物业管理分等级收费标准改革探讨.doc

物业管理分等级收费标准改革探讨物业管理行业经过20多年的发展，已经得到社会公众的广泛认同，物业管理行业为居民、企事业单位提供的周到服务改善了工作环境，提高了生活质量，是有目共睹的。近几年，物业管理行业的发展已经进入高速成长期，物业管理的范围不断拓宽，管理的内容不断丰富，管理的行为不断规范。但是，物业管理蓬勃发展的同时，也成为业主投诉的热点，业主对物业管理日益增长的要求与物业管理公司收费的矛盾普遍存在，最终反映在如何确定合理的物业管理收费标准上。而合理的物业管理收费标准的核心又是如何确定物业管理的费用。一、物业管理分等级收费标准现状及存在的问题物业管理服务收费的规范伴随着物业管理发展的全过程。全国各地普遍实行的物业管理分等级收费体系是从价格主管部门逐一对物业管理企业审核物业管理费用的基础上发展起来的，深圳的物业管理收费改革起了试验田的作用。现在，物业管理的收费模式一般可以分为三种类型：第一类是属于政府定价、政府指导价的物业管理收费标准。这种标准由价格主管部门与物业管理行业主管部门在调查核实各物业管理企业的费用基础上，取得物业管理的社会平均费用，共同发布物业管理收费指导标准，将物业按不同的种类、功能、物业管理企业不同的资质、档次分类，确定不同的收费指导标准。如深圳市物价局与深圳市住宅局1997年共同发布了深圳物业管理收费指导标准，目前仍然生效。在具体核定物业管理收费标准时，由价格主管部门根据物业管理企业的调定价申请，通过调查核实，召开业主座谈会等方式，参照物业管理收费指导标准，确定各物业小区的具体收费标准，这种核定收费标准的办法对于规范物业管理收费取得了明显的效果。由于业主及物业管理企业对政府价格主管部门工作的信任，大多数的业主及物业管理企业均希望由价格主管部门核定收费标准；第二类是已成立业主委员会的物业管理小区，由业主大会授权，业主委员会通过组织招标投标的方式选聘物业管理企业，参照政府有关部门发布的物业管理收费指导标准，通过物业管理合同确定物业管理收费标准及物业管理的服务质量标准，不再属于政府定价的范畴。近两年虽然刚刚起步，但已经收到良好效果，并有迅速推广的趋势，业主委员会是业主合法权益的代表，充分发挥业主委员会维护自身权益中的主导作用，是政府职能部门的工作重点；但深圳特区住宅物管理条例规定收费标准要报业主大会批准后执行，而业主大会难以组织召开，在实践中有一定的困难；第三类是规定房地产开发商在出售房屋楼宇时，必须在房地产买卖合同中确定具体的物业管理企业、物业管理收费标准、物业管理服务内容和服务质量。在物业管理激烈的市场竞争中，物业企业的品牌代表了服务质量，物业管理收费是一项长期支出，是购房者置业考虑的重要因素。物业管理收费标准与物业的销售挂钩，促使房地产开发商自律，购房者也有一定的心理预期。此项政策实施以后，受到普遍的欢迎，大大减少了物业管理收费方面的投诉，将来应是市场确定物业管理收费标准的最主要形式。目前深圳的房地产买卖合同中仅仅有收费标准的约定，缺少有关服务质量标准的约定。主要是依据物业管理企业的品牌效应，尽管如此，却代表了改革的方向。现行由政府价格主管部门与物业管理行业主管部门共同发布分等级的物业管理收费指导标准模式对规范物业管理行业的竞争秩序，制止不正当竞争，提高收费标准及服务质量的透明度，保障业主的合法权益，促进物业管理行业的健康发展起了积极的作用，但是在如何具体确定物业管理的收费标准中，一些不尽合理的与市场经济相矛盾的问题也暴露出来，直接影响到物业管理行业的发展。（一）过去通行的物业分类方法跟不上物业管理的发展速度。过去一般将物业分成多层住宅、高层住宅、商住楼、工业厂房、办公楼、商业用楼宇。但是目前的物业类型层出不究，仅仅住宅就新出现10层左右的小高层带电梯楼宇、高标准的别墅，配以高质量的绿化；工业厂房也由过去的单一由劳动密集型厂房为主体转变为混合型工业厂房为主，尤其是近几年迅速发展的高科技工业厂房，如以生产计算机软件及高科技开发为主的现代化工业厂房装修标准及对环境的要求与高档的办公楼相同，物业管理标准及要求相仿，但过去一般很少将高科技的工业厂房作为单独一类考虑；大量的多层、高层混合型的住宅区未能纳入物业类分类，多层与高层的物业管理收费标准悬殊，引发业主之间的矛盾；过去没有实行一体化物业管理的机关、学校、医院近年来也纷纷引入专业化物业管理，通过物业管理招标投标的方式确定物业管理企业，既提高了物业管理的质量，又大大减少了物业管理的费用，取得了良好的社会效益的经济效益，已经被社会普遍接受；物业管理的内容随时代的发展，与过去的物业管理方式、浓度相比有了质的飞跃，但难以纳入分类。物业管理体制的复盖面比过去大大拓展，物业管理分类方法跟不上物业管理的发展是必然的趋势。（二）过去通行的物业分级的办法跟不上物业管理的要求。从物业管理起步时的对每住宅区逐一核定费用到统一规定物业管理的级别，确定社会平均费用，是一大进步。目前全国大部分城市的物业管理收费均是按照物业管理的等级确定收费标准。深圳物业局与深圳市住宅局1997年联合发布物业管理收费等级标准，将物业分成多层住宅、高层住宅、商住楼、工业厂房四类，每一类物业又分为四级收费标准。主要考虑了小区、楼宇的绿化复盖率、公共设施（如道路、消防、停车场、文化娱乐、生活服务商业网点设施）完善及维护完好率、管理人员（包括管理、维修、绿化、卫生、保安、机电等全部各类人员）人均管理面积，管理人员持有的等级证书资质、开展社区文化服务的数量，开展文化体育活动的项目量、管理人员、保安人员是否24小时值勤，国产与进口电梯的差异，清洁工作全天候、全面保持洁净率，园林绿地长势良好率、修剪整齐及时率、各类工作人员工作量负荷率、服务意识、言行规范、业务素质、敬业精神，房屋及配套设施维护状态良好率，物业管理评比考评分数等多项指标，根据不同的物业管理等级确定不同的收费标准，一直延续至今。实践中，按物业管理等级的划分物业管理的收费标准有先天不足。一是等级的划分带有一定程度的主观性，难以客观地反映物业管理内在的质量，划分只反映核定收费等级时的物业管理质量，不能适时反映物业管理质量的变化，物业管理企业在评定物业管理等级时提供的高质量服务标准不能长期兑现，业主与物业管理企业难免产生矛盾：二是由于物业所处的环境不同、规模不同、设施布局不同、新旧不同、质量不同、业主的收入不同、业主对物业管理的要求不同，为达到同样等级的物业管理标准，不同的物业管理企业所付出的劳动和物质消耗费用有相当大的差别，实际上是难以存在具有可比性物业管理收费标准。因此，不能仅以达到一定的物业管理等级水平确定相应的收费标准。事实上，在核定某一物业的收费标准时仍然要核实其实际的物业管理费用。不计算物业管理的个别费用，仅依据物业管理分类等级所具备的条件确定收费标准是不可行的。（三）过去通行的物业管理分级办法不能客观地反映物业管理企业的费用支出和依据物业公共部分从事经营活动产生的经济补偿的实际状况。根据物业管理的费用核定实践，物业管理企业从事多种经营补偿物业管理收入是物业管理费用的重要补充。目前，物业管理费用和物业管理企业从事多种经营补偿物业管理收入的透明度不高，业主难以理解物业管理费用与所接受的物业管理服务的相互联系。也使得业主在不同物业之间收费标准比较时引发误解。当前，物业管理收费的改革方向是以市场为导向，要进一步推进业主委员会通过招标投标形式确定物业管理企业和物业管理收费标准、房地产开发企业在出售房地产时以招标投标形式确定物业管理收费标准。物业管理收费标准从政府定价为主改革为以市场调节价为主要形式。但目前由于多方面的因素，物业管理信息不对称的矛盾十分突出，物业管理的费用透明度不高，业主委员会对物业管理费用普遍知之甚少，也难以得到有效的信息，无法形成在平等基础上与物业管理企业进行协商，迫切需要政府有关职能部门提供基本物业管理项目、费用的参照依据，指导业主委员会与物业管理企业协商物业管理的服务项目及收费标准。同时，对指导物业管理企业参加物业管理的招标投标工作，防止不正当价格竞争，维护市场正常的经济秩序也有重要的意义。二、物业管理按管理项目费用核定收费标准的思路物业管理企业为业主提供的物业管理是保证物业及公共附属设施正常运行的一体化管理，其中有一部分是物业管理具有共性的基本服务项目，有一部分是少数物业特有的服务。过多地强调物业管理的高标准，不利于物业管理的普及与规范。政府只应根据有关的法律、法规提出基本的物业管理服务要求。物业管理的收费标准是提供物业管理服务所必须的费用开支、税金及利润之和。物业管理属于微利行业，利润率各地有不同的规定。业主由于其经济状况不同、要求不同、文化的差异，对物业管理的要求有相当大的差别、物业管理项目有不同的管理质量费用差别或等级。政府价格主管部门应主要核定带共性特征的基本物业管理项目及标准所对应的费用。将物业管理分解为具有可比性的管理项目、标准的费用公布出来，推进整个具体核定收费标准的过程透明化。给业主委员会以多等级的管理服务选择，收费标准的核定减化成项目管理费用“搭积木”式的过程，可以减少业主与物业管理企业之间的抵触情绪，有效地避免物业管理企业超出业主承受能力过度提高物业管理服务标准的倾向。物业管理项目费用核算收费标准的核心是将物业管理收费的费用科学地分成所有物业均具有共性特征的，因而是可比较的基本项目。对一些仅仅是部分物业具有的服务费用均交由业主委员会与物业管理企业协商解决。（一）以人均管理费用为主要特征的开支，如人均管理建筑面积，人均人工费/月。管理人员费用。包括全部管理人员的人工费（含工资、福利、保险、补贴）。治安防范费。包括治安人员的人工费（含工资、福利、保险、补贴）、器材费、保安用固定资产折旧费。绿化保洁费。包括保洁人员的人工费（含工资、福利、保险、补贴）、保洁器材物料消耗费、除四害消杀费、垃圾清运费、保洁用水电费，节日装饰费。（二）以建筑面积为核算基本单位的开支。公用设备、设施维护维修费用。包括物业管理小区所有公用设备、设施维护人员的工人费、消耗材料费、工具费，对外承包费。专用设备运行维护费用。一是电梯运行维护费，包括电梯运行电费，运行维护费、维修配件费、年检费、对外承包检修费、人工费（电梯操作人员、维修保养人员）；二是中央空调费，包括中央空调水电费、维修人工费、维修维护材料费、水检测费、水质处理费。固定资产折旧及办公费用。包括用于物业管理的固定资产折旧、摊销和维护、低值易耗办公用品，办公费用、差旅、探亲、交通费，业务接待费，办理证件费，办公用水电费，物业管理软件费用。公用水电费。包括公共照明系统用电费、公共设施用水电费、智能化网络用电费、绿化用水电费。保险费及审计费用。包括房屋保险、设备保险、车位保险等有关保险费用，聘请会计师事务所进行财务审计费用。（三）根据有关规定核算的开支。社区文化建设费，业主委员会费用。按一定的比率提取。税收，根据税法规定应交纳的税种和税率执行。利润，根据政府规定的利润率确定。（四）其他费用。包括应业主要求提供的各种特定服务所需要的服务。物业管理企业除提供物业管理服务外，还有利用部分业主共有的公共设施提供经营服务、补偿物业管理的费用，主要有：一是停车场收益。停车费收入扣除支出后的结余。二是部分体育娱乐设施的收益、公共场地用于出租的收益。三、物业管理项目费用核算需要解决的问题通过核查物业管理项目费用制定物业管理收费标准是对通行的分级物业管理收费标准的改革。对政府的有关部门提出了新的课题，物业管理项目费用的真实、准确可靠及可比性是研究的重点。要促进物业管理行业实行规模经营，不断降低单位管理费用，提高服务质量，通过市场竞争，优胜劣汰，发展壮大。建设主管部门定期发布建筑工程定额，对规范建筑市场，维护正常的市场竞争秩序起了重要的作用，房屋租赁管理部门定期发布房屋租赁指导标准，对规范房屋租赁市场起了重要作用。但价格主管部门或物业管理行业主管部门参照建设主管部门公布施工定额指标的办法发布物业管理项目费用或指导标准有无法律依据，项目费用指导标准对价格主管部门具体核定收费标准有无约束力，还存在不同的观念分岐。需要进一步研究。由过去按分等定级制定的物业管理收费标准与按物业管理项目费用核定的收费标准衔接问题也要引起高度重视。但定期核查物业管理项目费用应是政府有关职能部门的一项基础性工作。（一）要建立制度，由价格主管部门与物业管理的行政主管部门定期组织费用调查核算。将不同类型、不同规模的物业分为不同档次进行调查，核查项目要统一规范，数据样本应达到一定的规模。对数据的处理做到由表及里、由此及彼、去粗取精。对各种因素要统筹考虑。一是对人工费用以人均费用为基本单位，如人均管理建筑面积，人均费用；保洁人均建筑面积或保洁实际面积、人均费用；对公用设施的运行维护费用以建筑面积为分摊基本单位；二是各项费用所占管理费用的比例是分析的重点。（二）注重