经开投资评估说明.doc

北京经开投资开发股份有限公司北京经开投资开发股份有限公司 拟增资扩股项目拟增资扩股项目 资产评估说明资产评估说明 京都评报字 2007 第 058 号 共一册 第一册 北京京都资产评估有限责任公司北京京都资产评估有限责任公司 二二 七年九月二十日七年九月二十日 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 1 页 目目 录录 资产评估说明使用范围的声明资产评估说明使用范围的声明 2 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 3 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 11 一 资产清查核实的内容 11 二 实物资产的分布情况及持点 11 三 影响资产清查核实的事项 12 四 资产清查核实的过程与方法 12 五 资产清查核实结论 14 评估依据的说明评估依据的说明 16 一 主要法律法规 16 二 评估行为依据 16 三 重大合同协议 产权证明文件 17 四 采用的取价标准 参考资料及其他有关依据 17 成本法评估技术说明成本法评估技术说明 19 流动资产评估技术说明 20 长期股权投资评估技术说明 30 投资性房地产评估技术说明 36 机器设备评估技术说明 48 递延所得税资产评估技术说明 55 负债评估技术说明 56 企业价值收益法评估技术说明企业价值收益法评估技术说明 59 一 收益法的应用简介 59 二 评估方法 59 三 评估假设和限制条件 61 四 影响企业发展的宏观经济环境状况及分析 62 五 企业各项财务数据及分析 72 六 企业所面临的风险及对策 77 七 企业经营优势与劣势 78 八 主要数据 参数的估算 78 九 评估值的计算过程 93 评估结论及其分析评估结论及其分析 95 一 评估结论 95 二 评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 95 三 评估结论成立条件 97 四 评估结论的瑕疵事项 98 五 评估基准日期后事项说明及对评估结论影响 98 六 评估结论的效力 使用范围与有效期 98 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 2 页 北北京京经经开开投投资资开开发发股股份份有有限限公公司司 拟拟增增资资扩扩股股项项目目 资产评估说明使用范围的声明资产评估说明使用范围的声明 北京经开投资开发股份有限公司拟增资扩股项目资产评估说明仅供财产评估 主管机关 企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用 非为法 律 行政法规规定 材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人 不 得见诸于公开媒体 北京京都资产评估有限责任公司 2007 年 09 月 20 日 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 3 页 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 一 委托方及其他报告使用者 委托方为北京经开投资开发股份有限公司 北京经开投资开发股份有限公司 拟进行增资扩股 其它报告使用者为本次增资扩股经济事项涉及的相关各方 二 资产占有方概况 1 企业基本情况 单位名称 北京经开投资开发股份有限公司 以下简称 经开股份 注册地址 北京经济技术开发区宏达北路12号 注册资本 10000万元 公司类型 股份有限公司 法人代表 白文 2 历史沿革 经开股份成立于2000年9月 公司主营业务为专业的工业房地产开发和综合 运营 经过多年的发展 公司已形成总资产8 1亿元人民币 公司投资建设的 BDA国际企业大道 一 二期项目占地17 4万平方米 总建筑面积28 5万平方 米 首次提出了双生态企业建筑群的概念 即产业生态环境为企业发展提速 自 然生态环境为企业 智慧创造 增效 项目一经推出就赢得中小企业的青睐 销 售势头很好 公司全资兴建的北京经开汇展中心占地面积20万平方米 室内展厅 及配套综合服务楼总面积8 5万平方米 规模宏大 设备一流 布局合理 设有大 型报告厅 会议室 技术交流室 贸易谈判间等 是商业经营 举办各类展览 展示的良好场所 公司依托北京经济技术开发区的区域优势 立足开发区 服务开发区 积极 开拓市场 目前已形成以工业地产开发 资产经营管理两翼齐飞的良好经营局面 经营业绩不断提升 不久的将来 公司将打造成为一个为开发区服务 法人治理 结构完善 主营业务清晰 投融资体制健全 投资回报稳定 并具有可持续发展 能力的股份制企业 3 经营业务范围 经开股份主营为工业地产及配套设施的专业开发和综合运营 为市场提供高 精 尖的工业房地产产品 包括现代化的标准工业厂房 独栋的研发办公楼 专 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 4 页 业的工业园区等 经营范围包括北京经济技术开发区土地及基础设施的开发 建 设 对高新技术产业投资及投资管理 房地产项目开发 销售商品房 物业管理 含出租写字间及标准厂房 工程设计 施工的咨询 计算机网络系统工程 技术开发 技术转让 技术咨询 技术服务 计算机安装 销售计算机软硬件及 外部设备 通讯设备 不含无线电发射设备 装饰材料 金属材料 机械电器 设备 五金交电化工 百货 化工轻工材料 电子产品 未取得专项许可的项 目除外 4 近三年资产 负债 财务状况及经营业绩 截至评估基准日经开股份资产为90 728 78万元 资产类型为 流动资产 38 537 12万元 非流动资产52 191 66万元 负债为75 523 35万元 其中流动负债 54 523 35万元 非流动负债为21 000 00万元 近三年资产 负债及财务状况 资产负债及财务状况 金额单位 人民币万元 项目2004 年2005 年2006 年 资产 85 940 97 109 060 56 86 335 66 负债 71 921 61 96 951 38 74 146 57 净资产 14 019 36 12 109 18 12 189 09 主营业务收入 20 939 52 24 122 26 26 461 45 主营业务成本 13 095 10 16 003 22 15 810 92 主营业务利润 6 701 72 5 566 47 7 423 73 利润总额 1 508 11 936 98 1 929 90 净利润 1 503 62 165 59 629 66 经开股份由北京京都会计师事务所进行审计 北京京都会计师事务所对本公 司财务决算报告中的2007年6月30日的资产负债表 2007年度1 6月的利润及利润 分配表和现金流量表以及财务报表附注进行审计 以北京京都审字 2007 第 1268号文出具了无保留意见的审计报告 审计报告认为本公司财务报表已经按照 企业会计准则和 企业会计制度 的规定编制 在所有重大方面公允反映了公司 2007年6月30日的财务状况以及2007年度1 6月的经营成果和现金流量 5 市场优势 经开股份投资开发的BDA国际企业大道 双生态独栋 这种物业既能满足入 驻客户对融入区域产业链 助力企业发展 提升企业竞争力的 产业生态 需求 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 5 页 又能满足现代企业尤其是智力密集型企业办公环境绿色 健康 舒畅的人本化 自然生态 需求 受到了中小企业的追捧 开发区在过去发展的20多年中 吸 纳的大多数是大中型跨国公司 中小企业由于规模小 土地面积需求小 无法独 立购买土地自建写字楼 因此我们这种产品正好满足了这方面的需求 为中小规 模的成长型企业提供安静 优美 兼备独立性和展示性的办公空间 而购买我们 产品的企业同时可以享受开发区的优惠政策 实现了企业和开发商以及开发区的 三赢 局面 经开股份经过BDA国际企业大道项目之后 在工业地产和企业独栋写字楼行 业内颇有口碑 大道项目也成为业内的典范楼盘之一 其影响力甚至超越了北京 的范围 辐射到全国各地 到本项目参观学习踩点的企业和个人来自全国四面八 方 在业界享有广泛声誉 把企业做大做强之后可以更好地发挥我们的品牌效应 在有力的资本支援下 我们可以在全国复制我们的产品和成功 使我们的品牌在 全国遍地开花 既可以给公司带来丰厚的利润 也给投资者带来客观的回报 6 执行的主要会计政策 6 1财务会计制度 本公司执行 企业会计制度 和 企业会计准则 6 2存货核算方法 本公司存货包括原材料 开发产品 库存商品 开发成本 低值易耗品等 购入或自制的存货以实际成本核算 发出存货的实际成本按加权平均法计算确定 存货采用永续盘存制度 其中 低值易耗品采取领用时一次摊销法 6 3固定资产计价和折旧方法 本公司固定资产为使用期限超过1年 单位价值在 2000元以上的机器设备 运输设备 其他设备及房屋建筑物等 固定资产按有关规定确定其价值 固定资产采用直线法计算折旧 并按固定资产的类别 估计使用年限和预计 残值 残值率3 确定其年折旧率 固定资产分类折旧率如下表 类 别估计经济使用年限年折旧率 机器设备3 811 875 31 67 运输设备811 875 其他设备3 811 875 31 67 房 屋452 11 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 6 页 6 4税项 税率 营业税税率5 城建税率按实际交纳营业税的7 计取 教育费附加按实际 交纳营业税的3 计取 土地增值税按项目清算 所得税按利润总额33 税率计 算缴纳 7 国家政策因素的影响 对工业地产开发及其配套设施建设这个行业而言 最重要的行业政策恐怕就 是最近实行的 工业用地招牌挂 政策 具体的政策包括2006年8月底出台的 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发 2006 31号 以及今年出 台的 关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知 国土资发 2007 78号 按照这些政策 从今年7月1日开始工业用地一律取消了协议出 让的方式 必须通过招标 拍卖 或挂牌的方式取得工业用地 其出让价格不得 低于公布的最低价标准 工业用地招拍挂政策的颁布将给国内工业地产带来一场 新的革命 它将引导工业地产市场走向更加市场化和规范化运作的方式 充分挖 掘工业用地的土地价值 即使实行了招拍挂政策 相对于其他经营性用地如住宅 公建等 工业用地 的地价仍然偏低 且供应量也没有受到国家的严格限制 尤其是地方政府 一直 鼓励工业项目的开发和工业企业的引进 因此目前工业用地这一块还是处于比较 容易获得土地增值回报的阶段 比商业地产回报区域要大 8 生产经营优势 公司已开发的BDA国际企业大道已成为国内工业地产品 牌 其双生态概念在业界是一次创新 将为经开股份开发的后期项目的销售工作 起很好的推动作用 9 1资源优势 技术资源优势 拥有水 电 暖 土建 绿化等各方面的专业人才 资产 资源 配置优势 管委会 总公司大力支持 开发区作为将来的亦庄 新城中心城区 拥有区位优势 办公生产用房需求旺盛 人力资源优势 生产经营团队特别团结 从高管到普通员工 在年龄结构 知识结构 专业结构等方面分布合理 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 7 页 9 2市场信誉优势 公司开发的BDA国际企业大道 以过硬的工程质量 大方 的外观设计 优美的小区环境 赢得广泛赞誉 到BDA国际企业大道参观交流的 市内 市外各行各业人士络绎不绝 9 3经营优势 公司与戴德梁行等国内著名中介机构合作 引进国际先进的营 销理念 提升了公司产品的品牌价值 10 风险因素 面对激烈的市场竞争 公司还存在着下列风险 市场风险 国家对房地产行业的调控力度越来越大 但由于公司的开发项目 所处位置属于北京市亦庄新城 有很好的发展潜力 市场风险相对较小 财务风险 公司的资产负债率还比较高 如果国家加大对固定资产投资的监 管力度 公司将面临资金紧张的局面 针对上述风险 公司正在积极筹划上市工作 争取通过资本市场解决流动资 金问题 二 关于评估目的的说明 经开股份拟增资扩股 第一方案是向职工发行内部股 三 关于评估范围的说明 此次委托评估的范围为2007年06月30日经审计后的资产负债表所反映的资产 和负债 并且由我方提供的评估申报清单载明 资产为人民币907 287 836 77元 负债为人民币755 233 455 78元 净资产为 人民币152 054 380 99元 其中流动资产为人民币385 371 202 39元 非流动资产 为人民币521 916 634 38元 流动负债为人民币545 233 455 78元 非流动负债为 人民币210 000 000 00元 流动资产包括 现金 银行存款 应收账款 预付账款 其他应收款 存货 存货中包括原材料 开发产品 开发成本 低值易耗品 非流动资产包括长期股权投资 投资性房地产 固定资产 递延所得税资产 长期股权投资为人民币71 865 848 28元 系公司8家参股投资项目 投资性房地产为人民币431 966 410 42元 系公司用于租赁经营的工业厂房和 商业房地产 包括7号 9号 10号工业厂房和汇展中心及服务楼 建筑面积 122 152 08平方米 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 8 页 固定资产为人民币3 729 671 23元 包括机器设备 车辆和电子设备 递延所得税资产为人民币14 354 704 45元 系预收售房款 预提土地增值税 销售佣金 广告费 计提坏账准备而产生的可抵扣暂时性差异 流动负债包括短期借款 应付账款 预收账款 其他应付款 应付职工薪酬 应交税费 应付利润 其他流动负债 非流动负债为长期借款 四 关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为2007年6月30日 本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的 根据增资扩股方案的总体 安排 经与评估师及会计师等共同协商确定资产评估基准日为2007年6月30日 六 资产及负债清查情况的说明 1 清查范围 清查范围包括经开股份的全部资产及负债 资产为人民币907 287 836 77元 负债为人民币755 233 455 78元 净资产为人民币152 054 380 99元 上述资产产权归属于经开股份 清查范围内的实物资产包括存货 机器设备 房屋建筑物 分别位于 存放 于 公司本部 汇展中心 存货的特点为 以房屋为主 机器设备的特点为 汽车和办公设备 2 清查工作的组织 时间计划 实施方案 2 1组织 2007年8月23日 经开股份对资产清查工作做了具体安排 2 2时间计划及实施方案 8月23日至8月30日为准备阶段 财务部门把有关 帐目的收发业务登记齐全 并结出余额 在总帐与所属明细帐以及有关明细帐之 间核对无误 做到帐帐相符 帐证相符 物资保管部门做好实物清理工作 把准 备清查的物资按类别摆放整齐 挂上标签 注明财产物资类别 编号 名称等 做好资产清查准备工作 8月30日至9月7日为资产清查阶段 各清查小组深入现 场 进行实际盘点 做好盘点记录 3 清查核实措施 确定资产清查范围 公司的全部资产和负债 确定资产清查的方法 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 9 页 库存现金采用实地盘点法 清点的现金与现金日记帐的金额核对相符 银行 存款以开户行对帐单为依据核对银行存款日记帐 对应收帐款和其他应收款列出 明细 然后向对方发询证函 确认应收款项的余额 对存货的清查根据实际情况 采取不同的方式 并将盘存结果与帐簿记录进行核对 对固定资产采取全面清查 办法 以固定资产卡片核对固定资产帐 以帐 卡对实物 包括资产名称 型号 厂家 起用日期 原值 已提折旧 净值 使用年限等 4 资产清查结果 经过清查 审计 会计 调整 达到资产与评估申报清单 清单与审计后的 资产负债表相符 七 资料清单 1 资产清查评估登记表 2 资产 负债清查结果 3 相关经济行为的批文 4 会计报表 5 产权证明文件 6 重大合同 协议等 7 生产经营统计资料 8 其他 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 10 页 此页无正文 北京经开投资开发股份有限公司 单位负责人 2007 年 09 月 02 日 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 11 页 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 一 资产清查核实的内容一 资产清查核实的内容 评估人员对 经开股份的委估资产进行了 抽查复核 抽查复核的范围为 经 开股份2007年06月30日的资产和负债 并且由 经开股份提供的评估申报清单 载明 资产为人民币 5 540 131 99 元 负债为人民币 3 523 193 82 元 净资产为人 民币 2 016 938 17 元 其中流动资产人民币 4 591 126 14 元 固定资产为人民币 949 005 85 元 流动负债为人民币 3 523 193 82 元 资产和负债具体类型为 货币资金 应收账款 其他应收款 存货 其他 流动资产 长期股权投资 投资性房地产 设备 递延所得说资产 短期借款 应付账款 预收账款 其他应付款 应付职工薪酬 应交税费 应付利润 其他流动负债 各具体类型的资产和负债的 账面金额详见 经开股份提供的评 估基准日经审计后的资产负债表 上述资产和负债归属于 经开股份 评估人员根据资产性质 对评估范围 涉及的实物资产的数量 品质 存放地点进行了清查 对可能影响资产评估 的重大事项进行了调查了解 二 实物资产的分布情况及持点二 实物资产的分布情况及持点 经开股份实物资产主要包括存货 投资性房地产 设备等 经开股份注册 地址在北京市北京经济技术开发区宏大北路 12 号 A 座 5 7 层 存货和投资性房 地产位于北京经济技术开发区内 设备在注册地及所属部门使用 一 存货 存货账面值 155 158 512 63 元 包括开发产品及开发成本 开发产品账面值 7 342 343 22 元 为 BDA 国际企业大道 B 区在售的 2 栋写字楼和金泰公寓 1 栋商 铺 开发成本账面值 151 763 460 88 元 共计 8 项 主要为 BDA 国际企业大道 A 区一 二 三期房地产开发项目 中和工业园二期房地产开发项目 汇展中心 会所项目 另有天津项目的前期费用 以及中科项目 神龙专卖店项目的费用 二 设备 设备包括 机器设备 车辆和电子设备 共计 184 项 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 12 页 机器设备主要包括 经纬仪 标准养护箱 水罐 办公桌椅 会议桌 文件柜 沙发 办公隔断和办公家具等 车辆主要是 别克商务车 帕萨特轿车和奥迪轿车 电子设备主要包括 台式电脑 打印机 服务器 笔记本电脑 传真机 电话交换机 投影仪 扫描仪 支票打印机 刻录机 网络打印机 复印机 局域网 电源 空调 等离子电视机和数码相机等 设备分别在公司机关 汇展中心 工程部等部门使用 部分轿车在上级公司 使用 经查阅 经开股份在博大经开建设 2005 年 股东协议 第五条承诺将原建 设分公司使用的设备 赠与北京博大经开建设有限公司继续使用 目前经开股份 对这批资产未进行账务处理 经核查 四驱车赛道 赛展台道和汽车超市展柜三项资产是汇展中心用于办 展会构建的专用设施 会后已拆除 为无实物资产 有些设备 如 发电机 台 式电脑 笔记本电脑 打印机 传真机 复印机 照相机和无线上网卡等 已经 损坏 为待报废设备 其他设备和车辆使用正常 三 投资性房地产 投资性房地产为经开股份用于出租的房屋建筑物及其占用的土地 账面价值 为 431 966 410 42 元 其中房屋建筑物账面原值 420 751 221 29 元 账面净值 366 020 418 89 元 共计 5 项 对应的土地使用权共计 3 项 账面值 65 945 991 53 元 主要包括永昌工业园 7 号厂房 中和工业园一期 9 号 10 号厂 房 汇展中心及汇展中心服务楼及房产占有的土地使用权 三 影响资产清查核实的事项三 影响资产清查核实的事项 在资产清查过程中 评估人员未发现影响 资产清查核实的事项 四 资产清查核实的过程与方法四 资产清查核实的过程与方法 一 清查过程 京都公司接受经开股份的委托 派出包括注册资产评估师 设备工程师在内 的评估项目组 于 2007 年 08 月 27 日对经开股份的资产和负债进行了清查核实 工作 根据经开股份的资产状况分流动资产 房地产 设备和综合等评估专 业组对相关资产进行现场勘察核实 各小组随时向委托方汇报进度和清查中 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 13 页 发现的问题 评估人员的清查基本按计划进度执行 二 清查方法 在对经开股份财务会计制度及内部控制有效性进行了解的基础上 针对各 类资产的具体情况分别进行清查 1 现金 通过查看会计核算资料 盘点库存现金 以确定评估基准日余 额的正确性 2 银行存款 和其他货币资金 要求资产占有方提供每一个 账户的银行 对账单及余额调节表 根据评估申报表 经与银行对账单及银行存款余额调 节表核对 且对大额银行账户进行发函确认 据此清查核对其余额的正确性 3 应收款项 应收款项包括应 收账款和其他应收款 评估人员向财务部 门了解应收款项 形成的原因 账龄等情况 并审核了相关账薄及原始凭证 对大额应收款项进行了函证 4 存货 对存货的核查是按照 经开股份提出的清单 进行 全面的现场勘 查调查工作 评估人员 核实了相关账目 凭证 并进行了现场勘察 5 其他流动资产 其他流动资产为 待摊费用 评估人员向有关财务人员 了解了待摊费用形成的原因 时间 原始发生额及受益匹配期限 事项 审核了相关账薄及原始凭证 6 长期股权投资 对长期投资 评估人员根据经开股份提供的长期投资 清查评估明细表 查阅了财务明细账及相关会计凭证 索取了有关股权的证 明文件 了解 核实长期投资项目的投资种类 原始投资额 帐面余额 核 算方法 历史收益 投资比例等相关情况 7 投资性房地产 投资性房地产为经开股份用于出租的房屋建筑物及其 占用的土地 评估中 评估人员会同资产占有方有关资产管理人员 对企业申报的资产清 查评估明细表进行了清查核实 投资性房产主要为出租工业厂房 商用汇展中心 及服务楼 对房屋建筑物的勘察 第一步 主要根据申报的建筑物清查评估明细 表 对清查评估明细表中所列之建筑物以下内容进行勘察 核对房屋的地址 座 落部位 地段 层次和产权边界 核对房屋的结构 类型 式样 层高 朝向 建筑面积 查勘房屋的装修 设施及其使用状况 确定房屋的成新率 完好程度 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 14 页 和贬值情况 进行勘测 丈量 记录 绘图以及必要的摄影 查阅主要房屋建筑 物的预 决 算书及施工图纸等 填写房屋现场勘察记录表 查阅所有房屋所有 权证 主要核对房屋所有权证中所载 所有权人 建筑面积 结构 及 示意图 检查是否与评估清查评估明细表中所列内容一致 对产权权属资料 中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的情况 给予高度关注 进一 步通过询问的方式 了解产权权属 并要求资产占有方和相关当事人出具了 说 明 和 承诺函 第二步对房产对应的土地使用权进行逐一核查 主要根据建筑物清查评估明 细表及土地使用权清查评估明细表进行逐一核对及现场勘察 主要核对内容包括 座落 四至 面积 用途 使用权类型 使用期限等 核实宗地上的建筑物是否 与委估房产一一对应 土地是否有明确四至界线 查阅土地出让合同 出让金支 付凭证及发票 以核实使用权类型及付款情况 查阅国有土地使用证 主要核对 证中所载 土地使用者 用途 土地等级 使用权类型 终止 日期 使用权面积 及 示意图 检查是否与评估清查评估明细表中所列 内容一致 对产权权属资料中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的 情况 给予高度关注 进一步通过询问的方式 了解产权权属 并要求资产占有 方和相关当事人出具了 说明 和 承诺函 第三步收集有关技术经济指标资料 如可出租 出售 面积 设计年限 经 济使用年限 租金合同 改扩建相关资料 维修时间与内容等 最后评估人员通过了解到的有关经济技术指标等有关数据资料 进行综合分 析判断 会同企业有关人员对清查评估明细表进行修改 完善 以作到账表相符 账物相符 清查评估明细表内容力求详实 准确 8 设备 核对委估清单与帐目 实物的一致性 逐项核查委估设备的使用现 状 从设备的完整性 技术现状 外观情况等方面对委估设备进行鉴定 9 负债 主要通过核查相应的原始凭证 合同协议 以确定账面金额 的正确性 10 在资产清查的同时 我们调查询证 了企业经营状况 财务状况 以 及企业发展的未来预期 调查了企业是否存在溢余资产 关注了影响企业价 值的相关因素 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 15 页 五 五 资产清查核实结论资产清查核实结论 1 中和工业园的土地使用权账面值中包括中和工业园二期的土地 经评 估清查 根据资产占有方提供的中和工业园二期土地测绘面积 将二期土地 账面值进行分配 二期土地对应的账面值为1 763 057 87 元 因此 将二期 土地账面值调入存货 开发成本中和工业园二期的开发成本中进行评估 2 除中和工业园二期土地使用权账面值外 其它土地使用权账面值分别 调入对应的投资性房产中 具体调整情况如下 科目名称账面价值账面调整值调整后账面值 一 流动资产合计385 371 202 391 763 057 87387 134 260 26 存货155 158 512 631 763 057 87156 921 570 50 二 非流动资产521 916 634 38 1 763 057 87520 153 576 51 投资性房地产431 966 410 42 1 763 057 87430 203 352 55 其中 房屋建筑物366 020 418 8964 182 933 66430 203 352 55 土地使用权65 945 991 53 65 945 991 53 评估范围的资产和负债业经中国注册会计师审计 经过评估人员的现场资 产核查和核实相关资料 除上述两项调整外 清查 结果与委托方提供评估的 资产情况基本一致 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 16 页 评估依据的说明评估依据的说明 本次评估是在严格遵守国家现有的有关资产评估的法律 法规以及其它公允 的评估依据 计价标准 评估参考资料的前提下进行的 一 主要法律法规一 主要法律法规 1 国务院 1991 年 91 号令颁布的 国有资产评估管理办法 2 原国家国有资产管理局以国资办发 1992 36 号文发布的 国有资产评估管 理办法施行细则 3 国务院国有资产监督管理委员会 2005 年第 12 号令 企业国有资产评估管 理暂行办法 4 国务院办公厅国办发 2001 102 号 国务院办公厅转发财政部关于改革 国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知 5 2001 年 12 月 31 日中华人民共和国财政部令第 14 号 国有资产评估管理 若干问题的规定 6 国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权 2006 274号 关于加强企 业国有资产评估管理工作有关问题的通知 7 财政部关于印发 国有资产评估项目备案管理办法 的通知 财企 2001 802 号 北京市国有资产评估项目备案办法实施细则 8 原国家国有资产管理局关于转发 资产评估操作规范意见 试行 的通 知 国资办发 1996 23 号 9 资产评估报告基本内容与格式的暂行规定 财评字 1999 91 号 10 资产评估准则 11 中国资产评估协会发布的 企业价值评估指导意见 试行 中评协 2004 134 号 12 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 会协 2003 18 号 13 中华人民共和国公司法 14 财政部 中国人民银行总行 国家税务局和原国家国有资产管理局制定 的有关企业财务 会计 税收和资产管理方面的政策 法规 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 17 页 二 二 评估行为依据评估行为依据 1 北京经开投资开发股份有限公司 2007 年度第三次临时股东大会决议 2 经开股份与京都公司签订的资产评估业务约定书 三 重大合同协议 产权证明文件三 重大合同协议 产权证明文件 1 经开股份的法人营业执照 2 经开股份章程 3 房屋所有权证 国有土地使用证 4 机动车行驶证等 5 经开股份的会计报表等财务资料 6 经开股份提供的资产评估申报资料 四 采用的取价标准四 采用的取价标准 参考资料及其他有关依据 参考资料及其他有关依据 1 资产占有方提供的 资产清查评估明细表 2 资产占有方提供的与项目相关的土地出让合同 征地协议 施工合同 设 备订货合同 设计 监理等合同 3 资产占有方提供的可行性研究报告 概 预 算书 工程量清单标底等有 关资料 4 资产占有方提供的销售合同 租赁合同等 5 资产占有方提供的记账凭证 发票等 6 资产占有方提供的总投资计划 销售计划 项目进度计划等 7 2000 年 10 月 22 日国务院令 第 294 号 中华人民共和国车辆购置税暂 行条例 8 国经贸经 1997 456 号 汽车报废标准 国经贸经 1998 407 号 关 于调整轻型载货汽车报废标准的通知 国经贸资源 2000 1202 号 关于调整 汽车报废标准若干规定的通知 9 资产评估常用数据与参数手册 10 购车网 等网上信息 11 审计报告 12 土地增值税清算鉴证报告 13 2007 年凭证式 四期 国债 5 年年利率 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 18 页 14 中华人民共和国企业所得税法 15 经开股份 2007 年 7 月至 2011 年盈利预测及说明 16 同业上市公司有关资料 17 各种新闻 杂志 网站 生产厂家或其他渠道收集的价格信息资料和其 他资料 18 企业提供的其它有关资料 19 评估人员掌握的有关信息及现场勘察记录等资料 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 19 页 成本法评估技术说明成本法评估技术说明 1 流动资产评估技术说明 2 长期股权投资评估技术说明 3 投资性房地产评估技术说明 4 设备评估技术说明 5 递延所得税资产评估技术说明 6 负债评估技术说明 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 20 页 流动资产评估技术说明流动资产评估技术说明 我们对经开股份提供的评估基准日资产负债表 流动资产评估清单及其他有 关明细资料 进行了账表 账账 账实核对 抽查了有关原始凭证及其他证明文 件 盘点了库存现金 调查了存货的构成 实地查勘了存货的开发状况 了解试 算了成本核算的费用归集及分配程序 完成了我们认为必要的核实 勘察程序 在此基础上依据此次评估目的和资产的性质采用了相应的评估方法 本次的评估范围为资产占有方提供的评估申报清单载明的流动资产 具体科 目账面值详见下表 金额单位 元 科目名称科目名称账面价值账面价值账面调整值账面调整值 调整后账面值调整后账面值 流动资产合计流动资产合计 385 371 202 390 00385 371 202 39 货币资金 217 251 594 170 00217 251 594 17 应收账款 12 249 745 240 0012 249 745 24 减 坏账准备 8 412 490 930 008 412 490 93 应收账款净额 3 837 254 310 003 837 254 31 其他应收款 8 147 794 370 008 147 794 37 减 坏账准备 842 974 950 00842 974 95 其他应收款净额 7 304 819 420 007 304 819 42 存货 155 158 512 630 00155 158 512 63 其他流动资产 1 819 021 860 001 819 021 86 一 货币资金 货币资金包括现金 银行存款和其他货币资金 评估基准日账面价值 217 251 594 17 元 账面值无调整 现金存放于北京经开股份财务室和会展中心 经盘点账实相符 对银行存款查阅了银行对账单 银行存款余额调节表 库存现金 库存现金评估基准日账面余额 21 337 56 元 评估人员在出纳 人员的陪同下实际清点核查日现金数 采取盘点倒推方法验证评估基准日现金余 额 并同评估基准日的现金日记账和总账资金账户余额相核对以确认基准日账面 余额 在此基础上确定基准日库存人民币现金以账面值为评估值 银行存款 经开股份开立 16 个人民币银行账户 评估基准日账面价值为 人民 213 250 067 60 元 评估人员核查存款账户时取得了各银行账户基准日银行 对账单和银行存款余额调节表 检查评估基准日银行存款记录与银行对账单余额 的差额 复核调节表编制恰当 对大额银行账户进行发函确认 回函结果无误 经上述核实后 确定基准日银行存款以账面值为评估值 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 21 页 3 其他货币资金 共 5 项 为经开股份存入银行的保证金 评估基准日账面 价值为人民 3 980 189 01 元 评估人员核查存款账户时取得了各银行保证金账户 基准日银行对账单 其中存入工商银行的农民工资预留账户在 2007 年 8 月已撤 销 未能取得银行对帐单 评估人员查阅了期后转帐凭证及撤销银行结算帐户申 请书 对大额银行账户进行发函确认 回函结果无误 经上述核实后 确定基准 日其他货币资金以账面值为评估值 二 应收款项 根据经开股份提供的资料 评估人员对应收账款和其他应收款进行了逐项审 查核实 查验了有关的合同及原始凭证 1 应收账款 共 16 项 评估基准日账面原值 12 249 745 24 元 账面净额 3 837 254 31 元 坏账准备 8 412 490 93 元 业务内容为租金 质保金 工程款 土地款 物业费 采暖费等 账面值无调整 评估人员向财务部门了解应收账款 形成的原因 账龄等情况 并审核了相关账薄 原始凭证及购销协议 应收帐款 账龄在 1 年以内的占 0 59 1 2 年的占 0 13 2 3 年的占 18 22 3 4 年的占 81 06 其中 北京经开联诺科技有限公司已注销 其所欠工程款 物业费 采 暖费共计 399 459 43 元无法收回 评估值为 0 北京中科宏圣科贸有限公司所欠 工程款共计 7 010 791 51 元 2007 年 6 月 12 日经北京市第一中级人民法院调解 经开股份与北京中科宏圣科贸有限公司签定还款协议 评估值以双方达成的协议 价 4 183 868 10 元确定 其余应收款项 部分进行了发函确认 回函结果无误 未发现不能收回的情况 按账面值确定评估值 2 其他应收款 共 51 笔 评估基准日账面原值 8 147 794 37 元 账面净 额 7 304 819 42 元 坏账准备 842 974 95 元 业务内容为租金 水电费 押金 工程款 代付车贷款 往来款等 账面值无调整 评估人员向财务部门了解其他 应收款形成的原因 账龄等情况 并审核了相关账薄及原始凭证 对由关联单位 博大物业代收的租金水电费的期后收款情况进行了查验 经了解 其他应收款账 龄 1 年以内的占 60 89 1 2 年的占 23 74 2 3 年的占 7 94 3 4 年的占 2 30 4 5 年的占 3 29 5 年以上的占 1 84 其中 应收中科宏圣科贸有限 公司的水电费 8 078 00 元已含在北京经开股份与北京中科宏圣科贸有限公司签定 的还款协议中 见应收帐款评估说明 评估值在应收帐款评估值综合考虑 此 项其他应收款评估值为 0 应收北京经开联诺科技有限公司的税卡注册费 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 22 页 280 931 72 元因公司已注销无法收回 评估值为 0 代销车辆按揭款 131 681 49 元因历史原因无法确定欠款单位 经开股份对此出具了书面说明 评估值为 0 对其余其他应收款项 评估人员对大额款项进行了发函确认 回函结果无误 未 发现不能收回的情况 按账面值确定评估值 经开股份对单项金额重大的应收款项 单独进行减值测试 根据其未来现金 流量现值低于其账面价值的差额 确认减值损失 计提坏账准备 单项金额不重 大的和经单独测试未减值的应收款项 采用账龄分析法 按应收款项的账龄和规 定的提取比例确认减值损失 经上述对应收账款 其他应收款可收回性的评估 对经开股份计提的坏账准备评估为 0 应收账款调整后账面净值为 3 837 254 31 元 评估值为 9 023 362 40 元 增 值 5 186 108 09 元 增值 135 15 其他应收账款调整后账面净值为 7 304 819 42 元 评估值为 7 727 103 16 元 增值 422 283 74 元 增值率 5 78 三 存货 本次评估存货包括开发产品及开发成本 账面值为 155 158 512 63 元 调整 后账面值为 156 921 570 50 元 其中 1 评估方法 对于已销售或视同销售的开发产品 评估时采用采集可比物业或自身销售价 格的市场资料 以未来销售额扣除变现费用等因素后折现的方法 计算其评估值 其基本公式为 评估值 销售收入 流转税 未来销售费用 未来管理费 土地增值税 所得税 1 折现率 对于项目开发成本 由于项目处于在建状态 评估时采用采集可比物业或自 身销售价格的市场资料 以未来销售额扣除未来变现尚需支付费用等因素后 再 将其折现 计算出相当于开发成本的评估结果 乘以开发成本基准日账面成本除 以完工总成本计算得出的约当量百分比 得到其评估值 其计算公式为 评估值 销售收入 流转税 未来销售费用 未来管理费 土地增值税 所得税 1 折现率 账面成本 总成本 对于出租项目的开发成本 会所本次评估采用收益法 所谓收益法 是预计 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 23 页 估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益法的基本计算公式为 n Ai P i 1 1 R i 其中 P 收益价格 元 元 m2 Ai 未来第 i 年的净收益 元 元 m2 R 资本化率 n 未来可获收益的年限 年 资本化率的本质是投资收益率 根据统计同类物业市场租金及售价比例 经 分析综合后确定 对于未开发项目的开发成本 经核实后按账面值确定评估值 对于不属于开发项目的支出 但计入开发成本的项目 评估人员向财务部门 了解该类开发成本形成的原因 在核实账面金额及相关资料的基础上 按可收回 额确定评估值 2 开发产品的评估 开发产品概况开发产品概况 开发产品账面值 7 342 343 22 元 调整后账面值 7 342 343 22 元 共 2 项 一项为 BDA 国际企业大道 B 区的 2 栋写字楼 账面值为 6 680 256 84 元 另一 项为金泰公寓 1 处商铺 账面值为 662 086 38 元 BDA 国际企业大道 B 区 为该公司开发的多层独栋写字楼项目 位于北京 经济技术开发区景园北街 2 号 项目共分三期 一期总建筑面积 35181 33 平方米 共 15 栋三至四层的独立写字楼 一期于 2004 年 5 月取得商品房预售许可证 证 号为京开房证字第 200403 号 二期独立写字楼总建筑面积 34336 83 平方米 共 12 栋三至四层的独立写字楼 二期于 2004 年 12 月取得商品房预售许可证 证号 为京开房证字第 200410 号 三期总建筑面积 33236 5 平方米 共 15 栋三至四层 的独立写字楼 另建有 1 栋七型楼 建筑面积 2214 44 平方米 三期于 2005 年取 得商品房预售许可证 证号为京房售证字 2005 开 2 号 B 区整体占地面积 119235 6 平方米 国有土地使用证号为开股份国用 2002 字第 081 号 土地使 北京经开投资开发股份有限公司 资产评估说明 北京京都资产评估有限责任公司 赛特广场五层 010 65227608 第 24 页 用者北京经开投资开发股份有限公司 使用权类型出让 终止日期为 2052 年 12 月 26 日 目前一期仅剩余 11 2 号楼 三期仅剩余 43 1 号楼 2 栋写字楼均分别 签订了 商品房买卖合同 北京市商品房现房买卖合同 其中一期 11 2 号楼 买方已支付全部售房款 但由于买方尚未接收 因此尚未结算成本 三期 43 1 号 楼 买方已支付首付款 余款正在办理按揭手续 因此尚未结算成本 根据以上 2 栋写字楼的销售情况 均可视同销售 金泰公寓商铺为该公司开发的公寓楼及商铺楼项目 位于北京经济技术开发 区北环东路 3 号 公寓楼项目为地下一层 地上十二层的房地产 总建筑面积 22118 平方米 项目占地面积 3547 1 平方米 国有土地使用证号为开股份国用 2002 字第 010 号 土地使用者北京经开投资开发股份有限公司 土地用途住 宅 使用权类型出让 终止日期 2072 年 3 月 18 日 该项目于 2002 年 3 月取得 商品房销售许可证 证号为京开房内证字第 200201 号 目前公寓楼已经销售完 毕 成本已结转 商铺楼项目为地上二层建筑 总建筑面积 3544 63 平方米 项目占地面积 2457 2 平方米 国有土地使用证号为开股份国用 2002 字第 009 号 土地使用 者北京经开投资开发股份有限公司 土地用途公建 使用权类型出让 终止日期 2052 年 3 月 18 日 该项目于 2002