第六章 土地价格.ppt

第六章土地价格理论及应用 第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估第三节土地价格的管理 第一节土地价格的形成与变动 一土地价格的形成二土地价格的内涵及特点三影响土地价格变动的因素四土地价格变动趋势及规律性 一 土地价格的形成 二 西方经济学地价形成理论 一 马克思主义地价形成理论 马克思主义地价形成理论 土地不是劳动产品 没有价值 但土地有使用价值 并存在价格土地价格实质是地租的资本化土地价格是出租土地的资本化收入 土地价格 地租 土地还原利率4000 200 5 与土地租金土地出让金的区别 土地价格 又称地价 是指出让土地所有权应取得的补偿 或取得土地所有权所应支付的代价 可解释为购买土地所有权的价格 土地出让金 出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿 或取得土地使用权所应支付的代价 是地租折现的总和 即购买或卖出若干年的地租 它与土地价格在本质上是不同的 以土地收益理论和土地供求理论为代表1土地收益理论土地收益理论认为 土地价格是土地收益即地租的资本化土地收益指 正常情况下的土地收益 处于最佳利用方向的土地收益 土地纯收益土地价格公式 ar 西方经济学地价形成理论 V 2土地供求理论张德粹 土地价格的决定因素是土地的供给与需求 马尔萨斯 萨伊 马歇尔 萨缪尔森等 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定 E2 E1 P2 P1 P S L S D1 D2 思考 土地价格的内涵根据马克思的劳动价值论 价格是商品价值的货币表现 而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动 在西方经济学家看来 价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西 通常用货币表示 但自然土地不是人类劳动产品 不包含人类的抽象劳动 那么 土地价格的内涵到底是什么呢 二 土地价格的内涵及特点 1 土地价格的内涵土地收益现值的总和 土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值 是土地未来地租的资本化 1 土地价格的内涵包含两部分 1 土地资源价格 即以虚幻的价格形式出现的真正的地租 土地价格 它并不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购买价格 2 土地固定资产价格 即土地资产的折旧和投资利息 是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的 是劳动价值的货币表现 理论上等于生产成本加上平均利润 土地价格即二者之和的资本化 2 土地价格的经济意义和作用 1 土地价格作为资本化的地租 为土地所有权在经济上的实现提供了理论和计量依据 2 土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意义和作用 3 土地价格的高低 对土地市场及土地供求关系具有调节作用 4 土地价格是土地生产与利用的导向 5 土地价格可以作为土地税率的决定依据 2 土地价格的特点土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现 一般不依生产成本定价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性 三 影响土地价格变动的因素 1 一般因素2 区域因素3 个别因素 土地制度 城市规划 城市性质及宏观区位 土地利用计划 土地政策 人口状态 经济发展状况 社会安定状况 位置 基础设施条件 规划限制 环境质量 宗地面积 位置 形状 临街宽度 宗地开发程度 土地利用状况 规划条件 土壤肥力 地质条件等 四 土地价格变动趋势及规律性 土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大 第二节土地价格的评估 一 土地价格评估的目的与作用二 土地价格评估的原则三 土地价格评估的基本方法 一 土地价格评估的目的与作用 土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理 二 土地价格评估的原则 公平原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则保证农民基本生活原则 最有效利用的几种特殊情况 基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用企业改制 资产清算 地税征收 公益用地等估价 以估价对象的现状利用为最有效利用农地估价中 未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用 可转为建设用地者 以实际最佳用途为最有效利用 三 土地价格评估的基本方法 一 市场比较法 二 收益还原法 三 成本逼近法 四 剩余法 五 基准地价系数修正法 六 农地宗地价格评估方法 三 估价方法与估价过程 1 估价思路确定根据委托方的委托要求 估价目的和估价师对委托的理解 确定估价思路 应关注以下几点 与市场的关联程度 是否进入市场 处置行为的主动程度 投资 清算 应用方向的可选择程度 规划用途或继续使用 对预测的依赖程度 2 估价方法的选择根据地价内涵和基础资料情况选择主要估价方法和辅助估价方法 3 估价过程估价的过程就是从一系列有意义的数据中 按照一定的处理方法 推断出相关的地价信息 4 估价结果的补充修正任何一种估价方法都有缺陷 需要有补充 修正的措施 1 选择几种独立的方法相互印证 2 对敏感因素不确定性进行估计 3 用初步估价结果反推有关参数 4 事后的客户跟踪反馈 5 地价的确定几种估价方法的差异性分析 建议采用众数 平均值作为最终结果 1 原理 预期收益原理是将评估土地在未来每年预期的纯收益 以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法 土地价格是土地纯收益亦适当还原利率的还原 一 收益还原法原理 收益法 此方法是对土地 房屋 不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一 2 公式当土地纯收益每年不变 还原利率每年不变且大于零 土地使用年期为n年时 收益还原法的计算公式为 P a r 1 1 1 r n 式中 p 土地价格 a 土地纯收益 r 土地还原利率 n 使用土地的年期或有土地收益的年期 3 计算程序 1 计算总收益 2 计算总费用 3 计算土地纯收益 4 确定合适的还原利率 5 选择公式求算地价 包括土地实际收益和可观收益 折旧费 房产税 管理费 维修费 土地税工资 应纳税金等 例1 收益法估价测算过程 根据 房屋所有权证 记载 估价对象总建筑面积6611 其中 1 6层建筑面积各1000 7层建筑面积410 8层建筑面积201 1 2层 3 6层 7 8层的建筑面积与使用面积之比分别是1 0 80 1 0 75 1 0 70 估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平 调查得知 类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为 1层100元 2层80元 3层70元 4层60元 5层40元 6层30元 7 8层20元 另外 类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为 1 3层10 4 6层15 7 8层20 1 估算年有效毛收入 1层年有效毛收入 A 1000 100 0 8 12 90 96 00 万元 2层年有效毛收入 B 1000 80 0 8 12 90 69 12 万元 3层年有效毛收入 C 1000 60 0 75 12 63 00 万元 4层年有效毛收入 D 1000 60 0 75 12 85 45 90 万元 5层年有效毛收入 E 1000 40 0 75 12 85 30 60 万元 6层年有效毛收入 F 1000 30 12 85 36 00 万元 7 8层年有效毛收入 G 410 201 20 0 7 12 80 8 21 万元 年有效毛收人 A B C十D E F G 96 00 69 12 63 00 45 9 30 6 30 6 8 21 343 43 万元 2 估算年运营费用 年土地使用费 根据XX市规定 划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元 的标准缴纳土地使用费 则 年土地使用费 293 2560 75 01 万元 年管理费 根据XX市规定 出租经营物业按年租金收入的5 计支管理费 则 年管理费 343 43 5 17 17 万元 年维修费 按年租金收入的8 计支维修费 则 年维修费 343 43 8 27 47 万元 年保险费 按年租金收入的2 计算 则 年保险费 343 43 2 0 69 万元 年税费 根据XX市规定 出租经营物业要缴纳房地产税 营业税 城市维护建设税及教育费附加 其中 房产税为年租金收入的12 营业税 城市维护建设费附加为年租金收入的5 5 则 年税费 343 43 12 5 5 60 10 万元 年运营费用 年土地使用费 年管理费 年维修费 年保险费十年税费 75 01 17 17 27 47 0 69 60 10 180 44 万元 3 估算年净收入年净收入 年有效毛收入 年运营费用 343 43 180 44 162 99 万元 4 确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8 5 选出计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年 即n 40 5 35年 且净收益每年基本上固定不变 因此选用以下公式计算收益价格 将上述相关数据 a 162 99 r 1899 58 万元 例2 某专供出租用的住宅需要估价 据调查 这一住宅使用面积为54平方米 建筑面积为65 85平方米 正常情况下 一年可以出租11个月 每月收取租金1800元 与该地区同类住宅租金水平相似 为维持该住宅的正常使用功能 业主每月平均须支付150元的各类费用 根据测算该类住宅的资本化率为6 9 在不考虑其耐用年限和占用土地的使用期限的情况下 求取该住宅的价格 具体估价时可依下述思路进行 1 年总收益 月租金 每年的月数 出租率 1800 12 11 12 19800元2 年总费用 月费用支出 每年的月数 150 12 1800元3 年纯收益 年总收益 年总费用 19800 1800 18000元4 出租住宅价格 年纯收益 资本化率 18000 6 9 260869 6元由此可得该供出租用的住宅的市场价格为260869 6元 收益法以土地纯收益来评估土地价格 只适用于有收益的土地 如租赁用地或企业用地 农用地 加油站 码头等 4 适用范围 1 收益的确定以客观性收益作为检核指标 应处理好整体与个体的关系确定合理的收益值波动区间 2 费用中的构成及数值 主要费用构成附加信息的广泛收集和相互印证 3 租售比的验证作用 4 方法的局限性收益的量化受个别因素影响较大还原利率与风险分析缺少实证纯收益的剥离存在不确定性 1 原理 生产费用价值原理在开发土地所耗费的各项必要费用之和的基础上 再加上支付的利息 正常的利润 应纳税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法 二 成本法 成本逼近法 2 计算公式 土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利润 利息 土地所有权收益 计算取得土地的费用 计算土地开发费用 计算投资利息和税费及投资利润 确定土地所有权收益 计算土地价格 3 估价程序 征地费和拆迁费 成本价格乘以土地增值收益率 例1 对甜水园东里65平方米的两居住宅 建筑年代为1988年的房屋进行评估 据了解甜水园地区的土地级别为二级 基准地价为3800元 平方米 假定相关管理费用 投资利息 税费及利润分别为2 5 5 5 5 5 15 那么 该房屋的土地重新取得价格约为 3800 1 2 5 5 5 5 5 15 4921元 平方米 该房屋为多层住宅 它的重建成本约为 1000 1 2 5 5 5 5 5 15 1295元 平方米 根据观察 该房屋的整体状况维护得较好 约为八成新 房屋折旧了20 根据上面数据可知 该房屋的单价约为 4921 1295 1 20 4972元 用于新开发土地的估价 特别适用于土地市场发育不健全 土地交易实例不多 无法利用市场比较法等进行估价的情况 4 适用范围 对要素性用地特征明显的估价对象比较合适 如生产性用地 产业聚集区等 成本的核定 1 明确的收费标准 文件依据 2 相近的标准或规定 3 类似项目的实际发生费用 4 约定俗成的标准 5 成本的完全构成 6 土地增值收益 按照成本的一定比例 与现有出让金标准的对照分析 7 修正问题进行年期修正 个别因素修正和其它修正 8 方法的局限性 1 缺少动态性市场信息 2 增值收益缺少实证说明 3 成本的分摊方式和分摊范围受主观影响大 1 原理 替代原理是在求取某宗地土地价格时 将该宗土地与近期土地市场已经发生了交易的类似土地加以 三 市场比较法 对照比较 对已经发生了交易的类似土地的已知价格水平 经修正得出该宗土地价格的一种土地估价方法 2 市场比较法的程序交易实例的搜集可比实例的选取交易情况的修正交易日期的修正区域因素的修正个别因素的修正综合修正计算 用途相同 地区相同 价格类型相同 时间接近 交易正常 3 计算公式 待估宗地价格 可比实例土地价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 待估宗地价格 比较案例宗地价格 正常交易价格指数 交易情况价格指数 估价期日地价指数 案例地交易日地价指数 待估地区域因素条件指数 案例地区域因素条件指数 待估地个别因素条件指数 案例地个别因素条件指数 待估宗地价格 比较案例宗地价格 100 100 100 100 4 计算结果确定方法简单算术平均法 加权算术平均法 中位数法 众数法 以某个可比实力的价格为主 其他仅供参考 5 市场资料的调查与分析全面调查 持续性调查对调查资料的整理与分析 建立交易案例库 保留原生态信息 6 影响地价因素的修正体系 1 基准地价的修正体系 2 建立独立的修正体系 按区域或级别等建立统一的修正体系 7 几个关键点案例筛选交易情况修正交易期日修正 8 方法的局限性市场不规范 价格信号失真 中间过程人为干扰过多 如修正体系的随意性 由价格求价格 欠缺理论基础 9 适用范围有发育健全的土地市场 并有大量的各类土地交易实例资料 交易实例至少在10个以上 且有3个替代性很强 1 在新开发区内有一块土地 总面积是2000平方米 可转让土地面积的比率是60 预计可转让土地的价格是3000元 平方米 则可转让土地的价格是 A 2500万元B 3500万元C 3600万元D 3000万元 2 某门市的土地剩余使用年限为3年 可出租面积200平方米 从现在租赁出去 期限为2年 约定好月租金是180元 平方米 且每年不变 附近类似门市的正常月租金是200元 平方米 报酬率是10 运营费用率为30 则该门市现在带租约 出售时的正常价格是 A 700000元B 695554元C 777268元D 800500元3 某房地产价格分两期支付 首期付款50万元 余款80万元在第8个月末一次付清 当时月利率为1 该房地产的实际价格为 万元 A 87B 124C 130D 1344 某房地产在正常情况下 每年可获得有效毛收入30万元 运营费用需要10万元 资本化率为10 该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的 在估价时点剩余的使用权年限为40年 则该宗房地产的收益价格为 万元 A 180B 196C 200D 300 5 一个城市住宅用地年地租为10元 平方米 地价为100元 方米 则土地还原利率为 A 10 B 9 C 11 D 10 5 6 收益还原法中 土地收益 地租 A 量上等于B 大于 小于D 都不对 7 某一地块 土地面积为800平方米 规划容积率为2 5 土地总价格为96 000 000元 试问楼面地价为 元 平方米 A 520 480C 480 5 3808 甲方以1000平方米土地作为股本与乙方联营 每年享受60 股息 股息总额每年为120000元 若土地还原利率按8 计 则该联营土地的单位面积地价为 元 平方米 A 720B 900C 90D 8609 在交易实例不足的情况下评估一幅已建写字楼的土地价格 比较可行的估价方法是 A 成本法B 剩余法 原价法D 市场比较法 10 某宗土地的面积为1000m2 其上建筑物的建筑面积为5000m2 建筑物的基底面积为700m2 建筑物层数为8层 则该宗土地的容积率为 A 8 0B 5 6C 5 0D 0 711 某可比实例的实物状况比估价对象优9 则其实物状况修正系数为 A 0 91B 0 92C 1 09D 1 10 四 剩余法 对预测性评估是一种理想的方法 市场的整体特征必须能涵盖评估对象的主要表现 1 对市场的预测和模拟分析的尺度要适宜 地价形成区价格和价格存在的市场条件 2 变动性因素的考虑 1 市场的变化趋势销售周期 销售价格的波动 2 敏感因素的分析 3 估价结果的存在前提 1 假定条件 2 广泛的市场信息4 方法的局限性 1 预测的误差难于控制 2