易居咨询标准化项目定位研究思路.ppt

项目定位研究思路 咨询标准化探讨之一 项目定位架构 关注问题解决问题的原则定位 策略思路项目机会点解读地块市场属性地块产品属性项目解析项目定位客户定位产品定位市场研究支撑 关注问题 周边环境 项目适合性目标客户 产品创新性 宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析 政策影响 项目可塑性 发现矛盾点 市场走势 项目发展性 区域供求 项目竞争性 解决问题的原则 项目 市场 客户 产品 资金 客户策略 产品策略 开发策略 盈利 发现平衡点 开发商 定位 策略思路 客户 项目机会点 产品 项目机会点解析 思路解读 发现机会点 地块市场属性地块产品属性 地块市场属性 现实 未来 未来市政配套未来产业规划未来居民变化未来市场供应 地块的地理特征地块的房地产环境地块的居民环境地块竞争项目政策限制性 解析框架 客户 产品 地块市场属性 地块的地理特征地块四至地块人文自然景观地块所处区域 板块地块的房地产环境地块公建配套地块商业环境地块住宅环境地块其他环境 基础点B 1 现实客户导入基础 现实解析 地块市场属性 地块的房地产环境地块公建配套地块商业环境地块住宅环境地块其他环境地块的居民环境区域客户分类特征区域客户分类分布状况典型项目的客户构成 基础点B 2 现实项目客源基础 现实解析 地块市场属性 现实客户导入基础地块竞争关系典型竞争个案分析 机会点P 1 现实项目客源机会 现实解析 地块市场属性 地块的房地产环境地块公建配套地块商业环境地块住宅环境地块其他环境地块的居民环境区域客户分类特征区域客户分类分布状况典型项目的客户构成地块竞争关系典型竞争个案分析 基础点B 3 现实区域产品基础 现实解析 地块市场属性 现实区域产品基础地块竞争关系典型竞争个案分析政策限制性70 90土地增值税地方性政策 机会点P 2 现实项目产品机会 现实解析 地块市场属性 现实解析结论 基础点 B 1现实客户导入基础B 2现实项目客源基础B 3现实项目产品基础 机会点 P 1现实项目客源机会P 2现实项目产品机会 地块市场属性 现实客户导入基础未来市政配套区域 板块规划交通公建配套未来产业规划产业园区商业环境住宅环境其他环境现实项目客源基础 基础点B 1 1 未来客户导入基础基础点B 2 1 未来项目客源基础 未来解析 地块市场属性 未来客户导入基础未来项目客源基础未来居民变化客户分类变化客户特征变化 机会点P 1 1 未来项目客源机会 未来解析 地块市场属性 未来产业规划未来客户导入基础未来市场供应产品特征 基础点B 3 1 未来项目产品基础 未来解析 未来项目客源机会未来项目产品基础 基础点P 2 1 未来项目产品机会 地块市场属性 未来解析结论 基础点 B 1 1未来客户导入基础B 2 1未来项目客源基础B 3 1未来项目产品基础 机会点 P 1 1未来项目客源机会P 2 1未来项目产品机会 地块市场属性 地块市场属性解析思考点 T1政策影响 项目可塑性T2市场走势 项目发展性 地块产品属性 解析架构 地块产品属性 房地产属性土地状况技术指标土地价格 判断点J 1 项目可开发产品 地块产品属性 产品适合度分析 判断点J 2 项目适合开发产品 详见 土地可开发评估模型 地块产品属性 产品发展潜力分析市场未来属性的产品适合度分析土地储备与立即开发的判断地块资源整合的可能性 判断点J 3 项目未来适合开发产品 地块产品属性 解析结论 判断点 J 1项目可开发产品J 2项目适合开发产品J 3项目未来适合开发产品思考点 T3周边环境 项目适合性 项目解析 SWOT解析 项目解析 安索夫模型 SWOT 现有产品 新产品 新市场 客户 现有市场 客户 开发策略 渗透策略 延展策略 差异策略 项目解析 目标市场吸引力矩阵 项目解析 开发商解读 开发商产品线解读开发商客户细分解读开发商项目关注点解读 项目解析 寻找平衡点 SWOT 安索夫模型 开发商策略 吸引力矩阵 项目解析 解析平衡漏斗 B 1 1未来客户导入基础 P 2 1未来项目产品机会 B 3 1未来项目产品基础 B 2 1未来项目客源基础 B 1现实客户导入基础 B 2现实项目客源基础 P 1现实项目客源机会 P 1 1未来项目客源机会 B 3现实项目产品基础 P 2现实项目产品机会 S C项目客户方案S P项目产品方案 项目解析 S C项目客户方案 价值观 社会新锐 望子成龙 健康养老 青年之家新武汉人 青年持家 小太阳 后小太阳 孩子三代 老年一二三代 青年之家两代情深 青年之家老武汉人 项目解析 客户分类模型 生活型 工作型 教育型 运动型 休闲型 赡养型 健康型 经济务实 社会新锐 望子成龙 健康养老 富贵之家 客户产品偏好模型 功能偏好 情感偏好 精神 型 拥有型 商务型 奢华型 投资型 文化型 项目解析 项目解析 S P项目产品方案 项目解析 S P项目产品方案 方案X 思考点 T4目标客户 产品创新性 项目解析 项目定位 项目定位思路 客户主导确定目标客户为目标客户定制产品 项目定位 产品主导确定产品方案产品和目标客户结合 物业总价 产品偏好 可承受家庭年收入 S C项目客户方案 产品功能偏好过滤 产品情感偏好过滤 C项目目标客户 目标客户描述 年龄及家庭结构 收入水平 职业背景 置业动机 物业特征 生活调性 消费偏好 媒体偏好 分布 居住 工作 在路 休闲 客户定位 项目目标客户定位过程 靶心客户 9环客户 8环客户 7环客户 客户定位 C项目目标客户描述 产品定位 投资回报 开发风险 销售难度 品牌效果和社区形象 效益好 效益差 S P项目产品方案比较 产品定位 项目产品选型过程 产品定位 产品概念定位为 定位阐释 产品档次 产品组合 产品支撑 产品定位 产品支撑 规划景观居所配套管理 市场研究支撑 市场研究支撑 房地产市场研究 未来竞争预估 间接竞争区供应预估 直接竞争区供应预估 竞争态势 竞争态