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第五章房地产交易法 第一节概述一 房地产交易的含义包括房地产转让 抵押和租赁二 房地产交易原则三 交易的基本制度 一 价格申报制度 二 价格评估制度基准地价 标定地价 重置价格商品房明码标价 全国首例价格欺诈案 第二节房地产转让 一 概念是指房地产权利人通过买卖 赠予或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 二 法律特征 权属发生转移三 形式1 买卖2 赠予3 其他方式 以房地产入股 合作开发 企业收购兼并等 房地产抵债 四 转让条件p262五 不得转让的房地产见书共有房地产六 转让程序 婚姻法司法解释三 征求意见稿 第八条婚后由一方父母出资购买的不动产 产权登记在出资人子女名下的 可视为对自己子女一方的赠与 应认定该不动产为夫妻一方的个人财产 由双方父母出资购买的不动产 产权登记在一方名下的 可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有 但有证据证明赠与一方的除外 第十一条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同 以个人财产支付首付款并在银行贷款 婚后不动产登记于首付款支付方名下的 离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产 尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务 婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分 应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素 由不动产权利人对另一方进行合理补偿 第十三条婚姻关系存续期间 双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋 离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的 人民法院不予支持 购买该房屋时的出资 可作为双方离婚时的债权予以处理 第三节商品房预售与现售 一 商品房预售1 概念 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 讨论 商品房预售制度的利弊之争 2 预售条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供的预售商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 以上 并已确定施工进度和竣工交付日期 4 已办理预售登记 取得商品房预售许可证明 二 商品房现售 1 条件 1 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 房地产商应在现售前将房地产开发项目手册及有关证明文件报送主管部门备案 三 商品房销售的禁止性行为 1 不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 返本销售 是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为 2 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 售后包租 是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为 3 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售 分割拆零销售 是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格的意见 1 禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让 2 房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的 房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续 四 商品房买卖合同内容 一 当事人名称或者姓名和住所 二 商品房基本状况 三 商品房的销售方式按套 单元 计价或者按套内建筑面积计价的 合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 按套 单元 计价的预售房屋 应当在合同中附所售房屋的平面图 套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围 合同中未约定处理方式的 买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款 买受人退房的 由房地产开发企业承担违约责任 四 商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间 买受人收取预订款性质费用的 订立商品房买卖合同时 所收费用应当抵作房价款 当事人未能订立商品房买卖合同的 房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 当事人之间另有约定的 从其约定 五 交付使用条件及日期 对房屋的转移占有 视为房屋的交付使用 但当事人另有约定的除外 买受人接到出卖人的书面交房通知 无正当理由拒绝接收的 房屋毁损 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 六 产权证的办理在没有另行约定的情况下 预售房的购买人应当自商品房交付使用之日起 日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 现售房的购买人应当自销售合同签订之日起 日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 并提供必要的证明文件 七 质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围 保修期限 保修责任等内容做出约定 保修期从交付之日起计算 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期 存续期少于 规定 中确定的最低保修期限的 保修期不得低于 规定 中确定的最低保修期限 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人可请求解除合同和赔偿损失的 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人可请求解除合同和赔偿损失 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内 出卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 五 违约责任 1 由于出卖人的原因 买受人未能取得房屋权属证书的 出卖人应当承担违约责任 具体违约责任形式 有约定的按约定2 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 可以按照已付购房款总额 参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 六 双倍返还已付房款 1 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 2 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 3 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 4 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 5 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 七 法定的合同解除条件 1 面积误差比绝对值超出 面积误差比 产权登记面积 合同约定面积 合同约定面积 100 2 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 经催告后在三个月的合理期限内仍未履行 3 办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记 4 合同约定 买受人以担保贷款方式付款 因当事人一方原因未能订立担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 当事人可以请求解除合同 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人 思考题 王某与某房地产开发商于2006年4月15日签订了商品房预售合同 并支付定金1万元 合同约定房屋建筑面积为168平方米 每平方米2000元 开发商于2007年3月15日以前交房 王某于4月20日前支付首付 为房款总额的20 其余采取银行抵押贷款的方式付款 于2006年6月15日前付清 1 如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实就擅自进行销售 此合同是否有效 2 此时正值国家宏观政策调控 将大户型的商品房首付提高至40 王某无力支付 开发商以王某违约为由 拒绝退还定金 开发商的理由是否合法 3 如果双方协商后继续履行合同 王某付清了所有款项 但开发商于2007年5月15日才交房 此时房地产市场价格波动 房价下跌 王某是否可以因此解除合同 第四节房屋租赁 一 可租房屋范围 1 未依法取得房屋所有权证的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封者及以其他形式限制房屋权利的 3 共有房屋未取得共有人同意的 4 权属有争议的 5 属于违法建筑的 6 不符合安全标准的 7 已抵押 未经抵押权人同意的 8 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 9 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 但对未依法取得房屋所有权证及已抵押 未经抵押权人同意的房屋有不同看法 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 1 出租人未取得建设工程规划许可证订立的合同 2 出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的合同 3 租赁期限超过临时建筑的使用期限 超过部分无效 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的 人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效 4 租赁合同未按照法律 行政法规规定办理登记备案手续合同效力不受影响当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的 从其约定 但当事人一方已经履行主要义务 对方接受的除外 无效的处理 房屋租赁合同无效 当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的 二 房屋租赁合同内容 1 当事人姓名或者名称及住所 2 房屋的坐落 面积 装修及设施状况 3 租赁用途 4 租赁期限20年为限对租赁期限没有约定或者约定不明确 依法仍不能确定的 视为不定期租赁 5 租金及交付方式 6 房屋修缮责任 7 转租的约定 8 合同的变更与解除条件 三 转租 1 转租法律关系2 转租与门面转让3 出租人应及时提出异议出租人知道或者应当知道承租人转租 但在六个月内未提出异议 其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的 人民法院不予支持 四 承租人优先购买权及限制 承租人不能主张优先权的情形 1 房屋共有人行使优先购买权的 2 出租人将房屋出卖给近亲属 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女的 3 出租人履行通知义务后 承租人在十五日内未明确表示购买的 4 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 五 房屋的添附 1 添附的概念 是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物 如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理 在此情况下 确认该新财产的归属问题 2 添附的法律后果 由于添附而形成新物的 两个物有价值大小之分的 新物之所有权归价值大的一方 由取得所有权的一方对另一方提供补偿 若不能分出价值大小的归两人共有 一般是按份共有 经出租人同意装饰装修 合同解除时 双方对已形成附合处理没有约定的 1 因出租人违约导致合同解除 承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 2 因承租人违约导致合同解除 承租人不可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 但出租人同意利用的 应在利用价值范围内予以适当补偿 3 因双方违约导致合同解除 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方根据各自的过错承担相应的责任 4 因不可归责于双方的事由导致合同解除的 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方按照公平原则分担 法律另有规定的 适用其规定 承租人经出租人同意装饰装修 租赁期间届满时 承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的 不予支持 但当事人另有约定的除外 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用 由承租人负担 出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的 人民法院应予支持 第五节房地产抵押 一 房地产抵押的概念与特征见书1 概念 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务发行担保的行为 2 特征 1 不转移占有与典权的区别 当与典的区别 2 从属性 3 物上代位性 4 优先受偿性 抵押权人取得不是房屋所有权 5 期限性 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使权利 二 房地产抵押的类别1 预购商品房抵押指购房人在支付首期规定的房价款后 由贷款金融机构代其支付其余的购房款 将所购商品房抵押给贷款机构作为偿还贷款履行担保的行为 2 在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为3 二手房抵押 三 房地产抵押合同的订立1 抵押合同的当事人见书2 抵押合同的标的物 物权法 1 建筑物和其他土地附着物 2 建设用地使用权 3 以招 拍等方式取得的荒地等土地承包权 4 正在建造的建筑物 5 其他财产 3 不得抵押的财产 1 土地所有权 2 耕地 宅基地 自留山 自留地等集体所有的土地使用权 但法律规定可以抵押的除外 3 学校 幼儿园 医院等 4 被依法查封 扣押 监管的财产 5 所有权 使用权不明或有争议的财产 6 法律 行政法规规定不得抵押的其他财产 四 抵押合同的主要内容五 抵押登记1 登记的效力2 登记的程序 六 抵押合同的效力 一 抵押所及标的物的范围什么是孳息 附合物 二 抵押担保的债权范围 三 抵押人的权利占有权 再抵押权 出租权 转让权 四 抵押权人的权利优先受偿权 处分权 最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定 人民法院已经依法抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋 在裁定拍卖 变卖或者抵债后 应当给予被执行人6个月的宽限期被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的 人民法院不应强制迁出 A公司于2008年3月与B研究所达成联建协议 双方约定 B研究所投资人民币一亿元 该楼建成后双方按中心线各占50 2008年9月 该楼建至15层时 A公司因资金不足 用自己分得的份额作抵押向银行贷款5000万元并到当地房管部门办理了抵押登记 2009年 A公司既未通知银行也未告知B研究所自己部分抵押情况 又与B研究所签订补充协议 将原有的分房比例调整为B研究所占60 份额 A公司占40 份额 2009年 抵押到期后 A公司无力偿还债务 银行向法院起诉 要求拍卖抵押房地产和抵押后建成的16 21层属A公司所有的房地产 而B研究所则认为 16 21层是抵押后建成的 拍卖没有依据 A公司作为共有人 未经其它共有人同意 擅自抵押共有财产 其抵押行为无效 问 1 在建工程抵押有无法律依据 2 抵押人能否转让抵押房产 3 抵押后新建房屋是否可作为抵押财产 民法通则 第七十八条第三款规定 按份共有财产的各个共有人有权将自己的份额分出或转让 但在出售时 其他共有人在同等条件下 有优先购买的权利 担保法 第四十九条第一款规定 抵押期间 抵押人转让已办理登记的抵押物的 应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的 转让行为无效 担保法解释 第54条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的 抵押有效 共同共有人以其共有财产设定抵押 未经其他共有人的同意 抵押无效 但是 其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意 抵押有效 甲与乙原系夫妻 二人在某市经济开发区共有A B两套房屋 均已办理房屋所有权登记 根据房产证记载 两套房屋的所有权人均为甲 共有人为乙 2005年3月6日 甲与乙因感情不和协议离婚 并就子女抚养及财产处理进行了约定 其中A房屋由甲居住 B房屋由乙居住 但两套房屋仍为双方共有财产 其产权二人各享一半 2006年7月12日 甲伪造了离婚协议一份 内容为A房屋归甲所有 B房屋归乙所有 甲持该伪造的协议与离婚证到房产管理部门办理房产变更登记 房产管理部门为其颁发了新房产证 载明A房屋为甲个人所有 后甲持该房产证到建设银行办理了抵押贷款 以A房屋作抵押向银行借款20万元 乙得知后诉至法院 主张A房屋为其与甲的共有财产 甲以该房屋抵押未经其同意 侵害了其合法权益 请求法院判决确认甲与银行的房产抵押无效 三种不同意见 意见一认为 该房产抵押有效 因为甲以A房屋抵押借款时 该房屋登记为甲所有 为甲的个人财产 甲有权将上述房屋抵押 意见二认为 该抵押无效 因为抵押物A房屋属甲 乙按份共有财产 甲 乙各享有其产权的1 2 甲超过其应有部分设定抵押 侵害了按份共有人乙的合法权益 其处分行为未经共有人乙追认 应属无效 意见三认为 该抵押有效 尽管A房屋属甲 乙两人按份共有财产 但由于甲设定抵押时 其已将房屋变更登记为个人所有 基于对登记公信力的信赖 银行能够善意取得该房屋上设定的抵押权 物权法 第106条规定 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的 所有权人有权追回 除法律另有规定外 符合下列情形的 受让人取得该不动产或者动产的所有权 一 受让人受让该不动产或者动产时是善意的 二 以合理的价格转让 三 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记 不需要登记的已经交付给受让人 受让人