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十三步教你买好二手房 买二手房自助手册 张黔林 律师 著 来源： 房地产法律咨询网特别声明：这本小册子的主人公之所以叫阿宝，并非有贬低他的意思，阿宝不过是一个虚拟的人物，我的设想是他是一个有初中文化又收入普通的人，他对买二手房的知识基本一无所知，也没有多余的钱请律师帮他提供专业的法律服务，所以只有靠自己了。我希望他在看完这本小册子后，能按这上面所说的步骤、心里踏踏实实地买上房子，还可以避免一些常见的法风险。这本小册子，是买二手房的“分解动作”，我希望这会成为买二手房的说明书。不过遗憾的事，不可避免地会用上一些合同文本，里面常常涉及到许多法律术语，我在文中尽量用黑体字注明出来，作了解释，虽然如此，但可能仍会让读者感到困惑。这里面所使用的合同文本，在实务操作中由于提供者不同，所以文本也不会全部一样，但基本的内容是一致的，读者要注意融会贯通。这本小册子的写作基于这些年对上海房产市场的关注以及实务操作，希望对其它地区的买房者也会起到参考作用。本书在天涯网站上为首发，欢迎转载，但转载者必须注明如下字样：（来源：房地产法律咨询网张黔林律师著)，否则其转载将是未经本人同意的，转载者及相关网站将承担相应的法律责任。 声明人：张黔林 2006年12月28日目 录第一部分 买房前的准备工作第一步 找一个好的中介公司情景一：怎样才能找到一套好房子？第二步 看房情景一：看房要注意什么事宜？第三步 签看房确认单情景一：如何签定签确认书？第四步 下定前要了解的几个情况情景一：下定金前的思考情景二：下定金前对房子情况进行实际核查第五步 签订房屋买卖意向书情景一：买房前的讨价还价情景二：签定买卖意向书的注意事项第六步 签房屋买卖合同前要谈妥的几件事情景一：如何避免户口纠纷情景二：如何减少支付定金和首付后的风险情景三： 如何保障过户手续顺利进行第二部分 房屋交易的步骤第七步 银行抵押贷款的预审（如不需贷款则越过此步）第八步 签订正式的上海市房地产买卖合同第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续第十步 办理贷款手续（如不需贷款则越过此步）第十一步 办理房屋交易手续第十二步 交付第二期房款第十三步 办理房屋交接手续，交付第三期房款买二手房流程图不需贷款的流程：向中介咨询-中介推荐房源-看房-签看房确认单-签房屋买卖意向书-付定金-签房地产买卖合同-付第一期房款-上家如有银行抵押办理抵押注销手续-办理房屋过户手续-付第二期房款-办理交房手续-付最后一期房款需要贷款的流程：向中介咨询-中介推荐房源-看房-签看房确认单-签房屋买卖意向书-付定金-银行贷款预审-签房屋买卖合同-付第一期房款-上家如有银行抵押办理抵押注销手续-办理贷款手续-办理房屋过户手续-银行贷款到位后支付第二期房款-办理交房手续-付最后一期房款特别提示：如果自己找到合适的房源并且可以达成买卖意向，当然也可以不通过中介进行交易。不过如果是这样，产生纠纷的机率可能会高一些。不通过中介交易，至少有两个问题是要克服的：一是要熟悉交易流程，尤其涉及到为上家还贷和下家贷款的问题，还要起草一份合理、操作性强的房地产买卖合同（虽然可以采用房地局提供的示范文本，但示范文本里还有许多内容是需要自己填写的）；二是要找一个中立的机构对下家的房款要进行监管，二手房买卖是一个复杂的过程，下家支付的房款不会一次性付清，而要根据上家的履约情况分阶段支付，这才能保证资金的安全性，对资金进行监管的机构除了中介公司，还有律师事务所，公证机关等。为避免产生纠纷，建议委托专业机构进行交易。第一部分买房前的准备工作第一步 找一个好的中介公司情景一：阿宝想买一套二手房，可是买套称心如意的房子并不容易。怎样才能找到一套称心如意的房子呢？友情提示：先确定房子的大致方位，再到这些区域的中介公司了解一下房子的大致价格。将位置、房型、房价三个条件选定后，就可以让中介公司推荐房源了。阿宝的困惑：阿宝听说现在有不少“黑中介”，这些“黑中介”不仅吃差价，还有的骗了房款就一走了之，找也找不到了。怎样才能找到一个值得信赖的中介公司呢？友情提示：衡量中介公司是否合格的基本条件：1、公司醒目处挂有中介公司的营业执照，一般名称为“上海某某房地产经纪公司”或“上海某某房地产经纪事务所”或“上海某某物业置换有限公司”等字样，营业执照的“经营范围”里必须写明“房地产经纪”的内容。2、公司醒目处挂有房地产经纪人的相片和证件以及收费标准。3、公司干净、整洁、员工着装规范。特别提示：必要时，阿宝还可以向房地产管理部门了解。如果中介公司存在无照经营或违规收费等行为，阿宝还可以向房地产管理部门投诉。上海各房地产投诉中心地址及电话：投诉中心名称 办公地址 邮政编码 投诉电话 上海市房地行业投诉中心 浦东新区崂山西路201号 200120 58880310 上海市房地行业投诉中心浦东新区分中心 浦东大道141号5号楼115室 200120 58880311 上海市房地行业投诉中心黄浦区分中心 圆明园路43号 200002 58880312 上海市房地行业投诉中心卢湾区分中心 瑞金二路48弄12号 200020 58880314 上海市房地行业投诉中心静安区分中心 威海路590弄77号 200041 58880315 上海市房地行业投诉中心长宁区分中心 武夷路234号 200050 58880316 上海市房地行业投诉中心徐汇区分中心 复兴中路1331号 200031 58880317 上海市房地行业投诉中心普陀区分中心 武宁路200弄50号1号楼312室 200063 58880318 上海市房地行业投诉中心闸北区分中心 天目中路168号 200071 58880319 上海市房地行业投诉中心虹口区分中心 东体育会路359号四楼 200083 58880320 上海市房地行业投诉中心杨浦区分中心 长阳路1561号 200090 58880321 上海市房地行业投诉中心闵行区分中心 莘庄镇莘潭路384号 201100 58880322 上海市房地行业投诉中心宝山区分中心 淞滨路379号 200940 58880323 上海市房地行业投诉中心嘉定区分中心 嘉定镇金沙路64号 201800 58880324 上海市房地行业投诉中心松江区分中心 松江镇谷阳北路30号 201600 58880325 上海市房地行业投诉中心金山区分中心 朱泾镇人民路310号 201500 58880326 上海市房地行业投诉中心青浦县分中心 青浦镇城中西路111号 201700 58880327 上海市房地行业投诉中心奉贤县分中心 南桥镇南星路368号 201400 58880328 上海市房地行业投诉中心南汇县分中心 惠南镇新华路16号 201300 58880329 上海市房地行业投诉中心崇明县分中心 城桥镇西门路81号 202150 58880330 第二步 看房情景一：阿宝在一个中介公司门前看到有一套51万元，面积60平方米的房子要卖。中介告诉他房龄14年，地段还不错。阿宝决定让中介带着他去看房。（表情）阿宝的困惑：看房要注意什么？看房除了看房屋的位置、楼层、朝向等基本问题之外，还要了解这些问题：1、 是否有违章建筑，如果有的话，违章建筑将可能被拆除。2、 是否刚刚装修过，如果是刚刚装修过的，要提防上家为了掩盖房屋本身的一些缺陷，比如漏水等问题而进行的“加工”3、 附近是否有明显的噪音。4、 物业管理水平如何、收费多少，小区是否安全。5、 水、电、煤气、热水器等随房屋赠送的电器是否可以正常使用。友情提示：晚上看房：是否安静雨天看房：房屋的质量从周边大环境看房：交通、银行、学校、医院、购物等生活配套设施从小区内部看房：向邻居和物业公司进行了解。第三步 签看房确认书情景一：虽然阿宝觉得这套房子还可以，但买房总归是大事，他告诉中介还想多看几套，比较一下再定。中介说多看几套没有关系，但要先签一份看房确认书，中介拿出一份早打印好的确认书让阿宝签字。确认书是这么写的：买方看房确认书（范本）买 方： 居间人：上海某某房地产经纪公司买方、居间人双方就居间中介买受房屋事宜确认下列条款并依约履行。第一条： 买方的义务 买方自第一次看房之日起六个月内，包括但不限于买方、买方的配偶、亲属、朋友、单位不得与居间人曾介绍过的卖方成交，或利用居间人提供的信息、条件、机会与第三方成交，违者买方应按该房屋之卖方委托售价的 1 支付给居间人，作为违约金。第二条： 居间人的义务1. 居间人应努力通过市场流通渠道，尽快寻找合适的房地产，并及时向买方报告，早日促成买方委托的交易。2. 居间人接受买方的委托，为了有效的履行义务所实施的市场调查、买卖交涉、咨询服务等活动与支出，均由居间人自行负责，与买方无关。3. 居间人应具备房地产经纪服务的合法资质，否则，居间人按该房屋之卖方委托售价的 1 支付给买方，作为违约金。第三条： 服务报酬（1） 服务报酬：以房地产买卖合同中所确定的房屋成交总价的 1 计。若买方在签订房地产买卖合同后毁约，或者因买方的原因导致合同无效，并不妨碍居间人获得上述服务报酬，并可要求买方赔偿居间人因此遭受的可得利益之损失。（2） 支付时间：买方于签订房地产买卖合同时，一次性支付。若买方逾期支付报酬，应经居间人同意，否则按逾期支付报酬的日百分之一计算违约金。第四条：看房记录 房屋地址：（1）静安区某某路22号13室 （2） （3） （4） （5）买 方： 居 间 人： 上海某某房地产经纪公司地 址： 地 址： 电 话： 电 话：代 理 人： 经 纪 人：日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日（表情）阿宝的困惑：确认书能签吗？看房确认书是中介公司为了自己的利益而采取的保护措施。因为，如果上家和下家利用中介公司认识后就避开中介进行交易的话，中介公司就拿不到中介费了，所以中介公司会要求阿宝签订这样一份协议保障自己的利益。阿宝的困惑：中介费应当收多少？根据上海市物价局现行规定，上海居住房屋买卖中介经纪服务收费标准如下：一、买方和卖方各向中介机构支付房产交易中心登记成交价1%的，包括以下四类服务：、权籍调查：1）、 向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；2）、 调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。、使用状况调查： 1）、 收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；2）、 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。 、行情调查：1）、 收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等；2）、 进行各种形式的信息发布活动等。、确定成交意向，订立交易合同：1）、 陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；2）、 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；3）、 为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。、办理产权过户： 双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。 二、 办理房屋入住有关手续，由买方和卖方各向中介机构支付元 房屋入住有关手续指水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算手续等。 三、 代办贷款，由买方向中介机构支付元 代办贷款指提供阶段性贷款担保；办理房地产抵押贷款及登记手续。四、 单独办理产权过户，由买方向中介机构支付元 单独办理产权过户指双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。 特别提示：1、经纪机构接受委托，提供买卖中介经纪服务并收取中介经纪费，不得就同一房产交易再收取咨询费。 2、经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费。经纪服务费原则上由买卖双方平均分摊，买卖双方也可书面约定经纪费分摊办法。 3、经纪机构办理产权过户、房屋入住、代办贷款过程中，涉及政府规定应由委托人支付的税、费，不包含在中介经纪费中。 4、经纪机构不可强制要求进行房产价格评估。有关单位要求强制评估的，经纪机构应向客户提供相关法规依据。 5、经纪机构提供的其他延伸服务项目，须按服务项目逐一明码标价，并由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费。 友情提示：这份看房确认书里写的是“签订房地产买卖合同时一次性支付”中介费，这与上海的规定是相冲突的，阿宝应向中介公司提出。签订时还要注意有没有其它不公平的内容。第四步 下定金前要了解的几个情况情景一：阿宝看过几套房子之后，觉得还是第一次看的比较满意。中介告诉他，还有好几个人都想买这套房子，叫他赶紧付一万元定金，不然就被别人抢先了。 阿宝的困惑：中介的话能相信吗？友情提示：客观地看待中介房产中介的主要作用是为买家和卖家提供信息，促成双方交易，并向双方收取佣金，所以中介很希望能尽快让双方达成交易，并且用合同或者定金将双方的买卖关系固定下来，因此对中介的话要理性分析，最好冷静考虑一下再决定。阿宝的决定：阿宝告诉中介，要先和家里人商量一下，过两天再给中介一个明确的答复。情景二：阿宝和家人商量后，决定就买这套。这是中介告诉阿宝有关这套房子的几个信息：（以下均为化名）1、 房子是1992年造的，有14年房龄.2、 房子面积是6平方米，总价51万元，房价里包括房内的装修、煤气灶、热水器等设备设施以及房屋维修基金。3、 房主是一个叫陈卫东的年轻人4、 目前里面住着陈卫东和他的母亲陆小萍，等房款付清后他们就会全部搬出去。5、 这套房子还有15万元的银行贷款没有还清，需要阿宝先付一部分房款去还清银行贷款。中介向阿宝出示了房产证的复印件，复印件上的权利人的确是陈卫东，面积也是6平方米。阿宝的困惑：中介提供的这些信息都是真实的吗？对中介提供的信息，一定要尽可能的去核实，不能盲目地相信。因为有些不良的中介会故意隐瞒一些不利的信息欺骗客户，还因为有些信息是上家在提供房源时隐瞒或没有向中介说清楚的，所以一定要去核实一下。阿宝的困惑：如何核实房子的信息？1、 产权信息：到房屋所在地的房地产交易中心查询。查询房产信息的步骤：1）填写查询表，在想查询的内容后面打勾。主要了解这些情况：权利人姓名、有无共有人、有无抵押、面积、建造年限等。 2）出示本人身份证3）房产交易中心打印产权信息 4）交纳查询费并领取发票以下是阿宝查询到的产权信息：权利人：陈卫东 房屋面积：64平方米抵押权人：某某银行上海分行徐汇区支行期限：年月日至年月日抵押金额：15万元人民币建造时间：1992年房屋性质：售后公房2、户口信息：要求上家提供户口簿，或者直接到派出所查询。查询结果：房屋里有陈卫东和陆小萍两个户口。2、 租赁信息：租赁信息：如果上家将房屋出租给别人，按规定应当到房地产交易中心进行租赁登记并按规定纳税，如果进行了租赁登记，上家在查产权信息时可以一并查到租赁的情况。不过，上家为了逃避税收，减少麻烦，一般都不会到交易中心登记，那当然也就查不出来了。所以，阿宝在看房时千万要弄清楚房子里住的到底是谁，是不是出租给别人了，如果出租给别人，一定要让上家提供租赁合同，看看租赁合同的期限到什么时候。友情提示：1、 上家的银行抵押贷款必须先还清以后，房子才能过户。2、 上家要先将户口迁走，阿宝的户口才能迁进去。3、 出售售后公房的，必须取得房屋内同住人的同意。4、 有租赁的，买卖不破租赁。即使下家买下了房子，承租人还是可以按原来的租赁合同继续承租下去，这个关系要处理好。如果要下家立即入住，则要考虑这一点。当然，在有租赁的状态下，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。第五步 签订房屋买卖意向书情景一：阿宝希望上家能将房价降低1万元，而中介提出如果上家同意这个价格的话，阿宝应向中介支付的佣金是成交价的1即5000元，佣金在房屋过户的当天就应当支付。阿宝的困惑：如何与上家讨价还价？友情建议：阿宝想让上家适当降低房价的话，可以找出房子的一些缺点，如交通、朝向等等，作为与上家讨价还价的筹码，然后提出一个价位，让中介与上家协商。只要价位是在上家的心理承受范围之内，适当降价的可能性还是比较大的。至于中介佣金的支付，也可以与中介进行协商。情景二：中介同意在办理过户手续当天收取一半佣金，另外一半在办理完房屋交接手续后支付。中介说还要和上家协商一下，看是否能降低房价。中介要求阿宝先付一万元的意向金，如果上家同意以50万元成交的话，就将这个意向金付给上家作为定金，以免上家事后反悔。中介拿出一份意向书要求阿宝签字。这份意向书是这么写的：房屋买卖意向书（范本）合同编号：买 方： 阿宝 居间人：上海某某房地产经纪公司第一条：房地产标的物位置及购买条件（一）买方愿意委托居间人以下列条件购买 陈某某 （以下简称卖方）所有坐落于 上海市 静安 区（县） 某某路22 号 103 室之房地产（以下简称该房屋）。并对该房屋情况已作充分了解。抵押情况：有 （二）买方愿意以下列条件购买该房屋1房屋价款：500000元 购买总价款：人民币【万元】元整（大写）房屋价款：含房屋维修基金（1）房屋买卖合同签订后，买方于 2006 年月 日支付人民币【 】元，（大写）壹万元，作为定金，待支付尾款时抵作房款。（2）买方于 2006年 年 月 日前支付人民币【】元，（3）买方于 2006 年 月 日前支付人民币【】元，注：若申请购房贷款，银行放款金额不足申请额度，不足部分由买方于银行放款时补足。2交房时间： 2006年7月25日 3设备： 4备注： 第二条：意向金的支付买方为表示购买诚意，同意于签订本合同时，支付人民币【 10000 】元，（大写） 壹万元 ，作为意向金。自买方交付意向金之日起 10 日内，买方同意居间人按如下约定处分意向金：1若买方购买条件未能得到卖方认可，则居间人应立即无息返还买方意向金，本合同即终止；2若买方购买条件得到卖方认可，则居间人将意向金交给卖方作为定金。第三条：买方权利（一） 买方出价后，居间人应善尽中介义务，及时与卖方沟通协调，为买方争取最大利益。（二） 买方出价后，可随时向居间人查询卖方对意向金的认可情况。第四条：买方注意事项（一） 若买方未按居间人安排或者约定的时间前来签订买卖合同，则本合同所述房地产不予保留，卖方即可出售予第三人。（二） 在买卖成交时，买方依法应负担的有关税费，由买方负责自行缴纳。第五条：服务报酬买方与居间人介绍的卖方签订房地产买卖合同之日，支付房屋买卖合同中约定的房屋总价（含装修设备费用）的 0.5 %给居间人，在办理房屋交接手续当日，买方向居间人支付房屋总价（含装修设备费用）的0.5给居间人，该二笔费用作为居间人的服务报酬。若买方逾期支付，应经居间人的同意，否则按逾期支付报酬的日百分之一计算违约金（违约金可由双方约定，如果出现违约事由，不管是不是给对方造成了损失，均可要求违约方支付违约金）第六条：买卖合同的签订（一）买卖双方应于达成一致买卖意向之日后，按照居间人的安排，或者买卖双方按本条第（二）款中约定的时间，至居间人签约中心（上海市市南路143号），签订正式房地产买卖合同，完成委托居间中介事项。若买卖双方在达成一致买卖意向后，一方反悔不买或者不卖，或者未按安排或者约定日期到居间人签约中心签订买卖合同的，违约方应承担相应的法律责任，并支付达成意向的该房屋总价款的 1 给居间人，作为补偿金。（二）买卖双方基于以上条款已达成一致意见，双方于 2006 年 月 日 时到居间人签约中心（上海市市南路143号）签订正式房地产买卖合同。买 方： 居 间 人：上海某某房地产经纪公司住 址： 联系地址：联系电话： 联系电话：代 理 人： 承 办 人：日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日第一次卖方意见：同意：本人同意以意向书中规定的条件，出售该房屋。收到定金 。卖方签名： 日期： 年 月 日 不同意：本人不同意以意向书中规定的条件，出售该房屋。并有以下意见： 卖方签名： 日期： 年 月 日第二次买方意见：同意：本人同意以上述第一次卖方意见中的条件，购买该房屋。买方签名： 日期： 年 月 日 不同意：本人不同意以上述第一次卖方意见中的条件，购买该房屋。并有以下意见： 买方签名： 日期： 年 月 日第三次卖方意见： 同意：本人同意以上述第二次买方意见中的条件，出售该房屋。收到定金 。卖方签名： 日期： 年 月 日 不同意：本人不同意以上述第二次意见买方中的条件，出售该房屋。并有以下意见： 卖方签名： 日期： 年 月 日友情提示：1、在签订正式的房地产买卖合同之前，中介公司一般会让上下家签订一份简单的协议将买卖合同的主要内容固定下来，以防反悔。3、 这份协议里一般会有买方付定金的内容。不同的中介公司提供的协议会不一样，有的叫买房意向书、有的叫买卖确认书，但内容大同小异，这些内容将作为签订正式的房地产买卖合同的依据，签订之后就有法律效力。4、 阿宝付了定金之后，如果不按协议的条件购买，陈卫东可以没收定金。陈卫东收了定金之后，如果不按协议的条件卖房，阿宝可以要求双倍返还定金。第六步 签订房地产买卖合同前要谈妥的几件事情景一：上家同意了以万元成交。阿宝要求上家在签订正式合同之前将户口迁走，上家说户口迁走需要时间，并且保证一定会尽快办理。中介对阿宝说这不是一个大问题，可以先签订正式合同。阿宝的困惑：如果上家到时候没有将户口迁走怎么办？友情提示：上家要迁走户口，一定要先找一个地方落户才行。如果不迁，阿宝就算到法院去打官司，也不能够如愿以偿，因为目前上海法院认为户口迁移的问题是由公安机关进行管理的，所以不会受理这类案件。因此为督促上家按时迁走户口，最为行之有效的办法是在合同中约定如果不迁将支付违约金，而且最好在正式合同中约定扣留一部分房款在迁走之后再支付，否则这部分房款就作为违约金由阿宝收取。情景二：阿宝问中介如何付房款。中介告诉他，房款的支付要与交易的手续衔接起来。一般分三次付，第一次在签订合同之后，付20-30，上家拿到这些钱后就可以到银行取消抵押了。第二次是在过户当天，付50-60，第三次是在交房当天，付余款。房款则由中介监管。如果阿宝资金不够，需要向银行贷款的话，中介公司可以帮阿宝找到专门办贷款的公司办代理贷款手续，不过阿宝要向贷款公司交纳一点手续费。阿宝的困惑之一：付了定金之后，如果上家反悔不卖给他却卖给别人了怎么办？阿宝可不想为了要上家双倍返还定金去打官司。一中介的说法：在上家收到定金的时候，中介会要求上家将房产证的原件交给中介保管，而没有房产证原件，上家是不可能再将房子卖给别人的。下家也可以督促和确认这一点。友情提示：过户交易必须要有房产证原件，就算房产证原件由中介进行保管也不能完全避免上家一房两卖。因为，如果上家到房地产交易中心谎称房产证丢了的话，也是可以补办的，而补办的时间大约需要一个月左右。所以，在上家交出房产证之后，要尽快进行交易。阿宝的困惑之二：万一上家拿到阿宝付的第一期房款后不到银行办理还款手续而是派别的用场怎么办？中介的说法：上家的产证在中介公司里，而且还拿了定金，如果拿到首付后不到银行办理还贷手续的话，会承担违约责任的。友情提示：叫上家和银行先约好还款的日期，再在约定时间与上家一起到贷款银行，将第一期房款直接付到上家在贷款银行的账户，银行可立即划款并出具还款证明。理由：上家有银行抵押贷款，必须先还清贷款再到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户（有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易）。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，下家就只能去打官司了。但如果下家坚持在取消抵押后再交首付的话，很可能由于上家没钱还贷造成交易失败。对此，可以要求上家联系好银行约定还款时间，并在上家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并交出上海市房地产登记证明他项权利（抵押）（俗称他项权证）。这样一来，上家就不可能将下家交的首付挪用了。情景三：阿宝的一个朋友听说他要买二手房，叫他千万当心，朋友说前段时间也买了一个二手房，上家收到第一期房款之后，后悔房子卖便宜了，就一直拖着不肯去办过户手续，说宁愿承担违约责任，到现在还在打官司。阿宝的困惑：要是上家拿到第一期房款后想毁约，不去办理过户手续怎么办？友情提示：做一个办理过户手续的委托公证，叫上家委托中介公司的人到交易中心办理过户手续。理由：交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使上家到时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理委托公证会付公证费，但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来，公证费就不算什么了。毕竟，谁也不想发生了纠纷后再去打官司。上海各公证处地址及电话：单 位 地 址 邮 编 主任电话 办公室电话 市公证处 凤阳路660号 200041 62150344 6215184862150336 黄浦 延安东路1234号15楼 200003 63180780 6327850063277687 卢湾 马当路357弄5号1楼 200025 63367936 63367720 徐汇 永嘉路697号 200030 64310286 6437047364319593 长宁 武夷路727弄2号 200051 62592877 6259310062593012 静安 胶州路58号12楼 200040 62580093 6215169562151058 闸北 共和新路688弄1号4楼 200070 56306077 5663947956629657 虹口 四平路421弄20号2楼 200081 65074096 6507501165071469 杨浦 江浦路700号 200082 65892775 6589335165891311 南市 国货路117119号 200011 63771216 6313911063187808 普陀 长寿路468号15楼 200060 62998985 6298238862986911 闵行 (接待室) 莘建路132号 201100 64980260 6498025064980210 宝山 宝林路50弄17号 201900 56121024 5612102556123042 嘉定 嘉定镇人民街100号 201800 59528480 59529480 浦东新区 浦东新区东方路1381号兰村大厦 200127 58895933 5889593058396060 南汇 南汇县惠南镇人民西路60号 201300 58024203 58022170 金山一处 金山区朱泾镇人民路261号 201500 57320165 5732016657313969 金山二处 金山区金山三村331号101室 200510 57930935 57941027 奉贤 奉贤县南奉公路15号 201400 57411009 57180438 崇明 崇明县人民路4号 202150 59628052 59623951 松江 松江区谷阳北路309号 201600 57826555 5782234857823174 青浦 青浦县城中北路4号上海市青浦县工业园办事处 201700 59728676 5973376759733676 第二部分房屋交易的步骤第七步 银行抵押贷款的预审（如不选择银行贷款则越过此步）情景一：阿宝手头只有不到三十万元的资金，他想通过银行贷款六成，其余房款用自己的资金来支付。而银行贷款的部分，他想采用公积金贷款和商业贷款两种方式。中介给阿宝介绍了一家投资咨询有限公司的业务员来为阿宝办理贷款担保手续。投资公司的业务员根据阿宝的要求和公积金的余额，拟定了这样一份费用清单：1、根据这套房子的年限，银行最多可以贷款五成，阿宝最后决定贷四成即20万元，其中根据阿宝的公积金余额，最多可贷公积金9.4万元，贷款15年，其余10.6万元以商业贷款的形式，贷款24年。2、商业贷款部分要付保险公司保险费1260元，公积金贷款部分要付担保费812元，另外还要付给投资公司办贷款的手续费800元。 (表情)阿宝的困惑：这些费用都必须付吗？（表情）友情提示：1、保险费是必须付的，因为向银行借款支付房款，银行再在房屋上设定抵押，如果到时阿宝不按照还款，银行可以对房屋进行拍卖，而万一房子因为比如地震、火灾等原因以后没有了，那银行还可以向保险公司要求支付。所以如果不投保的话，银行是不肯贷款的。但是保险公司一般都会给保险费打一个折扣，为争取到折扣要和保险公司商量，如果保险公司不同意，可提出自己去找保险公司保险，这样很可能就争取到折扣了。2、同样的道理，公积金的担保费也是必须付的，这个担保费是由上海市住房转业担保有限公司收取的，担保费一般不打折。3、给投资公司的手续费也可以协商，因为投资公司在商业贷款中是起一个保证人的作用。就象上面说的，如果阿宝不还款，银行可以拍卖房子，如果房子没有了，银行还可以找保险公司，所以投资公司作为保证人几乎是不用承担任何责任的。投资公司的利润来源，一部分当然是阿宝支付的手续费，另外还有就是保险公司给的折扣或回扣，所以手续费是可以要求投资公司适当降低的。4、如果将来阿宝提前还贷的话，可以向保险公司提出退保，保险公司将根据保险的时间扣除一定的费用后退还保险费。5、贷款的利率是根据贷款的年限来算的，具体的计算方式可以到搜房网或房产之窗网上查询，这些网站上都有贷款计算器。第八步 签订正式的上海市房地产买卖合同友情提示：上海市房地产买卖合同是由房地局制作的示范文本，但有许多补充条款是要由自己填写的。这是示范文本，前面一部分是特别告知，后一部分是具体内容，需要根据商定的情况填写。 下面就一起来认识一下示范文本，或许对您签订个人的买卖合同有帮助。上海市房地产买卖合同范本 特别告知 一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据中华人民共和国合同法和上海市房地产转让办法共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。 三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写；【 】内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除； 四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题： 、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。 原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。（附件五中有已购公房参加房改购房时的同住成年人意见一栏，同住人应当在这一栏内签字同意出售房屋，如果同住人不同意，有可能将来被同住人起诉到法院，以出售房屋未经其同意为由要求确认合同无效。） 房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。 、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。 、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。 出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。 、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。、查询登记备案。房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记 (备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。 、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。 、房地产买卖后的土地使用权 (1)居住房屋 居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第 (一)项如实填写。 未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择合同第三条第 (二)项。 (2)非居住房屋 该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择在合同第三条第 (一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。 按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第 (二)项。 除上述情况外，中华人民共和国土地管理法规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同第三条第 (三)项内约定。 、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。 、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。 、维修基金交割。根据上海市居住物业管理条例规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。 五、 为保障买卖双方自身权益， 防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害， 凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况 中签字盖章；其中： 委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据； 六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。 房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第项处理： (一)本合同生效后 日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。（我的解释：违约责任可以约定一定的违约金，如果对方违约就应当支付违约金，如果违约金不足以弥补造成的损失的，还应赔偿损失） (二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。 户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的 日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。（我的解释：可约定下家暂留一部分房款，如上家未在约定的时间迁出户口，则该部分房款作为违约金支付给下家） 七、中华人民共和国仲裁法规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。因此，合同当事人如不愿仲裁的，愿意向法院起诉的，请将合同第十三条划去。 八、本合同示范文本可向房地产交易中心购取。 上海市房地产买卖合同 (合同编号： ) 立房地产买卖合同人 出卖人 (甲方)： 买受人 (乙方)： 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。 第一条 甲乙双方 【 未通过经纪机构居间介绍 】 【通过_公司居间介绍（房地产执业经纪人：_，经纪人执业证书号：_ ）】， 由乙方受让甲方 自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下： (一)甲方依法取得的房地产权证号为：_ ； (二)房地产座落在上海市 _【区】【县】 _【路】_ 【弄】【新村】_ 【支弄】_号_室。 (部位： )房屋类型：_ ；结构：_ ； (三)房屋建筑面积_平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】_平方米。 (四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一)； (五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【_】方式获得；（友情提示） 比方：国有：指市、县