5章 农用地分等.ppt

土地类型与土地评价概论北京师范大学珠海分校不动产学院 第七章农用地分等 土地自然评价基本思想 通过对组成土地的自然要素的分析 反映在一定的科学技术水平和经营管理条件下 各种土地在生产或其他利用方面的潜力或适宜性 主要就土地的大农业生产利用而言 土地经济评价基本思想 在现实土地利用中 通过建立劳动和投入的耗费与提供产品或其它效益的对比关系来评定土地质量 土地自然评价与经济评价的区别 土地自然评价着重研究土地的自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性的大小 土地经济评价不仅考虑土地所固有的自然属性的差异 而且要着重研究在等量劳动耗费下 土地的产出效果 第一节土地经济评价体系概述 农用地分等 定级 估价体系广义农用地 包括林业 畜牧业 种植业和渔业等在内的大农业用地 即林地 牧地 农耕地 果园地及人工养殖水域等的总称 狭义农用地 仅指种植业用地 即农耕地 农用地 我国有关农用地分等定级和估价规程 其工作对象的农用地是指研究行政区内现有农用地和宜农未利用地 不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地 永久性牧草地及其他农用地 农用地等 是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件 在全国范围内进行的农用地质量综合评定 农用地分等成果在全国范围内具有可比性 其目的主要是为耕地占补平衡服务 农用地级 是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素 根据地方土地管理工作的需要 在行政区 省或县 内进行的农用地质量综合评定 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性 其目的主要是为农用地流转 补偿和收益分配服务 农用地价 是农用地生态价值 经济价值和社会保障与稳定价值的货币表现 不同的经济价值形态就有不同的价格内涵 其目的主要是为农用地转用 流转和集体建设用地出租 联营 入股等隐性交易 以及农用地征用等服务 农用地等 级 价的区别 1 三者的侧重点不同 2 三者结果的可比范围不同 3 三者考虑的内容不同 农用地等 级 价的关系农用地 等 与农用地 级 之间的关系 在已经开展了农用地分等的地方 则应以农用地等别划分为背景 直接引用农用地分等成果 通过定级因素修订得到定级结果 农用地 级 与农用地 价 之间的关系 农用地定级是农用地估价的基础 在当前缺乏农用地市场交易资料的情况下 农用地估价更离不开农用地等级这一基础工作的支持 农用地 等 与农用地 价 之间的关系 在宏观上 大区域范围内 农用地 等 应对农用地 价 有一定的控制作用 即两者应该呈正相关关系 农用地 价 的高低要能反映出农用地质量的好坏即农用地等别的高低 农用地分等定级估价的意义 在土地整理 实现耕地占补平衡中的作用 在优化农业结构 调整土地利用配置中的作用 在征地制度改革 建设城乡土地市场一体化中的作用 第二节农用地分等基本思路 土地肥力和生产力理论土地肥力分为自然肥力和人工肥力两个不同的范畴 自然肥力 是指土地不依赖于人的生产活动 而由自然过程赋予土地的肥力 它是自然历史过程的产物 实际上是土壤肥力与气候肥力的有机结合 人工肥力 是通过人的生产活动赋予土地的肥力 人工肥力是以自然肥力为基础 是在自然肥力基础上经过人的劳动 资本 技术的投入而形成的 土地肥力和生产力理论土地生产力分为自然生产力和人工生产力两个不同的范畴 自然生产力 是农用地自身存在的 人工生产力 是农用地开发 利用和保育过程中不断有外界物质输入而造成的 两者的耦合造成了农用地生产力 由于土地具有肥力 因此土地具有生产力 土地生产力分为自然生产力和人工生产力 土地生产力具有动态性 易受制于自然和社会两大因素 系统内的气候 土壤 地貌 水文 地质等自然因素及人地比例 区位条件 交通条件 经营收益等社会经济因素的变化 将使土地生产力受到影响 对于土地生产力的计量 自从1864年竺可桢教授从气候角度出发探讨粮食用地生产潜力以来 到全国开展的农用地分等定级工作 已先后从多个层次研究了农用地生产力估算的系统模型 光合生产潜力 仅由光和有效辐射决定的生产潜力 光温生产潜力 由光能和温度共同决定的生产潜力 气候生产潜力 有光 温 水三个因子共同作用 土地自然生产力 在气候生产潜力的基础上进行土壤肥力的修正 土地综合生产力 在自然环境因素和社会经济因素的优化配置下而形成的生产力 农用地分等基本思想 对光温生产力进行农用地自然质量订正 得到农用地的自然生产力 由于农田道路交通 水利等基本设施建设程度和完善水平的差异 对农用地自然条件进行潜力发挥水平即土地利用系数订正 由于区位条件 农业生产技术和管理水平不同 使农用地投入 产出效益和经济收益产生差异 需对农用地现实产量进行投入 产出效益即土地经济系数修正 分等原则 综合分析原则 分层控制原则 主导因素原则 收益差异原则 城市地理学理论 定量与定性分析相结合原则 第三节农用地分等原则 第四节农用地分等的主要步骤和技术流程 第一步 准备工作及外业补充调查 表格准备 图件准备 农用地自然条件资料 农用地利用资料农用地经济资料其他资料 第二步 根据标准耕作制度 确定基准作物 指定作物 标准耕作制度 在当前的社会经济水平 生产条件和技术水平下 有利于生产或最大限度发挥当地土地生产潜力 未来仍有较大发展前景 不造成生态破坏 能够满足社会需求 并已为 或将为 当地普遍采纳的农作方式 包括作物种植制度和养地制度 这里的标准耕作制度主要指种植制度 基准作物 基准作物是指小麦 玉米 水稻等三种主要粮食作物中的一种 是理论标准粮的折算基准 指定作物 行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物 指定作物是给定的 第三步 确定农用地分等因素及其权重根据当地实际情况 选择因素法计算农用地自然质量分 具体步骤如下 1 确定分等因素指标区2 确定分等因素3 编制 指定作物 分等因素 自然质量分 记分规则表4 确定分等因素权重 1 分等因素指标区分等因素指标区是对区域内决定农用地资源自然质量的各分等因素 依据主导因素和区域差异等原则划分的区域 是区别于其他指标区的最小单元 是某一分等指标体系的适用区 可以以地貌和耕作制度等因素进行划分 分等指标区划分目的 在于对研究区进行区域细分 确定各细分区域光温生产潜力计算时所选择的作物 分等指定作物 以及进行土地自然质量订正时参评的自然因素 2 确定分等因素农用地分等因素按照以下原则确定 a 推荐分等因素和自选分等因素中 初步确定指标区内的分等因素 b 推荐分等因素查规程可得 推荐分等因素 分大区 分地貌类型 可分解到县 是在总结各地农用地分等试点工作经验的基础上 由全国农用地分等定级技术指导小组确定的 c 自选分等因素由各地方经分析论证后自主选择 自选分等因素可以从水文条件 土壤条件 地形条件 农田基本建设情况几个方面选择 具体参见资料收集中的具体因子 d 初步确定的农用地分等因素 应进一步按照指标区的具体情况 经过科学分析论证后加以简化 3 编制分等因素质量分记分规则表编制因素法记分规则表的原则包括 a 区别指定作物分别编制 b 推荐分等因素指标值与农用地质量分值的关系 在应用时 需要根据指定作物 指标区的情况加以调整 c 自选分等因素指标值与农用地质量分值的关系 需要地方自主确定 d 记分规则表的编制应尽量建立在当地试验资料的基础上 如果没有试验资料 则要采取适当的定性分析方法 如特尔菲法加以确定 分等因素分值计算原则采用相对值法的分值计算原则包括 a 因素分值的确定要建立在因素与农用地质量相关研究的基础上 b 作用分值与农用地质量优劣成正相关 c 分值体系采用0 100分的封闭区间 d 作用分值只与分等因素的显著作用区间相对应 e 因素作用分值处理尽可能模型化 极值标准化法a 正向型因素Ai ai amax 100b 逆向型因素Ai amin ai 100c 适度型因素设a为某因素适度值 当ai a时 Ai a ai 100当ai a时 Ai ai a 100式中 ai 处理前某因素指标值 amax 处理前某因素最大指标值 amin 处理前某因素最小指标值 Ai 处理后某因素指标值 4 编制分等因素分值图 特尓菲法它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧 第一步 确定分等因素第二步 选择专家第三步 设计评估意见咨询表第四步 专家征询和抡间信息反馈 5 分等因素权重的确定对农用地分等因素及其权重的遴选过程 一般要求采用多种分析方法 互相印证分析结果 最后确定一套切合当地实际的分等指标体系 权重测定结果的数据处理 因素成对比较法主要通过因素间成对比较 对比较结果赋值 排序 该方法是系统工程中常用的一种确定权重的方法 两个重要的前提 因素间的可成对比较因素比较的可转移性 方法简介 将因素集合中的因素两两之间都进行比较 而比较的结果只有三种 设有A B两因素 如A比B重要 给A因素赋值1 给B因素赋值0 如A与B同等重要 给A因素赋值0 5 给B因素赋值0 5 如B比A重要 给A因素赋值0 给B因素赋值1 第四步 确定分等评价单元a 叠置法将同比例的土地利用现状图与地形图 土壤图叠加 基本一致区域形成的封闭图斑即为有一定地形特征 土壤性质和耕地类型的分等单元 若图斑小于最小上图面积则应进行归并 叠置法对土地利用现状类型 地貌类型单一的地区适用性较差 b 地块法在底图上用明显的地物界线或权属界线 将农用地分等主导特性相对均一的地块 划成为封闭单元 均质地块法适用于所有分等类型和地区 c 多边形法将所有分等因素分值图进行叠加 最终生成的封闭多边形即为分等单元 此方法适合采用计算机技术进行农用地分等的地方 d 网络法用一定大小的方格构成的网格作为分等单元 网格大小以能基本区别开不同特性的地块为标准 可采用单一大小的固定网格 也可采用大小不均一的动态网格 网格法划分分等单元适用于评价因素及权属单位空间变化不明显地区 第五步 计算单元指定作物的农用地自然质量分把因为受到土壤条件限制的作物生产潜力称作作物的光温水土生产潜力 一般用土地适宜性评级的方法给予除气候条件之外的其他土地限制性因子的修正值 这个修正值就是农用地自然质量分 1 单元因素分值的计算方法根据 农用地分等规程 规定 结合相关空间分析科学理论 分等单元单因素分值的确定主要有以点代面 面积加权等方法 叠加后评价单元被分割成4个多边形 设各部分的面积分别为 s1 s2 s3 s4 对应的因子值分别为v1 v2 v3 v4 若评价单元的因子值按面积加权平均计算 公式为 value v1 s1 v2 s2 v3 s3 v4 s4 s1 s2 s3 s4 多边形叠置分析 面积加权法 2 单元因素分值确定以分等单元图为底图 逐一套合分等因素分值图 分指定作物逐一读取分等因素分值 根据分等因素分值 对照 指定作物 分等因素 质量分 关系表 将分等因素分值转换成分等因素质量分 为体现主导因素的作用 选择加权平均法计算各分等评价单元各指定作物的农用地自然质量分 计算模型为 式中 CLij为分等单元农用地自然质量分 为无量纲数 i为分等单元编号 j为指定作物编号 k为分等单元编号 p为分等单元的数目 m为分等因素的数目 为求和运算符 wk为第k个分等因素的权重 fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的指标分值 取值为 0 100 例子 已知珠海市农用地分等中指定作物为水稻 甘薯 花生 某分等单元对应的分等因素属性如下所述 地下水位 55cm地形 2度灌溉保证率 2级排水条件 2级有效土地厚度 100cmph值 6 1有机质含量 2 0剖面结构 通体壤 壤 砂 壤表层质地 沙壤土田面坡度 2度试计算该评价单元的甘薯 花生对应的质量分 相关参数见相关参数文档中内容 第六步 计算农用地自然质量等指数 Ri 农用地自然质量等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物 在农用地自然质量条件下 所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数 第j种指定作物的自然质量等指数由下式定义 Rij tjCLij j tj为第j种作物的光温 气候 生产潜力指数 CLij为第i个分等单元内种植第j种指定作物的农用地自然质量分 j为第j种作物的产量比系数 1 查光温 气候 生产潜力指数 tj 2 计算农用地自然质量分 CLij 第五步已经计算得出结果 3 产量比系数 j j 基准作物单产 指定作物单产式中 基准作物和指定作物的单产是指各省二级区内最大单产 珠海市基准作物是晚稻 水田指定作物为早稻 晚稻 冬甘薯 旱地指定作物为春花生 秋甘薯 例 现有一块地能够生产200千克春花生 那么意味着它也能够分别产生多少千克的早稻 晚稻 冬甘薯 秋甘薯 农用地自然质量等指数由下式定义 Ri RijRij为第i单元第j种指定作物的自然质量等指数 Ri为第i个分等单元的农用地自然质量等指数 为连加运算符 例子 某地区指定作物为早稻 晚稻和冬甘薯 水田耕作制度为二年五熟 其中冬甘薯一熟 假设早稻 晚稻 冬甘薯所对应的自然质量等指数分别为1756 1840 980 试计算某水田的自然质量等指数 第七步 计算农用地利用等指数 Yi 农用地利用等指数是按照标准耕制度所确定的各指定作物 在农用地自然质量条件和农用地所在土地利用分区的平均利用条件下 所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数 农用地第j种指定作物利用等指数由下式定义 Yij RijKLjYij为第i个分等单元第j种指定作物的利用等指数 Rij为第i个分等单元内第j种指定作物的标准粮产量 指定作物的自然质量等指数 KLj为第j种指定作物的土地利用系数 第j种指定作物的土地利用系数的计算土地利用系数由下式定义 KLj Yj Yj maxKLj为样点第j种指定作物土地利用系数 Yj为样点第j种指定作物单产 Yj max为样点第j种指定作物省内二级区最高单产 1 产出数据调查a 以村为基本调查单元 c 采用实测 评估和历史资料分析相结合的综合分析方法 调查结果要满足调查精度的要求 将调查结果填入表格中 2 土地利用系数 1 土地利用系数等值区的初步划分外业调查前 应对收集到的指定作物产量统计数据进行整理 以村为单位 根据指定作物的实际单产 初步划分指定作物的土利用系数等值区 各等值区应满足以下条件 a 等值区间实际单产水平有明显差别 b 等值区的边界不打破村级行政单位的完整性 2 样点的土地利用系数值的计算依据初步划分的等值区 在所有的行政村内分不同产量水平 分层设置一定数量的样点 并根据以下步骤计算出样点的指定作物土地利用系数 a 样点的指定作物单产根据统计资料分析 或通过实际测产获得 样点的第j种指定作物单产用Yj表示 b 指定作物的省内二级区单产直接从本规程中读取 第j种指定作物的省内二级区最高单产用Yj max表示 3 等值区土地利用系数值的计算a 计算村内各样点指定作物土地利用系数的几何平均数或加权平均数 作为该村的指定作物土地利用系数 b 根据初步划分的等值区内各村的指定作物土地利用系数 采用几何平均或加权平均的方法计算等值区的指定作物土地利用系数 4 土地利用系数等值区修订以指定作物土地利用系数基本一致为原则 参考其它自然 经济条件的差异 对初步划分的等值区进行边界订正 订正后的等值区应满足 a 等值区各样点利用系数值在X 2S之间 b 等值区间利用系数平均值有一定差值 c 等值区间边界两边的利用系数值具有突然袭击变特征 5 编制土地利用系数等值区图根据修订后的土地利用系数等值区 编制成等值区图 村级土地利用系数的平均值应标注在等值区图上 以便进行农用地定级时参考使用 中稻利用系数等值区图 农用地利用等指数由下式定义 Yi YijYij为第i个分等单元第j种指定作物的利用等指数 Yi为第i个分等单元农用地利用等指数 例子 已知某评价单元的指定作物为早稻和晚稻 其早稻的自然质量等指数为4571 晚稻的自然质量等指数为4210 该单元所处的早稻土地利用等值区为0 85 晚稻土地利用等值区为0 87 试计算该评价单元的利用等指数 第八步 计算农用地分等指数 Gi 分等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物 在农用地自然质量条件 农用地所在土地利用分区的平均利用条件和农用地所在土地经济分区的平均经济条件下 所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数 第j种指定作物的农用地等指数由下式定义 Gij YijKCjGij为第i个分等单元第j种指定作物的农用地等指数 Yij为第i个分等单元第j种指定作物的 本底 产量 指定作物的农用地利用等指数 KCj为第j种指定作物的土地经济系数 第j种指定作物的土地经济系数的计算指定作物 产量 成本 指数计算公式为 aj