界首市房地产市场调查报告.ppt

界首市房地产市场调查报告2013 68 72 号地块 汇鑫集团企划部2013 7 29 河南省 27KM 20KM 17KM 50KM 界首市位于安徽省西部 与河南省沈丘县接壤 土地面积667平方公里 城市由安徽省直辖 阜阳市代管 界首市下辖3个办事处 12个镇 3个乡 市政府位于东城街道办事处 也是界首市市中心位置 界首市常住人口变化表 单位 万人 718709人 2000 2010年总人口 增长9 28 年均增长0 89 785417人 640878人 2000 2010年常住人口 下降12 31 年均下降1 31 561956人 一 户籍人口增加 常住人口减少2010年 界首市普查登记户籍人口为785417人 与2000年第五次人口普查718709人相比 十年间增加66708人 增长9 28 年均增长0 89 普查常住人口为561956人 十年间减少78922人 下降12 31 年均下降1 31 分析界首市常住人口不增反降的原因 主要是近年来界首市外出务工人数日益增多 普查时界首市净流出到市外半年以上人数达223461人 二 家庭户数增多 家庭户规模持续向小型化发展2010年 界首常住人口中有家庭户197708户 家庭户人口557537人 平均每个家庭户人口2 82人 与2000年相比 家庭户增加9028户 户均规模减少0 56人 三 总人口性别比上升 常住人口性别比下降界首市常住人口中 男性人口278140人 占49 49 女性人口283816人 占50 51 性别比 以女性为100 男性对女性的比例 由2000年的104 43下降为98 00 四 少年儿童比重下降 人口老龄化进程加快界首市常住人口中 0 14岁人口117750人 占20 95 15 64岁人口383672人 占68 28 65岁及以上人口为60534人 占10 77 与2000年相比 0 14岁人口比重下降5 82个百分点 15 64岁人口比重上升2 80个百分点 65岁及以上人口比重上升3 02个百分点 五 常住人口区域差异较大 分布格局保持稳定界首市常住人口主要分布在西城办事处 东城办事处 光武镇和陶庙镇 常住人口数221619人 占全市的39 43 主城区西城办事处 东城办事处分别占常住人口的12 和11 72 与2000年第五次人口普查相比 界首市人口区域分布格局并没有发生太大变化 位次基本保持不变 2010界首市各乡 镇 街道户籍人口常住人口地区分布 界首市国土资源管理局2012年度综合统计报告 一 土地供应保障有力 重点项目加快落地2012年 通过建设用地预审及预审备案土地118宗 总面积5660亩 已获省政府批准征收和农转用土地5291亩 已报省国土资源厅待批征收土地867亩 正在组卷待报集体建设用地征收报批520亩 2012年可获省政府批准土地6678亩 保障了我市经济社会发展对土地的需求 如界洪河改造 植物园改造 东环线重点项目用地 二 土地收储稳妥推进 建设用地供应及时今年以来 我市共收储各类土地26宗 总面积2108 29亩 支付各项征地拆迁补偿费用1 0667亿元 已出让和划拨土地99宗 总面积2073 8235亩 土地出让金27640 651万元 已出让土地改变规划条件9宗 补交土地出让金4714 45万元 正在挂牌工业用地6宗 面积330 56亩 预计出让金3143万元 即将出让商住用地192 6141亩 预计出让金32000万元 全年预计供应土地2596 9976亩 合同土地出让金67498 101万元 界首市国土资源管理局2011年度综合统计报告 一 土地报批2011年省政府批准我市经济适用房建设用地86 373亩 省政府下达批复面积1099 7205亩 其中 光武园区366 471亩 阜康农贸大市场72 8175亩 中石油加气站用地61 29亩 东城政务新区47 268亩 黑豹物流园46 7955亩 综合大市场151 353亩 西城园区铁路北侧集体建设用地报批353 7255亩 二 土地收储和土地交易2011年 共收储土地38宗 面积3970 73亩 拆迁房屋330余户 拆迁房屋面积46255平方米 支付各项征地补偿费用近2亿元 出让土地83宗 面积1350 2亩 实现土地收入3 0803亿元 2013年1 6月界首市房地产销售面积表 单位 平米 近五年界首市房地产均价走势图 单位 元 界首市上半年房地产销售面积总计6 45万平米 而销售均价由09年 11年之间基本未呈增长趋势 11年以后由于城东新区基础配套的完善以及新盘的集中拉升了城市整体房价 界首市整体呈纵形区划 但由于纵形区划受到扩展限制 界首市于2006年调整规划范围 以东南部扩展为主 东部新区以建设居住区为主 完善功能配套 南部以工业区为主 加强本土工业建设 一 规划期限 本次近期建设规划期限为2010 2015年 二 城市规模 近期城市人口规模为26万人 城市用地规模为2610 8公顷 人均建设用地100 4平方米 三 城市性质 延续 界首市城市总体规划 2006 2020 对界首市的总体功能定位 皖西北重要门户之一 豫皖边界工贸滨水城市 四 近期建设主要任务 1 加快工业区和商贸区建设 促进城市经济发展 2 改造老城 完善东城 南北拓展 拉开建设框架 3 建立公共服务设施体系 提高城市的综合服务功能 4 加强城市绿地建设与水域环境改造 改善生态环境 五 近期建设发展方向 依托现状 完善东部 充实中部 优化西部 南北方向选择优势区位重点拓展 六 土地使用平衡 近期城市用地规模为2610 8公顷 其中包括居住用地815 9公顷 公共设施用地466 3公顷 含商住混合用地142 8公顷 工业用地377 8公顷 仓储用地68 2公顷 对外交通用地18 1公顷 道路广场用地500 1公顷 市政公用设施用地44 0公顷 绿地320 4公顷 七 近期建设重点区域 1 东城居住示范区 2 门户商贸区 3 滨河特色风貌段 4 城市公共服务中心 老城区 城东工业区 城东新区 1 2 3 4 5 深圳达实商贸城 汽车站 规划复兴路 规划振兴路 格林豪泰快捷宾馆 殡仪馆 S 优势 劣势 机会 威胁 S W O T 1 处于城市出入口 交通物流发达2 汽车站 火车站 高速入口坐落于此 出行方便 对面大市场规模巨大 能吸引一部分客商人流 光武镇为界首最大 经济发展最好的乡镇 入城必经之地 1 周边配套设施不够 目前无法满足客户日常生活需求 2 距离市区较远 目前不容易吸引城区客户 3 高速 铁路路径此地 噪音污染大 4 周边规划为工业区 环境与档次受到影响 1 目前规划道路正在修建中 路网逐步完善 2 周边无住宅楼盘竞争 对于城北客户是首选之地 3 新老城区交汇处 地段优势永不落伍 1 市场高品质 低价位产品的先于本案上市 2 造成客户分流 如 大唐 国际城 商贸城截留本项目商铺客户 3 界首市城东新区新增项目竞争 深圳达实 界首商贸城 销售情况 一期开盘日期 2012年6月份一期建筑面积 约3万平米共248间 开盘价格 最低价3500元 最高价5700元 均价4500元 剩余房源约20套剩余房源主要集中在远离商场主干道的房源 面积较大的房源 项目去化时间较慢 一期248套商铺 开盘一年的时间还剩下20套 周边物流发达 出入方面 高速出入口 铁路 汽车站在其周围 项目业态较为丰富 涵盖范围较广 商贸城在界首辐射范围有限 城市经济发展缓慢 规划产品不太合理 远离市中心 在城市经济发展有限的范围内 规划一座16F写字楼 4万 购物中心 商铺客户租金回报率极低 3年2万元 可以看出界首商贸经济发展缓慢 招商困难 深圳达实 招商品牌展示图 本地块 深圳达实商贸城 市政府 城东新区 老城区 火车道 1 2 3 4 5 6 7 8 1 深圳达实 商贸城2 世纪豪庭3 雨田华府4 大唐凤凰城5 东旭华庭6 金城海能花园7 天润祥府8 四级花城 界首市目前在售的项目 大大小小多达十余个 其中较具有代表性的项目 如大唐 国际城 凤凰城 中润 东旭华庭 中南商贸城 天润祥府 金城海能花园等 以下根据界首市板块分区 对各区域代表性竞争项目进行简要概述 老城区板块 东城新区板块 城北工业区板块 意向地块区域 小结 界首市整体发展趋势向东 老城区周边以优化完善为主 界首城北 城东工业园区主要以工矿仓储发展为主 商品房开发相对较少 根据本地以上代表性竞品项目的调研报告 可以看出本地以城东发展区项目较多 为未来发展趋势 以小高层和高层的电梯式住宅为主 住宅均价在40