鹤壁浚县建材市场.doc

封面：呈：宜兴市陶都商品房开发有限公司中原建材综合商贸城营销思考（鹤壁浚县） 由：郑州泛思房地产营销策划有限公司第一部分P1团队概况泛思（FANCY）营销策划有限公司2000年成立于上海，是集项目评估、地块分析、全程策划、销售代理、广告推广、商业运营及管理于一体的专业团队组织，2001年进驻中原，2002年进驻郑州，现有人员50余人，均为大专以上学历，具有丰富的实战操盘经验。公司团队核心骨干均已共事七八年，配合默契，工作思考上各司其职而又保持整体统一，使我们更容易站在甲乙双方及目标客户的角度思考问题、解决问题。团队核心价值观我们追求超越同质化，寻求差异化，风险最小化，利润最大化，品牌最佳化我们坚持只有做足功课才可能专业，只有信守承诺才会有信誉我们致力于本土现状解决之道，打造有核心竞争力的全程服务机构P2擅长业务泛思（FANCY）策划擅长于投资型产品的全案营销，在写字楼、商业街、产权式酒店、专业市场、小户型公寓等投资型产品上，我们积累了丰富的实战经验及成功案例。因为我们认为住宅产品的营销附加值相对要弱，而投资型产品的全案营销能够更多的体现营销策划公司的价值。P3部分案例展示郑州：德化步行街、CBD东环步行街、中华大厦、西现代城、MAN领域、涌金门、金领时代、郑州国际小商品城、珍岗大厦、郑州LOFT首席、恒泰服饰广场、金旺角广场、华林名筑尚品、郑州德化步行街、蓝朝都市E时代、老郑州门面、巩义宋城御街等全案营销。河南其它地市项目：万国银座、润峰广场、枫叶国际广场、王城假日酒店、友谊苑、九州城市之心、凯达王朝、浙江商贸城、家天下建材家居大世界、金源汇金街、华联国贸中心、温州国际商贸城等。省外项目：新亚太商厦、锦瑞名品馆、通汇商城、泰州商城、滨湖新城、首府联合商贸广场、金源新城等第二部分 区域介绍P4 浚县基本情况（配个浚县地图）浚县位于河南北部，处于安阳、濮阳、新乡、鹤壁等市辐射地带的中心位置，行政面积达1030平方公里，全县人口达70余万，县城常驻人口约10万人口，主要支柱产业为农业。P5 浚县房地产市场发展（配：地图上圈出住宅区和商业发展区）浚县作为豫北重镇、近几年房地产行业也得到了迅速的发展，当前浚县市场住房供应量达到200万方以上，未来呈上升趋势。浚县商业地产相对住房投放量要小，当前在建、在售仅浙江商贸城、宏基商城，但随着市场的发展，商业地产投放量的增加，未来竞争日趋激烈。第三部分项目思考点P6项目的购买客户在哪里？中原建材综合商贸城一期工程总建筑面积达到10万方，浚县目前在售、在建和未来将投入开发的商业体量将会超过150万方（包含住宅底商），如此大的体量谁来买？P7（1）投资客户？l 当地投资客户：城市购买力弱，受购买力限制，同时受住宅底商、其他同类商业竞争。l 外地投资客户：周边城市或一线、二线城市此类专业型市场比比皆是，在本地购买力不强的现实下，如何挖掘外地投资客户购买。P8（2）还是经营客户？经营客户：经营商户购买，可直接解决销售和招商问题。小结：如何对本地客户、外地客户以及经营相关产品的商户，使用策略性的促使购买、投资，对于本项目是至关重要的。P9项目的经营客户在哪里，谁来经营？l 本地商户经营：县城及周边乡镇建材类经营商户不足300家，并且经营商户多数为杂项，少数有品牌；很难支撑整个项目；l 外地商户经营？外地商户被多数市场分流，并且在经营较为稳定的情况下，大多数商户不愿意进驻新市场。小结：本地商户较少、品牌较少，外地商户很难进驻的情况下，必须解决品牌商家、主力商家，以品牌和主力商家带动市场招商及后期经营。P10对业态的整合分类 本项目一期体量达到了10万方，单纯的一类产品和业态很难在市场上突破，必须丰富项目产品和业态，需以市场为前提下，寻求合适的产品定位，为其进行分类，分阶段、分类向市场投放。P11商业价值如何体现？（1） 如何丰富产品和业态？多种产品和业态能规避项目风险（2） 什么样的产品好销售？低总价的产品好销售：结合市场实际情况，找出符合市场总价的房子，利于商业产品的销售。（3） 什么样的产品好经营？适合商家经营需求的产品好经营：根据不同商家的经营需求，进行分化，满足商家需求。（4） 如何体现项目价值？低总价、适合不同商家经营的商业价值更高：为了充分挖掘商业价值，必须结合商家需求，根据供需关系，拉升销售价值和经营价值。P12如何营销推广？作为县城来说，常规媒体较少，项目诉求点的传播受到一定的限制，同时，本项目未来发展方向，不仅仅站在浚县这个角度，需要面对更大的市场去通盘考虑。因此，本项目必须在营销推