合同案例：房屋修缮责任认定.doc

合同案例：房屋修缮责任认定 xx年7月15日，出售人赵某(甲方)与买受人钱某(乙方)签订房地产买卖合同，约定：甲、乙双方于xx年7月25日前办理完结房屋交接手续，8月20日前办理产权过户手续。且该房屋内有一租客李某，甲、乙双方在签订房地产买卖合同后，租约仍然延续。该租约于xx年10月30日到期且租金仍由甲方一人收取。 甲、乙双方于xx年7月25日办理完结交房手续。交房当日，乙方取得甲方和租客的同意后对房屋的几处内部电线进行重排，后在租客正常使用时，其中一处电线短路起火，造成房屋内部分装修损毁。甲方、乙方和租客就赔偿事宜进行了多次协商，但均未果。乙方便以该房屋仍在甲方名下，并未过户给自己，且甲方仍收取租金为由诉至法院，要求甲方修复房屋。 案情分析 乙方认为甲方在交房后仍收取房屋租金，根据公平原则即权利义务相当，房屋理应由甲方修复。乙方还认为此房屋虽已交房，但是还未过户至自己名下，期间的该房屋所承担的风险理应由甲方承担。 合同法第一百四十二条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中并不存在法律另行规定或者当事人另有约定的情况，故房屋之风险自甲、乙双方办理完结交房手续起发生转移。 虽该房屋内有一租客，且甲、乙双方约定租金一直由甲方收取至租赁关系终止，但是导致事故发生的直接原因是乙方对房屋内电线的重排。且此时早已完成了交房手续，房屋的毁损、灭失的风险理应由乙方承担。而乙方不应以此时房屋并未更名至其名下，无需承担房屋风险以及房屋租金由甲方收取为由，要求甲方对其预期物权的损失进行救济。 综上所述，房屋的修复应当由乙方自行承担。本案中乙方与甲方约定在双方办理过户手续之前提前交房，其未能考虑到在产权不变的情况下，风险责任人却随交房手续的完成而变化，在仍然存有租赁关系的情况下，给自己带来了诸多隐患。 专家支招 房地产买卖中，大量房屋存在着与第三方的租赁关系，使其中买卖双方的权利义务关系变得模糊，有关房屋损毁、灭失的风险责任难以界定，应此我们建议在房地产买卖过程中注意如下问题： 首先，买卖双方及承租人在签订买地产买卖合同前应对租约的处理方式进行约定，一般约定为交房前解除租约或交房当日转交租约为宜。 其次，交房手续应在买卖双方办理产权过户手续之后，此时产权已转移，再办理风险转移才会更加合理，并且可以避免不必要的纠纷。 最后，签订买卖合同时买卖双方应当就涉及租赁可能产生的风险作出合理约定，明确交房后房屋的风险责任。如此类特殊情况：若租金收益仍由卖方收取，我们建议双方可以约定租约期间房屋风险由卖方承担。 “五个清晰”减少交易风险 一、房屋权属清晰 了解房屋权属，俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰，卖方是否具有该房屋的完全产权，直接决定了房屋交易安全性。例如：商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人，不然虚假售卖，或买了房办不了证，都将直接影响到交易安全。 二、物业交割清晰 物业交割包括水、电、煤气、停车费，以及物管费等，这些金额虽不大，但是交割不清会遗留下很多问题，如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。 三、付款时间清晰 买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程，首款、尾款分别于何时支付，约定绝对日期，不要用“过户后付余款”，此种约定过于模糊，“过户”有很多时间点，如递交过户资料、两证均已至买方名下等，一定要明确。 四、税费承担清晰 二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支，虽然由谁支付均已在办证条款里明确，但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重，想毁约或者抬高售价等，都将给交易带来诸多麻烦。所以应该事前明确，以防止房东为转嫁税费而抬高房价。 五、违约责任