2011年资阳市城区商品房价格将保持平稳上升趋势.doc

2011年资阳市城区商品房市场将保持平稳上升趋势马 琳纵观2010年资阳市城区商品房市场历经了一个从1-3季度较为平稳到4季度快速上升的过程，这期间国务院不断推出房产新政，但对资阳城区商品房市场的影响成效并不显著，商品房销售面积和价格均未出现明显下降，在4季度因为受通胀预期和年底销售趋旺的影响，反而出现了快速上升的局面。笔者认为，影响一个地区房地产市场的走势主要取决于三方面的因素：一是当地政府建设用地的投放、土地利用情况以及房地产开发程度等；二是城市化进程所推动的居住、商用房产的需求情况；三是该地区居民对房地产价格未来走势的预期。根据根据资阳市的现有情况分析，2011年资阳市城区商品房价格仍将保持平稳上升趋势。一、资阳市建设用地的投放、土地利用情况以及房地产开发程度等情况。首先，资阳市位于四川盆地中部，地形以丘陵为主，全市土地面积7962.56平方公里, 农业资源丰富,是传统的农业大县。虽然,区划调整以来该市各届政府均大力发展二、三产业，但与中国其它基层政府一样，财政收入中非税收入比重较大，而非税收入中占最大比重的又是土地收益金，所以，连续几届政府对建设用地的投放力度均保持了一个快速的增长，因此其土地供应上不会出现大的缺口。同时，资阳市近几年来谋求跨越式发展，一方面急需大力开展城市基础设施建设，另一方面短期内财政资金无法做到全面保障的情况下，政府大胆引进“BT”建设模式（意即由社会投资人投资来进行基础非经营性设施建设，建设完成后再由政府回购，回购时考虑投资人的合理收益），而做为项目回购担保的主要是国有资产和国有土地的使用权，随着类似“三贤公园”、二环线延伸段、城南集中工业区、沱东新区等项目的成功开展，不仅盘活了存量土地，而且加大了城区重点项目周围的土地利用率。其次，几年来资阳市房地产开发投资情况一直呈现快速增长趋势,房地产开发投资实际完成从2008年的33.1亿元，2009年54.7亿元，直至2010年的74.65亿元,连续几年保持了超过30%以上的同比增长。但应该看到的是，跟资阳市周边的其它地级市相比该市的房地产开发程度较低，商品房市场还有进一步上升的空间，但不会出现价格快速增长的情况。二、城市化进程所推动的居住、商用房产的需求情况。资阳市处于成都和重庆两大城市的中间。北靠成都（相距87公里），东接重庆（相距257公里），历来是上承成都，下启重庆的交通要道和重要的商品集散地，具有十分突出的区位优势，与成都重要经济带紧紧维系在一起。在过去十年间，资阳工业已初步建设成为以车产业为龙头，食品、医药、纺织、建材为辅的五大支柱产业。本届政府提出，资阳的近期发展任务就是努力融入成渝经济发展圈，因此，资阳市在已有的10个特色产业园区基础上正开工建设“成都资阳工业发展区”、“城南工业发展集中区”等新产业园区，这些项目的开工建设加快了农村集体土地征用力度,极大地推动了城市化进程，该市城镇化率从08年的29.7%增加到09年的32.7%,相信2010年的数字还会继续增加。伴随着城市化进程带来大量由本地农民转变而来的城市居民，伴随着工业化进程也带来大量外来务工人员，这两类人员的共同作用加大了对资阳城区商品房市场的推高作用。应该看到的是，尽管该市2009年末的城镇化率较2010年有较大提高，但尚未达到38.7%的当年全省平均水平，因此在未来几年，资阳市的城镇化水平还将大辐度提高，从而保持住商品房市场供需两旺的基本局面。三、该市居民对本地房地产价格未来走势的预期向好。2010年，资阳市商品房销售面积和价格1-3季度较为平稳，而到了4季度即使在国家出台一系列房产新政的情况下仍出现快速上升，除了年底销售趋旺的传统因素外最重要的因素就是在于民众普遍感受到的通胀预期。房地产做为一种固定资产，本身具备了保值功能，居民在感觉到了通胀压力时，更愿意将房地产投资做为一种对抗通胀，让资产保值、增值的工具。事实也证明，在2008年之前资阳市城区商品房价格即使与周边的同类省内二线城市相比仍然较低。2008年资阳城区新开盘住房均价1600元，2009年为2300元，2010年达到了3500元，两年增长近一倍；而商用营业性房产涨辐更是惊人，在资阳城区一新开发商住小区，2009年新发盘商铺价格为6000-7000元/平方,2010年相同地段相同开发商的商铺价格已达到16000-17000元/平方,甚至有一在建楼盘已推出了30000元/平方的商铺价格,这在城区常住人口30万人的城市来说,上涨辐度可谓惊人。国家推出了一系列房产新政，诸如以户为单位计算购房数、提高首付比例等等，但相对如此丰厚的利益，老百姓们仍然可以找出诸多的应对方法，所以在2010年末，即使有一系列房产新政的出台，但伴随着年末收入的增加，外地务工人员的回归，资阳城区的商品房销售出现了一个快速的上升。与相同条件的周边市相比，资阳有更加靠近成都并且同时接壤重庆的特殊区位优势，未来几年正在修建中的连接成都和重庆的成资快速通道、成渝铁路客运专线、成资渝高速，以及连接遂宁、眉山的遂资眉高速公路将陆续竣工，今后资阳市到达这些周边城市的时间均不会超过一个小时，这些利好因素促使广大投资者更加看好资阳城区的商品房市场。由资阳市房管局网站公布的数字可以看到，2010年资阳城区商品房均价为2786元/平方，这一价格以资阳市所处的交通枢纽地位和工业特色城市来看还有上升空间的，与资阳市周边地市的房屋销售均价还是有差距的，但综合考虑到该市政府对建设用地、商业用地保持了较为宽松的投放量，城区商品房空置率较高（2010年资阳城区商品房空置面积16.57万平方米，与2009年底相比增加2201.4 %），资阳主城区现有人口基数不大以及国家