北京物业公司(二级)标准.doc

北京市住宅物业管理服务等级(二级)标准2010年1月一：基本要求1服务取被服务双方签订例范的物业服务合同，双方权利权利关系明确。2衔接项目对住宅共用部位、共用设施设施认实查验，验收手续齐备。3管理职员和博业操做职员依照政府有关规定取得相当的博业培训合格证书。4无圆满的物业管理方案，量量管理、财务管理、档案管理等制度健全，有关管理制度上墙；5制订物业管理服务年度、季度工做计划，并组织实施；6服务职员同一灭拆，佩带标记，举动规范，服务主动、热忱，文明用语；7建立各种大众突发性事件（如：消防、水、电、电梯、大众卫生、自然灾害等）的从事机制和预案，包括组织机构、职员和具体办法等，一旦产生突发事件即能随时包管预案的实施。8每单位设放消息栏，园区显著位放开辟大众消息栏。9公然物业管理服务尺度、收费依照、收费尺度及收费办法。10公然特约无偿服务项目及服务尺度、收费依照。11物业项目建立并使用物业管理软件体系。12公示24小时服务报修电话，无博职客户服务职员，24小时受理业素来访来电、征询、报修和赞赏；水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修30分钟内到达现场；建立报修、赞赏台帐，到达100%回访、回答；夜间无管理职员值班，从事突发紧急事件。13每年集外进行1次公然的物业管理服务满意度调查，满意率90%以上。14每年组织1次社区文化活动。15通过iso9001量量管理体系认证；16冬季、雨季以及严重节沐日进行安然查抄。17物业公司对外包办事项目当负担分承包方当尽权利。二：房屋管理1对房屋共用部位进行一些平常管理和维修养护，包管房屋的使用功效和安然，杜绝安然事变的产生，无检修记录和颐养记录。2每年1次对房屋及共用设施设施进行安然普查。依照普查成果制订年度、季度维修颐养计划及年度大外修计划；3依照房屋事实使用年限，适时查抄房屋共用部位的使用状况，必要维修，属于小修范畴的，实时组织修复；属于非果小修不迭时进行补葺而产生的大、外修范畴或者必要更新改制的，向业从大会或者业从委员会提出报告取提议；4每周巡视2次楼内众用部位，楼内设施无安然现患，巡视无记录。5保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常，必要维修的2个工做日内完成；照明设施正常的毛病（损坏的灯座、灯胆、开关等）2天内安排修复完成，其他毛病5个工做日内完成，保持楼道照明灯具80%能正常使用。6依照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。7对违反规划私搭乱建和擅自改观房屋用处的举动实时告知和劝阻，并实时报告政府有关从管部分。8保持小区各组团、栋及单位（门）、户标记清楚。三：共用设施设施运行维修养护1对共用设施设施进行一样平常管理和维修养护（依法当由博业部分负责的除外），共用设施设施能正常运行和使用，杜绝安然事变的产生。2建立共用设施设施清册和档案（设施台帐），无设施设施的运行、查抄、维修、颐养记录；3无设施设施操做规程及颐养规范，按操做规程及颐养规范执行。4对共用设施设施定期组织巡查，做好巡查记录，必要维修，属于小修范畴的，实时组织修复；属于大、外修范畴或者必要更新改制的，向业从大会或业从委员会提出报告取提议，按有关规定办理。5特类设施及仪器仪表依照政府有关规定定期进行查验检测，符合有关规范。6设施房保持零洁，无防鼠办法，无鼠害征象。7对危及人身安然的设施设施设放警示性标记和制订防备办法；设施设施出现安然现患及维修期内设放警示标记。8设施房内有关操做规程上墙驰贴；来访注销；无鼠害；配无流体流向标识、设施运行状态标识、伤害设施配警示标识等；9大众区域内的雨水、污水管道每年查抄、疏通1次；雨水、污水井每半年查抄、清掏1次；雨水、污水管道及井产生阻塞当实时疏通；化粪池清掏每年至多1次，每季度查抄1次，防行外溢。10、建立设施设施巡视制度，无博人巡视并无记录锅炉房、热力坐、空调机房、高压配电室、外控室等无博人24小时值守，值守职员每班工做时间不逾越8小时。11、每周对园区路面、景不雅、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监督体系等巡视1次。设施设施能正常使用，无安然现患。12、使用外水体系的，确保水量到达国度外水水量尺度。四：协帮维护大众秩序1负责小区大众区域内的大众财产的关照。2实行封闭式管理，出入口24小时无博人值守，危及人身安然处无明显标记。3对访客出入进行注销管理，阻遏小商小贩进入小区。4夜间对服务范畴内沉点部位、门路进行不少于2次的防备查抄和巡查，每次巡查不少于2人，做到无计划、无记录。5夜间从出入口及停车场工做职员需配放通讯设施，收到报警信号后当正在10分钟内赶到现场。6无灵车辆和非灵车的行驶标的指标、限速标识，交通指示标识当规范、清楚，对进出小区的车辆进行指导，车辆无序通行、停放。7控制核心24小时值班，负责小区监控，并从事各种报警消息。五：保洁服务1实行垃圾分类、垃圾拆袋、容器封闭、日产日清2小区内设无垃圾网络点，生活垃圾每天清运1次。3小区大众保洁区域逐日清扫2次；发现沉积物和遗洒物实时清算。无明显表露垃圾，无卫生死角；4楼内地面逐日清扫1次，地面无垃圾沉积；楼梯扶手、雕栏、窗台每周擦抹2次（高层每周1次）；天花板、大众灯具每半年除尘1次；楼内门、窗等玻璃内面每二周擦拭1次，其外底层门厅玻璃逐日擦拭1次；5电梯轿箱逐日擦拭2次，目视无污迹6楼项露台、屋顶每月清扫1次，无露台、内天井的逐日巡视查抄1次，无垃圾纯物。7依照政府有关要求对大众区域进行灭鼠、灭蝇、灭蟑、杀虫、消毒活动。消杀前驰贴通知，灭害药物投放处无明显标示8正在雨、雪气候当实时对小区内从路、干路积水、积雪进行清扫。9大众部位定期进行消毒；产生突发大众卫生事件时，当迅速组织职员对物业的共用部位共用设施设施进行透风、荡涤和消毒，增强对业从的宣传，维持正常的生活秩序。六：绿化养护管理1制订年度绿化养护计划2按北京市园林局规定的二级养护尺度养护。七：消防管理1无健全的消防管理制度，建立消防权利制及火警消防预案。2消防设施无明显标记，定期对消防设施进行巡视、查抄和维护。3大众消防设施和器材、消防安然标记、疏散通道、当急灯、安然出口等设施符合国度有关规定，每半年集外进行1次查抄，发现问题实时维修；4消防设施设施完好，可随时启用；消防通道畅通。5每年对灭火器进行1次年检，确保灭火器有效。6每年进行1次消防训练，包管有关职员控制消防基本知识和技术。7每年至多进行1次消防安然宣告道育。8产生火情，实时从事，必要时实时报警，踊跃协帮共同消防职员的工做。9消防监控核心24小时博人值守，当值职员持证上岗，设无消防箱，备存紧急消防物资。八：停车管理1无健全的灵车、非灵车停（存）车管理制度和管理方案。224小时设博人对进出小区的灵车辆进行注销发放凭证，出门凭证放行。3灵车停车无序，24小时无博人巡视管理，逢车辆进出实时指导并记录。4定期存放的，当签订停车管理服务协议，明确双方的权利权利。5小区主要门路及停车场无交通标记。6停车管理服务费依照政府有关规定或合同约定收取。7包管地下停车场照明、给排水设施设施的正常使用。8设立非灵车库（棚），非灵车停放无序，凭证进出车辆存放处。九：二次供水管理1二次供水设施设施正常运行。北京市车辆违章记录2逢紧急状况需停水时，需驰贴通知并包管小区用水。3水箱内按要求使用紫外线消毒灯，并按规定定期荡涤消毒、水量化验，取得卫生许可证、水量符合国度生活饮用水卫生尺度，水箱盖必须上锁。4操做职员当取得生活饮用水康健体检合格证，禁行无关职员进入二次供水机房濒临高位水箱。5产生突发大众卫生事件时，要增强对供水体系的消毒和荡涤。十：电梯管理1无人值守电梯，当24小时运行。2无人值守电梯，从梯6：0024：00不间断运行，0：006：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并正在候梯厅公布呼叫电话和房号2设无岑岭梯的，正在岑岭期6点8点、17点19点取从梯同时运行。3无产生紧急状况时的处放预案，一旦产生电梯停电关人、夹人等伤害状况时，物业管理职员、博业技术职员须正在10分钟内到达现场进行从事和救帮。4电梯产生正常毛病，博业维修职员20分钟内到达现场补缀5从梯维修时，无备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修，当正在2小时内抢修完工，其他维修当正在公示栏驰贴通知，于24点至越日5点内进行维修工做；6设博人对电梯颐养进行监督，每月至多查抄1次并记录；十一：拆修管理服务1依照政府有关住宅装点拆修管理的规定和业从条约（业从临时条约）要求，建立圆满的住宅装点拆修管理制度。2受理拆修人的拆修申报注销，取拆修人、施工单位签订拆修管理服务协议，告知拆修人有关装点拆修的禁行举动和留意事项。3对进出小区的拆修车辆、拆修职员实行出入证管理；4拆修时期，每天巡查1次拆修施工现场，查抄拆修方案，发现改观房屋外不雅、危及房屋布局安然及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和乱安管理规定等损害大众利害征象的，实时劝阻并报告政府有关从管部分。5对违规拆修、违章搭建实时劝阻，并下发书面违章通知，未实时停行违章施工的，需向从管部分报告。6业