千灯商业调研报告PPT课件.ppt

千灯项目商业策划报告 1 2 一 回顾上次提报内容 千灯项目商业策划报告 3 商业市场分析 区域内商业项目繁多且比较集中 但几个大规模的商业项目空置率都很高 可见千灯的商业项目在后期运营上存在很大的风险 因此项目必须在前期定位的准确性 业态规划的科学性上多下工夫以规避风险 本案主要应从业态规划 招商引资以及日后经营方面入手 根据区域内不同的消费人群从市场的需求点和空白点入手 打造适合各层次消费人群的核心商业圈 以吸引消费人群 千灯项目商业策划报告 4 项目定位 项目经营业态定位根据项目所处的位置及千灯的商业现状建议项目定位为 以购物 餐饮 休闲娱乐 住宿以及社区配套等商业形态为一体的新乡镇综合商业中心项目目标消费群定位目标消费人群 以周边居民 周边产业人口 以蓝白领打工一族为主 极少量旅游和商务人群 千灯项目商业策划报告 5 投资者 经营者 消费者 关注点 投资门槛低 安全性高高回报 升值潜力大 固定成本低 商业氛围成熟营业收入不断增加 物美价廉 一站式购物 满足多样性需求 完美消费体验 商业地产成功的关键 兼顾三者的最佳方案 金融产品 生产产品 消费产品 千灯项目商业策划报告 6 二 项目定价 千灯项目商业策划报告 7 区域商业分布图 机场路 少卿路 秦峰路 炎武路 环镇西路 环镇公路 琼花路 恒升路 景泾路 黄浦江路 1 卿峰丽景商业街 上郡 本案 清华名城 佑林泰极 汉城国际 玲珑家园 大唐奥斯汀 千灯新镇 2 古镇商业区 尚书路 3 恒丰时代广场 4 美田商业街 5 秦峰广场 6 中兴广场 7 人和家园商业 8 大唐新天地 9 千石商业广场 10 玉带商业广场 千灯项目商业策划报告 8 项目周边租金情况一览 千灯项目商业策划报告 9 目前千灯的商业主要集中在以下三个区域 以石板街为主的古镇内 主要针对外来旅游者经营土特产品及旅游纪念品 商铺的面积都在单层20平米左右 租金在1 4 2 6元 平米 天 秦峰路 少卿路和尚书路 主要为超市 服装店 餐饮店 银行 通讯 满足周边居民的日常生活需要 商铺的面积在100平米左右 租金在1 5元 平米 天 美田商业街 中兴广场区域新兴商业 以建材 装饰为主 满足新建社区装潢装饰的需求 随着小区的入住 超市 娱乐 餐饮等生活配套型商业逐渐增多 由于商铺的体量很大 目前的租金在1元 平米 天左右 商业现状总结 蓝领型商业 千灯项目商业策划报告 10 周边商业房产市场 千灯项目商业策划报告 11 项目定价 本项目位于沿沪产业带 靠近机场路等主干道 但周边为拆迁小区或工厂 区域商业较多且集中 周边市场和环境比较复杂 所以建议项目的价格策略采用低开高走的形式 试探市场反应 然后根据市场反应 做出必要的调整 区域内价格出来且较有参考价值的为秦峰广场 所以本项目以秦峰广场为参考 利用市场比较法得出 千灯项目商业策划报告 12 先定位 先确定业态定位和主力店招商 施行商业统一专业管理 统一规划 统一招商 统一运营 统一营销 统一物业管理 提升整体的商业价值 再行销售计划 对商场不建议百货式布局 而依据实际招商情况尽可能采用 自然分割 商场销售不做大面积通铺销售 降低销售与招商风险 定价前的几点说明 千灯项目商业策划报告 13 价格经过比较系数修正后得到 千灯项目商业策划报告 14 本案商业部分销售策略原则 第1批商铺40 第2批商铺80 第3批商铺95 精确制导的入市价格 基于竞争及市场变化调整价格 高价销售实现利润最大化 08年10月5636元 平米 09年5月 09年10月 找准入市时机 低开高走 分批推售 项目定价走势 千灯项目商业策划报告 15 二 商业销售方案定位 千灯项目商业策划报告 16 2020 1 15 17 统一招商业态规划 市场形成自主经营 直接销售 投资回报 玉带 人和家园 美田 千石 秦峰 中兴 商业销售定位 区分市场竞争楼盘 本案 大唐新天地 本案 恒丰 大唐商业街 千灯项目商业策划报告 18 销售方案定位 统一招商 租售同步 方案一 直接销售 统一运营 方案二 千灯项目商业策划报告 19 目前商业的供应量主要集中在新型住区板块 总供应量超过20万平米 商业除恒丰时代广场外 都是以商业街的形式出现 这一区域的单套商业面积以80 120平米为主力 规划时对未来的经营业态都有所考虑 区域的价格根据层数 内外街的不同而不同 2F的商业均价在5300 5500元左右 3层的在3800 4500元之间 所有的商业项目都没有统一的规划 统一的招商 属于完全自发形成的业态组合 商业现状 由上可知新型住区板块投资回报在6 49 7 6 之间 商业氛围的培育预计将有2年左右的时间 千灯项目商业策划报告 20 第一种方案 统一招商 租售同步 回报取市场最高值 千灯项目商业策划报告 21 第二种方案 直接销售 统一运营 千灯项目商业策划报告 22 第一种 利 主题招商 专家保障前3年租金直接返还 客户放心弊 客户少3年收益开发商付费稍高 第二种 利 统一运营 客户放心100 的每套商铺 客户少支付2万多 弊 客户第一年的租金相对会较少 比较之下 第二种方案利 弊 两种方案比较 千灯项目商业策划报告 23 三 商业主题定位 千灯项目商业策划报告 24 竞争市场商业定位 蓝领 旅游 主题商业 自发形成 玉带 人和家园 美田 千石 秦峰 中兴 本案 大唐新天地 恒丰 大唐商业街 千灯项目商业策划报告 25 以蓝领为消费群的文化主题商街 结论 区隔市场赢在定位 本案商业定位 千灯项目商业策划报告 26 提出以主题商街的策划理念 life style street营造生活体验式购物中心 商业主题定位 经营突出特色餐饮 注重品牌效应 彰显文化品味 传达了 一站购物 一家休闲 一天逛街 的现代消费理念 商业房产价值的体现及商业价值 商业房产与住宅房产相同 不仅要有现房 更要有实景 即商业软环境的塑造 千灯项目商业策划报告 27 体验式购物之形式 街区 并非一条简单的商业街 或一个商业群 都可以承载街区 BLOCK 这一称谓 街区必须是让消费者五官都能有所感受的地方 街区有着特定的构件和要素 千灯项目商业策划报告 28 体验式购物之内涵 复合型规划 街区的丰富灵魂 功能的复合 集休闲 商业 商场于一体的综合性街区 使商业中心功能不再是买与卖的简单交易 而是成为商务与娱乐 购物与休闲的复合互动 千灯项目商业策划报告 29 街区的建筑灵魂产生于对人性的极端尊重 比如 所有的街区建筑对人的活动空间都非常注重 无论是建筑物内 外部 都通过有层次的空间营造来满足人的需要 这些空间包括走廊 中庭 院落等 体验式购物之内涵 街区的对人性的尊重 千灯项目商业策划报告 30 体验式购物之内涵 软环境是街区不可缺少的一部分 街区之所为成为理想模式 就在于它解决了人们和城市既接近又疏离的矛盾 那就是将丰富的商业配套作为街区的有机组成 在商街 购物