验房所需材料、基本过程、注意事项和所要交的费用.docx

验房功课1.验房自备工具1) 塑料洗脸盆-用于验收下水管道；2) 小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓；3) 5米卷尺-用于测量房子的净高；4) 万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；5) 计算器-用于计算数据；6) 扫帚-用于打扫室内卫生；7) 5号电池：两节，用于检查门铃8) 手电：用于检查不易触及处和暗处。9) 其他：纸笔、塑料袋、乒乓球、打火机、卫生纸、报纸、包装绳。1.2注意事项1) 请带上契约或副本；2) 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)；3) 最后提醒大家每个业户还发花生油一桶，不要忘了领取。2.在物业处所需进行的工作1) 验房前应要求开发商出示建设工程质量认定证书，住宅使用说明书、住宅质量保证书（最好逐条看看）、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（重要：它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。）（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表（如楼宇验收记录表）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积），房产管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表。标明实际建筑面积是多少。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。2) 不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。3) 房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。4) 交合理费用（物业管理费应有市物价局批文等）5) 暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。3.遇到问题时的对策1) “三书一证一表”不齐全对策：如果确实被要求收房，也要在住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。2) 先签文件后验房先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与开发商讨说法。3) 开发商大事化小对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。4) 巧立名目乱收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。另外，在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，一定要先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。4.基本步骤专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。1）先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。2）再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。3）后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。5.具体方法验房细节遵照交房验房记录表就好。1）地下水验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下），通球试验：是检查下水道内是否有杂物。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会偷这个工。把一些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。2）查电路关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。强电、弱电是否分开走且相距一定距离，无交叉。电器户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的，应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开。距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；检查开关、插座的牢固程度；电话、电视线路应用力拉一下，看是否虚设。插座是否正常通电，有无防护措施？电灯是否都亮？开关是否正常？有线电视线是否通？电话线路是否通？网络线是否通？附件A 收房 应缴费用表1 1）物业管理费： 按规定，业主收房之后就必须要缴纳物业管理费，但业主可以按月、季交费，物业公司无权强行要求业主一次性缴纳长期物业管理费作为收房入住的条件。 2）公共维修基金： 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。过，可以提醒一点的是，公共维修基金不需要在入住时缴纳，但应在产权证办理前缴清；另外，在二手房的交易中，将不再涉及到相应的公共维修基金。 2003年9月1日后办理商品房预售许可证的住宅物业，应由业主按购房款2的比例缴纳专项维修基金。业主应在办理房屋权属登记手续前，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及缴存手续。3）装修押金关于是否收取装修押金和装修管理费的问题，业主和物业公司争议最大，现实操作中也多发生纠纷。另一方面，根据规范物业收费通知的规定：物业公司不得自行收取装修押金和装修管理费。已收取的装修押金待业主装修完毕后一个月内清退。友情提醒：从小区的整体环境和保护邻里的住宅质量考虑，物业收取装修押金有其合理性，但如无特殊约定，根据现行政策，业主仍可拒交。装修管理费则属不合理收费，业主不必缴纳。4）装修垃圾清运费 住宅内有隔墙的：面积200平方米以上，每单元600元；面积100200平方米，每单元500元；面积100平方米以下，每单元400元。5）水、电周转金： 根据现行北京市相关规定，实行一户一表的，物业公司无权收取水、电周转金。 6）煤气开通费： 从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，而是写明由业主承担，则在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款，如果开发商在售房时承诺管道煤气入户，一般可推定这笔费用已经包含在房价款中了（除非另有约定）。 7）有线电视、宽频网开户费： 该项费用不属于物业收费的范围，如果业主与开发商没有协议的话，业主没有义务在入住前缴纳该项费用，业主可以自己与相关机构（有线电视管理机构和电信机构）办理相关开户手续并缴纳费用。 8）产权代办费： 如无合同依据或业主自愿，开发商均无权强制代办产权。以按揭贷款方式购房的业主，因为开发商还承担阶段性担保的风险，其之所以代为办理产权，也是为了避免风险，其要求代办虽然没有法律和合同依据，但还是有一定的合理性，不过亦应征得业主同意。有合同依据或征得业主同意的情况下，开发商代办产权的可以收取合理的代办费。 9）面积测绘费： 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 10）停车费 停车费不属于物业管理综合费用，业主无需在入住时缴纳。分清税费收费的主体 记者了解到，在消费者收房入住过程中，涉及到一些税费的交纳是正常的，但在此过程中，必须要分清楚涉及到的各项费用所交纳的主体分别是谁。业内人士认为，一般情况下，其收房过程涉及到的费用交纳主体可以分为三部分：一部分交给开发商，一部分交给物业公司，还有一部分交给政府相关部门。 记者总结后发现，交给开发商的费用通常有以下几个方面：面积增加的补差款；违约金；管道煤气开户费；有线电视安装费；电话、宽带初装费；安防系统费用；其他房地产买卖合同中约定的费用。交给物业公司的费用通常有：预交几个月的物业管理费；水电周转金；装修垃圾清运费等。交给政府相关部门的费用通常有契税、印花税、公共维修基金、面积测量费、办证工本费等。 业主办理缴费手续时应注意相关费用凭证的主体应与有权收费主体相一致。如果是物业公司代收，就应该要求其出示开发商的授权委托书原件，否则，不与其办理相关手续。 综上所述，在收房过程中将会涉及到十几种的税费。附件B 收房 应缴费用表2根据目前市场现状，开发商在办理入住，大多要求业主交纳费用有：一开发商收取的费用：1房款尾款：根据双方合同约定2面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书4车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同（原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的）5宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。6其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。二发展商或服务机构代为办理产权证所需要交纳的费用：1代办产权证手续费用：根据商品房买卖合同约定执行。无约定情况下开发商无权要求业主指定某家服务机构代办。目前北京市场如果此费用超过￥1000.00，就属于比较贵的了。2契税：3印花税：每件5元。4房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的。5大型公共维修基金： 三物业管理收取的费用：1物业管理费用：物业公司不允许一次性收取一年以上的费用。2供暖费：业主只要在每年10月15日前缴纳采暖费即可，物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。3水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭3个月的水电费用（分户计量除外）4停车管理费：普通小区地面车位每月为150元个。而地下车库、机械停车库实行市场价。5其它增值服务项目周转金或服务费：根据双方约定，应遵循双方自愿原则，不应强行收取。四物业装修管理收取的费用：1装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须一个月内退还。2装修管理费：带电梯的住宅，每建筑平方米最高收取的费用不得超过4元；不带电梯的住宅，每建筑平方米收取的费用最高不得超过3元（新物业管理条例讨论稿）。3垃圾消纳费：20元自然间。4装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过5元/证。五其它费用：1收费电视节目收视费：建议装修完后开始交纳。2小区宽带服务费用：建议装修完后开始交纳。3业主自有园林代管费用：仅针对首层有自用小院的业主，按双方自愿原则执行。附件C 物业收费管理办法济南市物业服务收费管理实施办法(试行)济价房字2004168号第一条为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费管理办法和山东省物价局、建设厅山东省物业服务收费管理实施办法,结合我市实际情况,制定本实施办法(以下简称办法)。第二条本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。第三条本办法适用于济南市范围内经工商行政管理机关登记注册,并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业园(区)、商场、宾馆(酒店)等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。第五条市政府价格主管部门会同市物业管理主管部门负责对全市物业服务收费的监督管理工作。第六条物业服务收费应遵循合理、公开的原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。(一)为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务,其收费实行政府指导价,收费基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同物业管理主管部门制定。成立业主大会的住宅小区,可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定,经业主大会批准后执行,并报市价格主管部门备案。协商不成的,由物业管理企业报市价格主管部门核定。未成立业主大会的,由物业管理企业报市价格主管部门核定。(二)实行前期物业管理的住宅小区,按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。(四)为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务,其收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方协商议定。(五)安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的,其机电设备运行电费属于代收代缴费用,物业管理企业应单独设帐,公布每月耗电量、电费总额及分摊办法,并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。第七条实行政府指导价的住宅小区物业管理服务实行等级收费,其收费标准,由市价格主管部门按照等级服务标准结合住宅小区物业管理情况,在指导价格范围内确定,物业管理企业可在市价格主管部门规定的指导价基础上上下浮动10%。对达不到等级服务标准的物业住宅小区,其收费标准按三级最低收费标准以下确定。第八条物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费,可高于住宅物业服务收费标准,由双方协商确定。第九条物业服务费自办理入住手续起按月收取。经双方协商约定亦可预收,预收期限由业主和物业管理企业协商确定。业主购买房屋已办理入住手续但未入住的,经物业管理企业确认后,其物业服务费按物业服务收费标准的70%缴纳。第十条住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括物业管理基本要求、房屋管理、共用设施设备维修保养、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。第十三条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。第十四条物业服务收费采取酬金制方式的,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十五条物业管理企业应按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的醒目位置,将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第十六条政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查,凡收费标准与服务质量不符的,予以调整其收费标准。第十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规和政策,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。第十八条装修期间产生的建筑垃圾,由业主或使用人按有关规定自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运收费由双方协商确定。物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。第十九条业主应当按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍未交纳的,物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。第二十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第二十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,手续费应由委托单位承担,