长沙太平街历史文化街区调研.ppt

长沙太平街历史文化街区保护与实施策略研究 2006年9月 太平街历史文化街区保护项目发展模式界定 太平街保护项目承载的历史使命与目标 1 2 4 太平街资源条件分析 3 太平街保护项目总体定位与功能定位 汇报内容 太平街街区保护与商业改造实施策略研究 5 太平街保护项目效益评价与风险分析 6 太平街历史文化街区保护项目发展模式界定 1 城市背景 区域背景 发展模式界定 发展模式界定 城市背景 1 城市背景 2 区域背景 3 发展模式界定 历史文化名城革命摇篮 山水名郡影视娱乐之都 长沙是国务院公布的首批二十四个历史文化名城之一 历史悠久 有 楚汉名城 之称 人文荟萃 有 潇湘洙泗 之称 英雄辈出 又有 革命摇篮 之称 融山水洲城于一体 风景秀丽 风光独异 有 山水名郡 之称 中国影视传媒和娱乐文化产业最发达的城市之一 发展模式界定 1 城市背景 2 区域背景 3 发展模式界定 区域背景 太平街所在的五一商圈是城市最核心 最高档的商业消费中心 是长沙市乃至湖南省的商业名片 城市商业单极化发展模式 太平街所在五一商圈是城市唯一的市级商圈 业态最全 档次最高 人气最旺 B 五一商圈的百货汇集了长沙城市档次最高 规模最大 品种最全的百货商店 是市民购物的首选 C 黄兴路步行街是长沙规模最大 租金水平最高的商业步行街 集中了大量休闲娱乐业与街区商业 D 解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域 是目前长沙年轻人休闲娱乐的主要集聚地 发展模式界定 1 城市背景 2 区域背景 3 发展模式界定 发展模式 根据街区与城市的关系以及所依托的发展资源 历史文化街区有三种发展模式 双重依托发展模式 商业中心与旅游资源 典型案例 杭州清河坊 绍兴仓桥直街 泉州中山路 海口海甸溪 依托旅游资源发展模式典型案例 黄山屯溪老街 阳朔西街 重庆磁器口 依托商业中心发展模式典型案例 广州上下九路 深圳东门 武汉江汉路 发展模式界定 1 城市背景 2 区域背景 3 发展模式界定 模式特征 不同的发展模式在区位 商业业态 经营品种和消费群落等方面都呈现不同的特征 发展模式界定 1 城市背景 2 区域背景 3 发展模式界定 太平街发展模式 太平街位于城市商圈核心位置 自身具有历史文物资源且与城市主要的旅游景点临近 具备双重依托发展模式条件 岳麓山风景名胜区岳麓书院 10分钟 2分钟 5分钟 10分钟 五一商圈 太平街贾宜故居 5分钟 依托商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区 结论 太平街是城市商业中心和旅游资源双重依托型历史文化街区 这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体 必须以商业开发和历史人文价值保护并重 商业业态必须富有地方特色和文化品位 从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径 太平街历史文化街区保护项目属性界定 1 2 太平街资源条件分析 案例简析 成功要素总结 太平街资源条件分析 资源条件分析 1 案例简析 2 成功要素总结 3 资源条件分析 我们研究了20多个国内外历史文化街区保护的案例 从中总结出成功历史文化街区的基本规律 为太平街历史文化街区提供可借鉴经验 初步考虑案例杭州清河坊 苏州山塘历史街区平遥南大街 泉州中山路黄山屯溪老街绍兴仓桥直街扬州东关历史街区重庆瓷器口 阳朔西街徐州户部山开封宋街 南京夫子庙西安莲湖历史街区柏林Mitte街区 斯特勒格大街 丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造 法国 太平街具有城市中心和旅游双重特征重点研究同一类型的案例选择成功的旅游依托型案例作为参考 同类型案例 杭州清河坊绍兴仓桥直街泉州中山路斯特勒格大街 丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造 法国旅游依托型案例 重庆瓷器口黄山屯溪老街阳朔西街 资源条件分析 1 案例简析 2 成功要素总结 3 资源条件分析 通过案例研究 成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史 优越区位 而且有独特的商业定位 充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式 KPI体系 丰富的历史文化内涵 悠久的商脉 优越的区位 独特的建筑格局 风格 富有活力的传统人文生态 良好的经营管理模式 多元化的商业功能组合 符合消费者需求的商业 硬件因素 软件因素 悠久的历史 历史上繁荣 且延续到近代文物古迹 具有名人 名事件等历史古迹宝贵的文化遗产 建筑反映某一时代特征 从古代以来就是城市的商业贸易中心 近代商业繁荣 位于城市中心或临近强势旅游资源 具有历史性的地方传统建筑及格局 改造后传统人文元素如老字号 民间艺术 民俗民风 原生态生活方式得以继承和发扬 符合市民或游客需求的商业业种 多元化业态组合 人们可以在历史街区购物 休闲娱乐 餐饮于一体 停留时间长 有效的经营管理模式维护历史街区的特性及符合市场需求 实现历史街区的复兴 资源条件分析 1 案例简析 2 成功要素总结 3 资源条件 太平街具备成功历史文化街区的硬件因素 软件因素是本研究要重点解决的问题 丰富的历史文化内涵 悠久的商脉 优越的区位 独特的建筑格局 风格 富有活力的传统人文生态 良好的经营管理模式 多元化的商业功能组合 符合消费者需求的商业 湖湘文化发源地 屈贾之乡 贾宜故居 明清格局 传统建筑风貌保留完好 城市中心 五一商圈内 周边旅游资源丰富 自古以来就是商业中心 长沙传统文化 民俗民风 老字号等无形资产逐渐消失 街区失去活力 生存环境恶劣 小商品 干货等经营品种不符合长沙市民和游客消费者需求 购物占比过大 餐饮 休娱缺乏 自发形成 不成体系 KPI体系 硬件因素 软件因素 结论 太平街具备了成功历史文化街区的硬件因素 软件因素则明显不符合 但可以通过资源的整合和精心的组织策划来改变现状 并通过制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长期繁荣 太平街历史文化街区发展模式界定 1 2 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标 3 城市发展 区域协调 自身发展 使命和目标 使命和目标 1 城市发展 2 区域协调 3 自身发展 城市发展 太平街成功保护将推动城市商业 文化 旅游等产业发展 维护长沙历史文化名城的地位 太平街的成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和履行国家文物法和地方法规的义务 B 太平街的成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚的文化底蕴 C 太平街的成功保护有利于实现城市总体定位 城市旅游定位及长株谭城市带中文化领头羊定位 D 太平街的成功保护有利于实现城市商业中心 挖掘湖湘文化 引导旅游商业 的功能规划 使命和目标 4 E 太平街的成功保护有利于完善长沙旅游产品结构 有力推动 十一五 旅游业发展目标的实现 使命和目标 1 城市发展 2 区域协调 3 自身发展 区域协调 太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功能结构和城市旅游配套设施 带动坡子街商业复兴 太平街的成功保护有利于完善五一商圈功能结构 弥补目前商圈在文化休闲功能的缺乏 提升整个商圈的文化品位 B 太平街的成功保护有利于与坡子街形成互动 共同带动历史街区商业复兴 提升区域品质及形象 C 太平街的成功保护有利于完善城市旅游配套设施 成为游客休闲购物目的地 共同打造城市中心大旅游区 使命和目标 4 使命和目标 1 城市发展 2 区域协调 3 自身发展 自身发展 太平街成功保护有利于改善街区生态环境 提高居民生活质量 同时恢复街区商业活力 提升街区整体社会经济价值 高桥大市场成为长沙的商贸批发中心 取代太平街的批发市场空间 加速了太平街商业的衰退 B 相对于黄兴路的租金水平 太平街商业价值严重贬损 需通过业态调整和升级重新激活街区商业活力 提升商业价值 C 太平街是城市发展的缩影 历史街区的成功改造有利于延续历史商脉 恢复街区活力 提升街区的整体价值 使命和目标 4 D 历史街区的成功保护有利于改善街区基础设施 优化生活环境 提高居民生活质量 使命和目标 1 城市发展 2 区域协调 3 自身发展 发展使命 通过对城市发展 区域协调 自身发展的分析 太平街的保护要承担起传承历史文明 完善商圈功能 弘扬地方文化 优化生活环境的历史使命 历史使命一 传承历史文明 彰显城市生命力太平街的改造和复兴 延续了城市千年来的文脉 忧国忧民 敢为天下先 的湖湘文化精神是现代文明社会宝贵的文化遗产 为城市的持续发展提供了不竭的精神动力源 历史使命二 完善商圈功能 提升商圈综合竞争力太平街的改造和复兴 弥补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素的功能缺失 完善了商圈功能配比 增加高价值客户人流量 从而提升商圈整体商业价值和竞争力 历史使命三 弘扬地方文化 提升城市品位和魅力太平街的改造和复兴 为展现长沙丰富的民俗风情提供了一个窗口和载体 同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术的复兴 向国内外游客充分展现了长沙作为历史文化名城和现代化都市的魅力 使命和目标 4 历史使命四 优化生活环境 提高居民生活质量太平街的改造和复兴 改善了街区的生活环境 增加了居民的就业机会和收入来源 提高居民生活质量 开创和谐历史文化街区新典范 真正落实城市科学发展观 使命和目标 1 城市发展 2 区域协调 3 自身发展 发展目标 基于太平街在城市发展中所承担的使命和功能 太平街历史文化街区保护和改造的总体目标是 使命和目标 4 依托历史文化底蕴及城市商脉 打造成为提升城市品位 完善城市功能 展示湖湘文化魅力的历史文化街区 成为城市新坐标 长沙文化新名片 使命和目标 1 城市发展 2 区域协调 3 自身发展 保护模式 根据上述目标 太平街的保护选择 文化复兴式 的战略途径 使命和目标 4 结论 太平街所处的城市区位和长沙历史文化名城的城市属性决定了太平街保护项目要承担起弘扬湖湘文化 提升城市文化品位 树立城市形象的历史使命 必须高规格 高起点把太平街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去的文化旅游胜地和老长沙历史体验区 太平街历史文化街区发展模式界定 1 2 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标 3 太平街物质与人文环境分析 商业市场供需分析 旅游市场供需分析 太平街保护定位及功能定位 太平街保护定位及功能定位 4 保护定位及功能定位 1 物质环境与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 从太平街自身资源条件出发 依据市场的供需状况来明确太平街的保护定位与功能定位 定位分析 4 太平街物质环境与人文资源分析 商业市场供需分析 项目定位 功能定位 旅游市场供需分析 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 物质与人文资源分析 太平街历史文化街区是长沙保存最完整 最能代表和展现长沙历史和文化丰富性和多样性的历史街区 太平街保留了明清时代建筑格局 是小西门历史文化风貌区的重要组成部分 在长沙弥足珍贵 人工环境 人文环境 太平街历史文化街区内具有丰富多样的民间传统文化 民俗风情等非物质文化遗产 老字号 历史人物 节庆习俗 民间艺术等 太平街内保留了长沙传统的建筑特征及元素 具有极大的历史价值 作为 老长沙 缩影 可以打造成长沙的活体城市博物馆 太平街历史文化街区具有丰富的文物古迹及历史建筑 具有浓郁的历史文化气息 贾谊祠 长怀井 共进会旧址 四正社旧址 利生盐号旧址 洞庭春旧址 鲁班庙旧址 太平街作为长沙市唯一保留比较完整的历史街区 拥有丰富的物质和人文资源 具备打造成浓缩 老长沙 历史风情的活体城市博物馆 定位分析 4 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 商业市场供给分析 五一商圈模式单一 餐饮 休闲娱乐的文化品位有待提升 具有历史风情的特色商业是五一商圈内留下的空白 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 历史文化体验的商业 缺失 长沙需要一种怀旧的 具有历史文化内涵的商业街区 机会 餐饮 休闲娱乐 购物 餐饮 休闲娱乐相辅相成 在太平街历史文化街区的定位中 蕴藏着独特的商机和使命 城市商业的完善 升级 传统文化的挖掘 弘扬 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 商业市场需求分析 长沙是个消费型城市 居民人均可支配收入高速增长 购物 餐饮 娱乐休闲的需求旺盛 但整体消费品味有待提升和多元化 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 50 的被访者市民选择到五一广场购物 近40 被访者喜欢清吧 超过5成长沙市民认为太平街适合做特色餐饮 传统文化产品 手工艺品 希望在太平街买到土特产品 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 旅游市场供给分析 长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅游景点 现有景点主要为观光型 缺乏综合性大型休闲 消费型旅游设施 改变长沙作为旅游过境地的尴尬角色 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 在太平街历史文化街区的定位中 蕴藏着填补市场空白的功能 完善长沙旅游服务配套设施 长沙市缺乏综合性休闲型文化旅游景点 旅游产业对城市经济拉动作用不够明显旅游过境地角色 游客停留时间短游客总体消费水平低 存在市场空白 长沙旅游市场存在的问题 旅游市场总体表现 旅游产品单一 缺休闲度假型旅游设施 旅游商业缺乏特色 对第二产业带动不强 旅游服务水平有待提高 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 旅游市场需求分析 长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅游景点 现有景点主要为观光型 缺乏综合性大型休闲 消费型旅游设施 改变长沙作为旅游过境地的尴尬角色 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 大约50 的受访游客认为长沙的旅游配套设施缺乏地方传统文化特色和分布过于分散 60 的外国游客对旅游地点的人文生态保护 生活方式 风土人情 比较关注 对美食 民俗等产品需求较大 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护改造总体定位 基于太平街物质形态和人文资源现状 结合长沙商业和旅游两个市场的供需分析 我们明确太平街的保护定位为 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 展现出浓郁的长沙清末民初传统建筑风貌 既充分保留了富有生气的老长沙原生态生活方式 又拥有繁华商业的集特色购物 地方风味餐饮 高品位休闲 娱乐 旅游观光为一体的复合型体验式历史文化街区 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 商业功能定位 太平街历史文化街区包含特色购物 风味餐饮 品位休闲 格调娱乐 旅游观光等主要商业功能 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 特色购物 传统的 文化的 老字号的 购买沉甸甸的历史 风味餐饮 特色餐饮 风味小吃 湖南各地美食 尽享丰盛人生 品位休闲 品茶 品咖啡 品人生 格调娱乐 书吧 音乐吧 钢琴吧 尽享格调生活 旅游观光 文物古迹 民俗风情 民间工艺 尽现长沙历史底蕴和人文风情 目标消费者分析 太平街历史文化街区主力消费者为 团体游客 个人游客和城市中产阶级 文化创意人士 画家 作家 设计师 广告人等 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 形象定位 千年太平街 老长沙味道 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 千年的历史 传统的建筑 原汁原味的老长沙韵味 高品位的休闲娱乐 湖湘文化 老长沙韵味 新体验 新格调长沙引以为豪的湖湘文化缩影 让市民和游客感知湖湘文化 体验湖湘文化 传承湖湘文化 敢为天下先 的精神内涵 展现老长沙传统商业民俗风情的传承地 让市民和游客经历一种与众不同的感官和情感体验 是 出市 而不是 脱市 让市民和游客沉浸在历史文化的精神洗礼中 同时又能享受到现代都市生活的便利和舒适 是都市人向往的精神胜地 让市民和游客有机会选择一种远离城市喧嚣 体现文化品位的格调生活 概念演绎 太平街 打造一种全新的生活方式 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 太平街保护和改造不仅仅是文物保护工程 更是重塑一个城市灵魂和文化形象的精神文明工程 在延续城市历史脉络的同时 带给长沙市民和游客一种全新的生活方式 太平街历史文化街区综合了最具地方特色 原汁原味的人文元素 建筑元素 商业元素 真实再现老长沙的生活风貌和韵味 让长沙市民和游客在感受长沙城市发展历史脉络的同时 通过观光 购物 休闲 娱乐等消费行为体验一种怀旧的 文化的 高品位的新都市生活方式 理论借鉴 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 特色商品琳琅满目 让人流连忘返 特色手工艺品 传统文化用品 老字号产品应用尽有 体验长沙古老商业文化 美食美味 让人垂涎欲滴 荟萃长沙 湖南各地最具特色的风味餐馆和老字号酒楼 体验湘菜饮食文化魅力 传统茶艺馆 咖啡厅在太平街互相辉映 传统与现代的交融 体验长沙都市生活的优雅与文化品味 在悠然中品味滋味人生 太平街的静吧与解放西路的动吧形成鲜明对比 感受长沙都市生活的高雅与格调 在沉醉中感受格调生活 太平街是一个旅游胜地 观光和欣赏长沙多姿多彩的民俗风情和历史文化名城的风采 体验原汁原味的老长沙韵味 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 生活功能诠释 在充分发挥太平街商业功能的同时 经过保护改造后的太平街展现出富有生气的原生态生活场景 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 定位分析 4 完善的基础设施 水 电 气 排污 道路等基础设施得到更新 改善居民生活环境 拓宽的公共空间 绿地 广场 展览馆等设施提供居民舒展的生活空间 完备的社区配套 幼儿园 诊所 老人活动中心 影剧院 图书馆 为居民提供舒适便利的都市生活 复活的无形文化遗产 元宵节 春龙节 七巧节 湘剧 剪纸等民俗 民间艺术在街区得以复活和传承 丰富的社区活动 太极拳 棋牌活动 健康讲座 少儿舞蹈表演 丰富社区居民的文化精神生活 优美整洁的街区 惬意的居住环境 绿地 广场 展览馆 提供居民更大的活动空间 完善的配套设施 保障居民舒适便捷的都市生活 长沙传统文化 艺术在街区里得到传扬 展现老长沙的民俗韵味 丰富多彩的社区活动 活跃了群众生活 体现出政府的人文关怀 太平街历史文化街区发展模式界定 1 2 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标 3 太平街保护实施策略 太平街商业改造实施策略 太平街保护定位及功能定位 4 太平街保护实施策略及商业改造实施策略 5 保护框架 建立完善的太平街历史文化街区的保护框架 对自然 人文 人工环境进行保护 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 1 案例总结 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 1 物质与人文资源分析 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护实施策略研究 1 自然环境要素保护 2 人工环境要素保护 3 人文环境要素保护 自然环境要素 人文环境要素 人工环境要素 城市中心 湘江风光 明清格局 清末民初建筑 名胜古迹 历史人物 民间工艺 风俗节庆 民俗文化 老字号 线 面 点 贾宜故居 四正社 共进会 优秀历史建筑 太平街 金线街 西牌楼街 马家巷等历史街巷太平街民居区域 太平街历史文化街区 五街三片一点 太平街自身不具备强势自然资源 应加强与湘江带的联系 增加绿化及公共空间 新区发展 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 2 理论借鉴 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 2 商业市场供需分析 3 旅游市场供需分析 3 保护实施策略研究 2 人工环境要素保护 3 人文环境要素保护 1 1 1 1 1 自然环境要素保护 0 83 的绿地用地面积 几乎无广场等公共空间 与湘江的联系被隔断 增加绿化面积 加强与湘江联系 人工环境要素保护 保留街巷建筑格局 重要文物古迹原址原样恢复 保留传统风貌保存比较完好的民居建筑区 街区商业恢复传统建筑风貌 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 3 旅游市场供需分析 3 保护实施策略研究 3 人文环境要素保护 1 1 1 1 1 自然环境要素保护 2 理论借鉴 2 理论借鉴 2 理论借鉴 2 2 人工环境要素保护 采取修旧如旧的保护方式 分级分类保护 保留建筑原真性 以建筑为载体展现历史街区风貌 B 对不同的建筑采取不同的个性化保护方案 C 根据建筑保存完整程度 在街区内划分出传统民居片区 保留老长沙建筑元素 体现历史建筑风貌 D 对经营性建筑采取特殊的消防处理 以达到安全要求 E 街区人工环境的保护改造应与商业运营结合 恢复街区活力 体现历史街区价值 太平街的非物质文化缺乏保护 传统文化正逐渐消失 急需进行保护恢复 且保护要与利用结合 展示长沙的悠久历史 传统文化 民俗风情 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 3 旅游市场供需分析 3 保护实施策略研究 3 1 1 1 1 自然环境要素保护 2 人工环境要素保护 人文环境要素保护 3 老字号企业 节庆习俗 革命事迹 老地名 地方特产 历史人物 奇闻掌故 民间艺术 原生态生活方式 祀鲁班 花朝节 上巳节 龙王节等已消失 观音菩萨 释迦牟尼石城 春龙节 七巧节等濒危 两湖暴动 长沙起义等缺乏展示 大量老字号已经消失 大多沿用老地名 需将卫国街改成茨山街 太平街几乎无当地特产产品销售 缺乏对历史人物的展示及宣传 缺乏对奇闻掌故的展示及宣传 缺乏公共空间及平台展现传统民间艺术 现状是贫民窟 传统民间原生态生活方式淹没于现代生活中 保护利用原则 保护非物质文化的原真性弘扬 展示传统文化保护和传承非物质文化的社会群体及物质性的载体与商业运营结合并得到应用与发展 改善或增加物质空间载体 博物馆 茶馆 老字号 广场等 通过恢复节庆习俗 民间艺术活动 现场手工作坊 传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗风情和传统文化魅力 节庆习俗 展示老长沙传统民俗文化的集中点 节庆时节举办节庆及民俗活动 吸引人群并延长停留时间 B 民间曲艺 恢复民间曲艺 提供展示场所 与茶楼茶馆结合 弘扬民间艺术 C 民间艺术 活动 利用公共空间 广场等举办民间活动 恢复手工作坊店铺 展示民间艺术 D 老字号 恢复 构筑一店一品一故事 提升历史街区文化内涵 E 原生态生活方式 保留部分原居民 展示部分示范院落 提高生活质量 展示长沙风情 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 新区发展 3 必备条件 开发时机 开发基础 开发动力源 保护定位及功能定位 3 旅游市场供需分析 3 保护实施策略研究 3 1 1 1 1 自然环境要素保护 2 人工环境要素保护 人文环境要素保护 3 案例总结1 历史文化街区商业功能应多样化 选择以富有当地特色的餐饮 工艺品 土特产等业种与现代商业形成差异化 树立鲜明的传统文化特色 新区发展 2 3 两权分离模式 新区发展 2 3 功能布局 新区发展 案例总结 2 3 保护定位及功能定位 2 太平街现状 4 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 商业特点 功能多样化 集餐饮 购物 休闲娱乐于一体 品种多元化 产品丰富 高 中 低档商品搭配合理 特色本地化 以当地特色餐饮 土特产品 特色手工艺品等为主 避免产品雷同化 商业业种 有集聚人气的核心业种 白天以餐饮为主 晚上以酒吧为主 重视老字号的作用 恢复大量老字号 提升街区价值 差异化 所选业种与现代商业形成差异化 走传统文化 地方特色路线 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 案例总结2 历史文化街区的商业业种必须进行主题分区及科学分布 形成有效的客流引导线路 延长停留时间 新区发展 2 3 两权分离模式 新区发展 2 3 功能布局 新区发展 案例总结 2 3 保护定位及功能定位 2 太平街现状 4 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 布局原则 布局特征 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 根据商业功能适当分区 形成不同主题商业区 结合历史街区建筑特征 街区尺度及业种特性布置 特色餐饮聚集形成美食街 休闲娱乐可集聚 位于步行街中段或小巷 老字号原址恢复或沿主街布置 主力店或老字号位于昭示性好的地段 引导客流 对太平街的现状进行扫描 力求找到可能影响实施策略制定的因素和问题 从而在实践中进行针对性解决 新区发展 3 两权分离模式 新区发展 3 功能布局 新区发展 案例总结 3 保护定位及功能定位 4 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 太平街人口现状 总人口8928人 社会低收入阶层 主要为老人和下岗工人 以出租临街铺位或房子为主要收入来源 B 太平街产权现状及建筑现状 产权分散 商铺尺度小 对统一经营权和大型主力店招商有影响 C 太平街街区商业现状 主要沿街布置 传统特色明显 商业级别低 主要经营干货 食品 香烛 小商品的批发生意太平街街区商业整体处于衰退期 已基本丧失传统批发功能太平街原有经营品种和承载的批发功能已不可能在保护改造后延续 需要调整和升级 太平街历史文化街区主题分区与商业布局 新区发展 两权分离模式 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 4 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 太平街北段土特产区 长沙及湖南其他地方土特产品 太平街中段特色区 水果干货 茶庄 老字号药店 长沙老字号 长沙风味小吃 小型咖啡馆 三兴三泰街社区配套区 社区商业 服务 餐饮 西牌楼街休闲餐饮街 老字号餐饮 著名传统餐饮连锁店 湖南各地风味小吃 卫国街精品礼品区 精品 小礼品 小吃等 延续商脉 文夕路土特产区 土特产品 展览 小吃 果蔬干货 马家巷休闲娱乐区 特色酒吧 书吧 音乐吧 茶艺馆 孚嘉巷民居客栈区 金线街传统文化产品区 纸 墨 笔 砚 湖南名人字画 上 下河街饰品 礼品区 饰品 小礼品 纪念品 文具等 手工艺品 传统文化产品区 餐饮 休闲娱乐区 土特产品区 精品 饰品 礼品区 太平街南段特色手工艺产品区 菊花石 湘绣剪纸等 民俗风情馆 太平街历史街区第一期 核心区 商业布局建议 以特色餐饮 酒吧 土特产品 传统文化产品启动 新区发展 两权分离模式 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 4 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 特色区 水果干货长沙老字号茶庄长沙风味小吃老字号药店咖啡馆 传统文化产品区 纸 墨 笔 砚湖南名人字画 休闲餐饮街 老字号餐饮著名传统餐饮连锁店湖南各地风味小吃湖南各地特色菜茶艺馆演艺茶馆 特色酒吧街 清吧 茶艺馆 长沙 湖南特色手工艺产品区 菊花石湘绣剪纸等太平街民俗风情馆 土特产区 长沙土特产专卖店湖南各地土特产专卖店 世联通过对成功历史文化街区的研究 统一运营管理是历史文化街区商业成功的保证 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 统一物管有助于建筑空间的维护和保养 统一营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益 避免恶性竞争 统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善租约管理 统一服务监督有助于经营者间协调和合作 由管委会指导 协调 服务 监督租户的经营活动 保证商业高效运转 统一运营管理 建立统一经营管理体系的基本前提是实现产权 所有权 与经营权的分离 即 两权分离 根据目前国内历史文化街区的实践 两权分离实施模式主要有三种 世联建议 太平街改造初期需充分发挥政府主导作用 宜采用 政府返租制 模式启动 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 随着太平街市场认知度的提高 股份公司制 模式可成为 政府返租制 模式的最佳延续 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 管理模式 租金策略 6 7 规划修正建议 5 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 建议模式 街区商业价值 市场认知度 开街时间 实际价值 市场估计价值 政府投入和参与度 高 低 低 高 股份公司制 街区改造综合效益 一旦条件成熟 市场可以正确评估太平街商业价值 股份公司制 的模式可以看作 政府返租 模式的市场化演进版 政府返租制 选择原则具备可操作性 容易执行 产权人易接受 政府投入小 产权人集体参与 政府可引导但不直接参与 可市场化运作 政府返租制向股份公司制转变 成功历史文化街区商业统一运营管理有委托管理 合署办公和复合管理三种模式 通过对太平街实际情况分析 世联建议采用复合管理模式 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 租金策略 6 7 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 太平街管理委员会 物业管理公司 治安交通秩序 市容环境 公共设施 公共物业 主管 公共事务协调和日常管理 工作机构由政府设立 事业单位编制 企业化管理 街区内的清洁 绿化以及公共设施 设备的维护保养工作 市政府或区政府 业态控制 运营管理 招商推广 成立或聘请商业运营机构 复合管理制 在街区管理委员会下设或聘请商业管理公司及物业管理公司 委员会行使行政职能 商业管理公司和物业公司行使市场运营功能 在街区的商业运营管理中 需要明确一个商业运营机构主体 商业运营机构的设立主要有政府主导及专业公司两种模式 世联建议聘请专业的商业管理公司负责 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 招商策略 租金策略 6 7 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 主力店的成功引入 对太平街历史街区的发展至关重要 应该按科学系统的方法进行招商工作 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 租金策略 7 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 主要工作 列出太平街历史文化街区各功能区潜在主力店商家对潜在主力店商家按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的太平街历史文化街区潜在主力店商家的优先顺序名单 根据每一潜在主力店商家的特点 明确太平街历史文化街区的价值定位制定有关太平街历史文化街区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在主力店商家的招商方案及沟通文件太平街历史文化街区市场宣传介绍文件针对每一特定潜在主力店商家的招商引资文件 与部分潜在主力店商家初步接洽 修改招商方案初稿谈判 并根据谈判情况 进一步调整修改招商方案确定最终协议分阶段地引进各类商家入驻太平街历史文化街区 主要成果 制定招商方案及沟通文件 进行初步沟通 谈判并达成协议 招商主力店数量 商业档次 开业率及开业时间是商业街成功运营的重要保证 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 租金策略 7 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 对众多成功商业步行街的商业结构研究表明 主力店所占比例应该为总体商业可经营面积的30 50 商业档次的第二黄金分割定律 中档 中高档 中低档 60 25 15 选择周末或传统节假日 营造良好的热闹氛围 凝聚更多的人气 30 50 的主力店数量 60 左右的中档商业 80 以上的开业率 节假日开业 80 以上的开业率及节假日开业是步行街成功的重要保证 太平街三个阶段租金总体策略图 租金水平随着经营时间推进不断提高 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 以适合的租金目标商家进入 保持良好的业种配比 形成街区整体形象及认知度启动阶段 具备一定的市场认知度及客流量街区经营状况节节高升租金水平提高升温阶段 市场发展成熟 商业价值进一步提升租金水平提高 形成高品位历史街区成熟阶段 大 小 对租户的长期吸引价值 高 低 租金水平 采取政府返租制 采取股份公司制 本报告对启动阶段平均租金提出建议 主力店与非主力店租金区别对待 而且逐年上涨 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 太平街目前平均租金水平 50 60元 平方米 按实际营业面积计 坡子街目前平均租金水平 80 100元 平方米 按实际营业面积计 租金制定参考指标 主力店平均租金建议 根据放水养鱼和主力店优先的原则 为了吸引符合业态规划的主力店进驻 世联建议第一年主力店平均租金维持现有水平50 60元 平方米 以后租金每年递增15 启动阶段的时间范围 3年左右 商业街发展普遍规律 非主力店平均租金建议 建议在主力店租金基础上每平方米增加10 20元 即60 80元 平方米 租金每年递增15 启动阶段三年平均租金 按主力店占40 非主力店60 计 第一年平均租金为65元 平方米左右 第二年75 第三年85 启动期业主返租租金建议 为了吸引业主将物业交由政府统一经营 返租租金应该高于出租租金 启动期三年政府租金补贴测算 总共需补贴大约215万元 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 规划修正建议 8 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 启动期采取 政府返租制 在制定对外招商租金的同时 必须考虑对业主的返租租金 涉及到政府的租金补贴政策 参考其它历史文化街区的成功做法 返租租金要对原居民业主要有吸引力 世联建议 返租租金在现有租金50 60元 平方米的基础上提高30 即65 80元 平方米 平均约72元 平方米 以后每年递增10 启动期后则不再补贴 由市场调节 启动期三年政府返租租金 根据前面制定的太平街商业改造实施策略 对照 长沙太平街历史文化街区保护规划 世联就其中的规划用地比例 建筑时序规划 停车场设置问题提出修正建议以供决策参考 新区发展 新区发展 新区发展 案例总结 保护定位及功能定位 商业改造实施策略研究 1 案例总结 1 案例总结 1 1 1 2 2 2 2 太平街现状 3 3 功能布局 3 两权分离模式 4 管理模式 5 招商策略 6 租金策略 7 规划用地比例 太平街主街增加风味小吃 冷饮等休闲餐饮用地 与太平街接壤的马家巷改成特色酒吧街 增加娱乐用地 B 建筑时序规划 将西牌楼街的整治提前到第一期建设工程内容 保证开街时商业业态功能的完整 C 停车场规划 世联建议将下河街大市场改建成停车场 增加太平街南面的停车位 规划修正建议 8 太平街历史文化街区发展模式界定 1 2 太平街资源条件分析 太平街保护项目承载的历史使命和目标 3 政府投入测算 综合效益分析 风险分析 世联建议 太平街保护定位及功能定位 4 太平街保护实施策略及商业改造实施策略 5 太平街保护项目效益与风险分析 6 效益与风险 1 投入测算 2 效益分析 3 风险分析 世联建议 我们用成本逼近法来测算政府的投资成本 太平街历史文化街区改造一二期工程政府共需投入约3 67亿元 4 以上投资不含贾谊祠二期工程投资额和市场培育期对租金差额进行的补贴 效益与风险 1 投入测算 2 效益分析 3 风险分析 世联建议 政府投资的经济效益 税收增加 租金水平上升 街区产业提升 4 街区产值提升 1 太平街开街后的客流量 第一年平均2 4万人 天 黄兴路的30 以后每年递增30 2 每人每次平均消费50元 则太平街的产值为 租金水平上升 太平街改造后 通过商业运营 3 5年内租金水平可由现在50 60元 M2提高到200 250元 M2 税收的增加 太平街商业的复兴 街区产值增加 政府的财政收入和税收也相应增加 经济效益 效益与风险 1 投入测算 2 效益分析 3 风险分析 世联建议 落实科学发展观 完善历史文化名城内涵 打造城市新名片 提升五一商圈商业品位 4 社会效益 落实科学发展观 太平街的改造 积极弘扬和发展了长沙湖湘特色文化 打造精品人文景观 提高城市品位 是用科学发展观指导城市文化经营的切实举措 完善历史文化名城的内涵 长沙作为楚汉名城 国家首批历史文化名城 一直来缺少一个能够展现长沙悠久历史风貌和传统民俗的历史文化街区 太平街的改造弥补了这一城市缺失 提升五一商圈商业品位 太平街改造成高品位历史文化街区 将使五一商业中心的功能布局更加完善 弥补其文化品位的缺失及品位阶层需求点的缺失 打造城市新名片 历史文化街区是最能体现一个城市个性和风情的载体 吸引外地游客和投资者的眼球 一如新天地之于上海 太平街的成功改造将向世人展示长沙 古老与现代 传统与时尚 的迷人都市魅力 效益与风险 1 投入测算 2 效益分析 3 风险分析 世联建议 保留城市历史文脉 重建城市精神场所 展现长沙传统文化 提供城市可持续发展的文化动力 4 社会效益 保留住长沙城市的历史文脉 太平街是屈贾精神的发源地 屈 贾 先天下之忧 经世致用 精神是湖湘文化的内核 它的保护和改造留住一个城市的文脉和灵魂 展现长沙传统文化 历史街区作为载体向世人展示 楚汉名城 屈贾之乡 湖湘文化 民俗风情 传统习俗 重建了城市的精神场所 太平街的改造给长沙人带来美好的历史回忆 给长沙市民增加一个怀旧的休闲去处 丰富了市民的文化生活 提供城市可持续发展的文化动力 历史文化遗产是一个城市不可再生的稀缺资源 城市越是现代化 它的文化价值就越大 太平街所折射出来 心忧天下 敢为天下先 的精神内涵为长沙城市的可持续发展提供不竭的精神动力 效益与风险 1 投入测算 2 效益分析 3 风险分析 世联建议 带动传统手工业的发展 焕发老字号及传统民间艺术的活力 完善旅游业结构 4 社会效益 带动长沙传统手工业的发展 太平街作为长沙传统特色旅游商品的商贸中心 可带动传统手工业的发展 焕发老字号 传统民间艺术的活力 长沙有大量的传统老字号和丰富的民间艺术 如湘绣 湘剧 菊花石雕等 在市场经济的冲击下逐渐没落 通过历史文化街区的现代商业经营 重新焕发这些老字号和传统民间艺术的活力 适应现代市场经济的需求 再保护的同时得到发展 完善长沙旅游结构 弥补旅游购物场所的缺失 太平街将作为吸引