全国大专杯商圈更新再造策略提案竞赛入围论文集.pdf

全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 輔大商圈再造計劃輔大商圈再造計劃 輔仁大學企業管理學系 序 言 序 言 本組十分榮幸能夠參與這次由經濟部商業司主辦 中衛發展中心及輔仁大學負責執行之 全國大專盃商圈 更新再造策略提案競賽 本組發現目前台灣現有商圈普遍沒有規劃 零亂的街道使居住環境品質遠不如同所得水準的國家 身為台 灣住民的一分子 覺得無法置身事外 因此對於鑑於經濟部商業司主辦 中衛發展中心及輔仁大學負責執行之 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽 立意明確且對於台灣的生活品質本組積極提升有實質上的幫助 所 以決定參與此次競賽 在決定參與時於商圈的意義及提案的目的都不知道 所幸有主辦單位提供資料才開始有概念 對於主辦單 位的細心 真是十分感謝 這次的提案本組花費了相當多的精神與時間 提案從無到有的過程中 本組經歷了許多的困難和挫折 但 在教授的指導下 使本組克服了種種困難及挫折 提案才有今天的這份提案 過程雖然辛苦 本組各組員也從 中學習到許多 如 如何收集資料 人員訪查 實地調查 作商圈分析及發展策略但最重要是學習到團隊合作 的重要 深感獲益良多 能完成此次提案 在這裡要特別感謝指導教授高義芳老師 在百忙中抽空指導本組 還要感謝吳秉恩教授 蕭鏡堂副教授 新莊市公所工課李課長的大力協助 以及所有曾經幫助過本組的人士 在時間 金錢及人力的 限制下這次的提案本組已了盡全力 盡量求其周延 完整 但是一定仍有不足之處 歡迎各位評審批評指導 摘 要 摘 要 壹 計劃動機 目前輔大附近生活圈不完備 想進一步改善 達到一舒適及美感兼具的生活圈 貳 計劃目的 以行銷導向提高集客力 配合輔大特色創造商圈風格吸引人群 參 計劃研究方法 藉由次級資料 商圈業種及問卷調查並與新莊市公所訪談獲得資料 肆 商圈立地條件調查 了解商圈現況 以便評估及規劃 而做以下調查 地點 交通 業種及商圈環境 伍 商圈現況評析 評估輔大商圈優勢與弱勢 瞭解未來修正方向 採用下列分析 業種 競爭 市場預估 獲利能力 分析 陸 消費者行為分析 藉瞭解消費行為 在規劃時有參考依據 透過問卷調查收集完整的資料 指導老師 高義芳老師 組員 高健忠 林家平 姚 慧君 陳敏華 盧向虹 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 柒 商圈再造計劃 再造的輔大商圈 保有輔大學生市場外 以特殊風格吸引新莊市民及新莊之外人潮 為新莊帶來商 機 並結合消費 文化及休憩的特色為新莊注入活力和新氣象 捌 預算 商圈再造經費龐大 商圈無法負擔 可藉由政府單位編列的預算 各企業補助及店家配合獲得經費 玖 計劃目標實施步驟 商圈細部規劃以整體考量為出發點 達成商圈再造之目標分三個實施階段 壹拾 預期展現成果 以商圈街道再造圖 營業額及來客數為預期結果呈現 壹拾壹 對現階段商業司推行 商圈更新再造政策 之建議 針對商業司推行 商圈更新再造政策 提出優點及建議 壹 計劃動機 壹 計劃動機 身為輔大的一份子 有感於目前學校附近的生活圈不夠完備 因而想進一步改善學校附近的生活形態 以達到一舒適及美感兼具的生活圈 而在這競爭激烈的商業化時代 光靠單一店面是無法達成競爭的優勢 因此如何具備整體美感的商業環境 擁有充足的集客力 這是我們所努力的方向 貳 計劃目的 貳 計劃目的 一 建立一以行銷導向且符合輔大商圈實務應用的商圈評估與策略研擬的研究步驟 來提高此地的 集客力 二 配合輔仁大學天主教學校的特色 將附近的商家融為一體 創造輔大商圈自我風格以吸引人群 三 將商圈評估結果 融入成本效益分析中 以提供一評估商圈設店可行性之方法 參 計劃研究方法計劃研究方法 本章內容 一 研究概念 三 資料來源 二 計劃研究流程 四 資料收集過程 一 研究概念 一 研究概念 一 透過實地的調查 問卷調查及收集次級資料後 再將其整理分析 以得知商圈目前的情況 二 將其商圈的客觀情況及消費者的需求做比較 以得知商圈的優勢 劣勢 機會及威脅 以作 為未來發展的目標及方向 三 發展達成未來目標的策略及行動方案 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 二 計劃研究流程 二 計劃研究流程 三 資料來源 三 資料來源 一 初級資料 1 實地人員訪查以調查並記錄輔大 民安及新泰商圈內之業種 2 問卷調查以瞭解商圈內消費者在食 衣及娛樂等方面之消費行為 3 與新莊市公所工務課訪談以瞭解商圈未來之發展概況 資料收集方法 商 圈 分 析 擬 定 行 銷 策 略 第柒章第三節 1 目標市場 2 商圈定位 3 商圈之產品與服務 4 商圈立地規劃 5 商圈推廣 6 商圈組織 計 劃 目 標 實 施 步 驟 第玖章 預 期 展 現 成 果 第拾章 1 商圈實地訪查 第參章 2 抽樣調查 第參章 3 與新莊市公所訪談 第參章 供給面分析 需求面分析 1 業種分析 第伍章第一節 1 消費者分析 第陸章 2 競爭分析 第伍章第二節 3 市場預估 第伍章第三節 4 獲利能力分析 第伍章第四節 商圈立地條件 第肆章 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 二 次級資料 收集於商圈規劃相關之論文 研究報告 書籍及刊物 四 資料收集過程 四 資料收集過程 一 經由本小組成員至輔大 民安及新泰商圈實地調查並記錄各業種 二 抽樣調查 1 抽樣對象 因為本組是針對輔大商圈做重新規劃 所以本組以輔大所有的大學日夜間部學生為 第一個母體 而為了瞭解非學生及競爭商圈中消費者的消費行為 再將在輔大商圈及鄰 近的新泰 民安商圈活動的消費者 非輔大學生 列為第二個母體 2 抽樣方式 1 輔大學生 針對輔大所有的大學日夜間部學生抽樣式採分層抽樣 因為我們認為各學院間的學生 的特質不同 在食 衣 娛樂等消費行為上會有差異 因此假設各學院學生是異質的 所 以採分層抽樣 依照輔大各學院人數比例 抽樣樣本數 輔大各學院抽樣數 而發放問卷的時間是在 6 5 6 7 星期一 三 的中午休息時間及下午的放學時間 在各學院的主要出入口採系統隨 機抽樣 2 非輔大學生 針對在輔大 新泰及民安商圈活動的人 非輔大學生 採分層抽樣 因為我們認為在 不同商圈活動的人應有不同的特質 在食 衣 娛樂等消費行為上會有差異 因此假設在不 同商圈活動的人是異質的 所以採分層抽樣 因三個商圈大小差不多 所以將抽樣樣本數均 分參份為各商圈的抽樣數 而發放問卷的時間是在 7 2 8 7 2 9 7 3 0 7 3 1 星期五 六 日 一 的下午及晚上 在各商圈人群聚集的地方採系統隨機抽樣 地點分別為 輔大商圈 中 正路五一四巷與中正路交叉口及建國路與五一四巷交叉口 民安商圈 在鴻金寶大樓之門口 及建安街 新泰商圈 在新泰路與中正路交叉口之吉野家前及新莊夜市之入口 3 抽樣數量 在正式進行問卷調查前 我們預先對我們所要抽樣的兩個群體進行試抽 試抽樣本為 輔大學生 份 及新莊地區非輔大學生 份 針對每月可支配所得分析 得到輔大學 生每月可支配所得之標準差 S 1 為 3 7 6 3 元 而校外民眾每月可支配所得之標準差 S 2 為 9 58 0元 我們根據試抽的結果 估計輔大學生的每月可支配所得可容忍誤差為 40 0 1 元 校外民眾每月可支配所得之可容忍誤差 2 為 140 0 校外民眾之可容忍誤差之所以 高於輔大學生 是因為校外民眾之每月可支配所得高於輔大學生 Z S 當 O O 5 Z0 9 7 5 1 9 6 輔大學生之樣本大小 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 1 9 6 3 7 6 3 n 40 0 n 3 3 9 9 8 輔大學生抽 40 0份 校外民眾之樣本大小 1 9 6 9 58 0 n 140 0 n 17 9 8 8 校外民眾抽 18 0 根據上述 我們針對輔大學生抽 3 40個樣本 有效問卷 3 2 8份 而針對非學生抽 18 0 樣本 有效問卷 18 0份 4 抽樣限制 a 因受限於人力 時間及成本考量 所以所抽得的樣本數較少 會造成較大的誤差 b 因人力不足 所以對非輔大學生母體抽樣時 只掌握人群聚集地做抽樣 而無法針 對整個商圈做全盤的抽樣 三 與新莊市公所訪談 1 訪問時間 民國 9 0年 9 月 5日 PM 2 0 0 2 訪談地點 新莊市公所工務課課長室 3 訪問對象 新莊市公所之工務課李課長 4 訪問目的 了解新莊的未來發展情況 包括交通 居住 經濟等方面 肆 商圈立地條件調查 肆 商圈立地條件調查 本章內容 一 地點範圍 二 交通情況 三 商業種類 四 商圈環境 進行重新規劃商圈之前 首先必須要調查商圈之現況 以便做評估及規劃的依據 因此本組做了以 下之調查 一 地點範圍 一 地點範圍 輔大商圈位於台北縣新莊市中正路上 北自中正路新樹路口 南到中正路建福路路口 東由建國路 一段與後港一路路口 西到中正路五一四巷 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 圖表 1 商圈地點簡圖 五 三 一 貴 四 輔大 泰 陽 巷 街 路 往桃園 中 正 路 往台北 建 福 路 二 交通情況 新莊位於台北通往板橋與桃園的要道 二 交通情況 新莊位於台北通往板橋與桃園的要道位於台北縣新莊市的輔大商圈 與鄰近的板橋 三重交通頻繁密 切 與台北市中心也有頻繁的大眾運輸作為聯繫 輔大商圈和台北市中心多以新莊中正路為主要聯繫道 路 亦可以選擇二省道往返 往三重依樣經由中正路 而到板橋必須經中正路在右轉經新海橋 約莫 2 0 分鐘即可到達板橋車站 所以新莊可說是北縣各重要城鎮的過往交通路段 主要道路無法消化龐大的過往車流主要道路無法消化龐大的過往車流輔大商圈對外交通幾乎全都依賴中正路疏通 但是年代久遠的道路 計劃 使中正路僅有四線道 不足以消化龐大的車流 因此常發生擁塞的現象 減緩了車輛流動的速度 更降低消費者前往的意願 據民間顧問公司的調查 輔大商圈的主要大街 中正路和建國一路的路口 不 論在平常或是例假日 其龐大的交通流量以及在路口平均兩分鐘的停滯時間 使得服務水準低劣 扼殺了 商圈發展的機會 相關資料見附錄 1 交通流量調查 未來交通建設規劃將拓寬中正路及興建捷運未來交通建設規劃將拓寬中正路及興建捷運下一波的新莊市政建設將拓寬中正路 再加上配合政府興 建大眾捷運系統 希望能排解交通擁塞之困境 使新莊能與各大都市的聯繫更密切 進而帶來更多的商機 三 商圈環境 輔大商圈為一十字形的商區 三 商圈環境 輔大商圈為一十字形的商區 南北為中正路 東為建國一路 西為中正路五一四巷 其中以建國一路 與中正路五一四巷為主 建國一路以小吃為主 中正路五一四巷以茶藝館為主 而中正路為新莊地區通往 台北市的主要幹道 上下班時間非常的擁塞 輔大商圈較其他大學商圈不一樣的地方是 輔大商圈周圍有很多的工廠 並不是一般純以商業為主 的商圈 其發展乃是因為輔仁大學的關係 輔大的師生約 2 3 0 0 0人 為這一商圈的主要目標市場 但與上 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 課期間相比 在寒暑假時商圈就顯得比較冷清 輔大商圈並沒有自己的特色 以致於對其他地區的人吸引 力並不大 而且一般人對輔大商圈的印象是以一個 亂 字來形容 交通亂 商店亂 輔大附近的商業活動少 工廠多 所以外籍勞工也非常的多 在中正路五一四巷尾有輔大的神學院 很多的外籍勞工在假日會到神學院去做禮拜 這時候商圈上的人以外勞為主 為一潛在的目標市場 伍 商圈現況評析 伍 商圈現況評析 本章內容 一 業種分析 二 競爭分析 三 市場預估 四 獲利能力分析 為瞭解輔大商圈目前的各項優勢與弱勢 因此與鄰近兩商圈 民安商圈與新泰商圈做比較 以瞭解 輔大商圈未來應該朝何方向做修正 一 業種分析 一 業種分析 為了瞭解商圈中之業種 本組以實地人員訪查的方式來記錄商圈內之店家 所得結果如下 商圈登 記表及三個商圈之業種資料請見附錄 2 表格 1 輔大商圈業種總表 分類 小計 分類 小計 休閒娛樂類 交通運輸類 綜合零售業類 餐廳類 飲食類 其他類 3 6 9 3 1 44 3 8 服飾類 醫藥類 生活用品類 文具用品類 3 C 類 鐘錶眼鏡類 金融證券類 3 3 6 3 5 3 1 總計 155 單位 家 一 服飾類針對學生市場 但多樣性不足 在輔大商圈中服飾類 見附錄 3 只有三家 總坪數約一百二十八坪 賣的都是流行服飾 其中 哥哥妹妹精品服飾還有賣服飾的配件 主要是針對輔大的學生 而其所販賣之商品在多樣性上嫌不 足 且屬偏低價 低品級之產品 二 醫藥類缺乏 商圈醫藥類 見附錄 4 中有一家傳統的接骨所 一家牙醫診所及一家西藥房總共只有三家 顯 示出這邊並不是大型的住宅區 三 生活用品類以學生市場為主 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 生活用品類 見附錄 5 中的兩家花店都在中正路五一四巷中 主要是以輔大的學生為目標市場 四 文具用品類僅一家 無法吸引學生 在學校的周圍文具用品類 見附錄 6 中只有一家書店是明顯的偏少了 而且也不是大型的書店 其營業面積大約有十二坪 店內所擺設的書籍太少 無法吸引學生前去購買 五 3 C 類以電腦及通訊為主 3 C 類 見附錄 7 中有三家賣電腦及二家通訊行 其中各有一家連鎖店進駐 六 鐘錶眼鏡類集中於中正路 鐘錶眼鏡類 見附錄 8 三家都是賣眼鏡的 其中有兩家是在中正路的公車站牌前 七 金融證券類不熱絡 金融證券類 見附錄 9 在商圈中非常的少 只有一家 顯示出這邊的商業活動並不熱絡 八 休閒娛樂類的場所不足 商圈中休閒娛樂類 見附錄 10 有兩家租書店 一家撞球場 撞球場中大部分的顧客都以高中生 及大學生為主 顯示輔大附近休閒場所的不足 九 綜合零售類以便利商店為多 綜合零售類 見附錄 11 中以便利商店最多 有七家 其中有五家是二十四小時營業的連鎖店 十 餐廳類集中於中正路五一四巷 餐廳類 見附錄 12 大多數集中在中正路五一四巷 少部分在建國一路上 其中以 IS Co f f e e 及品 味生活簡餐店的等級為商圈中最高的 十一 飲食類集中在建國一路上 飲食類中 見附錄 13 以小吃類為最多 大部分集中在建國一路上 少部分在中正路五一四巷 主要以輔大學生為目標市場 在寒暑假時生意明顯的清淡很多 十二 其他類以影印店最多 在其他類中 見附錄 14 以影印店最多 達十四家之多 這些影印店提供輔大學生學習上的方便 二 競爭分析 二 競爭分析 一 民安商圈 商圈範圍 範圍包括富國路 四維路 裕民路 後港一路至民安國小之民安路另延伸至民安東路 建 安街 民安西路一帶 商圈特色 為新莊市主要住宅及商業特區 因交通發達 公共設施配合使得此商圈漸漸成長 民安商 圈位於新莊市之西部與樹林交接處 東面因西盛工業區而使民安商圈成為唯一獨立之鄰里型的 商圈 而服務對象多為鄰近住宅之居民為主 業種分布 商圈內業種主要以居住類為主 提供一般生活用品 其他如 餐飲及服務類比率較高 其 業種分布如下 1 大型綜合商場 主要分布於民安路上 以鴻金寶最具代表性 其他則如頂好市場及名佳美百貨 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 2 餐飲類 主要分布於四民路及裕民路上 型態多為西點 麵包店 其餘多為小吃店鋪 無高級餐 廳 3 服飾類 主要集中在裕民路及四維路上 裕民路因為夜市型態 因此集結數家服飾業者多為國內 品牌 4 日常生活用品類 此類商品分布地點相當廣 主要在民安路及富國路上如家用品 眼鏡 家俱等 5 休閒娛樂 主要休閒娛樂集中在鴻金寶商場 以十廳之電影院為主 還有保齡球及電玩 主要客源 商圈內主要客層以新莊市居民為主 而樹林地區之居民亦同時至民安商圈消費 商圈內消 費客層年齡多屬 2 6 45歲 但鴻金寶商場因商品配置以休閒娛樂為主 因此吸引許多學生客層 多在 15 2 3 歲 未來發展趨勢 民安商圈因地理位置關係 位於新莊 泰山 樹林等地區之要衝 吸引了不少人潮 且民 安西路住宅迅速成長 有許多住宅逐漸重建 亦吸引許多人來居住 輔仁大學距離此商圈不遠 其學生人數及消費力對此商圈有相當大的消費潛力 二 新泰商圈 1 商圈範圍 1 自大觀路至豐年路間之新莊路沿線 2 自新莊路至新泰國中之新泰路沿線 3 自大關路至國泰國小間之中正路沿線 2 商圈特色 新泰商圈之商業設施主要位於新莊路 新泰路及中正路沿線 但其各路段所屬之功能不 同 其所形成的商業型態也不同 1 新莊路 以夜市型態為主的商業行為 並具有觀光夜市之雛形 2 新泰路 為新莊交通的主要幹道之一 加上大眾運輸的便捷性 逐漸發展出沿街店面 式的商業型態 除了能吸引附近居民消費外 亦吸引不少使用大眾交通工具之外來消 費者 3 中正路 一省道 也是新莊市交通動脈 因新莊市大部分行政機關均設於此 平日匯 集許多到此處辦公人潮 又大部分公車路線均通過於此 也匯集了大量的通勤人口 因而形成一個以公車路線發展的商業行為 3 業種分布 新泰商圈的業種分布相當廣泛 主要路段上之商家 以日常生活類用品店為最多 如便利 商店 鐘錶眼鏡及文具 五金行等 其次為一般金融 醫療以及美容美髮等服務類商家 另 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 外服飾 餐飲以及休閒娛樂等亦為本商圈商家較多的業種 其業種分布如下 1 大型綜合商場 主要分布於中正路及新莊路上 2 餐飲業 主要分布在中正路及新莊路上 其主要營業項目多為小吃 早餐 速食店及 西點為主 屬中低價位的餐飲服務 3 服飾類 主要集中在新莊路及新泰路上 其中新莊路上集結近百家服飾業者 以成為 新莊夜市之主要吸引力 但少有知名品牌服飾之引進 4 日常生活用品類 此類商家分布點相當廣泛 主要集中於新泰路 新莊路及中正路 上 且同性質商家聚集情形相當普遍 5 休閒娛樂 除電動玩具店外 少有 K T V 電影院等大型休閒娛樂設施 4 主要客源 主要客源以新莊本地居民為主 另外亦吸引鄰近之鄉鎮 如泰山等的消費者 而主要客層 為 3 0 45歲之中年人 其次為青少年及老年人口 5 未來發展趨勢 新泰商圈就現況而言對附近的居民仍有吸引力 但隨著大型商場的設立 如鴻金寶 及消 費者消費習慣的改變 如要求明亮及舒適的購物環境 將會對其產生不小的影響 三 輔大商圈 1 商圈範圍 輔大商圈位於台北縣新莊市中正路上 北自中正路新樹路口 南到中正路建福路路口 東 由建國路一段與後港一路路口 西到中正路五一四巷 2 商圈特色 因其商圈南邊與工業區相鄰 而商圈內又有輔仁大學 因此形成了兼具工業型商圈及文教 型商圈的特色 使該商圈內主要是以餐飲業為主 3 業種分布 1 餐飲業 主要分布在中正路五一四巷及建國一路上 其主要營業項目多為小吃 簡 餐 飲料等 屬中低價位之服務 而簡餐較多分布於中正路五一四巷中 小吃幾乎都 分布在建一國路上 2 日常生活用品類 只有一家新聯社 及一家屈臣氏和三家便利商店主要分布於中正路 上 3 休閒娛樂 有保齡球館及撞球館的大型休閒娛樂設施 主要分布於中正路上 4 主要客源 主要客源以輔大學生及新莊居民為主 5 未來發展趨勢 由於其位於工業區旁 又有學校在商圈中 所以會帶來大量的通勤人口 為了滿足顧客最 基本的需求 使之形成以飲食為主的商圈型態 但飲食的種類目前無法滿足顧客多樣化的需 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 要 而從業人員及學生的消費能力都不弱 在未來應發展出適當的產品組合以滿足消費者的需 求 使其增加在商圈內的消費 四 結論 表格 2 競爭分析評點 民安商圈 新泰商圈 輔大商圈 業種多樣性 4 4 2 交通便利性 3 4 3 商圈人數的多寡 5 3 2 客層廣度 5 4 3 所在位置 地點 4 3 2 產品等級 4 5 3 環境的整潔度 3 4 3 消費的空間 5 4 3 評分標準 三者互相比較 最多給 5 分 最少給 1 分 紅色表示得分最高 藍色表示得分次高 灰色表示 得分最低 附註 民安商圈人口數 建安里 後港里 後德里 建福里 共 19 7 8 2人 新泰商圈人口數 文衡里 全安里 文聖里 全泰里 共 119 9 3 人 輔大商圈人口數 福營里 建安里 營盤里 共 117 7 6人 由三個商圈觀之 輔大商圈的業種相較於其他兩個商圈而言 過於單純 以至於無法提供多樣 化的商品組合 吸引人潮前往消費 甚至無法滿足通勤人口及住宿學生之需求 而錯失了將其留在 輔大商圈消費的機會 無法吸引人潮前往消費 也無法將當地人留在輔大商圈消費 其競爭力不佳 三 市場預估 三 市場預估 為了瞭解輔大商圈現有消費者的消費能力以及日後發展的消費潛力 本組做了以下各項業種的 市場預估 根據本組所進行的消費者問卷調查 以統計方法分析消費者問卷 一般民眾在各項目上 的平均花費 再乘上每個月的天數 假設為三十天 便可得知其每月消費金額大致為多少 一 餐飲類 一般民眾平均消費較學生高約 10元 餐飲的花費一般民眾每餐花費 8 5 元 學生每餐 7 4 元 飲食的市場每月約有 11 0 0 0 8 5 3 0 2 2 0 0 0 7 4 3 0 7 6 8 9 0 0 0 0元 二 服飾類 一般民眾平均消費較學生高 50 0元 衣的花費一般民眾每月花費 2 2 0 0 元 學生每月花費 1 7 0 0 元 飲食的市場每月約有 11 0 0 0 2 2 0 0 2 2 0 0 0 17 0 0 6 1 6 0 0 0 0 0元 三 休閒娛樂類 一般民眾平均消費較學生高約 150元 娛樂的花費一般民眾每月花費 1 7 0 0元 學生每月花費 1 57 8元 娛樂的市場每月約有 11 0 0 0 17 0 0 2 2 0 0 0 157 8 53 416 0 0 0元 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 四 輔大商圈餐飲 服飾及休閒娛樂場所類市場總額 表格 3 餐飲 服飾及休閒娛樂市場總額統計表 餐飲類 7 6 8 9 6 0 0 0 服飾類 6 1 6 0 0 0 0 0 休閒娛樂類 53 416 0 0 0 總計 19 1 9 0 6 0 0 0 單位 元 月 四 獲利能力分析 四 獲利能力分析 根據本組對輔大商圈內各店家的訪談 可以得知各業種每月營業額 再以上述的市場預估 瞭 解消費者每月消費在各業種上的金額 最後計算各業種的營業面積 可以得知目標市場的每月對各 業種的需求與輔大商圈內實際的供給 明顯的不相等 一 餐飲類 市場需求大於輔大商圈內實際的花費 表格 4 餐飲類營業面積統計表 加總 面積 加總 面積 主分類 次分類 小計 主分類 次分類 小計 餐廳類 餐廳 449 飲食類 飲料 46 速食 6 5 小吃 7 2 5 簡餐 46 1 食品 3 0 單位 坪 餐飲類的營業總坪數為 1 7 7 6 9 7 5 8 0 1 坪 每坪每月的營業額約為 3 0 0 0 0元 所以目前輔大 商圈餐飲類每月的營業額 供給面 為 53 2 8 0 0 0 0 1 77 6 3 0 00 0 元 與市場的每月需求 7 6 8 9 0 0 0 0 元比 相差 7 6 8 9 0 0 0 0 53 2 8 0 0 0 0 2 3 6 10 0 0 0元 明顯的供不應求 二 服飾類 嚴重缺乏服飾店 表格 5 服飾類營業面積統計 加總 面積 主分類 次分類 小計 服飾類 流行服飾 10 3 流行服飾及配件 2 5 總計 12 8 單位 坪 輔大商圈中服飾類的營業總面積為一百二十八坪 每坪每月的營業額約為 2 3 0 0 0元 每月 的總營業額 供給面 為 12 8 23 00 0 2 9 44 0 0 0元 與市場的每月需求 6 1 6 0 0 0 0 0元相比較 相差 6 1 6 0 0 0 0 0 2 9 44 0 0 0 58 6 56 0 0 0元 很明顯的可以看出 商圈中嚴重缺乏服飾店 並非輔大商 圈沒有服飾的市場 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 三 休閒娛樂類 缺乏娛樂性商業設施的程度與服飾店是一樣的嚴重 表格 6 休閒娛樂類營業面積統計表 加總 面積 主分類 次分類 小計 休閒娛樂類 撞球場 9 0 租書店 8 5 總計 17 5 單位 坪 輔大商圈中休閒娛樂的營業總面積為一百七十五坪 每坪每月的營業額約為 2 0 0 0 0元 每 月的總營業額 供給面 為 17 5 20 0 0 0 3 50 0 0 0 0元 與市場的每月需求 53 416 0 0 0元相比較 相 差 53 416 0 0 0 3 50 0 0 0 0 49 9 16 0 0 0元 可以看出 商圈中缺乏娛樂性商業設施的程度與服飾店 是一樣的嚴重 四 結論 整體而言 輔大商圈供給與需求的差距非常的大 每月達 2 3 6 10 0 0 0 58 6 56 0 0 0 49 9 16 0 0 0 13 2 18 2 0 0 0元 需求遠大於供給 明顯的可看出輔大商圈的潛力無窮 只要規劃得宜 商圈的發展 是一片榮景 五 商圈分析總結 五 商圈分析總結 由以上對商圈供給面 業種分析 競爭分析 市場預估 獲利能力分析 及需求面 消費者分析 分析後 本組將分析結果整合為 S W O T 分析 提列如下 表格 7 輔大商圈 S W O T 分析 優勢 S t r e n g t h 輔大商圈商店密集 在設置行人徒步區上有利 靠近主要道路 中正路 與鄰近地區來往方便 劣勢 e e k n e s 商圈內業種太單純無法符合消費者之需求 造成商圈集客力不佳 依各業種 分述如下 1 將商圈內服飾類之供給與需求相較 服飾類之供給明顯 不足 2 將休閒娛樂類之供給與需求相較 休閒娛樂之設施明顯 不足 3 在飲食方面雖然可選擇的種類較充足 但消費者對商圈 內之餐廳整體滿意度並不高 尚有改進的空間 以商圈發展而言 該商圈並沒有明顯的特色 以致無法吸引消費者前往消費 機會 O p p o r t u n i t y 生活水準的提升 民眾對於休閒品質及人文素養的日漸重視 若能滿足以上 需求 商圈即能吸引消費者前往消費 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 威脅 T h r e a t 新莊的過往型交通造成中正路上的擁塞 此外商圈內缺乏停車空間 使商圈 中之車輛停放不當 造成消費空間有障礙 這兩點都使消費者不願前往商圈 消費 歌林公司預計在商圈附近將成立購物中心 此舉將瓜分商圈的市場 若不採 取行動商圈即將沒落 陸 消費者行為分析 陸 消費者行為分析 為了瞭解商圈的消費行為 以便未來在規劃時有參考的依據 因此透過問卷調查 以人員訪察的方 式收集完整的資料 並根據所得資料 依問卷內容進行分析 分析結果如下 完整問卷請參見附錄 15 16 一 居住地以新莊地區為主 在受訪的民眾中 居住地以新莊地區為主 但有 3 2 2 並非住在新莊 但會來新莊 因此新莊 地區還是會吸引外來的人 而在輔大的問卷中 住校 校外租屋及住新莊的就佔了 48 8 輔大有 將近二分之一的學生居住在大新莊 是一個很大的消費群 因此這是一個很大的市場 非常值得開 發 見附錄 17 二 可支配所得校外民眾高於學生 但仍偏低 在 9 5 的信賴度 受訪民眾的平均可支配所得介於 10 8 0 0 13 540之間 在 9 5 的信賴度 受訪學生的平均可支配所得介於 6 7 2 0 7 3 8 0之間 相較於學生 受訪民眾的可支配所得高於學生 但仍不高 而輔大學生的平均可支配所 得在六千多到七千之間 以學生來說還算蠻高的 因此學生也是很有消費潛力的 受訪民眾的可支配所得平均是 12 16 6元 眾數是 5 0 0 0 10 0 0 0元 與所收集的次級資料相比偏 低 可能由於受訪者年齡層較低 學生的可支配所得平均是 7 0 50元 眾數是 3 0 0 0 5 0 0 0元 可見 學生市場是值得掌握與開發 見附錄 18 三 飲食 一 平均一餐花費介於 7 0 9 0之間 在 9 5 的信賴度 受訪民眾的平均一餐花費介於 8 0 9 0之間 在 9 5 的信賴度 受訪學生的平均一餐花費介於 7 1 7 7之間 受訪民眾及學生平均一餐花費大約七 八十元 這個數據可以做為輔大商圈餐飲業者在 訂定餐點價格時的參考 見附錄 19 學生和一般民眾的平均一餐花費眾數都是 51 10 0元 學生的平均是 7 4元 一般民眾的平均一 餐花費是 8 5元 較學生高 學生和民眾可接受的範圍相差不多 可做為訂價參考 見附錄 2 0 二 飲食上追求快速 方便及便宜 此題為複選三項最喜歡去的餐廳 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 表格 8 較喜歡去的餐廳 輔大學生 自助餐 小吃 快餐 校外民眾 小吃 自助餐 快餐 圖表 2 輔大學生喜歡去的餐廳 圖表 3 校外民眾喜歡去的餐廳 由此可知不論是輔大學生或是校外消費者喜歡的餐廳類型 其特色都是考量追求快速 方 便及便宜 此項結論可做為商圈規劃時商店在經營上的的參考依據 見附錄 2 1 三 選擇餐廳考量因素與滿意度分析 1 選擇餐廳首重東西好吃 輔大學生喜歡去的餐廳 19 18 11 14 11 4 6 7 5 4 1 小吃 自助餐 咖啡簡餐 快餐 速食店 火鍋店 鐵板燒 日本料理 歐式自助 餐 西餐 其他 校外民眾喜歡去的餐廳 2 1 12 10 11 11 7 6 9 7 4 2 小吃 自助餐 咖啡簡餐 快餐 速食店 火鍋店 鐵板燒 日本料理 歐式自助餐 西餐 其他 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 本題分別以經濟實惠 東西好吃 整齊清潔 服務態度 氣氛 地點方便 其他原因等七項作 為選擇餐廳時的考量因素 在複選三項並排序下 分別以重視程度依序給分 而問卷調查的統計結 果 整理如下表 表格 9 選擇餐廳的考量因素排名 輔大學生 校外民眾 東西好吃 東西好吃 經濟實惠 整齊清潔 整齊清潔 服務態度 無論學生或一般民眾都認為選擇餐廳時以東西好吃為最主要考量 但學生方面第二重視的 是經濟實惠 希望可以節省開支 而一個好的飲食環境 整潔也是消費者所考量的重要因素 因此商圈內餐廳應注意餐飲品質以及餐廳環境的整潔 才能吸引顧客前消費 甚至在整個商圈 的規劃上整潔也是一大重點 見附錄 2 2 2 對學校附近餐廳的滿意度 整齊清潔要加強 本題分別以經濟實惠 東西好吃 整齊清潔 服務態度 多樣性等五項因素調查消費者 對於目前輔大商圈餐廳的滿意度 受訪民眾對於輔大附近的餐廳在調查的五個項目都是介於沒意見到不滿意之間 大部分 輔大學生對於經濟實惠方面是介於沒意見到滿意之間 但在整潔方面較不滿意 而不論校內 或是校外 消費者對於目前輔大商圈的餐廳評價 都重視經濟實惠 但是也一致認為整齊清 潔方面最需要加強 依據前項分析結果得知 校內外顧客對於飲食及餐廳的要求 分別為食物好吃以及餐廳 整潔 所以整體而言 目前顧客對於輔大商圈附近餐廳仍非十分滿意 輔大商圈的餐廳需朝 此兩方面多加努力 才能吸引更多人來消費 見附錄 2 3 3 比較 1 輔大學生主要考量東西好吃 整潔的評分最低 輔大學生選擇餐廳的主要考量東西好吃 但在對輔大商圈餐廳的滿意度方面 對東 西好吃的評分介於不滿意到尚可之間 此項因素為學生主要的考量因素 商家在提供的 產品應注意菜色搭配及品質 其次重視的是經濟實惠 在滿意度的評分是在尚可到滿意 之間 顯示輔大商圈的訂價輔大學生可以接受 輔大學生第三重視的是整潔 但在滿意 度的五項評比中 整潔的評分最低 若要吸引消費者也必須做好環境的維護 圖表 4 輔大學生選擇餐廳考量因素 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 圖表 5 輔大學生對輔大附近餐廳的滿意度 2 校外民眾首重東西好吃 並注重整潔 校外民眾選擇餐廳考量的因素也是首重東西好吃 對東西好吃的滿意度介於尚可到 滿意之間 此項因素也是校外民眾主要的考量因素 商家在提供的產品應注意菜色搭配 及品質 其次重視的是整齊清潔 在滿意度的評分是在尚可 但在 項評比中整潔的評 分是最低的 且輔大學生對於這方面的評分也偏低 所以商圈的整潔應該非常注意 而 校外民眾第三重視的是服務態度 在滿意度上是尚可到滿意之間 也就是在滿意度上還 不算高 因此商圈再造之後 也應在服務品質上多加注意 輔大學生對輔大附近餐廳的滿意度 2 9 7 3 26 2 72 2 8 9 2 9 5 2 4 2 6 2 8 3 3 2 3 4 好吃 東西經濟實惠 整齊清潔 服務態度 多樣性 輔大學生選擇餐廳考量因素 6 4 8 54 8 3 58 3 173 06 2 54 0 2 4 6 8 東西好吃 經濟實惠 整齊清潔 服務態度 地點方便 氣氛 其他方面 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 圖表 6 校外民眾選擇餐廳考量的因素 圖表 7 校外民眾對輔大商圈餐廳的滿意度 四 飾類統計 本題分別就消費者目前對於服飾方面的預算 希望輔大商圈能多開哪一種服飾店 以及購買服 飾時的考量 三方面進行了解 問卷統計結果分述如下 一 每月衣服預算 在 的信賴度 受訪民眾的平均每月的服飾支出介 18 40 2 49 0之間 在 的信賴度 受訪學生的平均每月服飾支出介 157 0 18 40之間 見附錄 19 新莊地區民眾和輔大學生在每月服飾的支出 學生約是一千五百到一千八百元 而民眾 約在一千八百元到兩千八百元之間 顯示在服飾上有其市場存在 因此應妥善規劃 以掌握這 個市場 見附錄 2 4 校外民眾對輔大商圈餐廳的滿意度 3 2 9 3 0 1 3 15 3 3 6 3 2 2 2 8 3 3 2 3 4 好吃 整齊清潔 服務態度 經濟實惠 多樣性 校外民眾選擇餐廳考量的因素 5 535 3 1 4 3 2 4 2 3 3 1 2 8 4 2 5 0 2 4 6 東西好吃 整齊清潔 服務態度 經濟實惠 地點方便 氣氛 其他方面 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 表格 10 輔大學生每月衣服預算 每月衣服預算 元 M e a n 17 0 4 2 6 8 M o d e 50 0 表格 11 校外民眾每月衣服預算 每月衣服預算 元 M e a n 2 16 3 8 8 9 M o d e 50 0 受訪民眾每月衣服預算平均是 2 16 3 8 9 元 眾數是 10 0 0元以下 學生的平均每月衣服 預算是 17 0 4 2 7元 眾數是 10 0 0元以下 與台北縣的平均每月衣著消費金額 約 9 50元左右 資料見附錄 比較 相對較高 可推論服飾市場具開發潛力 二 希望輔大商圈能多的開服飾店學生及民眾看法不同 表格 12 希望輔大商圈能增加哪一種服飾店 輔大學生 品牌連鎖專賣店 百貨公司 商場 校外民眾 商場 特殊風格專門店 夜市 圖表 8 輔大學生希望輔大商圈增加的服飾店 輔大學生希望輔大商圈增加的服飾店 2 4 2 8 5 2 0 5 2 15 1 百貨公司 品牌連鎖專賣店 外銷成衣賣場 商場 大賣場 夜市 特殊風格專賣店 其他 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 圖表 9 校外民眾希望輔大商圈多開的服飾店 由上表可知 在校外民眾和輔大學生所希望輔大商圈能開設的服飾店並不相同 但由於規 劃後輔大商圈會增設一些服飾店 在開設時可以此為參考 見附錄 三 購買衣服的考量最重視樣式及質料 本題分別以樣式 質料 價格 品牌以及流行等五項因素來調查消費者在選購服飾時的考 量 問卷統計結果如下 表格 13 購買衣服的考量 校內 樣式 質料 價格 品牌 流行 校外 質料 樣式 價格 品牌 流行 圖表 10 輔大學生購買衣服考量因素 圖表 11 校外民眾購買衣服考量因素 輔大學生購買衣服考量的因素 3 9 1 3 3 83 3 5 2 49 1 8 6 0 2 4 6 樣式質料價格品牌流行 校外民眾最希望輔大商圈多開的服飾店 11 11 5 2 3 8 12 16 5 6 2 1 百貨公司 品牌連鎖專門店 外銷成衣賣場 商場 大賣場 夜市 特殊風格專賣店 精品店 運動用品 二手衣 其他 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 不論是輔大學生或是校外的民眾最重視的都是質料和樣式 所以若要在此商圈開設服飾 店 建議應該賣質料較好的衣服 除此之外 商店應販賣較多樣式的產品 如此才能吸引更多 的人 由上表可得知 價格並非最重要的考量因素 這正確反映出目標市場的每月服飾消費金 額較台北縣平均金額高的事實 以及開發此市場的必要性 見附錄 2 6 另外 有 7 2 9 的學生從沒有在輔大附近買過衣服 意味有此消費潛力 卻不在這裡消 費 而不願在輔大附近購買衣服的原因主要是沒有喜歡的類型 可見目前的商家並不了解學生 需求 見附錄 2 7 五 消費性休閒娛樂活動 本題想了解消費者對於消費性休閑娛樂活動的需求 可以作為商圈規劃時的考量 因此分別調 查消費者最常從事的休閒活動 從事消費性休閒的地點 從事消費性娛樂休閒的考量因素以及每月 花費 問卷統計結果如下 一 最常從事的休閒活動為看電影 見附錄 2 8 表格 14 受訪民眾及學生最常從事的娛樂活動 輔大學生 1 電影 2 K T V 3 咖啡館聊天 校外民眾 1 電影 2 K T V 3 咖啡館聊天 二 休閒時常去的地點為台北市西區 見附錄 2 9 本題欲了解輔大商圈的目標市場其潛在的消費性休閒娛樂的市場被哪些地區所瓜分 問卷 統計結果如下 表格 15 休閒時常去的地點 輔大學生 台北市西區 台北市東區 新莊地區 校外民眾 台北市西區 新莊地區 板橋地區 校外民眾購買衣服考量的因素 3 9 43 8 8 3 3 4 1 9 61 8 9 0 2 4 6 質料樣式價格品牌流行 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 圖表 12 輔大學生休閒時常去的地點 圖表 13 校外民眾休閒時常去的地點 在問卷的調查對象中 最多人會去西區 所以應該要了解該地區消費環境的特色 規 劃出一個充滿年輕氣息的消費環境 是商圈規劃時應該考量的 另外仍有許多人會在新莊 消費 更應該提供一個好的消費性休閒環境 以滿足目標市場的需求 三 地點近是消費者休閒考量的主要因素 見附錄 3 0 本題欲以地點近 預算 消費時間以及服務品質等四項 來了解消費者從事消費性休 閑娛樂活動時所考量得因素 問卷統計結果如下 輔大學生休閒時常去的地點 8 8 4 6 9 26 11 5 54 5 145 104 504 404 2 8 4 17 0 2 4 6 8 10 台北市西區 台北市東區 新莊地區 台北市北區 板橋地區 公館 景美 木柵 三重地區 淡水 桃園地區 其他地點 校外民眾休閒時常去的地點 7 7 1 7 6 2 5 9 25 6 25 164 9 74 6 04 53 4 484 40 0 2 4 6 8 10 台北市西區 新莊地區 台北市東區 板橋地區 台北市北區 三重地區 桃園地區 淡水 公館 景美 木柵 其他地點 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 圖表 14 輔大學生休閒時考量的因素 圖表 15 校外民眾休閒時考量的因素 地點近是消費者考量的主要因素 若能在新莊規劃一個好的休閒地點 將可吸引人潮 而 預算是第二考量的因素 這點也要注意 對於價格不宜訂得過高 四 每月娛樂支出略低於服飾支出 在 的信賴度 受訪民眾的平均每月娛樂支出介於 156 6 18 41之間 在 的信賴度 受訪學生的平均每月娛樂支出介於 146 0 17 0 0之間 新莊地區民眾和輔大學生在每月娛樂的支出 學生約是一千四百到一千七百元 而民眾 約在一千五百元到一千八百元之間 顯示娛樂市場雖略遜於服飾市場 但仍應妥善規劃 受訪民眾每月從事娛樂活動的平均花費是 2 111 11 元 而眾數是 10 0 0 3 0 0 0元 輔大學生娛 樂活動的平均花費是 157 9 2 7元 而眾數是 10 0 0 3 0 0 0元 見附錄 3 1 六 購物時主要的交通工具以機車為主 一般民眾有 47 2 是使用機車 有 2 5 6 是使用自用汽車 在學生則有高達 6 7 2 是使用機車 因此若要吸引人潮前來消費 方便的停車環境也是不可缺少的 見附錄 3 2 七 消費比例以飲食花費居冠 由問卷統計資料結果得知 在各項消費比例中 飲食花費佔最大比例 其次是休閒娛樂 因此 商圈規劃時應該從食的方面來著手 另外隨著所得的提升 消費者也愈來愈重視休閒 故應提供一 個好的休閒環境 見附錄 3 3 輔大學生休閒時考量的因素 2 8 7 2 73 2 27 2 13 0 00 2 00 4 00 地點近預算消費時間 服務品質 校外民眾休閒時考量的因素 2 9 7 2 3 92 3 5 2 28 0 00 2 00 4 00 地點近預算服務品質 消費時間 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 八 購物資訊主要來自於電視 報紙及雜誌 由問卷統計資料結果得知 消費者主要的購物資訊是來自於電視 報紙及雜誌 在未來商圈推 廣時 可以運用這些媒體與消費者接觸 見附錄 3 4 九 最希望輔大商圈有哪些設施或活動 本題欲了解消費者心中最希望的設施或是活動有哪些 因此提供八個選項 調查消費者的需求 問卷統計結果入下 圖表 16 輔大學生最希望新莊有的設施 輔大學生最希望有的設施中 以捷運佔最多 其次則是購物中心及百貨公司 但是這些需求都 在商區改造的能力範圍之外 需要借助政府以及企業的配合 見附錄 3 5 表格 16 校外民眾希望輔大商圈有的設施或活動 定期舉辦主題活動 書店 露天咖啡座 圖表 17 校外民眾希望輔大商圈有的設施或活動 輔大學生最希望新莊有的設施 7 6 3 0 16 3 2 3 5 1 室內體育館 大型停車場 購物中心 百貨公司 公園 大型一級醫院 捷運 其他 校外民眾希望輔大商圈有的設施或活動 4 2 8 3 8 8 3 8 4 3 6 1 3 13 2 2 7 0 1 2 3 4 5 主題活動 商圈書店 露天咖啡座 藝文活動 露天電影 其他 全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集全國大專盃商圈更新再造策略提案競賽入圍論文集 校外民眾最需要的設施及活動 目前仍無法實現 因此未來在商圈規劃上將中正路五一四巷設 為徒步區 設有露天咖啡座 並在此舉行一些主題活動 另外大型書店是商圈所缺乏的 而調查中 也可了解消費者是有這個需求 所以應選定一個適當地點 並結合業者開