房地产开发企业会计核算的主要内容与技巧.doc

/blog/static/3245905200791883648353/房地产开发企业会计业务的主要内容 房地产开发企业的会计业务，按照其特点，主要包括以下几个方面： 1、出纳工作。主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。 2、材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部fUH强材料等实物的收发管理工作。 3、固定资产的核算工作。主要负责固定资产增减的账务处理及其明细核算，参与固定资产需要量的核定，监督固定资产的增减变动情况，并督促有关部门加强固定资产的实物管理；参与固定资产更新改造和大修理计划的编制；计提固定资产折旧；参与固定资产的清理盘点工作；分析、考核固定资产的使用效果。 4、工资核算工作。主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。 5、成本核算工作。主要负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况，归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本，并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。 6、销售以及利润的核算工作。主要负责参与确定销售计划，编制利润计划，办理销售货款的结算，办理销售、税金、利润的账务处理和相应的明细核算，参加产品成本的清查盘点，进行销售利润的分析、考核、预测和控制等。 7、其他工作。主要包括往来账款的结算，公积金、公益金核算的账务处理及其计划的编制和考核，其他会计业务的总分类核算，会计报表的编制、汇总及会计资料的归档保管等。 房地产企业会计核算的技巧 税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10至30后的余值按1.2的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。 一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小 税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。 所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。” 关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字198728号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。 二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属 无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。 根据企业会计制度第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。 这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。 例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米） 兴建一号厂房。相关账务处理为： 1、取得土地使用权时： 借：无形资产土地使用权 5000000 贷：银行存款 5000000 2、2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元） 借：管理费用无形资产摊销 8333.33 贷：无形资产土地使用权 8333.33 3、2002年6月初，“无形资产土地使用权”账面余额为：50000008333.3334975000（元） 应结转至在建工程金额为：4975000/66666.665000373125.04（元） 借：在建工程一号厂房 373125.03 贷：无形资产土地使用权 373125.03 4、本月应摊销额（4975000-373125.03）/597月4601874.96/5977708.33（元） 借：管理费用无形资产摊销 7708.33 贷：无形资产土地使用权 7708.33 以后仍按上述方法进行账务处理。 上述方法的可行性，在于会计核算时遵循了“配比”原则，避免了场地占用的土地结转至在建工程成本，从而减少了房产税税负。需要注意的是，有人提倡推迟项目建设时间，以便在“管理费用”中多摊销土地价款，从而减少结转至“在建工程”的金额，这种做法是不可取的。因为，推迟项目建设时间，会影响投资进度，即使是提前征用土地，也会浪费500万元的资金成本，这种做法只能是得不偿失。 房地产开发企业会计核算值得探讨的几个问题 房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。具有独立法人资格的经济实体，是十一届三中全会以后，随后城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行，逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。从1993年7月1日执行分行会计制度起，房地产开发企业实行了独立的企业制度，推动了房地产开发企业的规范发展，但现行制度对有些业务的会计处理未有明确规定或规定不够严密，造成企业的会计核算与实际情况产生较大的出入。现试举几点与同行探讨以求得制度的改进。 1、年度销售收回资金的多少，年度支出开发成本的多少与当年企业盈亏无关。房地产开发企业的生产经营有其特殊性，开发产品的投资数额大，建设周期又长，未取得预售证之前的资金大量支出却没有收入，而当产品已经移交、发票结算账单已提交买主时，才作为销售实现，造成利润大起大落，使企业给人一种不稳定的感觉。且当预售未完工的开发产品或采用按揭方式销售等回收的资金，未作经营收入与经营成本配比之前，易造成经营者认为全部收入都是赚的钱，盲目扩大再生产。 2、开发产品办理决算数与实际开发成本支出有出入。房地产开发企业因建设商品房住宅小区而一并开发的不能有偿转让的公共配套设施，如非同步建设，在商品房建成后，为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费，现采用预提配套设施费办法，预提标准由企业自行规定。由于预提费用是在实际支出前计提的，提取数额带有不确定性，因而不可避免可能出现预提数与实际发生数发生差异，这易使其成为调节当期利润的开关。建议对该类预提费用规定按投资额的一定比例等办法提取，不能由企业自定。 3、成本计算采用制造成本法，开发产品中只计入直接费用和间接费用，管理费用、财务费用、销售费用直接计入当期损益。该法无疑较完全成本法有较大的好处和优点。但房地产开发企业的生产经营有其特殊性，投资数额大、投资周期长，几乎无一例外需借助外部资金来支持，财务费用不可避免地数额较大。因此房地产开发企业的经营利润较大而利润总额却并不多，但易造成房地产企业有高利润的错觉。且投资借款利息费用未计入成本，更易使企业经营者为商品房在成品的基础上定价产生困难。建议在房地产业实行借款费用资本化。 审计局披露房地产成本核算三大问题 有些房地产公司正在有意或无意的错误核算开发成本，以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总共花费115元，其中“底商”等经营性配套设施成本占到20元，车库成本占到10元，物业管理公司用房成本元，也就是说真正的住宅成本才80元。换句话说，购房者花了30本不该自己掏的钱。地产商就是通过将本不该购房者负担的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不觉中抬高了房价，从中获取现金或无偿占用房屋的利益。 由于房地产开发周期长，开发过程中涉及到相关行业、部门众多，行政性收费项目较多，需要掌握的相关法规政策也较多，如果房地产经营企业同时开发的不止一个建设项目，成本核算就显得相当复杂。地产商正是钻了这样的空子，猛揩了业主们一次油。 隐性手段底商成本计入住宅成本 当工程竣工验收后，房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本，做为商品住宅的成本，而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。有的房地产经营企业更甚，将其在小区内建设的单体经营用房成本，如准备以后用做商场或文化体育设施等的成本，全部计入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房价虚高，消费者负担加大。 由于这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用，但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本，致使房屋产权不明晰，实际上形成了房地产经营企业是在违法出租或违法出售商品房。同时使商品住宅成本加大，从而损害了消费者的利益。 正确的做法是应将“底商”的成本单独核算，即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。 隐性手段二车库成本计入住宅成本 车库也被地产商们打起了主意。他们采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中，往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本，但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位？而且由于机动车库并没有单独报产权，所以机动车库没有产权，而房地产经营企业又将这没有产权的车位出租或出售给其他消费者，容易引起产权的混乱，并使国家税收遭受损失。 隐性手段三物业管理用房计入住宅成本 在各房地产经营企业的固定资产账上几乎没见到过各开发小区物业管理用房（指为多幢房屋服务的管理用房）的记录，这就是说各小区的物业管理用房的所有权并不属于相应的房地产经营企业，但实际情况是各小区的物业管理用房都被相应的房地产经营企业或该房地产经营企业另组建一个物业管理公司控制着。 在房地产经营企业的账上，建造这些物业管理用房的成本，并没有单独记录，也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算，物业管理用房就应该是业主的共有财产，而业主们并不了解情况，也得不到该物业管理用房的管理权和支配权，这实际上形成一种欺诈行为。 按照北京市国土资源和房屋管理局北京市商品房销售面积计算及公用面积分摊暂行规定：“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不应计入建筑空间”；国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知中第七条规定：“开发经营企业留用的办公用房，经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用不得计入经济适用住房价格。” 可见，将管理用房由开发经营企业管理而将其成本摊入商品住宅成本是不合理的，应将其成本单独核算，计入房地产经营企业的固定资产；如果将为多幢房屋服务的物业管理用房的成本摊入商品住宅成本，那么这些房屋的产权就应明确为购买小区住宅的业主所共有。 房地产商通过以上三种手段，无形中抬高了房价，最终受害的还是广大业主。相关法规还应该再进一步细化，“底商”、“车库”、“物业管理用房”都应该单独核算 小区成本帐务处理 1、一房地产公司，自2001年开发一小区，至2003年已完工，已交房，但成本未完全归集。03年收入按开票确认，成本估转，至05年本小区开发成本未结转开发产品，2005年末该怎样处理？ 2、2003年继又开发第二个小区，建设周期自200311-2006年，2005年底已全部取得验收备案，已有部分验收交房，还有14%未售完，收入及成本该如何确认？ 3、2004又开发第三个小区，建设周期自2004-2006年，已有部分验收，有一部分未交工。有一部分已交房开票，收入及成本该如何确认？ 4、成本是否可暂估？是否可以以概算投资估算总成本，以已售面积占可售面积之比确认成本？ 按照下面规定处理： 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 3、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 （二）下列项目按以下规定进行扣除： 1、已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 2、开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 3、应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 用实物安置拆迁居民的财税处理 请问：用实物安置拆迁的居民，怎么进行账务处理，是不是还需缴营业税？ 答：账务上作为非货币性交易处理。 营业税的计税营业额：面积相等的部分按成本价，超面积的部分按实际收取的价款。所得税全部按照市场价格缴纳。 拆迁者对被拆迁者的补偿征税规定如下： （一）营业税规定 作为拆迁者的房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上也发生了销售不动产的行为，也应征收营业税。具体操作可按下文执行，即国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 （二）所得税 作为拆迁者的内资房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第六条：以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产应作为视同销售行为收入，并应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现，其确认的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15（含15），具体由主管税务机关确定。 作为征地拆迁者的内资房地产开发企业，此阶段财务处理一般应是：1、取得土地使用权并支付拆迁补偿费时，借：开发成本-土地开发（土地征用及拆迁补偿费），贷：预收账款现金（银行存款）。2、将开发的房屋交付被拆迁者时，借：现金（银行存款）预收账款，贷：开发产品。内资房地产开发企业日常企业所得税申报时，应将市场正常售价与拆迁面积部分按成本价计算的利润差额作为纳税调增项目；年度纳税申报时应将拆迁补偿的开发产品以当时正常的市场价格填列在企业所得税年度纳税申报表第1行“销售（营业）收入”栏。拆迁补偿的开发产品以其成本价填列在第15行“销售（营业）成本”栏。 支付拆迁补偿费时： 借：开发成本土地开发（土地征用及拆迁补偿） 贷：预收账款（实物补偿的金额） 现金（除实物补偿外的补偿额） 将开发的房屋交付被拆迁者时： 借：预收账款（房屋实物补偿的金额） 现金（超过拆迁建筑面积外拆迁户应补交的金额） 贷：开发产品 房地产开发企业材料与设备核算的内容 房地产开发企业的材料和设备，主要是指库存材料、委托加工材料和库存设备。它们都是企业的劳动对象。这些材料、设备和固定资产不同，它们只能在一次开发中使用，并且在开发过程中大都变更或消失其原有的物质形态，或者将其本身的物质转移到开发产品的物质中去，成为新开发产品的有机组成部分，因而都将其价值转移到开发产品的成本中。房地产的开发过程，同时也是各种材料、设备的使用和消费过程，为了保证开发过程得以顺利进行，就需要做好材料以及设备的供应工作。本章主要介绍房地产开发企业材料和设备的分类计价和核算。 一、材料和设备核算的内容 材料和设备的核算是材料、设备供应和资金管理工作的一个重要环节。认真做好材料和设备的核算工作，可以及时反映材料、设备的采购、储备、保管和耗用情况，考核材料、设备供应计划的执行情况，这对节约使用开发资金，降低开发产品成本有着重要的意义。房地产开发企业材料和设备的核算，主要包括以下几个方面： 1、正确及时地反映材料和设备的采购情况，考核材料、设备供应计划和材料、设备用款计划的执行，促使企业不断改善材料和设备的采购工作，做到既保证开发需要，又节约使用采购资金，降低材料和设备的采购成本。 2、及时结算材料和设备的价款，正确计算材料和设备的采购成本。 3、正确及时地反映材料和设备的收、发和结存情况，考核材料和设备是否完整。 4、正确计算耗用材料和设备的实际成本，分别按照用途计入开发产品成本。 5、定期对材料和设备的库存数量和质量进行清查盘点。查明盘点盈亏的原因，并按规定作出处理。防止丢失和盗窃，并及时处理积压材料、设备，动员内部资源，加速流动资金周转。 二、材料和设备的计价 （一）概述企业在持续经营的前提下，材料和设备入账应采用历史成本为计价原则，各种材料和设备都应当按取得时的实际成本记账。因为，采用历史成本作为存货入账价值的基础，有如下优点： （1）可以反映企业取得存货时实际耗费的成本。 （2）历史成本是基于过去发生的交易或事项获得的，具有客观可靠性，可以进行验证。 （3）在难以确定存货的现行销售价格时，历史成本可以代替变现净值。 （4）按历史成本计量存货的同时，对为取得存货而支付的货币资金或其他资产也采用了同样计量原则，有利于维护核算的复式平衡。 （二）材料和设备的计价方法 根据有关规定，我国房地产开发企业的存货按实际成本计价。根据各种存货来源的不同，存货实际成本计价的组成也不同，主要有以下几种： 1、购入存货实际成本 （1）买价。它是指购入存货的发票价格，包括原价和供销部门手续费，进口成套设备和材料的清算标价和进口加成费等。 （2）运杂费。它是指运抵工地仓库前所发生的运输费、装卸货、包装费和保险费等。 （3）流通环节缴纳的税金、应分摊的外汇价差，如进口材料物资应缴纳的关税、产品税、增值税等。 （4）采购保管费。包括物资供应部门和仓库为组织物资采购验收、保管和收发物资所发生的各项费用。 2、自制存货实际成本 自制存货按照制造过程中的各项实际支出计价，具体组成，如自营施工建设的开发工程所发生的材料费、人工费、机械使用费、其他直接费和施工间接费等。 3、委托外单位加工的存货的实际成本 委托外单位加工的存货的历史成本，包括实际耗用的原材料或半成品成本、运杂费和加工费等。 4、投资者投入存货的实际成本 投资者投入存货，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。 5、盘盈存货的实际成本 盘盈的存货，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的，按照市价计价。 6、接受捐赠的存货的实际成本 接受捐赠的存货，应按照发票账单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价，无发票账单的，按同类存货的市价计价。 7、建设单位供应的存货，应按合同确定价值计价 企业在存货的日常核算中，除设备、开发产品、周转房等一般按实际成本计价外，其他一些品种繁多的存货，也可按计划成本计价。按计划成本核算存货的企业，对存货实际成本和计划成本之间的差异，应当独核算。 采用计划成本组织材料的日常核算，在有关记录材料物资动态的一切原始凭证和账册表格内，均以计划成本登记，月终汇总后再确定实际成本和计划成本之间的差额，并通过“材料成本差异”科目，将生产经营中耗用材料物资的计划成本调整为实际成本。房地产企业领用或发出的存货，按照实际成本核算的，可以采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本。采用计划成本核算的，按期结转其应负担的成本差异，将计划成本按成本计算期调整为实际成本。存货的计价方法一经确定，不能随意变更；如有变更，应在会计报告中加以说明。 1、个别计价法。又称具体辨认法、分批实际法，即对各种存货，逐一辨认各该批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本作为计算成本的依据。采用个别计价法，能随时结转发出存货的成本，计算结果符合实际，但计算工作量十分繁重，因此只适用于容易识别、存货品种数量不多、单位成本较高的存货的计价。其基本公式为：发出存货成本=发出存货数量存货单价 2、先进先出法。先进先出法是根据先入库先发出的原则，对于发出的存货，以先入库存货的单价进行计价，从而计算发出存货成本的方法。 先进先出法的具体计算办法是：先按第一批人库存货的单价，计算发出存货的成本；领发完毕后，再按第二批入库存货的单价计算；以此类推。若领发的存货属于前后两批入库、单价又不同时，就需分别用两个单价进行计算。 采用先进先出法，由于期末结存存货金额是根据近期入库存货成本计价的，因此期末存货成本比较接近现行的市场价值，并能随时结转发出材料的实际成本。但由于工作量比较大，一般适用于收发次数不多的存货。 3、后进先出法。后进先出法是根据后入库先发出的原则，对于所发出的存货按后入库的存货的单价进行计价，以计算存货成本的方法。 后进先出法的具体做法是：先按最后入库存货的单价计算发出存货成本，领发完毕后，再按前一批入库存货的单价计算。若领发的存货属于前后两批不同的单价时，就需要分别用两个单价进行计算。 4、加权平均法。又称全月一次加权平均法，它以本月全部收货数量加月初存货数量作为权数，去除本月全部收货成本加上月初存货成本之和。计算出存货的本月加权平均单位成本，从而确定存货的发出和库存成本。 采用加权平均法计算发出存货的成本，较为均衡，计算的工作量小；但计算成本工作必须在月末进行，工作量较为集中。一般适用于前后单价相差幅度较大，且需在月末结转其发出成本的存货。 5、移动平均法。又称移动加权平均法。指本次收货的成本加原有库存的成本，除以本次收货数量加原有收货数量，计算出加权单价，据以对发出存货进行计价的一种方法。 采用移动平均法计算发出存货的成本，最为均衡，且能随时结出发出存货的成本。但每次存货入库后几乎都要重新计算平均单位成本，工作量大，一般适用于前后单位成本相差幅度较大的存货。 房地产开发企业材料和设备采购的核算 一、会计科目的设置 为了反映设备和材料采购业务的增减变动及结转情况，核算其采购成本，企业应设置以下会计科目。 1、“物资采购”科目 该科目用以核算企业购入的设备和材料的采购成本。其借方反映外购设备和材料的实际成本，以及月终结转入库材料实际采购成本小于计划成本的差额；贷方反映验收入库设备的实际成本，入库材料的计划成本、短缺和损失，以及月终结转入库材料实际采购成本大于计划成本的差额。余额一般在借方，表示在途设备及材料的实际成本。该科目下应设置“设备采购”和“材料采购”明细科目，分别核算设备和材料的采购成本。 2、“采购保管费”科目 用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用。其借方核算企业发生的各项采购保管费用；贷方核算己分配计人设备和材料采购成本的采购保管费用；本科目一般元余额。采用按计划分配率分配采购保管费的企业，本科目期末借方余额反映实际发生数大于计划分配数的差额，贷方余额反映实际发生数小于计划分配数的差额，年度终了时，本科目的余额应全部计入设备和材料采购成本。本科目应按采购保管费用项目设置明细账进行明细核算。 3、“库存设备”科目 用以核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本。本科目借方核算购入并验收入库设备的实际成本；贷方核算出库交付安装设备的实际成本；余额在借方，表示库存未安装设备的实际成本。本科目应按设备的存放地点和设备的类别等设置明细账进行明细核算。 4、“库存材料”科目 用以核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本。本科目借方反映购入并验收入库材料的计划成本或实际成本；贷方反映出库材料的计划成本或实际成本；期末借方余额，表示库存材料的计划成本或实际成本。 5、“材料成本差异”科目 核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异。本科目借方登记入库材料及低值易耗品实际成本大于计划成本的差异；贷方登记实际成本小于计划成本的差异、结转出库材料和低值易耗品应负担的成本差异；借方余额表示库存材料和低值易耗品的实际成本大于计划成本的差异；贷方余额表示其实际成本小于计划成本的差异。本科目应分别按材料类别或品种进行明细核算。 二、采购业务的核算 1、设备采购的核算 例1：假设某房地产开发公司从外地采购用于开发工程的设备一台，有关发票、账单列明其买价（含税）80 000元，代垫运杂费4500元，已通过银行予以承付。会计分录如下： （1）支付款项： 借：物资采购设备采购 84500 贷：银行存款 84500 （2）按计划分配率5%，分配应负担的采购保管费： 借：物资采购设备采购 4225 贷：采购保管费 4225 （3）上项设备到达并验收入库： 借：库存设备 88725 贷：物资采购设备采购 88725 例2：假设采购上项设备时，按购货合同规定应预付50%的货款，余款在收到设备后一次付清，会计分录如下： （1）预付款项40 000元（80 00050%） 借：预付账款 40000 贷：银行存款 40000 （2）收到发票、账单 借：物资采购设备采购 84500 贷：应付账款 84500 （3）结转预付款项 借：应付账款 40000 贷：预付账款 40000 （4）付清余款 借：应付账款 44500 贷：银行存款 44500 （5）分配该项设备应负担的采购保管费，仍按计划分配率5%进行分配，为4225元 借：物资采购设备采购 4225 贷：采购保管费 4225 （6）设备验收入库，结转其成本 借：库存设备 88725 贷：物资采购设备采购 88725 2、材料采购的核算 例3：某房地产开发公司采用商业承兑汇票结算方式购甲材料一批，价款（含税）为200000元，运杂费5000元（货到支付）。该材料采用计划成本核算，其计划总成本为210 000元。会计分录如下： （1）开出、承兑商业汇票 借：物资采购材料采购 200000 贷：应付票据 200000 （2）货到时支付运杂费 借：物资采购材料采购 5000 贷：银行存款 5000 （3）材料全部验收入库，结转其计划成本 借：库存材料甲材料 210 000 贷：物资采购材料采购 210000 （4）按计划分配率4%分配应负担的采购保管费8200元（20500O 4%） 借：物资采购材料采购 8200 贷：采购保管费材料 8200 （5）结转材料成本差异3200元（213200-210 000） 借：材料成本差异材料 3200 贷：物资采购材料采购 3200 例4：某房地产开发企业采用托收承付结算方式采购乙材料一批，材料已到达并验收入库，而发票账单未到，货款末付。 对于此项业务，月份内可暂不入账，待发票账单到达时，再进行会计处理，如果月终发票账单仍未到达，为了在报表中能真实地反映企业库存材料的情况，对此，企业应暂估价入账。 （1）假设企业所购乙材料月终发票账单仍未到达，按计划价50 000暂估入账 借：库存材料乙材料 50 000 贷：应付账款 50 000 （2）下月初，用红字作与前相同的分录，冲回暂估料款 借：库存材料乙材料 50 000 贷：应付账款 50 000 （3）待收到发票账单时，再按照正常方法进行会计处理，在此不再赘述。 企业在外购材料过程中，由于种种原因可能会发生短缺和损耗，对此，也应进行正确的会计处理： （1）能够确定责任人的损失： 借：应收账款（供货单位赔偿） 其他应收款（运输单位赔偿） 贷：物资采购 （2）需要查明原因才能转销的损失： 借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 贷：物资采购 查明原因后，予以转销： 借：营业外支出（自然灾害造成的净损失） 采购保管费（无法收回的超定额损失） 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 三、采购保管费的核算 采购保管费核算较简单，日常发生的各项采购保管费，应根据有关凭证直接归集到“采购保管费”科目。会计分录为： 借：采购保管费 贷：银行存款等 企业发生的采购保管费，应于月份终歹时全部分配计入本月购人的各种物资的实际采购成本。为了使年度内各月材料物资采购成本能均衡负担，采购保管费也可按照计划分配率进行分配，按计划分配率分配的采购保管费与实际发生的采购保管费的差额，平时可保留在“采购保管费”科目内不予转销，在编制资产负债表时，列入“待摊费用”项目，如为贷方余额则作抵减“待摊费用”处理。但年度终了时，采购保管费应全部计入材料物资的采购成本，而不留余额。 采购保管费按计划分配率分配的计算公式为： 采购保管费计划分配率=全年计划材料物资采购保管费全年计划外购材料物资价税和运杂费100% 某项材料物资应分配的采购保管费=该项材料物资的价税和运杂费计划分配率 房地产开发企业库存设备和材料的核算 企业验收入库的设备和材料，不管是外部购入，还是其他单位投资转入，或是企业所属独立核算及非独立核算的内部单位加工生产的，都应填制“设备验收入库单”和“收料单”，办理验收入库手续。财会部门据有关凭证进行会计处理。企业内部各有关单位在领用设备和材料时，应填制“设备出库单”和“领料单”办理领用手续。 采用实际成本计价核算时，发出设备和材料的实际成本，需要采用一定的方法确定。确定的方法一般有先进先出法、移动加权平均法、加权平均法、分批认定法和后进先出法等几种。采用计划成本计价核算时，发出材料的计划成本还需要调整为实际成本，即除了结转其计划成本，还应分摊应负担的材料成本差异。其计算公式如下： 本月材料成本差异分配率=（月初材料成本差异+本月收入材料成本差异）/（月初结存材料计划成本+本月收入材料成本）100% 本月发出材料应负担的成本差异=本月发出材料计划成本本月材料成本差异分配率 例1：某房地产开发企业接收其他单位投资转入材料一批，经评估确认其价值为50 000元，增值税额为8500元。会计分录为： 借：库存材料 58500 贷：实收资本 58500 例2：某企业开发工程领用库存设备一台，实际成本为150 000元。会计分录为： 借：开发成本 150 000 贷：库存设备 150 000 例3：某企业开发工程领用甲材料一批，计划成本为20 000元；另外销售一批乙材料（按实际成本计价核算），实际成本为40 000 元。 （1）借：开发工程 20 000 其他业务支出 40 000 贷：库存材料 60 000 （2）假设本月材料成本差异为1.5%，则领用甲材料应分配材料成本差异为300元。分录如下： 借：开发成本 300 贷：材料成本差异 300 房地产企业开发产品视同销售的所得税会计处理 根据国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；以开发产品抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 上述五种情况按开发产品是否转出企业，可以分为两类视同销售行为： 一是将开发产品转出企业的视同销售行为； 二是开发产品不转出企业的视同销售行为。对于第一类视同销售行为，企业按开发产品的账面成本作为取得资产的入账价值，或用于清偿债务、或列入有关成本费用及其他项目支出，并将其视同销售，按确认的收入扣减开发产品账面成本后的余额并入应纳税所得额。但对开发产品不转出企业的行为，如将开发产品用于企业自用、转作经营性资产等，税法也将其视同销售，按确定的收入进行所得税处理。 实际上，税法已把开发产品转作自用、转作经营性资产等行为视作了两项业务处理： 一是按公允价值（即视同销售确认的收入）对外销售； 二是按公允价值从外部取得该开发产品，从而形成计税成本。这样，实现了开发产品自用与外部购入同等的税收政策，体现了税法的公平原则。 但根据企业会计制度的规定，房地产开发企业将开发产品用于自用，按开发产品的账面成本（即开发成本）作为自用开发产品的入账价值，形成会计成本，但其远低于计税成本。因此，将开发产品用于自用的企业，对此开发产品计提折旧时，出现了折旧额小于从外部购入同样固定资产的折旧额，这对自用开发产品企业来说显然是不公平的。分析造成房地产企业自用开发产品视同销售带来的会计折旧少于税法折旧的问题，我们认为，这是由于会计上未把会计成本小于计税成本的金额计入自用开发成本造成的。因此，可以把自用开发成本的入账价值假设成先按计税成本入账，再将计税成本大于会计成本的差额在开发成本移送自用的当年一次性以折旧费用形式将差额转销（因视同销售无现金流入，税法确认的收入理应有相应的费用抵减），由此既抵减了开发产品的入账价值，又抵减了视同销售形成的差价收入，从而使产品自用的现金流量变为零，这与开发产品自用的现实情况相吻合。这样，在开发产品移送自用的当年便产生了会计折旧大于税法折旧的情况，形成可抵减时间性差异。该差异显然应在该开发产品剩余的会计折旧年限内转回，具体宜采用纳税影响会计法核算。在形成时间性差异时，按此时间性差异乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金应交所得税”科目。 对于这一可抵减时间性差异的转回，根据开发产品是否对外销售可以区分为以下两种情形： 自用开发产品不再对外销售的情形。应将可抵减时间性差异在自用产品的折旧年限内按直线法逐年转回。按每年转回的时间性差异乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”科目。 开发产品先自用，再对外销售，或不能确定是否对外销售的情形。不论开发产品移送自用与对外销售的时间间隔是否能够事先确定，企业对可抵减时间性差异，均随自用开发产品的折旧过程逐年转回。按时间性差异乘以年折旧率再乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”科目。待间隔期满实际对外销售时，将尚未转回的时间性差异一次性作转回处理，会计分录与上述相同。 在将计税成本与会计成本的差额确认为可抵减时间性差异及将其转回时，必须注意以下几点： 在确认时间性差异时，如果预计将来没有足够的应税所得予以转回的，企业对该时间性差异的会计处理应采用应付税款法核算，将差异对所得税的影响金额在企业持有自用开发产品的实际期间内作纳税调减事项处理。 企业在转回可抵减时间性差异时，如果转回年度的企业应纳税所得额为负数，则企业应将可转回的时间性差异作纳税调整处理，在所得税纳税申报时，调减应纳税所得额（即增加应纳税所得额负数），同时作会计分录，借记“利润分配未分配利润”科目，贷记“递延税款”科目，冲减“利润分配未分配利润”账户年末数，增加资产负债表本年度亏损额。 企业在转回可抵减时间性差异的年度，如果适用的所得税税率与形成可抵减时间性差异年度的所得税税率不一致，由于税法有优惠税率的规定，在整个可抵减时间性差异转回的期限内，转回差异年度的适用税率均有可能发生变动。因此，资产负债表上所列示的递延所得税借项并没有必要调整为资产负债表日实际拥有的所得税资产。同时，为减轻所得税核算难度，在适用税率发生变化时，企业不必采用债务法对形成和已经转回的时间性差异进行调整