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文档简介

关于xxx中级人民法院司法技术室转房地产评估异议书的答复意见xxx中级人民法院司法技术室：贵室转交的房地产评估异议书收悉，我公司注册房地产估价师进行了认真研究，并将评估报告重新审核，现答复如下：1、房地产评估价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对特定目的下估价对象于估价时点这一特定的市场环境下的客观价值的测算和判定，强调的是价值的客观性，并非实际成交价格。2、我公司xxxxxx房地产评估结果是客观、公正、合理的。对于当事人提供的红旗路万合国际商住楼门面房销售价格、经一路西段那里国际商住楼门面房销售价格、东高新宏运大厦一层底商售价均为一级市场价格，房地产一级市场推崇挖掘房地产的独特性和唯一性。所以其不能作为当事人认为我公司对xxxx号商业用房评估价值低的依据。房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价，模拟市场定价一定要反应价值的规律性，可以说房地产的二级市场更能让价值回归理性，更贴近客观价值。房地产市场价值取决于它的权益、区位和房地产自身因素。估价对象为商业用房，商业地产的价值很大程度上都取决于租金的收益。估价对象位于市中心区成熟商业区，区域类似房地产租售交易活跃，租金容易调查取得，故其评估价值更贴近客观价值。3、对于委托方认为我们评估价值偏低，我们做如下解释：商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影响到其价值。1、实物状况（1）建筑结构和建成时间建筑结构：估价对象为钢混结构，沿街的店铺。建成时间：建成的时间为2001年，可使用时间剩47年，后期需要一定维修费用。（2）空间布局估价对象整体为1-2层，室内楼梯，二层空间使用局限性较大，商业空间小。（3）楼层根据一般的估价实践，对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%。3、区位状况（1）位置状况坐落、方位、与重要场所的距离、临街临路状况、朝向、楼层等。影响商业地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业地产的价值越高。对于一般的商业地产，A首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度；B要确定商业地产所处商业区的具体位置，因为在同一商业区中主道上的商业地产比相距仅数米远的侧道上的商业地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业地产中，首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺；C分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。临街状况也是商业地产的影响因素，估价对象3层台阶，高于地平，影响了商铺的临街性。对其商业价值有一定减损。（2）交通条件道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。交通的通达度对商业地产的价格具有很大影响，估价对象周围人流量较大，但多为过客， 总之，我公司认为
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