中央政府、地方政府、房地产公司的房价博弈结果模型.doc

论文题目中央政府、地方政府、房地产公司的房价博弈结果模型姓名与学号 年级与专业 课程科目 房地产金融与经济 授课教师 中央政府、地方政府、房地产公司的房价博弈结果模型内容摘要：本文通过对历史的房市调控政策以及相应时期的房价数据、房地产上市公司股价的变动的回归分析，得出了政策与房价变动的简单回归方程，为政策的制定提供一定的依据。关键词 ：房价政策 政策密度 股价变动 回归方程 引论： 房地产是关系到国计民生的大事。房地产领域已成为中央政府、地方政府、房地产企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点。中国是一个特殊的社会主义市场经济的国家，政府在相当大的程度上对房市进行着监管，政府的政策导向对房价有着很大的影响。股市是宏观经济的晴雨表，分析宏观政策对股市里中国是一党制国家，持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛批评，中央政府已经习惯于用各种经济与金融的政策去打压过热的房地产市场。但政策的实施却并不是总能够收到预期的效果，房地产市场在中国的经济建设中起到了难以替代的作用，房产开发所带动的一系列的正的经济效益是政府所追求的，但过快的房价却给社会的安定带来了一定的隐患。但由于中国特殊的政绩考核制度，又给中央政府对房价的遏制打了很大的折扣，因为中央政府是以GDP的总量作为地方官员考核的主要指标，拉高房价对于GDP的贡献要远远高于其他一切的经济建设方法，因此容易导致一定的地方保护主义，从而造成政策的真空和效果的弱化。模型的意义与经济基础：模型从量的角度回归得出政策集中下达对房市以及地产股市的影响，为决策层进一步决策提供简单的实证依据。由于房价关系到社会的稳定，中央政府希望通过房价的稳定来维持社会的稳定，而地方政府则希望依靠房价的快速上扬带动考核指标当地GDP的上涨，同时的地产商则表现出了相对矛盾的一面，一方面希望通过房价的上涨得到更多的利润，一方面又害怕过快的房价上涨遭到政府的打压。综合此三方面的因素，房价是最终博弈结果的最终表现，而房地产上市公司的股价的变动则成为了房价变动的晴雨表。模型的基础假设以及变量的设定：1， 变量一：房地产政策的对房价影响的增减效应。政策的预期效应使房价上升时为正，预期效应是房价下降时为负。如加息的效应为负，而减息的效应为正，再如政府出文打压房价的效应为负，而政府鼓励房地产市场的发展的政策的效应为正。2， 变量二：房地产调控政策的密度，这里特指具有相同调控目的在一年内的数量。3， 变量三：房地产公司对房产开发的投资量，设为I4， 基本假设：房价与政策调控的频率有线性的相关关系，设房价用Y来表示，房价的调控系数为K，政策的调控数量用X来表示，投资量的系数b，基准房价为a，Y=a + K* X +b* I 。 而股价在较短的时期内一政策调控的频率有指数型的相关关系。5， 在房价方面：本文选取北京，上海，广州，杭州，深圳五个城市的房价作为参考依据，其中政策影响的时间周期取为2年，选取时间为2001年至2009年。6， 在股市方面：本文选取了2001年以来中国房地产市场的变化作为数据来源，同时选取上市的有代表性的房地产企业招商地产、保利地产、万科地产、金融街作为参考的股票进行回归分析，再考虑地产政策对股市的地产板块的影响取的时间周期为3个月。同时参考相应时期上证综合指数的走势。 模型的宏观环境;一： 首先阐明一下2001年以来房地产业发展的宏观经济环境自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5），中国经济运行出现偏热的迹象。而2005年至2006年的年初上证综指总体来讲是但彼岸下跌的走势，虽然在年中走出了998的筑底行情。（上证综指04-05的走势）但是从2006年初一直到上证综指的6124高点这段时间内，房价随着政策的走势也是震荡上行的。08年初至年底是令所有人都难以承受的暴跌。（07-08上证综指的走势）与此同时房价却没有随着上证指数的暴跌，（07至08房价的基本走势）房价呈现出了一波维稳的行情。而从09年初至10月份了一个大幅上扬的过程，部分地区的房价甚至翻了好几番，上证综指也呈现出来单边上扬的态势，但随着国家调控房价政策的出台