大盘开发详细案例PPT课件.ppt

本报告的技术思路 项目界定结构化分析 市场竞争分析 项目整体发展战略 项目整体定位 推售模式选择 规划优化建议 案例借鉴 1 案例借鉴 深圳万科城深圳万科东海岸珠海华发新城广州星河湾广州四季花城厦门未来海岸 案例选择标准 大规模陌生区域多种物业类型 借鉴点 启动期物业及规模如何克服陌生区域 2 深圳万科城 3 深圳万科城概况 区位特点处于城乡结合部的工业园区内交通正在逐步改善良好的产业基础支撑政策导向下大力发展基础配套设施迎合大深圳格局下的城市扩张趋势 但现阶段配套和人气明显不足 区位 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区 梅观高速与机荷高速交汇处 该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地 拥有人口11万人 面积达30多平方公里 拥有华为 新天下等知名企业 目前区域共有400多家企业 未来将形成高科技与第三产业并重的大基地 交通西边为梅观高速已建成 东边是在建清平快速 目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心 乘公交车334 335 339 415等从市中心直达万科城约30 40分钟 2006年竣工的地铁4号线也临近该项目 规划中轻轨11号线经过该项目 4 万科项目的整体启动策略 策略一 以最优资源高起点启动 一举奠定社区形象策略二 在资源全面整合基础上 将公共配套完全充分展示 为体验做足文章 产生震撼效果策略三 启动区入口处优先规划和展示非限定性空间 加大想象和体验力度 5 万科城一期展示区 郊区大盘看得见的未来居住体验 区位特征 城乡结合部 工业园区内 可利用的自然环境资源较弱 政策基础配套设施的支持 市政广场政府所有 启动战略中本项目可借鉴之处 1 充分展示社区商业 市政广场 住所等 弥补区位劣势 营造休闲 写意的浪漫风情 2 引入独特的园林和建筑风格和低密度亲地概念 将社区打造成一座城 产生轰动效应 3 突破式的户型设计 将阳光中庭 地下空间 下沉式花园 退台式花园融于一体 并满足了业主喜好大面积的需求心理 6 万科城一期展示区 看得见的未来居住体验 广场 水系 风情商业街等非限定性空间在入口处核心位置优先展示 为各种客户提供不同的想象和体验空间 7 社区规划 低密度亲地社区的内涵43万方建筑 1 1容积率 3万方配套 打造亲地社区 联排 花园洋房等包括前庭后院 阶梯露台 入户花园 地下车库 创意地下空间等亲地元素 景观轴三山两涧一平地 的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴 主轴沿线将广场 商业街 会所 前庭水景轴 绿轴串联 广场和街道哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放 聚集周边人气 进一步带动社区商业的发展 价值标杆一期临水景观资源最好的TOHO社区配套位于主干道稼先路和小区干道之间 对外开放对整个坂雪岗区域服务 3万方商业和教育配套一期全部建成展示 开放式广场 九年制学校 幼儿园 宽景house 情景洋房 商业中心 Loft TOHO 小高层 8 建筑与景观园林 建筑风格钟楼 低坡屋顶 红瓦白墙 大尺度阳光露台 连廊 拱形花窗等细节特征 以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格 写意浪漫中透出古朴素雅的贵气 景观园林保留三山两涧原生地貌营造广场 人工湖 湿地 热带植被和沿线水景等多重景观风情商业街区自成一景 9 问题3 问题1 万科城 一期 的成功关键因素 解决了什么关键性问题 区域价值重新定位 大深圳 大交通 背景下的万科城 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰 问题2 如何整合资源形成区域不可复制的竞争力 在一期开盘初期 将3万方商业 中心广场 景观园林 教育设施一并展示 未来生活场景得以充分体验 看得见的未来 万科品牌 对品质保证和优质服务的承诺 以6年的本区开发经验整合三大项目资源 打造1平方公里 100万平米住宅 1万户人家的 万科生活城 并以四季花城作为项目参照物 产品价值点如何展现 品牌效应 如何克服区域周边配套不成熟 附加值 10 深圳万科东海岸 11 万科东海岸概况 区域 深圳盐田区的东部 距盐田区政府约10多公里 距离罗湖30公里交通 与市内的联系相对不便 但交通状况处在改善之中盐坝高速于2002年通车深盐快速线等三条线路未来3年内通车 大梅沙海滨公园 盐坝高速 80米 位置 盐坝高速路旁资源 二线海景 邻菠萝山地块资源 坡地 高差60余米内有少量山泉溪流 休闲 旅游 度假区 大梅沙片区 市级旅游度假区 北 12 开发策略 物业类型由混合向单一集中 容积率和价格低开高走 时间轴 2003 2004 第一期10个月 第二期12个月 第三期 2004 2005 2005 建面87003平米容积率0 57总户数759户 建面64000平米容积率0 8总户数436户 建面67400平米容积率1 12总户数753户 分期规模 产品 11栋小高层和TH单套面积147平米60 多层 20 TH 多层 小高层 公寓和TH单套面积114平米 小高层为主单套面积90平米 均价 6500元 平米 7500元 平米 配套 社区中心 商业街两大公园 商业街 两大公园 8500元 平米 13 启动期通过打造海岸住宅形象 来弱化区域陌生感 拉动人气 蓝色居住文明 14 在规划和产品设计中通过各种元素建立与海的联系 拉近与海的距离 展示区 以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉展示2000平米商业步行街启动期多层 小高层 公寓 townhouse同时推出市场 15 东海岸 一期 的成功关键因素 解决了什么关键性问题 1 树立滨海生活新形象 辅以生活配套来弱化区域陌生感 以 真正的海岸生活 作为形象标识 来引导滨海度假生活通过商业街等配套设施来营造生活氛围 在建筑规划中体现生活社区的意象打造成熟海滨生活社区 注入社区投资价值 2 在规划和设计上展示海岸社区主题 建筑错落排布 以最大可能的利用中央景观和海景通过蓝色人工湖 沙滩游泳池制造滨海的感觉 拉近与海的距离通过林荫道打通与海的联系海洋生物造型建筑小品来渲染海的气氛 问题1 如何克服区域周边配套不成熟 问题2 产品价值点如何展现 16 东海岸 一期 的成功关键因素 解决了什么关键性问题 3 针对度假客户 从度假氛围上尽力营造社区氛围 整体的简约热带风情 演绎滨海度假意象加勒比风情的商业街 体现度假感觉景观 小品等方面均体现度假感觉 4 针对投资客户 从 升值 低总价和稀缺性 上做足文章 低总价 升值 1 6500元 平米的低单价预示着较大的升值空间2 标杆产品 别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间表现稀缺性1 大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性2 从湖景 沙滩泳池 共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性 问题3 社区氛围如何营造 问题4 投资需求如何体现 17 珠海华发新城 18 珠海华发新城概况 珠海华发新城是二线城市陌生区域成功的楼盘案例 该项目开发商为珠海排名第一的华发地产 项目位于珠海南屏 紧邻前山河 占地规模在45万平米 项目首期启动低密多层住宅 迎合珠海当前中高端客户不断追求居住品质的需求 通过对前山河沿河景观栈道 社区内部园林景观 以及产品品质的打造体现项目品质 同时 投资1 3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感 以华发品牌 项目综合素质与教育资源吸引客户置业 19 华发新城开发策略 先期低容积率 奠定低密社区基础 后期容积率拔高 总体低开高走 开发量 公务员 企业高级管理层 私营业主幼儿园占地2 7万平的容闳学校1200米前山河景观道 占地19 33万建面33 72万1348套住宅 三房120平米 60 两房占20 占地约12 4万1031套住宅 A区为140平米以上的大户型为主B区130 180平米为主 私营业主 专业人士 公务员少量港澳 国内客户8800平米的豪华会所占地3万多平米的商业街内部园林打造 销售价格 物业类型 主力户型 客户演变 分期配套 多层 小高层 多层叠拼小高层 高层 小高层 高层为主 后期容积率提高 5500元 平米 4100元 平米 02年 03年一期 03年 05年二期 05 06年三期 开发分期 占地9 6万建面24 8万容积率2 14两年开发 06年以后四期 占地3 8万建面11 1万容积率2 88两年开发 20 启动区策略 容闳学校 前山河景观道 低密景观社区吸引市区客户 高端学校解决教育配套 产品精装修 启动区着重展示 1 2公里的前山河岸景观公园占地2 7万平米的容闳学校充分显示开发商实力核心因素在于产品品质 1 2公里长沿河景观公园 爱情湾 让人流连忘返 投资1 3亿元的容闳学校 吸引不少重视教育的客户置业 21 华发新城 开发商自行整治 修建前山河景观大道 同时修建私家路和绿化带避免城市主干道的噪音污染 22 华发新城展示 23 建筑细节体现人性化阳光车库 自然通风 采光 部分绿化 突出人性化 阳光车库的入口两侧的墙面 叠水设计 丰富视觉景观 但相应的维护成本也提高了 24 产品细节体现居住品质 组团间小尺度步行空间 楼栋标识 道路分级 人行 车行分流 25 问题3 问题1 华发新城 一期 的成功关键因素 解决了什么关键性问题 投资1 3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感 问题2 如何整合资源形成区域不可复制的竞争力 在一期开盘初期 将教育设施 1200米前山河景观栈道及低密度多层一并展示 珠海华发品牌 对品质保证和优质服务的承诺 通过对前山河沿河景观栈道 社区内部园林景观 以及产品品质的打造体现项目品质 产品价值点如何展现 品牌效应 如何克服区域周边配套不成熟 附加值 26 广州星河湾 27 广州星河湾概况 区位广州星河湾位于广州市区的南部番禺区紧邻广州的黄金水道 珠江 位于珠江南岸交通紧邻地铁3号线 华南快速干线经华南快速线进入广州市区只需要20分钟车程技术经济指标星河湾总占地面积1200亩 规划建筑面积119万m2 规划人口2 5万 目前已建成区域50万m2 建成面积近70万m2项目共分为5期 目前推出的是第4期 星座 开发理念打造地产界的劳斯莱斯主题一个心情盛开的地方目标客户中高端市场30 50岁 企事业单位领导人 私企老板 高级专业人员 外企 金领 等以车代步人士 28 时间轴 第一期 第二期 第三期 产品 电梯洋房 贵族公寓 特色园林别墅 49栋7 9层电梯洋房 含装修价 4500元 平米 第四期 多层电梯洋房 小高层电梯洋房 面积 小面积产品为主40 200平米不等 单身公寓40 50m2普通公寓90 230m2 120 380平米 205 612m2 5000元 平米 5500元 平米 7000 12000元 平米 分期策略及价格走势 时间 2001年 2003年 2004年 2002年 规模 12万m2 900套 20万m2 1613套 9万m2 800套 10万m2 700套 29 启动期展示社区配套 番禺执信中学星河湾艺术培训中心星河湾国际幼儿园 灵格风幼儿园四季会会所商业街社区巴士组团泳池网球场 30 启动期展示园林特色 亲水 健康的主题贯穿园林1830m骑江休闲木栈道景观游泳池 既作为社区配套 又城市社区一景不设广场 而将绿化平均散播于社区 形成了曲径通幽 步步有景的园林布局开创坡度式绿化的先河 形成园林绿化的层次感和幽禁感 31 建筑特色 星座式布局是星河湾规划中最大的特色 利于营造星河湾独有的环绕组团的穿堂风 花园式的组团景象避免对视现象 使每家每户能够开窗即见景建筑群体屋顶轮廓能够形成自然优美的天际线Y形的楼房排布结构多景观多阳台设计 让生活风景化 32 问题3 问题1 星河湾 一期 的成功关键因素 解决了什么关键性问题 发展初期以休闲度假物业市场为主 重点针对香港市场 以此培育区域成熟度 问题2 如何整合资源形成区域不可复制的竞争力 在一期开盘初期 投入巨资修建社区配套设施和营造社区文化 方便业主生活 1800米长沿江木栈道 多层洋房 突出的产品 环境和高性价比 集群式高规格现楼实景展示 给予客户信心 根据自身资源找准差异性定位 避免陷入与本区域其他几个大盘的同质化竞争中 产品价值点如何展现 投资价值 如何克服区域周边配套不成熟 附加值 33 广州四季花城 34 多层 情景洋房90 10 产品组合 建面比 多层 情洋75 25 品牌发展 万科四季花城系列品牌的直接移植 客户发展 东风路 人民路 环市路 南海事业员工 居民 东风路 人民路 环市路区域公务员 医生 白领 价格水平 普住 4300 680装修 情景洋房 5500 毛坯 普住 4000 600装修 情景洋房 5500 毛坯 广州四季花城开发节奏 2004 5 2004 8 2005 7 第一期 8 6万 9 5万 9 8万 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期 多层 小高 情洋65 15 20 普住 4500 680装修 情景洋房 5500 毛坯 东风路 人民路 环市路区域中高级白领 项目邻近区域私营主 35 分期开发 配套先行 低价位产品率先推出 区域成熟后最后推出高端产品 总占地50万平方米 容积率1 0 总户数3900户 共分七期 小容量 快速滚动 每半年推出新一期 首期2004年4月推出 占地9万平方米 规划624户 公交车站 学校 大型商业广场 医疗 银行 邮政 会所 娱乐配套 餐厅全部齐全 部分在建 但承诺2005年3月首批业主入住时可使用 1 5 3 4 6 2 7 用最佳产品 情景洋房 多层 做为启动产品 树立高档的社区形象 实现整体价值最大化 情景洋房 多层住宅 会所 小高层住宅 学校 开发顺序依次为 36 37 万科四季花城基本配套 38 厦门未来海岸 39 未来海岸概况 海投地产打造超百万平米滨海健康休闲社区