我国房地产企业的税务筹划研究.doc

西南林业大学经济管理学院2014届毕业论文（设计）西南林学院本科毕业（设计）论文（2014届）题目： 我国房地产企业的税务筹划研究 教学院系 经济管理学院 专 业 会计学 学生姓名 江俊桦 指导教师 李朝红（讲师） 评 阅 人 2014年 3月 18日14目 录前言21 税务筹划的概念、方法及我国税务筹划意义21.1 税务筹划的基本理论阐述21.1.1 税务筹划相关概念及偷税、避税等的辨析21.1.2 税务筹划的原则21.2 进行税务筹划的方法途径31.2.1 由征税对象变为免税或减税对象31.2.2 分摊所得及收入31.2.3 合理调整扣除额31.2.4 适度争取退税限额最大化31.3 我国税务筹划的意义31.3.1 对企业的意义31.3.2 对国家的意义32 我国房地产行业经营过程中的纳税现状分析42.1 我国税务筹划的概况42.1.1 我国企业纳税筹划起步较晚42.1.2 我国企业纳税筹划地位有所提升42.2 我国房地产企业的税务筹划的可行性和必要性42.2.1 我国房地产企业的税务筹划的可行性42.2.2 我国房地产企业的税务筹划的必要性53 我国房地产企业经营中主要的税务筹划53.1 我国房地产企业经营中主要税种的相关规定53.1.1 前期准备阶段的税种53.1.2 房地产开发阶段涉及的税种53.1.3 房地产销售阶段涉及的税种53.2 我国房地产企业经营中主要税种的税务筹划63.2.1 房地产企业建立项目前的税收筹划63.2.2 房地产企业建设项目时的税收筹划83.2.3 房地产企业房产自用时的税收筹划93.2.4 房地产企业销售房产时的税收筹划93.2.5 房地产企业房产出租时的税收筹划113.2.6 房地产企业房产其他情况的税收筹划11结束语13参考文献13致谢14指导教师介绍14我国房地产企业的税务筹划研究江俊桦（西南林业大学经济管理学院 会计2010级 昆明 650224）摘 要：房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。每企业的经营目标都是取得利润最大化，而通过税收筹划，纳税人可以提高资本回收率，合理、合法、有效地减少企业的税务负担，来实现利润最大化，为企业的进步发展创造生机。因此，随着社会经济的发展，税收筹划日益成为纳税人理财或经营整体中不可缺少的个重要组成部分。针对我国房地产税现阶段的现状，本文从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面结合房产税的特点对房产税的税务筹划进行探究。通过对税务筹划分析进行有效的改革来适应时代的发展和需求。关键字：房地产企业：税务筹划；分析；案例Analysis of Chinese Real Estate Enterprises Tax PlanningJiang Junhua（The Department Of Economics And Management in Southwest Forestry University, Accounting Grade 2010, Kunming, 650224）Abstract: Every business goal is to obtain maximum profit. Through tax planning, the taxpayer can improve the recovery of the capital, reasonable, lawful, effectively reduce the corporate tax burden, to maximize profits, creating vigor for enterprises further development. Therefore, with the development of social economy, tax planning has become indispensable to the taxpayers in the overall financial management or business - an important part. In view of the current situation of Chinas real estate tax at this stage, the range of property tax, the tax basis, levy, tax incentives and other aspects according to the characteristics of property tax on the real estate tax planning research. Through the analysis of planning for effective reform to adapt to the development of the times and the demand.Keyword: Real estate enterprises; tax planning; analysis; case 前言当前，在国民经济持续快速增长、居民实际收入提高、住房消费观念的转变以及城镇化进程的加快的今天，我国房地产市场也得到了迅速发展。企业与企业之间的竞争也越来越激烈，在这样一个经济背景下，房地产企业想要生存必须拥有独特的竞争优势，与次同时，我国对房地产企业的经济发展存在着政策倾向性。税收政策已经成为国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。因此，房地产企业加强税务筹划是很有必要的。这有利于房地产企业消除国家宏观调控不利影响，更好实现快速优质的发展。1 税务筹划的概念、方法及我国税务筹划意义改为“税务筹划基本理论概述“1.1 税务筹划的基本理论阐述改为“税务筹划的概念、原则”1.1.1 税务筹划相关概念及偷税、避税等的辨析(1) 税务筹划相关概念：税务筹划，是指在纳税人在法律规定许可的范围内，通过对筹资、投资、经营等各种活动进行事先的筹划和安排，尽可能节约纳税成本使税后收益最大化的管理活动。税收筹划是纳税人的一项基本权利，纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，有合理安排涉税活动获取收益的权利。税收筹划的着眼点是纳税人通过自身经济活动的调整，避开国家限制的方面，主动符合国家的税收优惠政策，最终实现国家的某些社会经济目标。(2) 偷税的概述：偷税是指纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报，或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款。(3) 避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法避税规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的。1.1.2 税务筹划的原则(1) 不违法性原则税务筹划只要在法律许可的范围内，进行设计和筹划时纳税人可以以实现最小合理纳税为目标，选择低税负方案。这也正是税收政策引导经济，调节纳税人经营行为的重要作用之一。(2) 预见性原则表示税务筹划活动必须是在事先规划、设计、安排好，在纳税行为发生之前进行的。如果经营活动已经发生，应纳税收已经确定缴出的税款已经不属于个人财产，个人不能对其进行规划，而这样再去谋求少纳或不纳税款则不能认为是税务筹划。 (3) 收益性原则税务筹划的目的在于减少纳税，降低税收成本，提高资本回收率，取得节税的经济收益，。因此，税务筹划可以滞延纳税时间，企业在滞延期内得到一笔与滞延税款相等的政府无息贷款。在通货膨胀环境中，纳税时间的推后，还可以减少企业的实际纳税支出。最后可以达到谋求税后利润最大化的目的。(4) 风险性原则操作风险在税收筹划过程中是客观存在的。有以下几点：可能造成事实上的偷税，由于对有关税收政策的精神把握不准在日常的纳税核算时。可能面临税务处罚的风险，由于对有关税收优惠政策的运用和执行不到位。可能导致筹划成本大于筹划成果，由于对企业的情况没有全面比较和分析。(5) 时效性原则各国法律不同，同一国家在不同时期的法律制度也会有所不同。这就要求税务筹划必须紧跟法律的脚步，根据当前具体的法律政策社会环境进行筹划。以上原则，决定了税务筹划的基本概念。1.2 进行税务筹划的方法途径1.2.1 由征税对象变为免税或减税对象使纳税人从事免税或减税业务，从而达到免减税负。该方法有税法的相关规定约束着，进行此方法随时要顺应税法的变动而发生变化，虽然简单但是使用范围普遍较小。1.2.2 分摊所得及收入让一个大企业分成多个小企业，把即将发生的收益分摊到不同的税务期间或在不同项目进行分摊。这样纳税人根据计税依据就能减少缴纳的税额，从而达到节税的目的。1.2.3 合理调整扣除额扣除额越大，税务就越小，税费越低，企业的负税就越少。企业只要在不违法的前提下，调整扣除额在各个相应税期的分布，这样就能减轻企业的税负。1.2.4 适度争取退税限额最大化根据各企业的具体情况，在合理合法的情况下尽量争取退税项目和退税额度的最大化。1.3 我国税务筹划的意义1.3.1 对企业的意义。(1) 首先，有利于减轻企业税收负担。进行纳税筹划，使企业达到延缓纳税时间、税收处罚绝对减少、税收比例相对减少的目的。企业经济利益的最大化从而得到实现。(2) 其次，有利于有效规避税务风险。在税法所允许的范围进行企业纳税筹划，这样税务风险就有效地得到规避了。(3) 最后，有利于企业的经营、管理水平得到提升。纳税筹划过程，事先科学安排经济活动是各个方面内容进行需要，企业经营管理水平得到一定提高。1.3.2 对国家的意义。(1) 从近期来看，有助于增加国家财政收入，优化产业结构和投资方向。国家的宏观调控调节着社会主义市场经济，作为一种经济杠杆，税收的作用自然不可忽视。(2) 从长远来看，国家在制定税法时，体现一定的产业政策或其他特定政策目标，这就导致不同产业、不同区域之间产生有区别的税负，这就为纳税人实施纳税筹划提供了各种机会。这样不仅不会影响国家税收总量减少，甚至国家的税收总量可能还会增加。1.3.3 对社会的意义。现阶段，国别税制面对社会化大生产发展、世界市场的日益扩大也伴随越来越复杂，随着改革开放国内的一些税收法规不断更新调整而深化，使得纳税观念比较淡薄的纳税人，熟悉并精通税法是不可能做到的，税收筹划就难以有效地实施。这样，有助于促进税务代理纳税筹划事业的发展和培养纳税人依法自觉纳税的意识。这部分删掉2 我国房地产行业改为“企业”经营过程中的纳税现状分析2.1 我国税务筹划的概况2.1.1 我国企业纳税筹划起步较晚我国由于受长期计划经济体制的影响，对这方面的研究起步相对较晚。纳税筹划在改革开放初期还是鲜为人知的，直到近几年才逐渐为人们所认识、了解和实践。长期以来，纳税筹划从整体上说是一个禁区，无论政府还是媒体都有意回避此敏感话题，认为纳税筹划会助长纳税人逃避税收，影响税收征管质量，造成国家税收的大量流失。但随着1994年新税制的颁布实施，税收逐步走上法制化，企业开始着手纳税筹划，部分税收理论工作者也开始涉足这一领域，并取得了一定的成果。2002年中国税务报（国家税务总局主办）专门开辟了一个新栏目税务筹划专刊，这一惊人举动彻底消除了人们的思想障碍，纳税人公开进行纳税筹划，会计师事务所、律师事务所和税务师事物所纷纷为纳税人提供纳税筹划服务，许多学者也转向研究纳税筹划，使之成为税收研究领域的一大热点。2.1.2 我国企业纳税筹划地位有所提升当前，纳税筹划是在中国企业界叫得最响的流行词，且大有星星之火、可以燎原之势，迅速步遍我国的各类企业和组织。我国税务机关已由原来的反映转向默认，进而许可：会计师事务所、税务师事务所、律师事务所、财税咨询公司、税收筹划网站等涉税中介机构也将纳税筹划锁定为主打主推项目，帮助企事业单位和个人进行纳税筹划。在我国出现了“百家争鸣、白花齐放”的发展趋势。企业主要通过两种形式进行纳税筹划：一种是通过自己的财务部门进行的，另一种是委托税务代理机构、税务咨询机构或税务专家进行的。同时，北京、深圳、大连等税收筹划较为活跃的地区还涌现出一些税务筹划专业网站。然而，限于纳税筹划在我国刚刚起步，加上一些代理机构自身素质的局限，现阶段，我国企业的纳税筹划还多为事后的筹划或是一些会计处理技巧方面的操作，真正把纳税筹划和企业的发展战略，生产经营结合起来的并不常见，也就是说我国现阶段的纳税筹划实践还多为最低层次的纳税筹划技巧。2.2 我国房地产企业的税务筹划的可行性和必要性改为“必要性和可行性”，下面的段落你自己改过来2.2.1 我国房地产企业的税务筹划的可行性(1) 国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识;有利于增加国家的税收收入;有利于降低征税和纳税成本;有利于提高企业的经营管理水平;有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。因此，提倡税收筹划和教育纳税人诚信纳税，都是国家加强对企业的税收管理，培养企业的纳税意识，完善企业的经营管理和促进税收增长的重要手段。这部分重新写，不能说国家提倡税务筹划，税务筹划对企业是有好处的，但对国家没有，所以这部分再找找资料，重写！(2) 我国的税收大环境越来越好。我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了6免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象:税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。2.2.2 我国房地产企业的税务筹划的必要性(1) 房地产行业投资快速增长。随着我国住房制度的改革，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2003年的1 0106. 1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96%，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争尤其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义重大。这段话里这么多数字，怎么不标参考文献？(2) 房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的纯收入的重要因素。根据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重是10%左右，绝对值大，值得研究。3 我国房地产企业经营中主要的税务筹划我国房地产企业在经营中涉及的税费有：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、土地使用税、城镇维护建设税、印花税、耕地占用税、个人所得税以及教育费附加等。此外还有河道维护费、地方教育费等地方性收费。该行业偶发性税种增值税车、车船使用税等不作考虑。？下面就我国房地产企业经营中主要涉及的几项税种和情况进行分析筹划。3.1 我国房地产企业经营中主要税种的相关规定3.1.1 前期准备阶段的税种在前期准备阶段房地产企业需要缴纳较少的税种，主要是耕地占用税和契税。如果房地产企业在开发中占用了耕地，就必须到土地管理部门和获得批准，按每平方米税额从1元15元不等的金额由获得批准之日起30日内一次性缴纳耕地占用税。若要购买土地时契税缴纳要按3%5%的税率来缴纳。3.1.2 房地产开发阶段涉及的税种在开发阶段建筑业营业税是根据房地产企业的营业额按3%税率征收的；建设施工合同签订时，按万分之三的税率对合同金额缴纳印花税；同时还要根据拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。3.1.3 房地产销售阶段涉及的税种(1) 营业税。对房地产企业销售不动产”税目出售方适用“的规定，营业税是以房屋售价的5%税率进行缴纳；租赁房产可用营业税中“服务业”税目，统一按5%的比例税率执行。(2) 土地增值税。土地增值税是根据增值额缴纳的，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，采用四级超率累进税率(30%、40%、50%、60%)，最低税率为30%，最高税率为60%，未超过项目金额20%的，免征土地增值税。(3) 印花税。在房地产企业交易中，印花税的缴纳是根据该企业销售阶段的交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。(4) 企业所得税。对房地产企业而言，如果房地产企业对房产将其转让或出租而产生的净收益，企业所得税就要将其净收益并入企业利润总额中一起进行缴纳。采用25%的比例税率缴纳企业所得税。(5) 房产税。商品房在出售前，对该房地产企业不用征收房产税。但在出售前，使用或的商品房对房地产企业来说，需要按房产税采用比例税率的规定征收房产税。使用的房产根据税率为1.2%房产计税余值进行计征；若房产出租、出借的，根据税率为12%房产租金收入进行计征。3.2 我国房地产企业经营中主要税种的税务筹划3.2.1 房地产企业建立项目前的税收筹划(1) 筹划分析 合理选择的建房方式房地产企业自行建造并销售房产需要征收耕地占用税、契税、城镇土地使用税，还要按照“销售不动产”税目征收营业税，若利用合建、代建等方式就有很大的筹划空间。a.合作建房。“合作建房”是指一方提供资金，另一方提供土地使用权，双方共同合作建造房屋的行为。建设完成后，若产房自用的，免征收土地增值税；若转让的，才按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。利用这些优惠政策，企业可充分实现共赢。b.房产代建。是指房地产开发工作由房地产企业代客户进行，并向客户收取代建收入的行为。对房地产企业而言，没有发生房地产权属的转移，取得的一定收入属于劳务报酬，只在营业税的征税范围，不属于土地增值税的征税范畴。房地产企业可以只缴纳营业税，不用缴纳土地增值税，从而减轻企业税负，但是要在代建之初就要确定最终用户前提情况下，进行定向开发，从而避免开发完成后销售时缴纳土地增值税。 合理选择的建房地点房产税暂行条例规定，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。但是征税范围不包括广大农村。因此，如果在投资、设立环节考虑节税，在对企业经营影响不大的情况下，对于地段依赖性要求不是很强的企业来说，房地产企业可考虑将生产地、经营地选择在城郊附近的农村。这样，不仅可以免缴房产税、城镇土地使用税，而且还可以按最低税率1%缴纳城市维护建设税。 多处房产合理选择房产核算方式在同时开发多处房地产时，房地产企业可分别核算，也可合并核算，两种不同缴纳方式所征收的税收不同，一般来说，税收利益大一些是合并核算，但分别核算更有利的情况也存在，具体的核算，下面案例中会进行分析比较。(2)案例说明 合理选择的建房地点【案例1】房地产A企业，经营用厂筹建时，有两个方案在厂址的选择上，一个方案是将厂址选择在市区；另一个方案是将厂址选在离镇几公里的农村，耕地占用税（每平方米单位税额5元）。已知厂房产原值为1800万元，占地面积为25000平方米，每年应缴纳的增值税为600万元（房产税减除比例为30%，城镇土地使用税单位税额每平方米4元）。a.将厂址选择在市区的方案：房产税1800（130%）1.2%15.12（万元）城镇土地使用税25000410（万元）城建税及教育费附加600（7%3%）60（万元）总税额15.12+10+60+600=685.12（万元）b.将厂址选择在农村的方案：可免征房产税及城镇土地使用税，第一年，耕地占用税2500051.25（万元）城建税及教育费附加600（1%3%）60（万元）各税总额1.25+60+600=661.25（万元）第二年之后，不再征收耕地占用税，总税额600+60=660（万元）由此案例可知，如果将厂址选择在农村，A企业第一年可以节税23.87万元，第二年可以节税25.12万元。 多处房产合理选择房产核算方式【案例2】房地产B企业同时在位于城区的地段开发两处房产，第一处房地出售价格为1800万元，第二处房产出售价格为3600万元，两出房产根据税法规定扣除的费用分别为600万元和1500万元。a.分别核算：第一处房地产，增值率为:1200600=200土地增值税=120050-60015=510 (万元)营业税及其附加=18005.5=99（万元）第二处房地产，增值率为:21001500=140土地增值税=210030=630(万元)营业税及其附加=36005.5=198(万元)B房地产公司的利润为:(不考虑其他税费)1800+3600-6001500-51099630198=1861 (万元)b.合并核算:出售两处房地产的总价格为5400万元，根据税法规定可扣除费用总共为2100万元，增值额为3300万元增值率为:33002100=157.1土地增值税=33004021005=1215(万元)营业税及其附加5=4005.5=297(万元)B房地产公司的利润为:(不考虑其他税费)540033001215297=588(万元)由此案例可知，两种核算方式相比较，分别核算方式比合并核算方式减轻B企业税收负担为1273万元。 3.2.2 房地产企业建设项目时的税收筹划(1) 筹划分析 增加扣除项目房地产企业通过增加扣除项目，可以使得房产的增值率不超过20，达到享受免税待遇的目的。在房地产开发中，土地增值税主要成本之一，而在建造普通标准住宅增值率不超过20的情况下就可以免征土地增值税。 合理利用利息借贷扣除方式资金的借贷方式已成为房地产经营中，大部分开发企业资金来源的主要方式之一，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，借款利息可利用合理的利息扣除方式，达到适度减少的目的。 a. 利息费用在房地产开发完工之前的，借款利息可计入完工之前的开发成本，计算房地产开发费用(期间费用)可作为扣除基数进行扣除。还可按照加计20的扣除数，扣除房地产开发成本之和与取得土地使用权所支付的金额，这样扣除项目就可以大大增加，增值额降低，从减轻税基和税率两方面的税负。b. 利息费用支出在房地产开发完工之后的，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：全部都据实扣除，但最计算的金额高不得超过按商业银行同类同期贷款利率；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。 分散经营收入逐年递增的装修费在房款中所占比重越来越大，。若房地产企业先设立一家装修公司，在与客户签合同时签订两份合同：第一份销售房屋合同，第二份装修房屋合同，土地增值税只需按第一份合同注明金额缴纳，第二份合同就不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了房地产企业的税负。装修公司也能取得一定的收入。像这样，房地产企业与购房者签订合同时只需稍加变通则可取得意想不到的节税效果。(2) 案例说明增加扣除项目【案例3】房地产C企业开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2800万元，按照税法规定可扣除费用为1500万元，增值额为600万元，a. 没有增加扣除项目：增值率为：6001500=40土地增值税=60030=180(万元)，营业税=28005=140(万元)，城市维护建设税和教育费附加=14010=14(万元)。该房地产公司的利润为：(不考虑企业所得税)28001500-180-140-14=966 (万元)。b. 增加扣除项目后：将该房屋进行简单装修，费用为600万元，房屋售价增加至3600万元。则按照税法规定可扣除项目增加为2000万元，增值额为600万元，增值率为6002000=30，营业税36005=180(万元)；城市维护建设税和教育费附加6010=18(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑企业所得税)36002000-180-18=1402(万元)。由此案例可知，增加扣除项目让房地产C企业减少缴纳了436万元的税收负担。3.2.3 房地产企业房产自用时的税收筹划(1) 筹划分析 合理核算房产原值 a.房屋之外的独立建筑物不征房产税，但一般不单独计价的配套设施需要并划分为原房屋原值或者与房屋不可分割的附属设施计征房产税。我们在会计核算时要注意各种附属设施、配套设施、非房屋建筑屋需要与房屋适当进行划分，分别进行合理的核算。 b.一般情况下土地使用权发生的费用包含在初始成本计量自建、外购房屋的“固定资产”里面了，因此，土地使用权的成本房产税也包括在计税依据中；会计准则中对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算。然而，未取得土地使用权支付的费用不包括在“固定资产”科目中。因而企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行帐户处理。 固定资产的登记清理工作要及时进行在生产经营过程中，企业难免会发生固定资产超期、损毁和报废使用等情况。房产作为固定资产，房产税的基础数据是根据计算固定资产帐面原值得出的，固定资产的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此，企业及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况是很有必要的，及时做好财产清理登记工作，并向税务机关报批财产损失，可以大大减轻企业的税额支出。 转变房产及附属设施的修理方式我国税法规定，固定资产修理后使用年限延长2年以上或修理支出达到该资产计税基础50%以上的，固定资产的计税基础会增加。因此我们在修理房产时，可以将修理项目分解成多个小修理项目，这样就可以使每次的修理费用支出低于限额，房产的计税基础就不会增加，直接从损益中扣除每次的修理费用，就能达到减少房产税支出的目的。(2) 案例说明合理核算房产原值【案例4】房地产D企业土地使用权帐面价值1200万元，剩余摊销年限10年，开发房产成本2300万元，使用年限50年。 将土地使用权计征房产税：3500(1-30%)1.2%50=1470（万元）不将土地使用权计入房产余值：2300(1-30%)1.2%50=966（万元）由此案例可知，总共少缴纳计征税款为504万元。3.2.4 房地产企业销售房产时的税收筹划通过销售模式的改变进行税务筹划，不仅税负可以直接减少，而且可以间接地获得货币时间价值。(1) 筹划分析 根据纳税主体进行新设分立房地产企业经营中，可以通过设立独立销售公司负责销售房产，这样设立独立的销售公司，使土地增值税、营业税、企业所得税的得到很大筹划空间。 减少账面收入或递延纳税时间a. 委托房地产企业销售公司或销售房产的，该房地产企业无偿或从中收取极少手续费，同时协商开具销售清单，由于这种方式确认收入的实现是根据实际销售额于收到代销单位代销清单来确认的，所以时间上可以尽量递延，确认纳税义务发生就可以推后，这样也可以避免销售公司缴纳营业税。 b. 将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。c. 对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。改变合同性质，进行等价交换在买卖房产时买卖双方签订土地出售与购买合同后，双方都要缴纳契税。如果买卖双方签订土地使用权交换合同，相当于是进行等价交换，这样买卖双方就能享受免征契税的政策。(2) 案例说明 根据纳税主体进行新设分立【案例5】房地产E企业销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。a.若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元b.以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97，免征土地增值税，净赚233.04万元。c.如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出。当开发公司卖给销售公司时:由于其增值率为19.9720，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时:扣除营业税及附加合计：15005.5=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.6720，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金=14005.5=77(万元)，获利润1500(1167.5+77)=255.5(万元)由此案例可知，独立设立销售公司比直接销售少缴纳22.75万元税款。 改变合同性质，进行等价交换【案例6】房地产F企业有一块价值为5000万元的土地出售给甲公司。同时，以相同价格跟甲公司购买另一块地。双方签订土地出售与购买合同：契税=50005%=250(万元)双方签订土地使用权交换合同，不用缴纳契税。3.2.5 房地产企业房产出租时的税收筹划由于房产税有两种计税方法按房产余值或租金收入计算，不同方法计算的结果必然有差异。按现在市场价格，普遍房屋价格都是偏高的。若房屋修建距现在较长，则该房屋帐面原值都很低。房屋出租必定比自用缴纳的税款要多。所以，要转变房屋租赁方式，由从租计征变为从价计征。(1) 筹划分析我国房产税对房屋出租业务纳税规定：按租金收入的5%计算缴纳营业税；按租金收入的12%计算缴纳房产税。 合理分割租赁收入房屋出租的租金高，出租的个人或企业要承担高税负。所以，出租房屋的租金直接影响着应缴纳的税额。因此正确核算租金收入是出租房屋税务筹划的关键，而合理分解租金收入是税务筹划的主要途径。目前企业在出租房屋时，不仅仅是出租房屋自身，还会附带房屋内部或外部的一些配套设备。我国税法对这些设施是不征收房产税的。因此，对作为出租人的企业在签定房屋租赁合同时，应合理、有效地分解租金收入，对不属于房产但附带房屋出租的设备要注明，并单独计算费用，这样就能无形减轻了企业房产税的税负。 通过关联企业，利用转租政策进行转租由于转租方转租房产时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。我们可以试想：出租企业可以在同一个城市成立拥有一个子公司或关联企业，然后将闲置的房产租给该关联企业，再由该关联企业按市场价格转租出去。该关联企业就变成房产转租人，不需缴纳房产税。出租企业就通过该关联企业把房产由直接租赁变为转租，从而减少企业的税款。(2) 案例说明通过关联企业，利用转租政策进行转租 【案例7】房地产G企业拥有房产原值4677万元，若自用，每年可能要缴纳大约56万元的房产税，若考虑经营需要，直接对外出租，按租金收入来计税需要缴纳大约180万元的房产税。 G企业成立一个子公司，G企业以5612%=467（万元）出租给该子公司。F企业房产税就只要交56万元，营业税=4675%=23.35(万元)该子公司再按市场价格5000出租给下家。该子公司没有房屋所有权，不用交纳房产税。营业税=50005%=25 (万元)这样，不考虑其他税费，若G企业直接租赁，应缴纳税款=180+25=205(万元)G企业总共交纳税款=56+23.35+25=104.35(万元)由此案例可知，总共少缴纳计征税款为100.65万元。3.2.6 房地产企业房产其他情况的税收筹划(1) 筹划分析 把出租房产变为投资若企业将房屋对外投资入股，投资方的利润就能够参与分配，风险也要共同承担。那么，该企业就不用按12%缴纳房产税了，被投资企业只需按房屋余值的1.2%缴纳房产税，这样，就能达到节税的目的。 把出租房产变为仓储管理按房屋合同出租房屋属于从租计征，而仓库合同属于从价计征，租赁房屋不需存放商品，只要有闲置空房就能进行，而仓储库需要安置设备，配备相关设施，还要找人员进行看管，对存放商品负责，这就要增加人员和相关经费的支出。但是，这笔支出对于租赁房屋的房产税来说还是远远在其之下。这样的节税下，企业还是可以有一笔可观的收益。 把出租房产变为承包按我国税法规定，承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为。如果企业以自己的名义进行税务登记，领取营业执照，经营人就聘请房屋承租人担任，那么房屋租赁行为就变为自办工厂，收入就是承包收入，房产就可以进行从价计征，就可以达到一定的避税目的。 把出租房产变为代销按受(委)代销房产的规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。(2) 案例说明 把出租房产变为仓储管理【案例8】房地产H企业早期开发1栋库房，现已闲置，房产原值为4700万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为120万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为120万元，但需每年支付给保管人员6万元。当地房产原值的扣除比例为30%。：用出租方案：应纳房产税=12012%14.4（万