锦馨小区商铺项目业态及价格定位.doc

锦馨小区商铺项目业态及价格定位一、商铺市场分析：上海商铺求大于供，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点。近些年，沿街商铺、社区商铺等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着大型楼盘商业项目开发日益成熟，社区商铺投资成为一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来将具有稀缺性强，独立性强、增值性强的特点，为未来的投资热门。当然，目前所遇到的最重要问题是在政策宏观调控下的房产市场的整体萎靡不振，住宅市场最受影响，商业房产也被波及。本项目也无从避免。因此，我们有必要对本项目的销售或者租赁情况要有比较充分的思想准备。二、锦馨苑商铺分析1，优势分析：l 地域优势本项目地处吴中路与古井路交界处，毗邻吴中路长途客运站，距离中山西路非常近。本项目所处地理位置较佳，车流量较大。并且靠近市区，离徐家汇只有2站路左右的路程，出行非常方便。但是周边地区的居住生活配套设施严重缺乏，本案商铺项目将填补这一空缺。本项目在建设规划上为沿街商铺对住宅项目的包围状结构。l 规划优势在本项目案场附近规划成卡通城，将为本项目的发展带来无限商机。而且吴中路汽配一条街带来更多的商业机会。这条路从中山西路一直向西延伸到七莘路，全长约8公里。随着汽车大道销售模式在国内走红，现在吴中路上已有上规模的汽车经销店32家，汽车销售数量、品牌和服务均名列前茅。汽车销售的集聚效应使更多整车厂商和零配件企业扎根吴中路，上海永达、万丰、汇胜、北京现代等汽车销售公司纷纷入驻，宝马、凌志、丰田等国际品牌也先后加盟，最终使吴中路成为上海汽车大道中人气最旺盛的宝地。对于本项目定位来说，将有可以往这个方向靠拢。2，劣势分析：当然，本项目也存在着相当多的不容易解决的抗性,将对项目的租与售都造成影响：l 吴中路属于4车道公路，当中设有隔离带，难以吸纳更多人气。l 项目周边均为厂家、汽车维修点与长途汽车站等，商业气氛非常缺乏，虽然项目靠近市中心，但是由于先天条件不足，难以形成商业气候。缺乏大气候，则小气候也不容易形成。l 本项目内部结构设计中剪力墙较多，房型不够方正，对房子使用分割会产生种种不便。l 本项目虽然处于吴中路与中山西路交通要道，车流量大，但是人流量缺乏，对商业项目影响很大。l 本项目的面积较大，分设三层，每幢楼建筑面积均在1600平方米以上，总价比较高。无论租还是售，都有相当难度。三、项目市场定位（一） 业态定位锦馨小区沿街商铺业态定位：居民生活的日常生活配套以及与吴中路整体规划与建设匹配的商业配套本案的商铺业态将定位成生活与工作配套设施，大致有以下业种：l 连锁便利店l 大型超市l 糕点连锁店l 中小型服装店l 形象设计、美容中心l 小到中型餐饮连锁店或者商务快餐l 干洗店l 影音店l 烟酒连锁店l 健身中心l 文化、办公用品店l 咖啡馆、茶馆、酒吧等休闲设施l 汽车展厅以上业态定位主要考虑到方便居民生活以及配合周边政府建设规划等，以裨补居民生活与商务商谈配套的不足，从而提升小区整体配套品质以及本地区整体的形象品质。（二）价格定位1，市场情况：对本项目而言，价格定位在充分兼顾总体成本预期利润以及市场供需状况的同时，应更多地综合考虑项目的特殊性价比，对于客户来说，也是从综合的角度来看待本项目。本司对此进行了比较深入的市场调研，情况如下：u 属于主商业干道的吴中路上，铺租价位约为46元/天/平米左右。u 物业名称 吴中路商铺物业地址 吴中路近中山西路 建筑面积 120 楼层 第1层 交易价格 18000 元/月（租赁）装修程度 中档 租赁价格 5元/天/平方米u 吴中路、宋园路一带同等品质沿街底层商铺均为5-6元/平方米/天的租赁价格，包括与本项目品质最为接近的海联花园沿街商铺，租赁价格也在6元/平方米/天。可以看出，本价格最趋近投资者心理的预期价格。2，价格定位对于本项目而言，面积大是本项目最大销售与租赁抗性，考虑到大面积租与售的优惠以及其它因素，销售以及租赁价格低于本地区同品质的商铺为理所当然之事；同时，本项目为地上3层，性价比与只有1层或两层的商铺比较确实不高，所以，入市价格制定需慎重制定。按照正常的市场，本商铺底层价格当不低于其余项目商铺价格，在6元/平方米/天左右，但是2、3层的价格由于性价比不高，将远低于底层的销售或者租赁价格。所以，本司按照每套商铺上下三层平均3元/平方米/天的租赁价格、1年作为周期来计算，那么年租金一平方米为1095元；按10%的投资回报率来换算，那么该沿街商铺每平方米售价可定价于10950元/平方米左右。根据以上的推断，细分的4个独立产权单元的销售与租赁总价如下：7号楼（共1607.71）销售总价：17604424元年租赁总价：1760442元8号楼（共1666.48）销售总价：18247956元年租赁总价：1824796元9号楼（共1884.15）销售总价：20631443元年租赁总价：2063144元10号楼（共1895.45）：销售总价：20755178元年租赁总价：2075518元结论：从以上情况看