天启开启精品雅戈尔杭州留下项目前期策略提报.pdf

灵隐不隐 溪湖传承灵隐不隐 溪湖传承 雅戈尔留下项目前期策略提报 雅戈尔留下项目前期策略提报 天启住 宅用地12幅 面积为108 7万M2 2004 2006年杭州市出让土地分布列表 万平方米 65 49 101 4 60 10 66 40 53 18 78 0 79 91 28 6 45 38 0 20 40 60 80 100 120 滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区 200420052006 9 13 36 20 45 0 20 40 60 80 100 上城区下城区江干区西湖区拱墅区 2007上半年杭州市出让土地分布列表 万平方米 市6区宅地供应主要集中在城北的 拱墅区和城南的滨江区 其中城北 拱墅区的住宅开发处于快速上升 期 而城南的滨江区住宅供应已明 显出现阶段性过剩 1 存在非理性因素 但整体与省会级城市地位相当1 存在非理性因素 但整体与省会级城市地位相当 基本运作面 供需基本匹配 区域06年期间新成交06年期间新上市销供比 滨江区6314719587 76 西湖区 除之江板块 3435551062 34 上城区27211676162 35 下城区16751123149 15 江干区 除下沙板块 49674717105 30 拱墅区37523560105 39 之江板块39854772 76 下沙板块1886207191 07 合计合计251482639995 26 传统市中心 上城区 下城区 销售形势极好 新成交量大幅超过新上市量 新兴的城东 江干区 和城北 拱墅区 受到购房者的热捧 开始供不应求 城南 滨江区 和城东 东郊下沙板块 虽然销供比也达到了80 90 但整体价格已上涨 乏力 地铁沿线可能还有机会 城西 文教区 位于西湖区 销售速度相对较慢 原因是城西商品房单价绝对值过高 大量 房源集中上市 导致阶段性的供过于求 547 84 745 97 731 08 550 8 554 08 506 72 6966 7 6167 4 5802 03 0 100 200 300 400 500 600 700 800 200420052006 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 批准预售商品住宅面积 万 完成商品住宅预售面积 万 商品住宅预售均价 元 2004 2006年杭州市8区总体供销关系统计图 04年 宏观调控发力前 市场供销两旺 基本没有存量 05年 延续多年的卖房局面一朝逆转 销售受挫 而供应却受03年土地上市井喷影响开始 大幅增加 存量明显增加 06年 经历了1年的宏观调控后 市场各方开始慢慢接受市场现状 心态渐趋平稳 成交 量开始理性回升 但供应受土地出让惯性影响仍维持在较高水平 存量还在增加 1 存在非理性因素 但整体与省会级城市地位相当1 存在非理性因素 但整体与省会级城市地位相当 基本运作面 量价双提 需求扩容 近期状态 外来开发商高价拿地带动房价上扬 近期状态 外来开发商高价拿地带动房价上扬 拿地向后看两年 外来开发商拿地的价格预测 却成为在售项目的价格制定基准点 促使房价 非理性上涨 例如 坤和 和家园一直拖延未销售 对外报告从07年中12000元 平米涨至目前22000元 平米 其依据便是周边拍卖地价的支撑 地块名称成交价 万元 出让面积 用途 楼面价竞得者 钱江新城54号500009535 商业 8596凯迪股份 横店 钱江新城55号488007189 商业 11314杭州华科 钱江新城56号10212540355 商业 3601新运投资 丁桥57号3350937575 住宅 3702宁波冠华 丁桥58号3410039352 住宅 4125三盛颐景园 杭一棉59号22260085069 住宅 15588远洋地产 潮王村60号495009810 商业 10512华元房产 三墩61号55928922 商业 3134伟量机电 江干区62号4879182040 商住 3204佑康集团 华丰65号2789547991 商业 2906华丰合作社 2007年9月杭州出让土地 2 十七大效应 存在观望隐患2 十七大效应 存在观望隐患 十七大以后 十七大以后 存量房供应结构合理 房源供应呈放大趋势 不会出现大起大伏的拐点存量房供应结构合理 房源供应呈放大趋势 不会出现大起大伏的拐点 前几个月 杭州楼市曾经出现房源供应吃紧的情况 不过随着年底临 近 二手房东们开始活跃 最近两个月挂出来的房源日渐增多 存量房 供应量下跌趋势得到遏制 已从9月底的8255套增加到日前的8740套 一手房的情况也类似 据统计 在今年12月31日前 杭州主城区约有18 个楼盘计划推出新房源约4000余套 总建筑面积达50万平方米 将大大 缓解目前楼市供不应求的状况 一改供不应求局面 供应量足杭楼市大牛行情可望楼市 软着陆 一改供不应求局面 供应量足杭楼市大牛行情可望楼市 软着陆 十七大以前 价升量缩 整体景气 十七大以前 价升量缩 整体景气 07年杭州楼市一反传统 金九不金 银十不银 根据杭州透明售房网的 数据统计 8月份后 杭州主城区商品房的成交量呈逐月下降趋势 8 月 成交3733套 9月 3678套 10月 2956套 近期市场表现 房博会后价量齐升 近期市场表现 房博会后价量齐升 拐点拐点 未现未现 房博会后 10月23日 11月11日 的20天内 十七大闭幕之后的时间节点 杭州主城区一手房成交2137套 比房博会前 10月3日 10月22日 的1831套上 升16 71 房博会后的20日内成交均价为14479 01元 平方米 比房博会前 20天的成交均价13768 22元 平方米 每平方米涨710 79元 增幅5 16 主要原因 近期新房源的推出 据统计 10月份以后杭州主城区共推出商品房3705 套 总建筑面积约42 84万平方米 特别是房博会后 一批市场期待已久 的新盘上市 如绿城的新绿园 名城的左邻右舍以及11月份刚刚推出的芳 满庭 这些项目凭借着品牌 地段 户型设计等综合优势 开始领涨市场 价格方面 杭州楼市仍然供不应求的的情况下 楼市价格一路攀升 在楼 市供求关系得不到明显改善的情况下 楼市价格出现拐点的可能性不大 05年后跨省投机势力退场 让位于良性的省会化投资需求 以外促内 多元化城市发展主题 旧改新拓 城市化运动扩容城市整体需求 西湖旧改 旧城衍生 新城再造 产生梯队 互为支撑 外来开发商带来全新的价值体系 品质 品味带动杭州房市二次成长 土地市场供应合理 供需层面总体良性 刚性自住需求与占位性投资需求比例合理 小结 小结 仍处在仍处在 非西湖单极发展非西湖单极发展 的大周期循环内 未来的大周期循环内 未来 观望可能观望可能 大于大于 拐点隐患拐点隐患 最大威胁来自于政府宏观的最大威胁来自于政府宏观的 暴力调控暴力调控 行业自身将进入 行业自身将进入 产品定义资源阶段产品定义资源阶段 产品定义资源发展阶段产品定义资源发展阶段产品定义资源发展阶段 产品定义资源发展阶段 不再是简单的继承资源 而是通过产品价值的系统创新重 新诠释资源 从而获得重新定义价格的利润空间 不再是简单的继承资源 而是通过产品价值的系统创新重 新诠释资源 从而获得重新定义价格的利润空间 项目项目东方润园东方润园九树九树西溪留庄西溪留庄 设计公司刘吴大卫科波菲尔绿城 经济指标2 81 51 17 产品类型江景高层现代两层皮自然建筑欧洲宫殿形态建筑 面积控制350以上大平层5层 400以上大平层3 4层 350平米大平层 近期价格32000元 平米32000元 平米35000元 平米 销售情况1 7月销售170套1 7月销售13套内部销售 短期去化 启示 豪宅应是继承文脉与地气的启示 豪宅应是继承文脉与地气的 价值均衡体价值均衡体 而不应该成为 而不应该成为 价值极端体价值极端体 对于本案而言不能简单的追求单元素创新 而应追求系统化的 对于本案而言不能简单的追求单元素创新 而应追求系统化的 价值独城价值独城 豪宅面对的客户高度主观 且背景不同 相应的价值观与偏好相去甚远 因此 真 正豪宅除了资源外 应在园林 户型 品质等各方面保持均衡 避免出现九树那样 有些人很喜欢有些人很讨厌的偏激结果 破 非常规豪宅 东方润园 vs 九树 vs 留庄 破 非常规豪宅 东方润园 vs 九树 vs 留庄 三三 品地品地 区域属性转变带来价值重估机遇 区域属性转变带来价值重估机遇 区域属性转变带来价值重估机遇 区域属性转变带来价值重估机遇 可行性探讨 土地研读 留下质变 城西裂变 文教板块退色 高尚居住区隐现 文教板块退色 高尚居住区隐现 杭州大学先后出走文教区 逐步形成了 三墩 下沙 小和山 滨江 等大学集 中区域 除了一些大学的研究性机构和历史性建筑得以保留外 文教区不再是 曾经的文教区 外迁的大学土地出让导致一批中高端公寓住宅项目先后推出 1 城西裂变 1 城西裂变 西溪 城市化 城际化 城郊景观飞地 城市生态居地 西溪 城市化 城际化 城郊景观飞地 城市生态居地 随着与主城交通连接的完善 天目路 西溪路 随着与周边城市交通连接的便利 绕城高速 杭徽高速 西溪迅速从城郊景观飞地融入到主城范畴 良性价格筑仓 良性价格跳跃大于恶性透支 良性价格筑仓 良性价格跳跃大于恶性透支 虽然存在类似和家园的价格非理性增长 但是在西溪形成了市场接受的价格基础 并根据与西溪的不同距离 形成了项目的价格梯度 因此 目前板块价格虽有泡沫 但良性跳跃意义大于恶性透支 绿城 留庄 35000元 平米坤和 和家园 22000元 平米 标竿性项目 提升与刺激基础性项目 定义与稳定 小 结小 结 西溪核心化 价格去主城化 与钱江沿岸的价格差 即是未来的成长空间西溪核心化 价格去主城化 与钱江沿岸的价格差 即是未来的成长空间 在杭州非西湖单极发展的背景下 城市化 城际化的西溪板块 其价值将 越来越接近主城 至少应与钱江沿岸形成等值概念 28000280002800028000 32000320003200032000 8000800080008000 12000120001200012000 30000300003000030000 50000500005000050000 18000180001800018000 22000220002200022000 西溪板块 西溪板块 西溪板块 西溪板块 文教板块 高端住宅主力价格 22000 25000元 平米 文教板块 高端住宅主力价格 22000 25000元 平米 西溪板块 顶级大宅主力价格 25000 30000元 平米 西溪板块 顶级大宅主力价格 25000 30000元 平米 闲林板块 中级住宅主力价格 10000 12000元 平米 闲林板块 中级住宅主力价格 10000 12000元 平米 未来价格预估 未来价格预估 2 留下质变 2 留下质变 区域属性 溪湖精神之所在 区域属性 溪湖精神之所在 北有西溪湿地 南有西湖景区 西溪大板块中城市化程度最高的区域 区域内基本无农民定居点 西溪 生态强势独缺人文 留下二次启动承载了补缺的使命西湖 生态与人文的叠加 留下镇西溪湿地西湖风景区留下镇西溪湿地西湖风景区 自然城市形态自然城市形态 区域转变 区域价值重估区域转变 区域价值重估 A 分散开发 集中提升 集镇二次开发A 分散开发 集中提升 集镇二次开发 西溪板块此前都是散点开发 不成规模 随着留下集镇中心的 二次改造 将形成城市与自然双驱动的板块引擎 大大提升区 域由城郊景观飞地向城市生态居地的进程 项目地块项目地块 公共 绿地 镇医院镇农贸 市场 镇政府 镇村民 自住房 钱潮花 园 西溪路功能主轴西溪路功能主轴 西溪时代 中心 天目山 路 规划道路 历史保 护街区 历史保 护街区 留下河景观河道留下河景观河道 商业地块商业地块 东南向群山环绕东南向群山环绕 留下河景观改造 水质改变 河道景观化 沿河建筑立面整治 08年完成 历史保护街区 承载商业 休闲 旅游 居住的综合城市使命 08年完成 大体量商业汇聚 华联超市 沃尔玛 家居城等大体量商业迅速提升区域配套 西溪路功能主轴提升 搬迁幼儿园 汽车站 旧改沿路地块 强化商业 办公 社交等功能 留下河景观改造 水质改变 河道景观化 沿河建筑立面整治 08年完成 历史保护街区 承载商业 休闲 旅游 居住的综合城市使命 08年完成 大体量商业汇聚 华联超市 沃尔玛 家居城等大体量商业迅速提升区域配套 西溪路功能主轴提升 搬迁幼儿园 汽车站 旧改沿路地块 强化商业 办公 社交等功能 B 近郊卧城 复合新城 主导项目模式之变B 近郊卧城 复合新城 主导项目模式之变 改变此前卧城的开发模式 引入复合型规划 重新定义价 值 使板块从游离于第一 第二居所间的尴尬定位 慢慢 向城市自然兼顾的第一居所转变 例证一 坤和例证一 坤和 和家园 创新生活方式和家园 创新生活方式 一反常态 没有以常规的别墅开发入市 而是强化了地块内的城市主 轴 以高层 商业的形态 强化自然中的城市 同时租用水库 开辟垂 钓区 善意改良山地 增设高尔夫练习场 一切都超越既往单纯住宅开 发模式 以产品定义资源 开创生活方式的愿望明显 例证二 东湖例证二 东湖 闲湖城 创新城市方式闲湖城 创新城市方式 虽然属于闲林板块 但其新都市主义的规划模式 显示了城西下一轮以社 区模式重新定义区域价值的趋势 项目规划大面积景观湖 预留大体量商 业与市民广场 并复合酒店等泛地产元素 同时设计了66层的超高建筑 一切预示着项目已不是简单的大盘开发 而是努力创造一种暂新的非杭州 城市方式 3 土地研读 3 土地研读 区位特征 咽喉要冲第一站 区位特征 咽喉要冲第一站 天目路景观大道 西溪城市干道 两路相夹 主城进入西溪板块的城市化第一站 功能特征 集镇中心 文脉地块 功能特征 集镇中心 文脉地块 留下集镇二次开发的关键地块 处于历史保护街区 留下河景观带 西溪路功 能轴包围下 城市元素综合性强烈 历史街区承袭千年古镇文脉 留下河与西 溪湿地一衣带水 景观特征 远环山 近绕水 亚资源型地块 景观特征 远环山 近绕水 亚资源型地块 东南向群山环绕 水系环伺 西溪路城市功能主轴比邻 如果说坤和 和家园 抢占了板块内的城市自然 那么本案则独拥板块内的城市人文 体验特征 两面性地块 体验特征 两面性地块 从西溪路进入 主城 集镇 地块 城市感出现断裂 从天目路进入 主城 景观 地块 城市感没有断裂 不同进入方式 提供了截然不同的地块体验 天目路进入方式更能体现本 案城市 人文 自然兼顾的特点 且能绕过杭州殡仪馆 坤和 和家园则不行 空间特征 小体量不纯粹地块 空间特征 小体量不纯粹地块 北向钱潮水泥内部房 南向集贸市场 西向天目山路绿化隔离带 东向留下 河以及农民房 且地块被3条道路切割 地块小而散 最致命的是东南角的 保留教师楼 7层高 不管是从视觉 还有客源素质上 均造成严重影响 项目地块 北面 南面 西面 东面 4 可行性探讨 4 可行性探讨 问题问题 高尚板块中的亚资源型地块高尚板块中的亚资源型地块 如何定义角色地位与核心竞 争优势 如何定义角色地位与核心竞 争优势 出路出路 方向一 定位于 方向一 定位于留下镇属性项目留下镇属性项目 创造城西大板块的创造城西大板块的 中间态价值细分市场中间态价值细分市场 方向二 定位于 方向二 定位于西溪板块项目西溪板块项目 创造性继承 与和家园竞合西溪大板块创造性继承 与和家园竞合西溪大板块 方向一 定位于 方向一 定位于 留下镇属性项目 留下镇属性项目 创造城西大板块的 创造城西大板块的 中间态价值细分市场中间态价值细分市场 文教 22000元 平米 文教 22000元 平米 留下 18000 20000元 平米 留下 18000 20000元 平米 闲林 9000 25000 平米 闲林 9000 25000 平米 容积率区间 1 8 2 5 产品类型 城市化高层 综合容积率 1 43 产品类型 纯叠加多层化社区 容积率区间 1 2 产品类型 大盘形态 近郊联排 景观高层 策略核心策略核心 依靠市场自身增值与不同板块间挤压 创造中间态市场依靠市场自身增值与不同板块间挤压 创造中间态市场 借助留下镇二次城市化 创造纯叠加多层化社区 以差异于文教板块的 稀缺产品类型 差异于闲林的城市化区位 形成细分 聚合市场 策略核心 依靠坤和策略核心 依靠坤和 和家园稀缺价值对板块的定义效应 利用后发优势和家园稀缺价值对板块的定义效应 利用后发优势 方向二 定位于 方向二 定位于 西溪板块项目西溪板块项目 创造性继承 创造性继承 与和家园竞合西溪大板块与和家园竞合西溪大板块 借其势 共炒西溪板块 形成和家园 城市自然 本案 城市人文的价值态势 价格上紧贴 客源上吸夺 袭其价 追求产品类型同质下的总价竞争力突破 即产品上基准和家园 同类型 产品不仅空间创新实现超越 更在面积上利用合理的空间增值来控制面 积 进而达成控制总价的目的 产品上差异 价格上紧贴 客源上吸夺 构筑系统化的价值独城 选择 选择 理由 理由 不明朗的宏观大势下 上市公司的背景 定位上要确保安全性下的灵活性 定位本质在于以今天定义明天 但就市场运作而论 杭州仍有上升空间 最大威胁来自 暴力调控 因此 为了达成高成本不高风险的目标 前期 定位既要确保销售安全带来的现金流 又要预留市场上涨带来的溢价可能 提示 提示 真正规划定位建议等坤和 和家园开盘 具体分析其成交以及客源构成再定 方向二 定位于西溪板块项目 创造性继承 与和家园竞合西溪大板块方向二 定位于西溪板块项目 创造性继承 与和家园竞合西溪大板块 课题界定 核心策略 叁 一 未来竞争一 未来竞争 二 课题设定二 课题设定 三 核心策略三 核心策略 四 策略系统落地四 策略系统落地 一 未来竞争一 未来竞争 华元 华元 和庄 和庄 物业类型 中式排屋 联排 占地面积 42000平方米 总建筑面积 58000平方米 容积率 1 38 装修 部分精装修 物业地址 西湖区国家级城市湿地公园旁 主力面积 340平米三层联排 销售价格 单价30000元 平米 总价1000万左右单价30000元 平米 总价1000万左右 开盘时间 2008年8月2008年8月 项目特色 地上的建筑面积是340平方米 包括地下一个120平方米 的地下室赠送 还有前后庭院150平米赠送 中间有天井 地上的建筑面积是340平方米 包括地下一个120平方米 的地下室赠送 还有前后庭院150平米赠送 中间有天井 坤和 坤和 和家园 和家园 物业类型 别墅 和院别墅 院景公寓 占地面积 870亩 总建筑面积 1000000平方米 容积率 1 2 装修 毛坯 物业地址 西湖区西溪路南侧西穆坞 原中国人民解放军73021部队营房驻地 开盘时间 2007 12 开发商 杭州振兴置业有限公司 销售价格 均价22000元 平米 主力总价400 700万均价22000元 平米 主力总价400 700万 08年新供给 300平米联排 约年中上市300平米联排 约年中上市 大华 大华 西溪风情4期 西溪风情4期 物业类型 联体别墅 占地面积 1000亩 总建筑面积 500000平方米 容积率 0 6 装修 毛坯 物业地址 西湖区文一西路 文二西路 距西溪湿地国家公园400米 开盘时间 2007 9 销售价格 均价23000元 平米 总价700万左右均价23000元 平米 总价700万左右 万科 万科 西溪蝶园 西溪蝶园 物业类型 多层 小高层 占地面积 155838平方米 总建筑面积 420000平方米 容积率 2 695 装修 全精装修 物业地址 西湖区东至规划道路 南至文一西路 西至规划道路 北至规划道路 售楼电话 0571 88918886 开盘时间 2007 12 价格 预计均价22000以上 平米预计均价22000以上 平米 项目特色 高层Town 高层Town House 在公寓中演绎别墅居住生活 外观是公寓 多层 小高层 但户型 是复式别墅 高容积率下的别墅居住场所 每家每户建筑外围连接长 廊 扩大观景界面 House 在公寓中演绎别墅居住生活 外观是公寓 多层 小高层 但户型 是复式别墅 高容积率下的别墅居住场所 每家每户建筑外围连接长 廊 扩大观景界面 二 课题设定二 课题设定 先天区位转变为后天地位 先天区位转变为后天地位 西溪 上升势头迅猛的城市板块 必须在形象概念上突破留下镇的范畴 融入 西溪大板块 充分发挥本案处于主城进入西溪的咽喉区位 将物质转变为精神 项目地位主张项目地位主张 镇溪山 我留下镇溪山 我留下镇溪山 我留下镇溪山 我留下 镇溪山 既指留下集镇中心地块属性 也指本案处于西溪 小和山生态轴线中点的城市化地位 我留下 留下不再是地名 而是未来业主执掌城市的气度 宋高宗留下的 你带走 开发小体量转变为文化大容量 开发小体量转变为文化大容量 文脉主义文脉主义文脉主义文脉主义 破局破局破局破局 表皮主义表皮主义表皮主义表皮主义 本案满打满算8万平米 却与商学院地块一起承载着雅戈尔破局杭州的使 命 因此必须提升到文化层面来运作 提升雅戈尔品牌 切入点在于基于杭州 既有的表皮主义 通过产品价值创新 落实文脉主义号召 突破文化红线 两条腿走路 达成品牌提升大目标突破文化红线 两条腿走路 达成品牌提升大目标突破文化红线 两条腿走路 达成品牌提升大目标突破文化红线 两条腿走路 达成品牌提升大目标 冲突古镇 造园冲突古镇 造园 基于留下的古镇恢复 采取冲突手法 形成似与不似的文化冲突 将项目 整体作为一座 园 来设计 融入西溪 湿地融入西溪 湿地 使湿地第一次真正与生活相关 而不再象既往那样 西溪湿地只是一个地 标存在 破红线 破红线 雅戈尔 宁波 海洋城市背景 包容与国际视野雅戈尔 宁波 海洋城市背景 包容与国际视野 立品牌 立品牌 品牌主张 品牌主张 海涵城市 文脉筑家海涵城市 文脉筑家海涵城市 文脉筑家海涵城市 文脉筑家 三 核心策略三 核心策略 绿城绿城 留庄 板块标竿性项目 坤和留庄 板块标竿性项目 坤和 和家园 板块基础性项目和家园 板块基础性项目 本案 板块性价比型项目本案 板块性价比型项目 形象上填补留庄 产品上基准和家园 价值上绝无仅有形象上填补留庄 产品上基准和家园 价值上绝无仅有 创造性继承 竞合西溪板块 构筑 价值独城 概念覆盖 产品织网 总价竞力 客源吸夺 概念覆盖 概念上填补 概念覆盖 概念上填补 绿城 绿城 留庄留庄 留下的缺憾留下的缺憾 释意 释意 观 府 大观之府 强指本案冲突古镇 融入西溪的整合性 同时 观府亦通 官府 溪湖精神 溪湖精神 留下的资源写照 本案借其势 将其作为规划设计的眼 不求资源上的 形似 但求通过内部造景 达成神似 别 馆 墅藏山水 馆藏天下 本案不是生活在别处 强调资源性的别墅 而是强调精神体验的馆 有山有水 却 又无山无水 御 园 园文化对抗庄文化 杭州近郊多为庄文化 例如郭庄 旺庄 脱胎于农耕文明的地主文化 杭州多庄 苏州多园 园 中国最高的人居文明 本案旨在造园 并追求以现代手 法重新演绎厚重的宫廷园林文化 案名 案名 观观观 观 府府府府 总精神 总精神 溪湖精神 御园别馆溪湖精神 御园别馆溪湖精神 御园别馆溪湖精神 御园别馆 竞争选择 基准 坤和 和家园 的产品 形成错位竞争 产品织网 产品织网 大复合 小纯粹大复合 小纯粹 多元化产品覆盖整个城西板块的客源需求 各个分地块 之间尽量保持产品类型纯粹 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 A 大面宽联排 尽量独栋化A 大面宽联排 尽量独栋化 设计目的 尺度上实现对坤和 和家园 华元 和庄 大华 西溪风情等同质项目覆盖 关键指标 12 15米面宽 双厅前置 挑空空间 双首层赠送 户型建议 清华坊 优山美地 雅戈尔香颂湾 直接继承过来 方向一 v型内向庭院空间围合 强化关起门来成一统的私家领地 此为独栋户型 可通过侧墙处理 将其拼合成联排 方向二 小独栋化 形成三边院产品 利用外挂楼梯形成拼接 此为2层户型 可调整结构 形成3层产品 提升容积率 空间优势在于12米面宽 主功能基本朝南 南北花园 小面积作出大花园感受 方向三 利用车库并联 形成隔而不离的假独栋 方向三 利用车库并联 形成隔而不离的假独栋 小后院大前院 双厅前置 一层 二层 三层 利用车库并联 形成隔而不离的假独栋利用车库并联 形成隔而不离的假独栋 L型内院 形成聚合院落空间 主要功能面全部朝南 一层二层 三层 方向四 利用建筑间脱缝 形成三边院联排 方向四 利用建筑间脱缝 形成三边院联排 同时大面积开挖地下室 形成私家泳池同时大面积开挖地下室 形成私家泳池 B 大平层B 大平层 设计目的 以对绿城 留庄的空间创新超越 实现对坤和 和家园的覆盖 关键指标 超级面宽 院落空间 挑空空间 户型建议 星河丹堤 香蜜湖1号 太湖国际 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 方向一 空中联排化 入户花园 室内挑高花园 主卧阳台 实现类似联排的前厅后院 内院 方向一 空中联排化 入户花园 室内挑高花园 主卧阳台 实现类似联排的前厅后院 内院 方向二 增值院落化 南北双花园 强调院落化与增值化 方向三 无敌面宽尺度 薄板 大开间 进深小 最有效地获得采光 日照 通风 和景观条件 C 三叠院 C 三叠院 叠山叠水叠院 追求复式空间创新叠山叠水叠院 追求复式空间创新 设计目的 空间创新上覆盖坤和 和家园 万科 西溪蝶园 关键指标 侧缘系统 复式空间 空中独栋 适当赠送 户型建议 荔湖城 星河丹堤 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 引入侧院系统 客厅挑空 实现空中独栋感受引入侧院系统 客厅挑空 实现空中独栋感受 D 院落公寓D 院落公寓 设计目的 争取在套型比上满足9070 留庄就是这样 安排在B地块 关键指标 院落空间 有意义的赠送 90平米以下 户型建议 荔湖城 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 产品类型选择 尺度超越 面积控制 附加增值 入户花园结合厨房设计 将来可以设计成餐厅 总价竞力 总价竞力 西溪一线辐射区域 进入门坎 1000万 代表项目 华元 和庄 文教板块城市辐射区域 总价区间 350 500万 代表项目 万科 西溪蝶园 留下辐射自身资源区域 总价区间 400 1200万 代表项目 坤和 和家园 本案 400 800万多元总价段本案 400 800万多元总价段 400 600 700 联 排 280 300平米 大平层 250 280平米 三叠院 180 200平米 动态营销 动态营销 一次开发 形成多元化的产品线 根据不同竞争项目 的推售货源 价格与时间 灵活本案的推售组合销售 从而形成竞争上的真空 客户来源 70 杭州本地客 30 浙江客 置业动机 介于第一居所与第二居所之间的 占位型置业 客源吸夺 吸夺西溪板块既有客户 不做创新 客源吸夺 吸夺西溪板块既有客户 不做创新 置业类型置业类型客户类型客户类型动机描述动机描述 占位型置业市场私营业主 贸易行商 喜欢西溪的氛围 目前不一定居住 但先占 位置业 具有不动产投资属性 自住型保值市场半商半文客 具有较高文化背景 例如律师 设计师等 下海从商 往往居住在文教区 属于地缘性 搬迁 关注品味超过品质 很多人是卖掉旧 楼旧新房 典型的升级 增值型投资市场浙江实力客 省会情结 为了孩子读书或者养老等选择在 杭州置业 并看好城市带动的房价增值 类型构成 四 策略系统落地四 策略系统落地 经济定量 经济定量 地块间容积率拆分 尽量确保地块间容积率拆分 尽量确保地块间容积率拆分 尽量确保地块间容积率拆分 尽量确保B19B19B19B19地块的标杆性地块的标杆性地块的标杆性地块的标杆性 原本指标B9 B23地块为低容积率 但鉴于河道景观的借景局限以及东南角保留 教师楼的影响 加上地块本身狭长带来的限制 很难排布出好产品 因此 建议 调整地块间容积率 确保B19大地块的完整与较低容积率 使其形成项目的标杆 原本指标 1 35容积率 密度30 限高16米 平均层高4 5层 调整建议 用足限高 做5层 容积率调整为1 5 产品设计 纯粹三叠院产品 一层开挖地下室赠送 二三层叠加 三四层叠加送天台 B9地块 特色地块 B9地块 特色地块 原本指标 1 3容积率 密度30 限高19米 平均层高4 3层 调整建议 用足限高 做6层 容积率调整为1 8 产品设计 90平米以下院落公寓 用来遮挡东南角保留教师楼 设计4500平米会所 B23地块 综合地块 B23地块 综合地块 原本指标 1 5容积率 密度30 限高19米 平均层高5层 调整建议 容积率1 32 平均层高4 5层 产品设计 40 联排 3层 20 大平层 4层 40 三叠院 6层 B19地块 标杆地块 B19地块 标杆地块 拙政园 留园 沧浪亭 寒山寺 虎丘剑池 狮子林 网师园 西园 规划定型 规划定型 整体按照一座完整的整体按照一座完整的 园 园 来设计来设计 合地 地块道路整合 合地 地块道路整合 建议取消B9 B23地块间道路 同时将与钱潮花园相隔的道路规划成社区道路 将地块合并成较为完整的地块 提示 根据天启与留下镇相关城建领导 副镇长级 的交谈 道路适当调整是 可以协商的 取消道路 变为社区道路 主题元素 冲突与神圣 主题