,刚性需求成为市场销售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需求的超小户型产品,获得市场追捧。此类项目大部分都是50平方米以下的一房,甚至是30平方米以下的产品。第三类,近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求。其相对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊,在房型上更为青睐80平方米左右的两房或90平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适当的价格优惠刺激下都取得了较好的销售业绩。第四类,综合类特色产品。比如,万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为主,大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标,其配套建设的住宅产品升值潜力得到了投资者的认可。再如,华侨城是专业的旅游地产开发商,其独特的产品概念使其在市场竞争中避免了与其他项目直接竞争,综合项目中的住宅亦卖得不错。（五）、今后两年我国房地产市场走势预测未来两年,我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐,世界各国都受到波及,欧美地区受灾尤其严重,国内经济亦受其负面影响,出口下滑,经济下行,外资撤离。国内经济下行已成定局,股市、楼市皆低迷,实体经济亦萎靡不振,企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下,我国房地产市场必然同步下行。另一方面是利好因素。国际方面,主要国家联合救市,有助于抑制金融风暴的进一步恶化,能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面,目前中央拯救经济的决心超大,11月“4万亿投资计划”的出台,表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施,“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。从房地产政策利好分析,10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。利空与利好同时存在,那么,今后两年我国房地产市场到底何去何从？不妨先拿股市经验做类比。今年9月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点,美国次债危机迅速升级为金融风暴,美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000亿美元援助计划、降息等诸多救市动作,但多少有些出人意料的是,一边是政府步步紧逼地救市,另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后,道琼斯指数用了8年时间 （2007年10月）达到史上最高的14000点以上,至今已跌去了近一半。中国亦类似,也是从去年10月开始下跌,至今上指跌幅超过70%,比道指更熊大了。9月18日免除印花税等三政策出台后,次日股市立即雄起,一片涨停板;奈何只是昙花一现,其后依然在低迷中寻找方向,重新跌回2000点以下。由此证明,在经济整体下行的市场预期下,无论美国股市,还是中国股市,都不领“政府救市之情”。股市的政策底来了,股价底部却未见踪影。许多人反对中央救市的主要依据是:房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实:即使救市,短期内市场也不会见底,房价还将继续回落。目前全国及上海房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位置时,市场同时也进入底部。反过来看,如果一直等到房价大跌之后才救市,则市场出现底部时,则房价极有可能已出现巨跌这一点是政府绝不愿看到的。为什么会这样？因为绝大部分政策,其效力显现都需要一个过程,存在滞后期。若进一步往深处探究,则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知,在资产市场中,“追涨杀跌”的现象一直存在,说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前,全国楼市的预期是向下走的,救市之策绝非“神仙药”,无挽狂澜之力,短期内市场不容乐观。然而另一方面,随着越来越多、越来越强的救市政策出台,市场预期会必然受其影响,慢慢改变,终会迎来由量变到质变的时间节点。这一节点的到来,也正是全国或上海房地产市场底部的到来。还要等多久？这几乎是一个谜。我们只能依据经验作大致预测。经验之一,楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来,我国经济经历了三个周期,第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%）,低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2）,低谷出现在1999年（GDP增长7.1%）。第三个周期从2002年开始,2007年达到高点（GDP增长11.9%）,若按前两次规律,2011-2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触底回升,楼市底部极有可能出现在2010-2011年。经验之二,楼市具有自身运行的规律。二战后,美国房地产市场出现过5个低潮期,一般持续2年左右,其中1970年和1991属于明显的最低谷。1991年之前,美国楼市一个周期是10年左右,而这轮增长,除了2000年受IT泡沫稍有影响外,持续增长至2006年,积累了较大的泡沫,2007年明显破灭,低潮期将长于以往。与美国不同的是,我国住宅市场化的全面开始才只有短短10年,所以尚未走完发达国家所经历过的由刚性需求主导的“楼市黄金20年”（二战后至60年代末）。但我国的问题是近几年房价涨幅远超地发达国家历史水平,“冒进主义”的结果,必然市场调整,2-3年低潮期是必须的。从今年前10个月全国市场情况分析,2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落,5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。第二部分铜陵房地产市场研究一、铜陵市场经济概述： 铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道， 2008年,在中国城市综合竞争力排名第78位，在安徽省中排列前茅。 居民消费能力强劲，2007年铜陵市居民的户均存款达到了4.3万元，处于安徽省领先位置。 人均GDP突破35000元，全省排名第二。城镇人口占全市人口58%说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。 以上诸多国家宏观政策对铜陵房地产市场之前总体影响不大，仅对部分投资客有所影响，在后续的房产市场分析中也将有体现。 当地对房地产行业政策相对宽松，如1)申请预售许可证对工程进度要求低2）多层建筑进度到3层。3)无需面积预测。4）无需之前进行物业管理招投标。 2008年美国银行次贷危机、世界金融危机对铜陵市房地产影响在10月份开始，铜陵市购买力是有的，但买房人的购买信心受影响二、2007年铜陵房地产市场回顾据数据统计显示， 2007铜陵市区竣工面积达98.19万平方米，同比去年增长29.25%。其中住宅面积67.51万平方米，同比去年增长15.46%。07年开工面积101.6万平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅83.14万平方米，同比去年下降9.92%。2007年铜陵市区成交面积54.61万平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品住宅成交42.86万平米，同比下降33.07%，占总成交的78.48%。整体07年房产市场成交量均同比06年有大幅度下滑。07年整体房产市场供需同比06年均有大幅度的下降。07年的开发量少导致现铜陵市场可售房源稀少，全市可售房源仅1600余套远底于同规模其他城市。2007年铜陵房地产市场的供销关系保持活跃态势。1、07年铜陵商品房销售走势通过表中数字我们计算出，07年1-12月份，我市商品方一共销售2600余套。按照每套100平方米计算，我市房地产交易面积达到260000平方米左右。销售主要节点为3、4月；9、10月；1月三大节点。前两大节点是房产市场常规黄金时段。而1月份这一节点主要因为铜陵此类城市打工返乡一族购房的高潮。三、2008年铜陵房地产市场走势分析：1、铜陵市商品房2008年月销售图2008年至12月27日全市共销售3265套住宅，同比上涨1.4%。从上表可以看出1月受到07上涨趋势的影响一直飙升到500余套乃全年最高。随后2月11月受全球金融危机以及国家相应调控政策影响，一路颠簸，其中为8、9两个月因政府受全国房市下滑态势的影响出台刺激政策以及新楼盘推出，才使销售量超过300套。不过在上述数据值得注意的是，全年安居房销售所占比例相对较大，12月份“友好家园”、“凤凰城”低价格的相继推出，以至于当月铜陵市房地产销售量上升。2、2008年销售销售排行（12月27日）：.12月排行TOP10排名项目名称套数1凤凰城A组团2282铜冠友好家园633义淮新村中天大厦284丽景花园城215小街商住楼196安居苑小区（阳光山水）117金苑小区五期108五环国际花园99万泰翡翠城银杏苑710金苑小区五期(地块二)72008年排行TOP10排名项目名称套数1五环国际花园4522康居花苑经济适用房3473凤凰城A组团2284金苑小区五期1865万泰翡翠城兰馨苑1616安居苑小区（阳光山水）1267中央华庭1178狮子山农贸市场综合改造909天瑞泓景苑8910义淮新村中天大厦86四、铜陵房地产板块竞争研究按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东郊板块、城南板块、环天井湖板块五大房地板块，呈现“一主四幅”的格局： 环天井湖板块新城板块中心区板块东郊板块城南板块中心区板块特征分析 p 中心区供地有限，尽管中央华庭、阳光山水、香樟花园等项目陆续有房源推出，但区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该板块一直是市民居住认知度最高的区域，拥有优越的区位优势和完善的 生活配套设施。p 中心区板块（以金山路以北，翠湖路以南，铜官大道以东，铜都大道以西）市场供不应求、价格稳定。中心区板块代表项目分析 项目名称：中央华庭基本资料：地点：紧邻长江路，紧贴义安大道北段开发商：合肥火炬物业发展有限责任公司铜陵分公司总建面积：68077.70 M2总套数：520 套建筑形式：多层容积率：1.19 绿化率：43.66%物管费：0.5元/平方米/月优劣势分析：1.优势项目地处铜陵长江路黄金地段，周遍配套齐全。教育学区好。产品以大户型为主，定位市场上层高端客户群体为销售目标。在铜陵房产市场市区新盘较少的情况下该项目取得良好的销售业绩。2.劣势项目户型结构较差，使用率低；项目产品外立面较差。销售情况：p 销售率：项目07年上旬开盘至今已全部售罄。项目名称：阳光山水基本资料：地点：长江东路开发商：铜陵有色铜冠房地产集团有限公司总建面积：45990.45 M2总套数：352 套建筑形式：多层容积率：1.14 绿化率：40%物管费：0.6元/平方米/月项目分析：项目从06年开盘至今一期已即将售磬，2期将在08年5月份推出，项目价格从06年的均价3800元/涨至07年4300元/，现一期销售均价在4600元/左右。预计二期销售价格还会有一定幅度的上涨。1）优势项目地处铜陵长江路沿线，属铜陵较好地段紧邻市中心。项目北靠景观大山，园区内有人工水系环境好。项目周遍配套齐全生活方便，地属15中学区教育好。小区智能化安保系统完善。2）劣势项目户型面积同比其他项目偏大导致总价偏高。销售情况：p 销售率：一期可销售套数370套,已销售352套，二期今年5月开盘p 价格：均价4700元/平方米p 特价房：1201层和6层3800元/平方米起售。项目名称：天瑞泓景苑基本资料：地点：长江西路南侧开发商：铜陵市天润置业有限公司总建面积：61789.68 M2 总套数：517套建筑形式：多层、小高层容积率：1.5 绿化率：45%项目分析：1）优势项目地处铜陵长江路沿线，属铜陵较好地段紧邻市中心。项目周遍配套齐全生活方便，地属10中学区教育好。小区智能化安保系统完善。2）劣势项目户型面积同比其他项目偏大导致总价偏高。项目销售现场销售气氛差。销售情况：p 销售率：已销售89套，多层为主，p 价格； 4700元/平方米起售 新城区板块特征分析 p 新城区板块（翠湖路以北，泰山大道以东）规模楼盘最为集中区域，领袖地位已然确立。p 依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为铜陵市场上最热门的板块。p 周边扎堆有万泰翡翠城、豪邦康城、五环国际等一批高品质楼盘。p 该板块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，受石城大道的改造、翠湖公园建设等大型市政工程的利好影响，该板块近2年上升势头非常明显。随着石城大道的扩改工程结束，连接新老城区的价值链正在拉开，拉近该板块地产和主城区距离。项目名称：五环国际基本资料：地点：翠湖二路北侧开发商：铜陵华源房地产开发有限责任公司容积率：1.42 绿化率：40%物管费0.5元/平方米/月。 总建筑面积：约18万 M2主力面积：120项目分析：项目07年12月28日开盘销售，前期客户积累时间在2个月左右。项目一期推出可售房源266套，开盘一个月内即销售200余套在业内造成一定轰动。项目的热销也反映出07年底的国家调控并未为对铜陵房地产市场造成很大的波动，也反映出了铜陵市场中底价位楼盘的需求量较大。1）优势项目销售均价在3400元/左右，相对周遍楼盘具有一定的价格优势。项目规划理念先进，景观组团，奥林匹克广场，景观水系设计具有很大卖点，会所等配套规划齐全。项目地处铜陵规划的经济开发区，地块升值潜力较大。园区靠近翠湖公园，增加了项目的景观卖点。项目产品以多层为主，户型也以中小户型为主。建筑设计如底层架空、大堂挑高、底层下沉式私家庭院等，具有较大的产品优势。集中布局太阳能热水器。2）劣势项目周遍现配套较差，无生活配套设施，无交通配套。销售情况：p 销售率：50%p 网上可销售套数：858套p 价格；销售均价3400元/M2左右。项目名称：万泰翡翠城基本资料：地点：石城大道于翠湖一路交汇处开发商：安徽万泰置业有限公司容积率：1.7