农村宅基地下一步改革的分析.doc

上海丽仁行房地产经纪有限公司农村宅基地下一步改革的分析（上海丽仁行房地产经纪有限公司）可能很多人还不是很清楚，我国农村宅基地的具体情况，上海丽仁行房地产经纪有限公 房地产营销策划部门，给出了具体农业用地的情况介绍。之前，我们概述农村宅基地的产权特征。那本是盖农宅非用不可的土地，在1961年被宣布归集体所有，从此也服从按成员权分配的集体逻辑。不过它与农地尚有些许不同：一旦分给农户，基本长久使用，不因社区人口变动而调整；加盖其上的农宅是私有物业，允许租赁和买卖；在“地随房走”的情况下，宅基地在事实上可转让。据丽仁地产 营销策划部门针对下一步国家对农村宅基地用地的分析来看，舞台铺设妥当，但等大戏开演。不过，还需要一个实际力量的推动，宅基地才领跑于农地转让，成为特定产权制度下工业化、城市化加速的一台重头戏。此推动力，不是来自任何论者和批评者的个人好恶，而是城乡不同土地资源的相对价格，在工业化、城市化大潮中悄悄发生的大变化。从，丽仁地产 营销策划部门统计的具体数据来分析，先看流动人口，其统计定义是在非户籍所在地生活了6个月以上的人口。2011年我国流动人口总数达2.3亿，其中78.8%在东部地区，80%在大中城市，44%在省会城市、计划单列城市和直辖市。从2000年到2010年，北京总人口增长了41%，上海增长了37.5%，天津增长了29.3%。同期全国城镇人口增长了多少呢？平均只有5.8%。再看经济增量。从1990年到2000年，我国按1990年不变价计算的GDP增加了3.9万亿,其中87.5%来自二、三产业。从2000年到2010年,按2000年不变价计算的新增GDP21.5万亿,其中94%来自二、三产业。从1990年到2010年一起算,总共新增GDP30.4万亿,其中91.6%来自二、三产业。把以上人的活动和经济活动，投影到土地上，会有什么结果？上海丽仁行房地产经纪有限公司 营销策划部给认为，结果就是不同用途、处于不同位置的土地，相对价格发生急剧的变动。想想看啊，很多原本生于外地的人口要流向某个空间位置，对该位置的土地需求挡也挡不住地要旺起来的。横竖你要来，他也要来，大家都要来，于是争房争地，一位难求，房租、房价、地价当然在竞争中被抬升。产业活动一样，也是要占土地的。二、三产业的增量占GDP增量的90%以上，是什么概念？就是国民经济越来越靠二、三产业推动，结果就把二、三产业用地的需求大幅度拉了上来。农业当然也要占很多土地，无奈农业在经济增量中的份额走低，所以就算占地面积不少，但对农地的需求却不升反降。相对需求的变化，出现了不同土地相对稀缺性的变化：二、三产业占用的建设用地，稀缺程度上升，农地的稀缺性，相对下降。丽仁地产认为，如果有一个大体完备的土地市场，那么以上需求变化、相对稀缺性的变化，会直截了当地反映到不同用途、不同位置土地的市价上。有一点很重要，相对价格的变动，既反映需求，又约束需求由于大家都想要的土地价格上升，对土地需求的量就受到抑制。当然，还有一个效应，土地价格上升了，一般也刺激土地供应量的增加。问题是在我们这样一个转型经济里，并没有一个现成的城乡统一的土地市场它还有待在深化改革中慢慢发育哩！实际情况是，1987年在开放、外资进中国大潮的逼迫下，城市好歹还有一个“先国有化、再市场化”的制度空间，但凡土地明确为国有的，就可由城市政府拿出来公开拍卖或协议转让。营销策划部分析认为，在此范围内，土地的相对价格变化反映着需求的变化，同时也约束着对土地的需求。例如我们都见过，居民争购物业之处，房价拉着地价上涨。开发商再要多“拿地”，非付出高于昔日的代价不可。但是属于农村集体的土地，却囿于“社员自用”和“不得自由转让”的法律和习俗，基本被隔绝在土地市场之外。于是，人口大规模流动、国民经济结构变化对集体土地需求的变化，就无法通过相对价格的灵敏变动来得到表达。经验说，倘若“价格不管用”，经济变化的压力就可能寻找其他途径来“管用”。我的观察，农村集体土地，特别是可转为非农业用途的土地数量，就构成一个替代性的突破口。这是说，当价格不管用的时候，数量就管用横竖价升刺激土地供应，而多从农村获得土地的量，等于也是对某些用途、某种位置的土地之升价，作出的合乎市场机理的反应。丽仁地产认为，这中间当然有“扭曲”。关键的一点是，以价格反映需求变化，对商品数量的需求本身尚受价格的制约，倘若货币购买力不足，那么“需要”再强烈，也大不到哪里去。可是一旦价格不管用，人们对土地数量的“需要”就摆脱了以上限制，再也不受自己的收入、购买能力或融资能力的约束。简单推断，价格管用的需求量一般是小于价格不管用的“需要量”的。于是我们观察到，大规模人口流动、显著的国民经济结构变化，不但刺激起对居住、建设用地的强烈需求，而且还在中国条件下不断放大着此种需求，使之趋向于不受、少受土地相对价格约束的“需要”！这里，需求和需要，虽然仅一字之差，但约束条件天差地别，作为经济行为的后果就失之千里。要不，我们该如何解释似乎突然爆发出来的、象热病一样流行的“土地饥渴症”呢？君不见，一时间无论天南地北，“拿地”都是经济战争的最强动员令，也是条条、块块、企业和个人间竞争战无不胜的法宝。所以，营销策划部认为，所有的成功，背后鲜少没有那么一块地；所有大案要案，也鲜少会缺少了那么一块地。是的，狄更斯的双城记，“最光明的时代”和“最黑暗的时代”，到了中国都是因为有了那块地。远远看去，那似乎永无穷尽的对土地的需要，并没有违背经济大势。以有限所见，人们的基本行为倾向，还是要改土地的低收益利用，为高收益利用。新闻报道里不少土地违规行为，差不多无一例外，都由转为较高效益的居住用地、建设用地而引，还没有一个是为了把土地利用收益由高转低而“犯了事”的。当年被毙了的江西副省长胡长清，为南昌一块土地改变用途私用公权，从经济效果看，那块地的利用价值也是增加了的，否则，“贿”从何出？但是细加观察，受“土地饥渴症”驱动占下的大片土地，虽然意图也是增值，但究竟能不能实现增值，却没有机制保障。那些“摊大饼”摊成人口密度低、生活极不便利的“新城”，那些个大而无当的工业开发区，那些个“电线杆比人多“的“鬼城”，以及那些个与高房价、高地价并行不悖的闲置土地，在生活中不也存在吗？那些土地，要论收益，怕是不如让老乡种庄稼。要阐释以上的合理与不合理，丽仁地产 房地产营销策划部认为，出发点是改了30年只改成一个半拉子土地市场。价格机制对土地配置不是完全不管用，但只管部分用。所以人口流动、经济结