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第七章资源税法本章考情分析资源税法是税法考试中非重点章，分值一般23分。本章内容：3节第一节纳税义务人与税目、税率第二节计税依据与应纳税额的计算第三节税收优惠和征收管理2012年本章内容按照新的资源税暂行条例及其实施细则进行了调整。新的资源税暂行条例于2011年11月1日执行。第一节纳税义务人与税目、税率*资源税是对在我国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税，属于对自然资源占用课税的范畴。一、纳税义务人在我国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。注意：1.进口不征，出口不退资源税是对在我国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。对出口应税产品也不退（免）已纳的资源税。2.一次性课征资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或自用时一次性征收，而对已税产品批发、零售的单位和个人不再征收资源税。3.自2011年11月1日起，中外合作开采石油、天然气的企业也征收资源税。4.收购未税矿产品的独立矿山、联合企业和其他单位（包括个体户）为资源税的扣缴义务人。【例题多选题】（2009年考题修改）下列各项中，属于资源税纳税义务的人有（）A.进口盐的外贸企业 B.开采原煤的私营企业C.生产盐的外商投资企业 D.中外合作开采石油的企业答疑编号3942070101正确答案BCD答案解析资源税进口不征，出口不退；自2011年11月1日起，中外合作开采石油企业，征收资源税。二、税目、税率*（一）税目（征税范围）7大类税目具体解释1.原油开采的天然原油征税，人造石油不征税2.天然气专门开采和与原油同时开采的天然气征税，煤矿生产的天然气暂不征税3.煤炭原煤征税，洗煤、选煤及其他煤炭制品不征税4.其他非金属矿原矿除原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿5.黑色金属矿原矿6.有色金属矿原矿7.盐包括固体盐、液体盐固体盐，包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐。液体盐，是指卤水。纳税人在开采主矿产品过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。（二）税率征收方式适用范围计税依据从价定率原油、天然气，5%10%销售额从量定额其他销售数量纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或销售数量；未分别核算或不能准确提供不同税目应税产品的销售额或销售数量的，从高适用税率。【例题多选题】（2009年原制度多选题）下列各项中，应征收资源税的有（）A.进口的天然气 B.专门开采的天然气C.煤矿生产的天然气 D.与原油同时开采的天然气答疑编号3942070102正确答案BD答案解析专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气征税；煤矿生产的天然气暂不征税。进口天然气不征收资源税。【例题单选题】下列企业既是增值税纳税人又是资源税纳税人的是（）。A.销售有色金属矿产品的贸易公司 B.进口有色金属矿产品的企业C.在境内开采有色金属矿产品的企业 D.在境外开采有色金属矿产品的企业 答疑编号3942070103正确答案C答案解析选项A，批发、零售的已税应税产品的单位和个人不征收资源税；选项B，进口不征资源税；选项D，在境外开采有色金属矿产品的企业不是资源税纳税义务人。三、扣缴义务人适用的单位税额1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税。2.其他收购单位收购未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税。第二节计税依据与应纳税额的计算*一、资源税的计税依据销售额、销售数量（一）从价定率征收的计税依据销售额全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额，不包括：同时符合两项条件的代垫运费；同时符合三项条件的代为收取政府性基金、行政事业性收费。（二）从量定额征收的计税依据销售数量1.包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量； 纳税人开采或者生产应税产品，自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税； 自用于其他方面的，视同销售，缴纳资源税，以自用数量或销售额为计税依据。2.纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。类别课税数量的确定说明煤炭对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。原煤数量=加工量综合回收率算出来的原矿数量比加工后的数量大金属和非金属矿产品原矿因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量耗用原矿数量=精矿数量选矿比盐纳税人以自产液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税；纳税人以外购的已税液体盐加工固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。一次课征3.纳税人在资源税纳税申报时，除另有规定外，应当将其应税项目和减免税项目分别计算和报送。【例题单选题】（2010年考题修改）纳税人开采原煤销售的，其资源税的征税数量为（）。 A.开采数量 B.实际产量 C.计划产量 D.销售数量答疑编号3942070104正确答案D答案解析纳税人开采原煤销售的，其资源税的征税数量为销售数量。【例题单选题】（2009年原制度单选题）某铅锌矿2012年销售铅锌矿原矿80 000吨，另外移送入选精矿30 000吨，选矿比为30%。当地适用的单位税额为2元/吨，该矿当年应缴纳资源税（）。A. 16万元 B. 25.2万元 C. 22万元 D. 36万元答疑编号3942070105正确答案D答案解析该锌矿应缴纳资源税（800003000030%）2360000（元）【例题单选题】（2011年单选题）某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。A.20000元 B.35000元 C.45000元 D.60000元答疑编号3942070106正确答案C答案解析纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应缴纳资源税=1500403000545000（元）二、应纳税额的计算1.从价定率2012年修改应纳税额销售额税率2.从量定额应纳税额课税数量单位税额代扣代缴应纳税额收购未税矿产品的数量适用的单位税额第三节税收优惠与征收管理一、减、免税项目*1.开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因造成重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。3.自2007年2月1日起，北方海盐资源税暂减按每吨15元征收；南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按10元/吨；液体盐资源税暂减按2元/吨。4.减免税项目应该单独核算5.对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。【例题多选题】（2010年考题）下列各项中，应征资源税的有（）。 A.开采的大理石 B.进口的原油 C.开采的煤矿瓦斯 D.生产用于出口的卤水答疑编号3942070107正确答案AD答案解析资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯免征资源税。【例题单选题】（2008年考题修改）某油田2012年3月生产原油6400吨，当月销售6100吨，对外赠送5吨，另有2吨在采油过程中用于加热、修井，每吨原油的不含增值税销售价格为5000元，增值税850元。当地规定原油的资源税税率为8%，该油田当月应缴纳资源税（）。A.2440000元B. 2442000元 C. 2442800元D.2857140元答疑编号3942070108正确答案B答案解析开采原油过程中用于加热、修井的原油，免征资源税。当月应缴纳资源税（6100+5）50008%2442000（元）二、出口应税产品不退（免）资源税【例题多选题】（2011年考题）下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（）。A.对出口的应税产品免征资源税B.对进口的应税产品不征收资源税C.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税答疑编号3942070109正确答案BCD答案解析选项A，对出口的应税产品不免不退资源税。三、纳税义务发生时间*具体情形纳税义务发生时间分期收款销售合同规定的收款日期的当天预收货款发出应税产品的当天其他结算方式收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天自产自用应税产品应征资源税的移送使用应税产品的当天扣缴义务人代扣代缴税款支付首笔货款或开具应支付货款凭据的当天【例题多选题】（2008年考题）下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（）。A.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B.采取预收货款结算方式的为发出应税产品的当天C.自产自用应税产品应征资源税的为移送使用应税产品的当天D.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天答疑编号3942070110正确答案BCD答案解析选项A，采取分期收款结算方式的为销售合同规定的收款日期的当天。四、纳税期限：1日、3日、5日、10日、15日或者1个月五、纳税地点开采地、生产地或收购地主管税务机关1.凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。2.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税。3.扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关缴纳。【例题多选题】下列关于资源税的说法，正确的有（）。A.对在中国境内开采煤炭的单位和个人，应按税法规定征收资源税，但对进口煤炭的单位和个人，则不征收资源税B.原油是资源税的应税资源，包括天然原油和人造原油C.纳税人进口应税资源不缴纳资源税，但要缴纳增值税和关税D.开采资源税应税产品销售的，应向销售所在地的主管税务机关缴纳资源税答疑编号3942070111正确答案AC答案解析选项B，人造原油不是资源税；选项D，开采资源税应税产品销售的，应向开采或者生产地主管税务机关缴纳。【例题单选题】（2009年考题）甲县某独立矿山2009年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。A. 12万元 B. 15万元 C. 32万元 D. 40万元答疑编号3942070112正确答案A答案解析收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税，因此向甲县税务机关缴纳的资源税380%512（万元）本章总结：掌握资源税的计税依据的基本规定、应纳税额的计算，熟悉征税范围7个税目、纳税人、税收优惠、纳税期限和地点。第八章土地增值税法本章考情分析本章属于小税种中的重点章节。近三年在考试中所占比重较高，除选择题之外，计算题中均涉及本章内容。单选题多选题计算题综合题合计2009年1分1.5分4分-6.5分2010年1分1分3分-5分2011年1分-6分-7分本章在2012年考试大纲中，能力等级13级均涉及，预计在2012年税法科目考试中本章58分左右。本章内容：6节第一节 纳税义务人与征税范围第二节税率第三节应税收入与扣除项目第四节应纳税额的计算第五节税收优惠第六节征收管理 2012年教材修订在删除部分内容的基础上，新增“公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠”。第一节纳税义务人与征税范围土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。一、纳税义务人*纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。注意：1.不论法人与自然人、不论经济性质、不论内资与外资企业、不论部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。2.转让房地产过程中转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税承受方契税、印花税【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），是土地增值税的纳税义务人。A.财政部门 B.中国科学研究院 C.外籍人员 D.国有企业 答疑编号3942080101正确答案ABCD答案解析以上选项全部是土地增值税的纳税义务人。二、征税范围*（一）基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。1.是否属于土地增值税征税范围的3个判断标准（1）转让的土地使用权是否为国家所有（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入（3）转让房地产是否取得收入征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承2.基本征税范围（1）有偿转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产的买卖（二）具体情况判定*（常与税收优惠结合在一起考选择题）具体情形征税不征税或免税1.房地产继承、赠与非公益性赠与（1）房地产的继承不属于土地增值税征税范围（2）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围2房地产的出租房地产的出租不属于土地增值税征税范围3.房地产抵押以房地产抵债而发生房地产权属转让抵押期间，不征收土地增值税4.房地产交换单位之间进行房地产交换个人之间互换自有居住用房地产，免征5.以房地产投资、联营投资、联营的企业属于从事房地产开发的；或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税6.合作建房建成后转让建成后按比例分房自用，暂免征税7.其他企业兼并转让房地产暂免征税；代建房；房地产重新评估不属于征税范围第二节税率*四级超率累进税率级数增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%【例题单选题】某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，则适用税率为（）。A.30% B.40% C.50% D.60%答疑编号3942080102正确答案C答案解析增值额=8000-3500=4500（万元）；增值额占扣除项目金额比例45003500100%128.57%，适用第3级税率，即50%，速算扣除系数15%。第三节应税收入与扣除项目*增值额=应税收入-扣除项目金额一、应税收入的确定包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。二、扣除项目的确定*（新5旧3）销售新房销售旧房及建筑物1.取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用注意：为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）2.房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等2.旧房及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价成新度折扣率不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以核定征收3.房地产开发费用不按实际发生额进行扣除，而是按税法的标准计算扣除（1）利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明的允许扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内注意：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除（2）利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至“财务费用”中计算扣除4.与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加（2）非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税3.营业税、城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税（需提供契税完税凭证）5.其他扣除项目（1）仅适用于从事房地产开发的纳税人（2）加计扣除额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%例题：1.（2005年单选题）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税答疑编号3942080103正确答案C答案解析房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金有营业税、城建税、教育费附加。2.（2009年原制度多选题）转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费答疑编号3942080104正确答案ABD答案解析重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。3.（2008年单选题）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元 B.1485万元 C.1490万元D.200万元答疑编号3942080105正确答案B答案解析扣除项目有3项：（1）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（2）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。增值额转让收入扣除项目金额=1000084001151485（万元）。4.（2011年单选题）位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。A.639.6万元B.640.1万元C.760.1万元D.763.7万元答疑编号3942080106正确答案C答案解析1.因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600（1+45%）=720（万元）；2.销售旧的办公楼需要缴纳营业税、城建税及附加=（1000-600）5%（1+5%+3%）=21.6（万元）（差额缴纳营业税）；转让办公楼缴纳的印花税0.5万元；3.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720+21.6+0.5+18=760.1（万元）。第四节应纳税额的计算*一、增值额的确定计税依据*土地增值额转让收入-扣除项目金额纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额的计算*计算步骤：1.确定应税收入2.计算扣除项目金额（重点）3.计算增值额4.计算增值额与扣除项目金额之比5.按照增值额与扣除项目金额之比，确定税率和速算扣除系数（注意有无税收优惠）6.计算应纳税额应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数例题：1.（2005年单选题）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元答疑编号3942080201正确答案B答案解析计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）计算土地增值额1400070106990（万元）计算增值率69907010100%99.7%，确定适用税率为40%、扣除系数5%应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）2.（2009年原制度单选题）某生产企业2008年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（）。A. 128.4万元 B. 132.6万元 C. 146.8万元 D. 171.2万元答疑编号3942080202正确答案B答案解析扣除项目140050%72772（万元）增值额1200772428（万元）增值率42877255.44%，确定适用税率为40%、扣除系数5%应纳土地增值税42840%7725%132.6（万元）3.（2010年计算题，5分）某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司2010年4月6月共计应缴纳的营业税。（2）计算该房地产开发公司2010年4月6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。答疑编号3942080203正确答案（1）营业税=140005%+605%=700+3=703（万元）（2）城建税和教育费附加=703（7%+3%）=70.3（万元）（3）土地成本=（6000+60003%）70%80%=3460.8（万元）（4）开发成本=5800 80%=4640（万元）（5）开发费用=30080%+（3460.8+4640）5%=240+405.04=645.04（万元）（6）扣除项目金额=3460.8+4640+645.04+140005%（1+7%+3%）+（3460.8+4640）20%=11136（万元）写字楼土地增值税的增值额=14000-11136=2864（万元）（7）增值率286411136100%=25.72%应缴纳的土地增值税=286430%=859.2（万元）三、房地产开发企业土地增值税清算*（一）土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。【例题单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。 A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目答疑编号3942080204正确答案B答案解析清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。（二）土地增值税清算的条件应进行清算主管税务机关可要求纳税人进行清算（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）直接转让土地使用权的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的应在办理注销登记前进行土地增值税清算（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况【例题多选题】（2009年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的答疑编号3942080205正确答案ABC答案解析符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税扣除项目1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：用途收入成本费用建成后产权属于全体业主所有的无需确认收入其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建成后有偿转让的计算收入【例题单选题】（2009年）清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。A.建成后开发企业转为自用的 B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的 D.建成后产权属于全体业主的答疑编号3942080206正确答案D答案解析建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：（1）建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；（2）未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。9.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：安置类型税务处理（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费（2）开发企业采取异地安置异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费（3）货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费【例题单选题】（2007年）对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。 A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10% 答疑编号3942080207正确答案A答案解析选项D房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有金额的限制。（五）清算应报送的资料（六）清算项目的审核鉴证（七）核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1.依法应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；3.虽