成都北改详细解读及趋势预测.ppt

成都市 北改 详细解读及趋势预判 目录 北改规划现状 北改 规划影响 北改 政策对楼市影响 北改 分区规划对楼市影响 北改 事件对楼市影响 北改 发展方向预测 一 二 三 目录 北改 规划背景 关键词 均衡发展 民生工程城市升级 城西新貌 成都市急需 北改 大平台推动城北均衡发展 从根本上解决整个成都市的发展瓶颈 从而统筹 成都中轴 协调发展 最终全面实现现代化 充分 国际化的世界现代田园城市的总体发展目标 成都 一南一北 遥相呼应 且城南天府新区已经上升为国家战略 成都城北 成都城南 均衡发展 城北 成都市城北是成都中心城区发展最薄弱 城区面貌反差最大的区域 并伴随着 东调 战略和东郊危旧房改造惠民工程的成功实施 北改 作为成都市有一重大民生工程 顺应民意 惠泽百姓 城北 成都名副其实的 北大门 城北 北改 宜业 宜商 宜居的现 代化 国际化城区 北改 造福超百万人口 增强 城北幸福感 城市国际化的背景 重大民生工程 成都市发展日新月异 城北却仍然老旧不堪 区域基础设施短缺 产业业态低端 城市形态老旧 综合治理任务艰巨等诸多问题亟待解决 城北急切呼唤华丽转身 为一座城市的未来发展定下基调 基础设施短缺产业业态低端 城市形态老旧 城北关键词 脏 乱 差破旧低端城北发展升级 目录 北改 规划 关键词 范围及格局项目及投资 产业及生态文态 城西 新貌交通区域周期 东至 新成华大道 南至 抵一环路 局部至府河 西至 西大街 金牛大道 老成灌路 成都市城北 北改 总面积约195平方公里 含绕城高速内新都区部分区域 涉及金牛区 成华区 新都区三个区域 集中 四轴四片 重点改造总面积约104平方公里 关键词 四轴四片北至 绕城高速金牛 成华北边界 成都市城北 北改 规划建设用地规模为168 64平方公里 规划人口约为246万人 10 形成 四轴九片 一核八心 的 北改 片区总体结构 城北 北改 是成都市最大规模民生工程 工程项目约360个 总投资3300亿元 其中2012年拟启动的项目约200个 总投资超过1500亿元 北改工程已成为未来几年成都市为民办实事民生工程的首位 2012年 北改 启动项目投资情况 北改涉及人群 近2万家个体商户 400多家企业 从业人员10多万人 居民逾百万 关键词 北改项目投资 2013年 北改 将启动173个项目 6棚户区4725户搬新家 2013年 北改 计划启动项目173个 总投资约1800亿元 计划完成投资550亿元 其中 市级重点项目计划启动81个 总投资约1106亿元 计划完成投资约314亿元 两横两纵 路网构架将启动建设 4725户棚户区居民的居住条件将得到改善 旧城改造项目主要包括棚户区改造和企业自主改造两大类 共17个 占地面积约4000亩 拆迁面积近40万平方米 加快推进荷花池小商贸市场 驷马桥果品市场 512建材市场等大型专业市场的调迁工作 棚户区改造 拟实施市委党校 华西集团片区 新华印刷厂南片区 建设南路地块土地整理项目 68片区红线外点位 省建校等6个棚户区改造项目 涉及住户4725户 改造面积29 15万平方米 同时在单位自主改造项目较为集中的八里庄二仙桥 昭觉寺 人民北路等片区掀起建设高潮 形成 北改 新的引爆点 成都城北商贾云集 以专业市场为主 北改 将商品市场外迁 并在绕城内不再布局任何专业市场 提档升级 打造城北现代商业商务中心 关键词 产业提档升级 2012年工作 启动商品市场 货运场站 物流服务站 仓储企业搬迁工作 客运站整合调迁工作 区域拆迁安臵工作 商品市场 以荷花池片区 火车北站片区 五块石片区 驷马桥片区 八里庄片区为调迁先期重点 多商业中心布局 在新建区和改旧区聚集高端商业和现代服务业 初步形成北部城市级商业中心 火车北站商圈 各城市组团或板块的商业商务中心 成都 北改 以 统筹规划 集中集约 引导外移 提档升级 的发展原则 按照 关闭 改造 转型 的发展思路 打造城北城市级商业中心以及组团商业商务中心 关键词 产业发展 两大产业集约发展功能区 成都 北改 生态环境工程也是打造的重点 结合区域所独有的生态资源 文化底蕴 城北将建设城市最大的都市绿岛 天回镇文化地标等生态项目 关键词 生态文态 以凤凰山 天回山 虎头山为重点的北部 198 区域 结合区域独有的生态资源 建设城市最大都市绿岛 打造城北独特的亲水生态环境 打造天回场镇文化旅游片区 提升昭觉寺 驷马桥 三洞古桥文化元素 打造国际大熊猫文化品牌 成都 北改 大力推进基础设施建设 全面梳理城北的路网体系 规划 8横10纵 的骨干路网 为城市形态升级奠定基础 关键词 8横10纵 成都 北改 交通先行 着力打通城北断头路 打通梗阻点 2012年将启动总长约46 5公里的道路 立交桥等基础设施建设 总投资约79亿元 疏通易堵路 川陕路新都段改造明年建成通车 届时川陕路将变身8车道景观大道改造货运路 货运大道 绕城高速互通立交预计6月通车 届时货车统一走货运大道打通断头路 打通人民北路 蜀龙路5期等断头路 尽快完成2 5环金牛 成华段 关键词 46 5公里路桥建设 金牛区是成都 北改 工程的主要承载地 以区域 四轴八片 为金牛区 北改 工程推进的重点区域 关键词 四轴八片 四轴 老成灌路 交大路沙西线人民北路 川陕路和解放路 5大旧城改造片区 人民北路 火车北站片区 解放路 曹家巷驷马桥片区 沙湾路 铁二局西南交大片区 金牛大道 茶店子金牛宾馆片区 川陕路 天回旧场镇片区 3大新区开发片区 北新干道 凤凰山片区 北新干道 国际商贸城片区 沙西线 198 片区 八片 成都金牛区 北改 划分为新建区 优化区 整治区三个功能区来实施工程项目建设 区域首批40个龙头工程项目已经确定 关键词 三区 重点片区产业 改造模式部分项目 成都成华区以道路建设 公建配套和龙头产业项目带动 推进 北改 工程项目的实施 同时加速高端业态聚集 整合生态文化资源 加快构建生态田园环境 关键词 两区五轴七片 改造模式配套建设 率先启动项目 成都新都区 北改 按照 两廊两带三片多点 重点区域实施 构建 一主四廊三轨 的空间布局和产业体系 以 两廊两带三片区 核心起步区 其他区域为政策辐射区和产业承接区 关键词 两廊两带三片区一主四廊三轨交通产业 昭觉寺片区居成都 北改 七大重点片区之首 规划面积约为1 56平方公里 2340亩 打造传统文化与现代文明交融的国际文化旅游商贸区 成都市 北改 锁定 一年出形象 三年见成效 五年大变化 的目标 摘下 北乱 的帽子 将城北打造成为 三位一体 四态合一 宜业宜商宜居 更加宜人的现代化城区 2014年三年见成效绕城内不再有任何批发市场 荷花池 五块石 八里庄等商品市场调迁 关闭荷花池汽车站 整合五块石汽车站 新建北站汽运站 力争三年内见成效 2016年五年大变化通过五年努力 打造产业城北 生态城北 生活城北 让城北成为高端化 多样化 特色化 宜业 宜商 宜居 宜人的现代化城区 让惠群众 关键词 北改 时间表2012年一年出形象交通先行 交大路改造 年内彻底打通2 5环 加强金芙蓉大道 金凤凰大道等骨干道路建设 并贯通2 5环黄忠大道茶店子段 成都市城北 北改 工程正式启动 规划已完成并不断完善 按照规划实施 以交通先行为改造准则 从基础道路建设和搬迁任务为主 从而为提升城北形象奠定牢实的基础 1月 2月 3月 6月 10月 北改 动员大会 北改 工程启动大会 北改 规划方案征集 昭觉寺绿水青龙项目 区域旧城改造项目启动 交大路改造启动 完成 北改 区域规划 完成详规 城市设计 交通 生态 产业等专题规划 川陕路改造启动 启动建设项目34个 交大路改造完成 贯通2 5环黄忠大道茶店子段 完成 五轴七区两片 实施规划 货运大道 绕城高速互通式立交建成通车 关键词 北改 2012年时间表 开工建设金芙蓉大道 金凤凰大道 天回大道 天丰路等道路 完成羊西线 解放北路 金牛大道综合整治改造工程 西北村低洼棚户区 成铁木材厂片区改造项目全面竣工 12月 目录 北改规划现状 北改 规划对楼市影响 北改 政策对楼市影响 北改 分区规划对楼市影响 北改 事件对楼市影响 北改 发展方向预测 一 二 三 目录 北改 规划政策对楼市影响 关键词 交通建设 产业升级旧城改造土地供应 城西未来商业副中心 城西新貌 北改 之交通 8横10纵 的骨干路网 突破城北交通瓶颈 催生改建道路周边新兴楼市热点区域 综合体或商业体为主 商品住宅价值提升 熊猫大道断面改造 三环路交大立交建设老成灌路建设 二环路快速路建设二环路快速路建设 同时提升城北楼市居住品质 为宜居城北奠定基础 交通改造建设 兴起 高尚住宅城市综合体体现价值城北宜居城北 北改 之产业升级 利用 北改 的机遇 城北有选择性地承接产业转移 着力外迁商品市场到新都 青白江等地 正所谓产业格局影响楼市格局 并为区域带来产业人群购买力 产业承接区域楼市将快速腾飞 北改 青白江发展 大丰镇人口总量5年后将扩展至40万 高层为主 提升大丰楼市价值 宜 居价值 新建品质住宅已达27个 高层单价区间3980 6200元 平方米 弥补区域综合体缺位状况 如福地 关键字 大丰楼市 目前 大丰镇人口总量 10万 多层为主 单价区间2600 2800元 平方米 承接荷花池等市场 无集中性的商业综合体 临街商铺商业业态混杂 青白江房价将不到2000元 平米 广场入驻 成都市青白江区2012年第一批总投资308亿元的重大项目集体开工 发展战略从 纸上谈兵 进入施展演练阶段 聚集的产业人群消费力将带动区域商业及住宅和商铺的投资发展 房价达到了3000多元 平米 北改 大丰楼市局部概览青白江产业园区局部概览 北改 之旧城改造 以自主改造和原地返迁方式为主进行 短期内将不会直接刺激房地产市场需求 但会对租赁市场有直接的作用 值得一提的是 该部分人群闲臵资金较多 商品住宅和商铺投资将会突起 北改 旧城改造重点在金牛区 成华区 北改 将引领土地市场新一轮放量 尤其是土地资源稀缺的主城区 北改新建 旧城改造将推出近3万亩建设用地 满足未来城北5 10年的土地需求 从而为城北成为开发商的新宠夯实基础 关键字 土地 注 凤凰山 198片区建设用地规模按总用地规模 15 政府相关标准 推算出 目录 北改 分区规划对楼市影响 关键词 金牛区 成华区新都区 城西未来商业副中心 城西新貌 北改 分区 金牛区三环内均要进行旧城改造 未来楼市以城市商业综合体为启动项目可能性较大 商业地产会最先繁华 三环外区域未来将形成以凤凰山和198为主的改善型住房片区 北改 分区 成华区未来楼盘供应量较大 刚需物业主要集中在昭觉寺 驷马桥 红花堰片区 凤凰山白莲池片区主要以改善型住房为主 八里庄 猛追湾主要以商务办公物业为主 30 北改 分区 新都区作为城北产业主要承接地 商贸物流产业聚集 北新干道周边以投资和刚需为主 蜀龙大道周边以改善型住房为主 目录 北改 事件对楼市影响 关键词 5大红利 楼市格局成交市场楼市客群营销广告 城西新貌 北改 拉动城北楼市升温 刺激 北改 区域土地入市 利好楼市发展 整个成都楼市重心开始北移 32 北改 5大红利 5 北改 概念作为楼市新的预期 可以预热成都整体楼市 成为整体楼市的信心之火 4 吸引成都本土之外的有意向购买北区的人群 重新审视和定位北区映象 扩容北区消费特群 并且分流传统南富西贵东升的消费者 3 庞大的市场资本投放 北改刺激了刚需 原住民 二次升级臵业者 投资消费者的购房需求 进一步活跃了楼市 2 打破城北土地市场 传统的温和和沉寂 土地价值明显上扬 从而推动楼市价值增值预期 引领区域楼市的价格走势 1 城市的固态表情升级 基础设施 市容市貌等是北改的重头戏 北改之后 城北面貌势必焕然一新 33 大量新增购房需求 促进市场成交回升 拆迁户集中租房需求 二手房租赁市场表现活跃 旧城改造提供一定量的土地供应 因旧房改造带来的住宅需求将在很大程度上刺激房地产市场 而区域未来的良好的发展前景 让城北土地成为开发商争夺的焦点 天府新区和城北改造都是城市投资 北改老城区在服务型和零售型商业受追捧 北改可能形成投资客户新浪潮 商业地产 城北商务公寓和写字楼 将最先繁荣起来 1 对住宅需求的影响2 对土地供应的影响3 对商业需求的影响 北改 促使造就城北楼市新格局 商业类地产繁荣 大量综合体崛起 其产品类型以商品住宅及商铺市场反应尤佳 关键词 住宅需求 土地供应 商业市场 未来 5年后 吸引外区域改善型住房人群 楼市人群变化 在短期内 城北楼市主要吸引刚需和投资人群 凭借城北良好的生态环境未来将吸引外区域的改善型人群入市 短期内 3年内 吸引外区域刚需和投资人群为主 北改启动 1 2年 城市形态更新 5年 5年后 基础设施完善 旧城改造 配套设施完善 3年 4年 产业完善 城北楼盘充分利用 北改 政策 以 北改 主题为广告宣传语 市场反应良好 刺激城北楼市成交 目前城北代表楼盘 绿地世纪城 招商雍华府 中铁青秀城 华润翠林华庭 名称 绿地世纪城 地址 金牛区北新干道凤凰立交内侧 定位 城北区域的地标性社区城市综合体 广告语 不要在地铁苦等 姐随时改走北新干道 价格 均价6200元 结果 2月 北改 启动以来 5次荣登日成交量冠军 目录 北改规划现状 北改 规划影响 北改 政策对楼市影响 北改 分区规划对楼市影响 北改 事件对楼市影响 北改 发展方向预测 一 二 三 北改 工程 覆盖多个工作领域 涉及多方利益格局 交织多重矛盾问题 在抓好这项系统工程政策导向上 始终坚持 先改受益 的原则 坚持 政策红利递减 路线 保持 统一政策尺度 关键词 北改政策 政策尺度统一 政策红利递减 北改导向 北改 工程着重体现在 改 拆迁难成为 北改 推进中一大难题 需区域群众大力配合 政府态度 让北城群众受益 但绝不能让少数人牟暴利 坚定让愿改者受益 不改者后悔 北改 政策制定权由政府主导 决定权由群众掌握 政策尺度统一 同类地区 同等情况的支持政策和补贴标准要保持一致 政策红利递减 对愿改 先改的 在环境建设 公建配套和交通资源给予倾斜和扶持 对少数人改造要价太高 暂 不改 对之前暂 不改 未来应业主要求再 改 支持政策和补贴标准降低档次 广纳意见 制定相应改造政策 政策全面公开透明化