思源经纪精品房地产基础知识培训.pdf

第1页 房地产基础知识培训 责 任 为 先开 放 心 态专 业 精 神注 重 积 累创 造 价 值 自我介绍自我介绍 龙程龙程 自自2004年年8月加入思源月加入思源 现任职于思源集团旗下的北京思源置地房地产顾问现任职于思源集团旗下的北京思源置地房地产顾问 有限公司有限公司 4 目录目录 认识房地产认识房地产 1 1 重点项目类型介绍重点项目类型介绍 2 2 各项目类型客群特点各项目类型客群特点 6 6 专业术语专业术语 5 5 开发商分类开发商分类 4 4 项目运作项目运作 3 3 知名开发商产品线介绍知名开发商产品线介绍 7 7 5 认识房地产认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史 北京房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得 房地产是房产与地产的总称 认识房地产认识房地产 何为房地产何为房地产 思源集团房地产基础知识培训 房地产是房地产是房产房产和和地产地产的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成 的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成 在经济学上也叫 不动产 在经济学上也叫 不动产 房地产房地产 属性属性 1 位置固位置固 定定 2 使用价使用价 值耐久值耐久 3 不可分不可分 割割 4 土地资土地资 源有限性源有限性 5 整体价整体价 值增值性值增值性 房地产包括实物 权益和区位 三要素 认识房地产认识房地产 何为房地产何为房地产 实实物物 指的是房地产中可以看得见 摸得着的部分 例如外观 结构 装修 设备等 权益权益 指房地产中无形的 不可触摸的部分 包括权利 利益 收益 如使用权 所有权 抵押权等 区区位位 指的是房地产的空间位置 具体的说 一宗房地产的区位是该 宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系 8 认识房地产认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史 北京房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得 房地产市场的概念和特征房地产市场的概念和特征 概念 概念 我国现时所称房地产市场 是指国国有土地使用有土地使用权权出让 转让 出租 抵押和城市城市房地产房地产转让 房地产抵押 房屋租赁等交易活动的总称 特特征 征 1 综合功能 房地产是房产是房产与与地产的总称地产的总称 既可以用作生活资料 又可以用作生产要素 因 而形成综合功能市场 2 多级市场 房地产交易 既包括土地使用权的出让 一级市场 以及出让后的转让 抵押 租赁 二级市场 而且还包括土地使用权出让后的房地产开发 二级市场 以及投入使用 后的房地产的买卖 抵押和房屋的租赁 三级市场 等 由此形成多层次多层次的的市场市场 3 法定形式 房地产属于不动产 房地产交易活动属于严格的要式法律行为 凡土地使用权 和房屋所有权的转移 都必须依照法律规定到当地房地产行使主管部门办理登记手续办理登记手续 4 国家适度干预 对房地产市场 实行国家宏观调控实行国家宏观调控 与此同时充分运用市场竞争机制 既 要规范化 又要放开搞活 房地产多级市场的界定房地产多级市场的界定 一级市场土地使用权的出让 二级市场 出让后的转让 抵押 租赁 土地使用权出让后的房地产开发营 三级市场投入使用后的房地产的买卖 抵押和房屋的租赁 房地产市场主体的组成房地产市场主体的组成 建 筑 商 原 材 料 供 应 商 施 工 单 位 政府 供 应 者 消 费 者 中介 服务机构 开发商 投资商 代理商 顾问公司 经纪公司 设计单位 广告公司 媒体 网络 杂志 报纸 自然人 机构 企事业单位 12 认识房地产认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史 北京房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 第一阶段 房地 产萌芽阶段 第二阶段 房地 产爆发期与平稳 期 第三阶段 房地 产活跃期 第四阶段 房地 产调控期 1991年之前 1991 1997年 1998 2002年 2003年 至今 第一阶段 房地产萌芽阶段 1991年之前 一 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 早在1978年 邓小平就曾经指出住房制度的改革 相关部门在借鉴国外房地产发展历 程的基础上开始了相关的理论研究 同时启动了房地产开发的准备工作 到1980年国家再次指出房改这一方针 按照指示 1980年国家相关部门组织有关专 家小组就开始了关于住房建设体制的改革研究工作 即如何将住房走向商品化 1984年研究小组提出一个模式 称 统一规划 合理布局 综合开发 配套建 设 但这一模式必须统一由一个开发公司实施 将规划设计院 建设单位 施工单位 等关联单位有效组织起来 截止到1984年末 全国才有了几百家开发公司 其中1980年 我国第一个商品住宅小区 广州东湖新村正式对外发售 第1村全国第一个商品房小区 广州广州 东湖新村东湖新村 1979年开工建设 第一阶段 房地产萌芽阶段 1991年之前 二 为了推动住宅商品化改革 将国有和集体土地使用权出让 转让出去 形成商品化 建设部就这一土地有偿使用问题首先在改革最前沿 深圳 设立试点 1987年深圳诞生了全国第一块通过拍卖方式完成市场交易的土地 1987年7月18日 全国第二块土地 上海虹桥一地块以拍卖方式完成出让 同年 深圳率先出台了新的房地 产政策 房地产使用权可以交易 这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分 配的局面 带有实验性质 后来深圳的成功给很多城市发展带来启示 随后 在广州也出现 了类似的情况 顺应我国南方试点城市住宅商品化改革的一系列阶段性成功 1990年5月19日国务院首 次颁发了55号文件 即 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例 这一条例的出现 顿时为萌芽状态的房地产发展注入催化剂 中国房地产始于南 国热土 并逐步向内地渗透 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 骆锦星 图 举起11号牌 赢得中国土地 第一拍 525万 成交 1987年12月1日 中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国 有土地使用权 原深房公司总经理骆锦星 前 举起11号牌 赢得 中国土地 第一拍 后来深房公司在竞得的这片土地上修建了 东晓华园 中国土地 第一拍 第二阶段 房地产爆发期与平稳期 1991 1997年 一 1991年到1992年 是中国房地产的爆发期 特别是1992年邓小平视察南方以后 全国 各地数千亿资金蜂拥扑向海口 广西北海 广东惠州等南方沿海城市 其中最著名的当属广 州 华南板块 1990年祈福新村粉墨登场 随后华南碧桂园 广州雅居乐 星河湾 华 南新城等大盘的陆续进驻 一个备受各方关注的 华南板块 逐渐浮出水面 并迅速走红于 大江南北 在小平南巡讲话后 我国对外开放和市场化进行加快 从此 全国房地产价格放开 许多政 府审批权利下放 金融机构开始发放房地产开发贷款 借助宏观经济的 加快改革开放建设 步伐 的大环境 中国房地产市场进入了快速扩张期 背景资料背景资料1 在广州这片热土 诞生了中国第一家房地产开发企业东华实业 最早的国有土地有偿使用法律 最先使用的 房 地产 一词 第一次国有土地使用权出让 最早成立的房地产协会 广州房地产协会 最早的 房产证 最早的房地产 专业刊物 最早的抵押按揭业务 最早的大型社区 祈福新村 最早的民营房地产企业 最先掀起的 大盘时代 背景资料背景资料2 事实上 1992年的万科仍醉心于外贸业务 房地产业不过小试身手 1995年以前的朱孟依仍将自己的影响力局 限于建筑业 合生 珠江的未来无从知晓 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 第二阶段 房地产爆发期与平稳期 1991 1997年 二 思源集团房地产基础知识培训 而正当而正当房地产房地产如火如荼如火如荼的发的发展展 国家突然国家突然 急刹车急刹车 1993年6月23日 宣布终止房地产公司上市 釜底抽薪控制银行资金进入房地产 同年6月24日中共中央 国务院印发 关于当前经济情况和加强宏观调控意见 提出整顿金融秩序 加强宏观调控的16条政策措施 引导过热经济实现软着陆 国家开始了对房地产市场大规模的清 理和整顿 此外 1993年12月13日国务院发布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例 决定自1994年1 月1日起在全国开征土地增值税 这一税种的征收 使大部分房地产开发企业受到影响 特别是开发别 墅 公寓 写字楼等高档项目的开发商 以及炒卖楼花的个人买卖行为 房地产市场受到极大的挤压 经过1993年的宏观调控 房地产投资过热的趋势得到抑制 中国房地产由此进入相 对平稳的发展期 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 第三阶段 房地产活跃期 1998 2002年 一 思源集团房地产基础知识培训 纲领纲领性性文件文件的的颁布促颁布促使房地产发使房地产发展展开开始始由由平稳进平稳进入入活跃活跃 1998年我国住房体制改革的纲领性文件 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设 的通知 国发 1998 23号 文件出台 决定自当年起停止住房实物分配 建立住房 分配货币化 住房供给商品化 社会化的住房新体制 这项重大改革举措已对我国的房 地产业的发展产生了巨大的推动作用 2000年房企上市禁令到期 1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启 国家国家房地产房地产利好政策利好政策的的颁布颁布的的同时同时 地产 地产市场行情持续看好市场行情持续看好 从1999年到2002年 房地产开发投资的增长率分别为13 19 25 和29 商品房竣工 面积增长率都在20 以上 房地产销售面积始终保持在25 30 房地产销售额的增长在30 左右 数据表明 供求之间的增长率是比较平稳的 一段时间以来中国房地产发展都处于活 跃发展时期 同一时期 也有某些经济学家高呼 房地产的冬天就要来了 以此给房地产 市场降温 但在房地产近乎暴利的驱使下 全国房地产进入了快速发展轨道 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 第三阶段 房地产活跃期 1998 2002年 二 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 房地产房地产进进入入深广一枝独秀到全国多深广一枝独秀到全国多点开点开花时期花时期 而在具体的房地产开发过程中 北京 上海 深圳三架马车分别代表三个地区不同的战略 定位 北京的政府化 上海的国际化 深圳的市场化 由于部分深广一带的开发商外迁至环渤 海 长三角等地 带动全国房地产开发水平普遍上涨 因此房地产发展在由过去的南方一支独 秀 转变成为全国多点开花 这一时期 北京知名的开发商如华远地产 天鸿地产等 都有很深的国企背景 在企业的 某些行为 决策上带有很重的国企特点 上海知名的开发商如绿地集体 复地集团 在国际化城市的背景下 正在跃跃欲试跨地区 发展 争抢长三角市场份额 而彼时的深圳房地产发展已经代表全国最高水平 如日渐成熟的万科 中海 金地等 不 但在当地继续深耕 而且已经走出珠三角 向着长三角 环渤海进军 代表性企业万科已经在 上海 浙江 江苏 天津 沈阳 长春等十余城市布局 谋求未来跨区域发展已然成为他们的 企业战略之一 第四阶段 房地产调控期 2003 至今 一 多种原因促多种原因促使房地产价使房地产价格走高格走高 由于前一阶段中国内地房地产发展迅速 企业数量剧增 很多资金都追加到房地产领域 这其 中一个显著的特征是港资 外资进入内地房地产市场 大量的热钱投入到内地房地产市场 内 资 外资 港资共同起舞 致使房地产价格逐年攀高 甚至似乎失控 市场的理性不复存在 从2002年至2005年4月 全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54 2 京 沪 穗 深等地房地产价格均上涨一倍以上 杭州则超过了200 这其中有正面的推动力 如经 济发展 居民购买力增强 供求关系变化 农村城镇化等 但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的 因素 政府 经济学家 甚至普通市民对此表示担忧 更或者不满 思源集团房地产基础知识培训 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 资料链接 资料链接 例如2003年初期进入中国房地产市场的财富集团旗下的全资控股公司 CREO房地产 投资公司 其为爱尔兰最大的房地产投资公司 公司的发展目标之一就是成为 最大的专注于中 国房地产投资和开发的欧洲公司 第四阶段 房地产调控期 2003 至今 二 针对针对房地产房地产严峻严峻的的市场情市场情况况 国家国家紧紧急急出台了出台了多多项项政策政策 2004年8月 国务院及时颁布8 31土地政策 从源头上规范土地市场 2004年10月29日 央行 提高商业银行存贷款利率 第一次明确地表明 国家坚定地通过经济手段来调控房价的政策不 会改变 当年针对房地产投资规模过大 增长速度过快等问题 中央果断采取措施 严把土地 信贷两个闸门 2005年两会期间 温家宝总理在政府工作报告中明确提出 要严控房价 防范金融风险 2005 年3月30日 国务院出台 关于切实稳定住房价格的通知 将房价问题提至政治高度 2006年5月24日国务院办公厅转发的建设部等9部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见 国办发 2006 37号 对六项措施做了进一步细化 在套型面积 小户型所占比例 新房首付款等方面做出了具体规定 政策目标集中于调整住房供应结构 稳定住房价格 思源集团房地产基础知识培训 从从 国国八条八条 到到 国国六条六条 从从 调控调控 到到 再再调控调控 央央行行严严控控房房贷贷的的121121文文余热未尽余热未尽 中国中国房房 地产地产又面临又面临新新的的政策政策考验考验 20032003年年以来以来 中国中国房地产房地产宏观调控政策宏观调控政策不不断断 不 不能简单能简单地地理理解为解为开发开发 商的商的优胜劣汰优胜劣汰 或仅仅或仅仅是是一种一种土地土地资资源的源的再再分分配配 而而应该应该是房地产是房地产行行业业市场市场发发展展阶段阶段性的性的调整调整信信 号号 行行业业规范规范性性 结 结构性构性调整调整将借此将借此深深入入展展开 开 认识房地产认识房地产 中国房地产发展历史中国房地产发展历史 24 认识房地产认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史 北京房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得 第一时期 1993 1998年前后 一 思源集团房地产基础知识培训 认识房地产认识房地产 北京房地产发展历史北京房地产发展历史 1990年 为亚运村配套的亚运村的开发被认为是北京商品房开发的开始 此后 亚北 成为京城人所共知的一个房地产区域名词 京城区域楼市就此拉开序幕 1993 1994年前后 开发商在立汤路沿线建起了王府花园 蓬莱苑别墅等居住社区 京城最早一批自购房者在此云集 1995年方庄住宅区基本建成 开启了北京商品房热卖先河 1985年开始建设 到1995年底 除一 些配套设施和大型公建外 4个被誉为 古城群星 的园区在方庄约148万公顷的土地上建起 标志者 方庄社区已经基本建成 总建筑面积266万平方米 是市世纪90年代 北京规模最大 档次最高的大型 住宅小区 1998年 受亚州金融危机冲击 北京高档外销物业市场遭受重创 到1999年上半年市场 依然低迷 北京率先实施商品房开发的区域 第一时期 1993 1998年前后 二 思源集团房地产基础知识培训 认识房地产认识房地产 北京房地产发展历史北京房地产发展历史 1992年11月18日 北京市政府发布 北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干 规定 放开了房地产投资者的范围 商品房销售价格及销售对象 明确了可以按规定预 售房屋 这标志者商品房预售制度在北京的开启 1993年4月 北京市房地产管理局实行外销商品房预售许可证制度 1995年 北京市房地产管理局决定 自5月1日起 对各房地产开发企业在北京开发建设 的内销商品房实行销售许可证制度 没有此证不得销售 从法律的角度明确了房地产预售 许可制度 1995年 城市房地产管理办法 出台 2001年修改 该办法对房地产买卖 赠与 交换等房地产转让过程进行了规范 第一时期 1993 1998年前后 三 1993 1998年北京的房地产处于 摸着石头过河 阶段 1993年到1998年这一时期 房地产业是起步维艰 建筑形态千篇一律 市场基本上是国 企一统天下 所建项目也大都为相关国家机关 企事业单位自用住宅 只有极少量商品房和外 销公寓 在这个阶段 很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识 只是重复着千篇一律的建 筑形态 无论是多层 还是高层 不管是塔楼还是板楼 都好像出自一个建筑师之手 认识房地产认识房地产 北京房地产发展历史北京房地产发展历史 1998年是北京房地产市场发展的转折点 1998年7月3日 国务务发布了23号令 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知 通知要求从1998年下半年开始停止住房实物分配 也就是停止福利分房 1999 年北京市落实国务院的通知 出台了 北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施 方案 之后 北京开始了小步慢跑的房产改革 在北京实行了五十多年的福利分房 制度在世纪之交正式退出历史舞台 第二时期 1998 2006年之间 第一个时期 1998 2000年 北京房地产业的缓慢发展时期 第一个时期 房地产业属于积蓄力量的阶段 虽说福利分房制度退出历史的舞台 但从房 地产业发展的情况来看 部分开发商已经积累了一定的经验 开始拓展业务 运作规则也在不 断的建立 健全 可以说房地产业逐步走向程序化 法治化 规范化 政府也在进一步规范房 地产市场 出台了一系列相应的法规 规范 政策来规范市场 但这个时期开发产品品质没有 实质性的突破 同质化现象非常普遍 认识房地产认识房地产 北京房地产发展历史北京房地产发展历史 第二个时期 2000 2006年 北京房地产业的快速发展期 第二个时期 北京房地产进入大规模的市场化开发阶段 楼市进入品牌企业时代 各 个区域的楼盘如雨后春笋般成百上千地冒了出来 造就了众多的品牌开发商 产品的竞争也是 此起彼伏 北京房地产市场进入产品竞争的时代 市场由完全的卖方市场向买方市场转换 在 这一时期 北京市场涌现出多元化物业 新型地产运作模式 新理念 新策划 新广告 新项 目层出不穷 第三时期 2006年 至今 北京房地产进入飞速发展的产业竞争阶段 房地产业进入全面的规范化 市场化 相对透明化的时代 行业内的竞争更加激列 随着土地 政策逐渐收紧 开发商拿地的门槛一步步升高 开发商间的竞争已经到了白热化的状态 部分 没有实力的小开发同已经逃汰出局 市场的竞争已经不局限于单纯的产品竞争 而是属于产品品质 开发商品牌 信誉 售后的物 业管理品质等全面的竞争 随着北京中心城区开发的成熟 开发的热点已经转向了五环沿线 郊区化开发已经成为楼市场 的主流声音 认识房地产认识房地产 北京房地产发展历史北京房地产发展历史 31 认识房地产认识房地产 1 何为房地产 何为房地产市场 中国房地产发展历史 北京房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得 涉及前期报批的房地产部门管理 根据我国当前法律 法规 规章 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 根据我国当前法律 法规 规章 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 认识房地产认识房地产 房地产管理部门与五证的取得房地产管理部门与五证的取得 1 选址定点 2 规划总图审查及确定规划设计条件 3 初步设计及施工图审查 4 规划报建图审查 5 施工报建 6 建设工程竣工综合验收备案 选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项 计委 现为发改委 审查可行性研究报告和进行项目立项 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 建委办理投资开发项目建设条件意见书 环保局办理生产性项目环保意见书 表 文化局 地震局 园林局 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 规划部门办理项目选址意见书 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 规划总图审查及确定规划设计条件阶段 此阶段办理以下一般事项 人防办进行人防工程建设布局审查 国土资源局办理土地预审 公安消防支队 公安交警支队 教育局 水利局 城管局 环保局 园林局 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 规划部门对规划总图进行评审 核发 建设用地规划许可证 规划部门确定建设工程规划设计条件 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 初步设计和施工图设计审查阶段 此阶段办理以下一般事项 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 消防局对初步设计的消防设计进行审查 交警支队对初步设计的交通条件进行审查 人防办对初步设计的人防设计进行审查 国土资源局进行用地预审 市政部门 环保局 卫生局 地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 建委制发初步设计批复 并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 建委对施工图设计文件进行政策性审查 根据业主单位意见 核发技术性审查委托通知单 建委根据施工图设计文件审查机构发出的 建设工程施工图设计文件审查报告 发放 建设工程 施工图设计文件审查批准书 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 规划单体审查阶段 此阶段办理以下一般事项 公安消防支队进行消防设计审查 人防办进行人防设施审查 建委 市政部门 园林局 环保局 卫生局按职责划分对相关专业内容和范围 进行审查 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件 在建设单位缴纳有关 规费后 核发 建设工程规划许可证 副本 认识房地产 房地产管理部门与五证的取得 施工报建阶段 此阶段办理以下一般事项 建设单位办理施工报建登记 建设方对工程进行发包 确定施工队伍 招标类工程通过招投标确定施工队 伍 非招标类工程直接发包 并取得中标通知书 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查 核发 建筑工程施工许可证 认识房地产 房地产管理部门与五证的