（土地资源管理专业论文）房地产价格波动性研究——以武汉市为例.pdf

i 一 j 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 z 如需保密 解密时间年月日 是否保密 乙 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果 尽我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地3 外 论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果 也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料 指导教师对此进行了审定 与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明 并表示了谢意 研究蚴么m 遗彪 帆弘卢年 月歹日 学位论文作者签名 荔 氧多套导师签名 砺每三 签名日期 斫碑 月飞日 签名日期 z o 年6 月弓日 注 请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之问 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 目录 摘要 i a b s t r a c t i i 1 绪论 l 1 1 选题背景 1 1 2 选题的目的与意义 1 1 2 1 研究的目的 1 1 2 2 研究的意义 2 1 3 国内外研究现状 3 1 3 1 国外相关研究概况 3 1 3 2 国内相关研究概况 4 1 4 研究的基本思路 主要内容及方法 7 1 4 1 基本思路 7 1 4 2 主要内容 8 1 4 3 研究的方法 8 1 5 可能的创新 8 2 房地产价格波动相关理论 9 2 1 房地产价格内涵 9 2 1 1 房地产价格的类型 9 2 1 2 房地产价格的构成 l o 2 2 房地产价格波动的价值论 1 0 2 3 房地产价格波动的供求机制 1 1 2 3 1 长期市场供求机制 1 1 2 3 2 短期市场供求机制与市场均衡 1 2 2 4 房地产价格波动的泡沫投机论 13 3 房地产价格波动性研究 15 3 1 房地产价格波动影响因素分析 1 5 3 1 1 经济基本面对房价波动的影响 1 5 3 1 2 相关的政策对房价波动的影响 1 6 3 1 3 土地价格对房价波动的影响 l8 3 1 4 虚拟经济对房价波动的影响 1 9 3 1 5 心理预期对房价波动的影响 2 0 3 2 房地产价格波动规律研究 2 l 3 2 1 房地产价格波动的类型 2 1 3 2 2 房地产价格波动机理阐述 2 2 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 4 武汉市商品房价格波动性分析 2 9 4 1 武汉市商品房价格波动影响因素分析 2 9 4 1 1 经济基本面因素影响分析 2 9 4 1 2 政策因素影响分析 3 6 4 1 3 土地价格因素影响分析 3 9 4 1 4 虚拟经济因素影响分析 3 9 4 2 武汉市商品房价格波动性分析 4 0 4 2 1 武汉市商品房价格的长期趋势 4 0 4 2 2 武汉市商品房价格的周期性波动 4 l 4 2 3 武汉市商品房价格的季节性波动 4 4 4 2 4 武汉市房地产价格的随机性波动 5 0 5 结论及建议 5 1 5 1 研究结论 51 5 2 建议 5 2 5 3 本文的不足 5 3 参考文献 5 5 附表 5 8 致谢 6 1 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 图表目录 图1 1 基本思路 7 图2 1 房地产价格价值论机制分析 1 l 图2 2 价格一般均衡 1 2 图2 3 长期供求变化与房地产价格 1 2 图2 4 短期供求变化与房地产价格 13 图2 5 均衡统一与房地产价格 1 3 图2 6 房地产价格泡沫运行机制 1 4 图4 1g d p 和商品房价格对数序列 3 1 图4 2 调整前后武汉市商品房价格变化与利率变化对比 3 8 图4 3 调整前后武汉市商品房价格变化与商品用途地价变化对比 3 9 图4 4 调整前后武汉市商品房价格变化与证券交易额和短期贷款变化对比4 0 图4 5 武汉市商品房价格长期趋势变化 4 1 图4 6 碎石图 4 2 图4 7 武汉市房地产价格周期波动图 4 4 图4 8 武汉市商品房价格月度走势图 4 6 图4 9 对数序列相关和偏相关图 4 7 图4 1 0 月度数据对数一阶差分序列 4 7 图4 1l 对数一阶差分相关和偏相关图 4 7 图4 1 2 对数一阶差分季节调整后相关图和偏相关图 4 8 图4 1 3 一阶对数季节差分后相关图和偏相关图 4 9 图4 1 4 季节性波动因子 4 9 图4 l5 随机波动因子 5 0 表4 1 武汉市商品房价和经济基本面数据 3 0 表4 2 商品房价格对数一阶差分单位根检验结果 3 1 表4 3g d p 对数一阶差分单位根检验结果 3 2 表4 4 商品房价格和g d p 一阶差分序列因果检验结果 3 2 表4 5 商品零售指数单位根检验结果 3 3 表4 6 商品房价格和商品零售指数因果检验结果 3 3 表4 7 总人口规模单位根检验结果 3 3 表4 8 商品房价格和商品零售指数因果检验结果 3 4 表4 9 武汉市房价收入比状况 3 4 表4 10 人均可支配收入单位根检验结果 3 5 华中农业大学2 0 1 0 届硕十研究生学位论文 表4 1 1 商品房价格和商品零售指数因果检验结果 3 5 表4 1 2 利率一阶对数单位根检验结果 3 5 表4 1 3 商品房价格和市区人均住宅建筑面积因果检验 3 6 表4 1 4 武汉市商品房价格调整前后与利率变化 一3 7 表4 1 5 利率一阶对数单位根检验结果 3 8 表4 一1 6 商品房价格和利率因果检验结果 3 8 表4 1 7 商品用地地价数据统计 3 9 表4 18 解释总方差表 4 2 表4 1 9 得分系数表 4 2 表4 2 0 主成分得分综合指数表 4 3 表4 2 1 武汉市商品房价格月度数据 4 5 表4 2 2 月度数据平稳性检验结果 4 6 表4 2 3 模型a r i m a 2 1 2 1 1 1 4 的估计结果 4 8 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 摘要 房地产是现代社会经济中国民财富的重要组成部分 是国民经济的支柱产业 房地产的双重资产特性使得价格变化受众多因素影响 房地产价格波动状况对国民 经济运行 行业发展以及居民生活消费影响巨大 因此 对房地产价格进行理论分 析 了解房地产价格和各影响因素之间的关系 剖析价格波动性规律并分析波动程 度 进而理解房地产价格变动的实质就显得十分必要 本文在回顾国内外研究状况 的基础上 主要分为四个部分 第一部分 房地产价格波动相关理论 先从房地产价格内涵着手 然后从马克 思主义价值论角度对房地产价格波动状况进行了分析 接着用市场供求机制对房地 产价格波动状况进行了探讨 最后用泡沫投机论进行了论述 第二部分 房地产价格波动影响因素分析 影响房地产价格波动的因素众多 本文分别对经济基本面因素 相关政策因素 土地价格因素 虚拟经济因素和心理 预期因素等对房地产价格波动的影响进行了深入的分析 第三部分 房地产价格波动规律研究 首先对房地产价格波动类型进行了介绍 接着分别对房地产价格的长期趋势变化 周期性波动 季节性波动和随机性波动的 特征 规律以及针对各种波动类型的测度方法进行了论述 第四部分 武汉市商品房价格波动性研究 以前面的理论为基础 采用定量分 析的方法 对武汉市商品房价格的长期趋势变化 周期性波动 季节性波动和随机 性波动状况进行了分析 并归结了各自的原因及变化特征 在以上分析的基础上得出本文的研究结论并提出相应的政策建议 为政府决策 和人们进行理性的投资与消费提供参考 最后提出本文写作中的几个不足之处 期 待进一步改进 关键词 房地产价格 影响因素 波动性 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to fn a t i o n sw e a l t hi nm o d e ms o c i a le c o n o m y a n di sa l s oap i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y t h ed u a la s s e t sc h a r a c t e r i s t i c so fr e a l e s t a t em a k ep r i c ec h a n g e sa f f e c t e db ym a n yf a c t o r s r e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t yh a s t r e m e n d o u si m p a c ta tt h en a t i o n a le c o n o m y i n d u s t r yd e v e l o p m e n ta n dh o u s e h o l d c o n s u m p t i o n t h e r e f o r e t h et h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h er e a le s t a t ep r i c e s t h eu n d e r s t a n d i n g o fr e a le s t a t ep r i c e sa sw e l la st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a c t o r sa n da n a l y s i so ft h el a wa n d p r i c ev o l a t i l i t yl e v e l a n dt h e nt h eu n d e r s t a n d i n gt h es u b s t a n c eo f r e a le s t a t ep r i c ec h a n g e s b e c o m ev e r yn e c e s s a r y b a s e do nr e c a l l i n gt h es i t u a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c h t h i sp a p e rc a nb ed i v i d e di n t of o u rp a r t s p a r tii sa b o u tt h et h e o r yo ft h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n s t h ec o n t e n t so fr e a l e s t a t ep r i c e ss t a r tt op r o c e e d a n dt h e nt h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n sf r o mt h ev a l u eo f t h em a r x i s tp o i n to fv i e wa r ea n a l y z e d a n dt h e nw i t ht h em a r k e tm e c h a n i s mo fs u p p l y a n dd e m a n df l u c t u a t i o n sa r ed i s c u s s e d a n df i n a l l yt h ea n a l y s i so nt h er e a le s t a t eb u b b l ei n a s s e tp r i c i n gt h e o r ya n ds p e c u l a t i o na r ec a r r i e do u t p a r t2i sa b o u tt h ea n a l y s i so fi n f l u e n c i n gf a c t o r so nr e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t y t h e r e r em a n yf a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n s t h ee c o n o m i c f u n d a m e n t a l s p o l i c i e s l a n dp r i c ef a c t o r v i r t u a l e c o n o m i cf a c t o r sa n dp s y c h o l o g i c a l f a c t o r ss u c ha se x p e c t e dp r i c ev o l a t i l i t yo fr e a le s t a t ea r ec o n d u c t e di n d e p t ha n a l y s i si n t h i sp a p e r p a r t3i sa b o u tt h es t u d yo nr e a le s t a t el a wf l u c t u a t i o n f i r s to fa l l t y p e so fr e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n sw e r ei n t r o d u c e d a n dt h e nt h el o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n si n r e a le s t a t ep r i c e s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n sa n dt h er a n d o mf l u c t u a t i o n so ft h ef e a t u r e s r u l e s a n dv o l a t i l i t yo ft h em e a s u r ef o ra l lt y p e so fm e t h o d sa r ei n t r o d u c e d p a r t4i sa b o u tt h es t u d yo fp r i c ev o l a t i l i t yo nw u h a nc i t yc o m m e r c i a lh o u s i n g b a s e do np r e v i o u st h e o r i e s l o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n s a n dr a n d o mf l u c t u a t i o n so fc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e si nw u h a nh a v eb e e na n a l y z e dw i t h t h em e t h o do fq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dt h er e a s o u sa n dt h e i rr e s p e c t i v ev a r i a t i o nh a v e b e e ns u m m a r i z e d b a s e do na b o v ea n a l y s i s t h ec o n c l u s i o n sa r ed r a w na n dt h ec o r r e s p o n d i n gp a p e r s p o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sa r ep r o v i d e dt oo f f e ri n f o r m a t i o nf o rg o v e r n m e n tp o l i c y m a k i n g a n dp e o p l eo ni n v e s t m e n ta n dc o n s u m p t i o nr a t i o n a l l y f i n a l l y i nt h i sw r i t i n g s e v e r a l d e f i c i e n c i e sa r ep o i n t e do u ta n di ml o o k i n gf o r w a r dt oh a v ef u r t h e ri m p r o v e m e n t k e yw o r d s r e a le s t a t ep r i c e s i n f l u e n c i n gf a c t o r s f l u c t u a t i o n 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 1 绪论 1 1 选题背景 房地产是现代社会经济中财富的重要组成部分 因其产业相关度高 带动性强 与金融业和人民生活联系密切 发展态势直接关系到整个国民经济的稳定发展和金 融安全 同时房地产兼具消费品和投资品的双重属性 其发展易受众多因素影响 价格变化往往表现不同的波动特征 自2 0 0 0 年来 我国房地产市场经过四年左右的快速发展和一年多的宏观调控 至2 0 0 6 年已进入一个相对高速发展的阶段 房地产投资过热问题明显 房价上涨 过快已经关系到普通老百姓的生活成本 一边是7 0 以上的城市居民难以承受的 高房价 另一边是价格不菲的高档房依然紧俏 为了抑制房价的过快上涨 进一步 规范房地产市场 以确保房地产快速且健康地发展 2 0 0 7 年 在以往宏观调控的 基础上 国家在土地 金融 住房保障等方面加大了调整力度 但房价仍连续攀升 住宅价格上涨过快已成为当前我国房地产市场中的核心问题 2 0 0 8 年上半年 在 国家调控政策主导下 中国房地产市场逐渐由2 0 0 7 年的过热转向理性回归 各项 指标高位调整 过度需求泡沫得到有效的抑制 但2 0 0 8 年第三季度 全国7 0 大中 城市房价出现近十年来首次下跌 且房价下降的城市逐步增多 跌幅逐月加大 并 显现出加速下滑的趋势 尽管随后在国家 保增长 政策的主导以及各方面努力下 一些城市房地产交易量回升 但在国际金融危机爆发全球经济下滑的形势下 房地 产市场进一步恶化的趋势未得到有效遏制 整体市场并未得到期待的理性回归 2 0 0 9 年 在相关政策的持续刺激下 房地产价格又一路攀升 事实表明 国家一 刀切的宏观调控所取得的效果并不理想 经济发展与房地产业发展以及房价过快增 长与其高波动性密不可分 以此为背景 在梳理理论逻辑的基础上 本文尝试对房地产价格影响因素和 价格的波动状况进行研究 分析房地产价格影响因素特征并对价格波动理论进行阐 述 力求系统地了解房价波动规律 从而理解房价变动的实质 进而为宏观调控决 策和人们进行理性的投资消费提供依据 1 2 选题的目的与意义 1 2 1 研究的目的 视角不同 房地产的价格组成往往不同 但是大体上可以认为房地产价格是由 华中农业大学2 0 1 0 届硕上研究生学位论文 基础价值和人们投资和投机预期支撑的虚拟价值或增值部分组成 因而房地产价格 变化易受到经济基本面 政策 土地价格 心理等诸多因素共同决定 价格走向也 往往表现出不同的波动特征 自本世纪初开始 房价保持持续高速增长 房地产投资过热房价虚高现象日益 明显 而2 0 0 8 年下半年起房价又出现持续大幅下滑 随后2 0 0 9 年房价又率先复苏 直至偏热 如何对房地产价格进行深度调整 使价格全面回归理性是房地产市场走 出困境的关键 本文以房地产的价格和价值组成以及房地产所具有的资产二重属性 作为切入点 在介绍房地产价格相关理论的基础上 深入分析价格波动和其影响因 素之间的关系 并在进一步分析房地产价格波动类型和规律的基础上 对武汉市商 品房价格的波动状况进行分析 得出波动特征并归结原因 最后根据研究结果提出 合理的建议 为政府采取相应的房价调控措施 减少房地产市场的投机行为 促进 房地产价格回归理性和房地产业的健康稳定发展提供参考 1 2 2 研究的意义 2 0 0 8 年中央经济工作会议明确提出要稳定房地产市场以保证金融体系稳定 并将稳定住宅消费作为拉动内需的重要内容 引导房地产业健康发展 保持国民经 济持续 快速 稳健发展 2 0 0 9 年 随着 两型社会 配套政策的不断出台 两型社 会 建设全面发力 面对海内外经济局势的变化 武汉市通过增加投资 扩大内需 等手段实现保增长的目标 实现全社会固定资产投资创新高 而房地产业的健康平 稳发展起到了举足轻重的作用 而随着国家宏观调控政策的调整 2 0 1 0 年武汉市 将从调整住房供应结构 加大保障性住房建设力度 严格信贷调控政策和整顿规范 房地产市场交易秩序等方面入手 进一步加强调控措施的执行力度 使武汉市住房 供应结构基本合理 住房价格基本稳定 房地产市场趋于平稳 使房地产业继续为 武汉市经济发展和社会稳定作出积极贡献 因此 对房地产价格进行理论分析 了解房地产价格和各影响因素之间的关系 剖析商品房价格波动性规律并分析其波动程度 进而理解商品房价格变动的实质 为政府和产业部门采取适当的调控措施 积极引导消费者和投资者进行正确决策 实现房地产业健康稳定发展提供科学依据显得十分有必要 并具有重要的现实意 义 2 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外相关研究概况 国外的房地产市场化进程进行的比较早 同时市场化程度也比较高 房价问题 的重要性和房价的敏感性吸引了学者和公众的广泛关注 从国外研究文献来看 对 房价的波动性研究主要集中在周期性波动 泡沫与投机及房价的影响因素等方面 代表性的成果如下 w e n z l i c k 1 9 8 0 以美国房地产市场交易量 或销售额 为依据 通过分析 1 7 9 5 1 9 7 3 年共1 8 0 年间美国房地产的周期波动循环变化 指出美国房地产的长期 波动周期约为1 8 年 n e l l i s 和l o n g b o t t o m 1 9 8 1 采用计量经济学的方法对英国住宅商品房价格影 响因素进行分析后 得出收入 抵押贷款利率和社区抵押贷款存量对商品房价格变 化影响较大 而其中收入因素影响最大 t i r o l e 1 9 8 2 认为 在交易者都是理性的条件下 不管是否允许卖空 s h o r t s a l e s 市场交易中都不可能获得利得 除非交易者对给定资产的价值存在不同的 先知先觉 或者想利用市场进行风险转移 即资产价格泡沫难以存在 h e m k n a 1 9 8 5 利用1 9 7 9 1 9 8 3 年的数据 用实证的方法得出美国写字楼租 金变化与国民经济周期和通货膨胀密切相关 由此证明了美国写字楼市场有很强周 期性的结论 r i c h a r dm b e t t s 1 9 9 6 认为政府应当干预住房方案 原因在于政府参与能有 效消除市场失灵导致的种种缺陷 缓解住房市场供求导致的种种矛盾 d d e n i s e c ww i i l i a n 1 9 9 6 通过对房地产市场波动状况进行分析后 认为 房地产市场可以分为使用市场和资本市场 并且建立了这两个市场之间互动的四象 限模型 c l a p p 1 9 9 7 通过对房地产周期的研究 发现了房地产业具有3 0 年 5 0 甚至 上百年的更长时间上的周期性波动特征 r a y m o n d 1 9 9 8 对香港地价与房价的关系进行了因果关系分析 发现房价变 动与地价之间无直接的因果联系 m c k i n n o n p i l l 1 9 9 8 和k r u g m a n 1 9 9 8 对泡沫形成的内在机制进行了研究 他们的研究表明政府各种形式的担保会导致较高的资产价格 并且他们认为1 9 9 7 年爆发的亚洲金融危机的原因归结于房地产泡沫 p y h r r 和b o m 1 9 9 9 先从宏观和微观的角度对房地产周期进行了区分 在此基 础上又分别从实物市场 投资和国际化的视角对房地产进行了更为详细的周期划分 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 m a l p e z z i 1 9 9 9 针对价格收入比以及房价变化利用误差修正模型得出了前 期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论 g e o f f r e ym e e n 2 0 0 2 在对美 英等国的住宅价格进行相关分析后 认为长 短期收入对住宅价格的弹性都很大 并认为长期收入弹性在供给欠佳的市场上相 对较高 j u d 和w i n k l e r 2 0 0 2 通过使用短期滞后模型对房价变化进行实证分析后 得出价格上涨受当期人口 收入 建筑成本和利率影响很大 同时受到财富当期 和滞后期值的影响 1 3 2 国内相关研究概况 国内大部分研究集中在房地产价格影响因素和周期性波动等方面 主要研究 成果如下 谢经荣 未勇 曲波等 2 0 0 2 周京奎 2 0 0 5 分别运用理论和实证的方 法证明了房地产价格与货币供应量有很强的正相关关系 周京奎还证明了股票价 格与房地产价格之间有反比关系 另外他还对房地产价格传导机制进行了研究 曲波 2 0 0 3 分别对美国 大陆和台湾等地的宏观经济波动和房地产经济波 动之间关系进行研究 发现两者联系密切 但是影响两者之间稳定的协同增长关 系的因素很多 不同地区或国家表现不同 高波 毛丰付 2 0 0 3 以19 9 9 2 0 0 2 年土地季度价格指数和房地产季度价格 指数为样本 通过相关分析得出长期内房价走势决定地价走势 短期内两者存在 相互影响的结论 李国柱 2 0 0 4 采用p a n e l d a t a 模型对不同区域房地产价格波动的差异进行分 析 得出房地产价格在房地产市场发展程度较高的区域更易受宏观政策的影响而 产生波动 皮舜 2 0 0 4 通过建立相关模型对我国1 9 9 7 2 0 0 3 年间房地产市场与金融市 场的月度数据进行分析 认为金融市场和房地产市场两者之间在长 短期上均存 在双向因果关系 张红 2 0 0 5 认为住宅价格走势受经济基本面影响很大 并且她认为货币供 给量 m 2 对房地产开发投资走向的影响要远大于后者对前者的影响 胡晓添 濮励杰等 2 0 0 5 通过实证分析土地因素对南京市房价的影响后 得出土地因素中地价和土地出让面积对房价的影响表现为领先 其它因素影响作 用滞后 王千 2 0 0 6 认为房地产是一种介于普通商品和金融资产之间的虚拟资产 4 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 因此 房地产能同时起到稳定和扰动经济的双重作用 是实体经济和虚拟经济的 纽带 时筠仑 2 0 0 6 认为房地产波动主要表现为长期趋势波动和周期波动 长期 趋势波动与宏观经济波动密切相关 且长期趋势波动通过心理预期作用于周期波 动 周期波动通过政策因素影响到长期趋势波动 周期波动只是房地产波动的一 种形态 并且正在日益弱化 吴宝申 2 0 0 7 通过对我国房地产价格波动与宏观经济基本面之间的关系研究 后得出 房地产价格波动分为长期趋势波动和循环波动组成 并认为长期趋势受人 口规模 经济增长 土地以及资金状况制约 同时得出地价波动性比房价波动更大 且房地产波动具有地域性特征 发达地区波动性更为明显 鲁娜 2 0 0 7 认为信贷规模对东部城市房地产价格影响都比较大 容易出现房 地产泡沫和投机 对中西部影响则较小 中西部房价主要受经济基本面影响比较大 另外房地产需求对各地区房价的长期趋势都存在负效应 曹英 2 0 0 7 通过对长沙市房地产价格进行分析后得出影响长沙房地产价格波 动的首要因素是人均可支配收入 其次是房地产开发投资 国内生产总值和贷款利 率 且一年期贷款利率与商品房价格不存在长期稳定关系 赵晓丹 2 0 0 7 通过对汇率波动和房地产价格波动的两者的共性和特征分析 得出两者之间存在一定的关联性 前者有可能对房地产价格波动产生上浮或下浮传 导作用 且传导作用是否发生要根据各国具体情况而定 史永东 陈日清等 2 0 0 8 通过建立最优控制模型分析了不确定性环境下房地 产价格的决定因素 得出按揭贷款利率 按揭贷款额度 居民财富等多种因素对房 价均有影响 同时用抵押贷款利率对加息政策的效果进行检验 结果显示抵押贷款 利率对房地产价格的影响无经济显著性 另外房地产价格自身的变动冲击能引起房 地产价格上涨 任荣荣 郑思齐 龙奋杰等 2 0 0 8 利用1 9 9 9 2 0 0 5 年数据对全国3 5 个大中城 市进行实证研究 发现预期作用对房价变化的影响巨大 这种作用在房价较高的城 市更为突出 并认为对房价增长的预期会加速房地产需求膨胀 导致房价非理性增 长 李宾 2 0 0 8 认为房价的长期趋势受技术进步 生产要素等影响 而价格的短 期变化与短期真实利率调整呈反向联动 正因为如此未来房地产价格在长 短期上 都将趋于下降 随着人民币汇率战的日益升温 对于外资流入中国房地产市场造成房地产价格 波动问题的成为焦点 汪成豪 王雯瑁等 2 0 0 9 对外资流动对我国房地产市场的 影响研究后发现外资投资房地产总额占外商投资总额比例相对稳定 且稳速下降 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 并认为外资会减少对房地产市场的短期套利行为 而将更多关注于房地产的长期价 值 刘洪玉 2 0 0 9 认为目前在世界经济不确定性的背景下 受住房交易量和价格 的下调 国家保增长和房地产价格宏观调控的双重目标 土地和房地产的已有制度 住房保障政策和打击投机的税收政策等因素的共同作用 未来短期内商品房住宅价 格变化将趋于理性回落 综上所述 国内外学者对于房地产价格及其波动性的研究 主要集中在房地产 市场内部机制 房地产泡沫 周期 投机及房价波动的影响因素等方面 且以实证 分析为主 对房地产价格的不同波动类型的定量分析还较少 因此本文对此问题的 探寻具有一定的研究价值 6 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 1 4 研究的基本思路 主要内容及方法 1 4 1 基本思路 图1 1 基本思路 f i g 1 1b a s i ci d e a s 7 华中农业人学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 1 4 2 主要内容 本文具体内容分为五章展开 第一章介绍本文研究的背景 目的与意义 进行文献综述并提出论文写作的思 路 归纳论文的主要内容和方法以及论文可能的创新 第二章介绍了房地产价格相关理论 首先对房地产价格内涵 类型等进行了介 绍 接着对房地产价格波动相关的价值论 供求机制以及泡沫投机论等进行了阐述 第三章分析了房地产价格波动影响因素和房地产价格波动规律 先分别对影响 房地产价格波动的经济基本面因素 政策影响因素 土地价格因素 虚拟经济因素 和心理等因素进行了介绍 接着对房地产价格的波动类型和波动机理状况进行了分 析 第四章在前几章分析的基础上以武汉市商品房价格为对象 先分析了商品房价格 和其影响因素之间的关系 接着分别对其长期变化趋势 周期性波动 季节性波动 以及随机性波动进行了分析 第五章得出文章的结论并提出建议 1 4 3 研究的方法 本文中用到的主要研究方法有 一是在房地产价格影响因素分析时使用了协整检 验和格兰杰因果检验 二是在房地产价格周期波动分析时使用了主成分分析方法 在季节性波动分析时采用时间序列x 1 2 一a r i m a 季节调整模型对季节波动因子和随 机波动因子进行了提取 1 5 可能的创新 对于房地产价格波动性的研究 本文强调影响因素的分析 波动类型以及波动 程度的测度 因此本文可能的创新主要表现在 1 对房地产价格影响因素进行了定量分析 对某些影响因素对房地产价格波动 的影响在不同地域内和时序上分别作了阐述 2 对于商品房价格的季节性波动 本文采用间接方法进行了分离 8 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 2 房地产价格波动相关理论 2 1 房地产价格内涵 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题 它关系到房地产所有权和使用权 在经济上的实现 关系到房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置 房地产 价格是房产价格和地产价格的统一 是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表 现 关于房地产价格的形成的概念表述不尽相同 按照劳动价值论的观点可表述为 在房地产开发 建设 经营的过程中 所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所 有权价格综合的货币表现 按西方效用价格理论 房地产价格可表述为 房地产的 效用 房地产的相对稀缺性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经 济价值的货币表现 2 1 1 房地产价格的类型 在现实经济生活中 房地产价格种类具有多种不同的类型 不同的价格所起的 作用不尽相同 评估的原则 考虑的因素也不尽相同 1 按形成机制分 按照形成机制的不同 房地产价格可以划分为房地产理论价格 市场价格 评 估价格 政策价格 指导价格等 吴德进 李国柱等 2 0 0 7 理论价格 理论价格是指房地产的公开市场价值 表现为某一宗物业在某个时点于完全竞 争性的公开市场上能够成交的合理价格 在这种情况下 市场具有完全自由的进入 退出机制 该时点市场状态稳定 物业价值不变 不存在各种特殊情况 如不考虑 特殊买家的进入等 因此 理论价格是由经济基本面决定的房地产价格 它是房地 产市场价格波动的中心 市场价格 市场价格是指房地产交易双方的实际成交价格 它随着时间和供求关系的变化 而波动 一般可分为公平市场价格 限定价格和非公平市场价格等 公平市场价格 通常是指不受一些不良因素 如垄断 信息不对称 强迫交易等 的影响 双方完 全在正常情况下交易的价格 评估价格 评估价格是按一定的估价原则与程序 采用科学方法对房地产所作的一种估价 9 华中农业大学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 但是根据估价方法和目的的不同 评估价格可表现为偏重房地产价值或市场价格的 估计 政策价格和指导价格 政策价格是政府运用行政力量 在参考市场价格的情况下 迫使交易者接受的 房地产价格 而指导价格一般是指政府提出来的 供交易双方参考的房地产价格 2 按交易权属分 按照交易权属的不同 房地产价格可以分为房地产所有权价格和房地产使用权 价格 2 1 2 房地产价格的构成 从房地产价格构成来看房地产价格波动 房地产价格由地价 房屋建安费用及 利润 房屋销售成本及利润 税金等构成 因此房地产价格变动是随价格各组成部 分的变化而变化的 而在构成房地产价格各组成部分中 土地价格即土地所有权转 让或使用权出让的价格和建安费用在房价中占有很大的比重 但是土地的形成过程 没有凝结必要的劳动 因而本身是无价值的 土地价格具有二元特性一土地资本价 格和土地物质价格 土地物质价格没有价值实体为基础 这部分定价采用资本化定 价方式 其变化大小完全取决于供求状况 而土地资本价格的变动完全由土地资本 投入量多少决定 因此 由于土地价格构成的二元性 使得土地价格的构成整体完 全取决于市场供需状况 同时土地价格的这种供求状况并非是抽象的 它表现为影 响地价的诸多因素 除地价外 房地产价格的其他构成部分 如建安费用和各期管 理费 利润和税金等都是价值实体的一部分 其价格变化受供求状况和价值共同决 定 2 2 房地产价格波动的价值论 马克思主义价值理论认为 商品是用来交换的劳动产品 它包含使用价值和价 值两个要素 是使用价值和价值的统一 使用价值是指物品和服务能够满足人们某 种需要的属性 即物品和服务的有用性 一般的物品或多或少具有使用价值 作为 商品的使用价值与一般物品的使用价值存在差别 首先它必须是劳动产品的使用价 值 其次商品的使用价值不是针对生产者自己有用 而是针对他人 针对社会有用 最后商品的使用价值必须通过让渡给他人才能进入消费 因此商品的使用价值是交 换价值的物质承担者 商品的价值是内在的 抽象的 不能自己表现出来 只能通 过与另一种商品交换 才能获得表现 任何物品都有使用价值 但只有这种物品作 为商品时 它才具有价值 因为价值是指产品生产过程中消耗的人类无差别的劳动 交换价值是外在的 有具体的表现形式 价值是交换价值的基础 交换价值是价值 1 0 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 表现形式 图2 1 房地产价格价值论机制分析 f i g 2 一lo nt h em e c h a n i s mo ft h ev a l u eo fr e a le s t a t ep r i c e s 根据马克思主义的价值理论 未进行开发的土地只属于一般物品 只有使用价 值 本身不包含价值 这部分使用价值只受供求关系影响 当经过一定量的劳动和 资本投入后 土地就包含原有的使用价值和新投入的价值部分 价值部分直接由投 入量决定 这两者结合成整体 最终使得在考虑投入量的前提下 土地价格采用资 本化定价方式计算 这样形成的土地价格与建筑物构筑物的价格一起形成房地产价 格 这种价格的变化更多的取决于供求关系 供求关系直接或间接受多种影响因素 单一或共同作用 使得房价波动最终通过各影响因素变化得以体现 而波动量的大 小和剧烈程度则取决于影响因素的内容及性质 2 3 房地产价格波动的供求机制 从供给需求的角度看 房地产价格同时受到长期市场供求机制和短期供给机制 的影响 2 3 1 长期市场供求机制 在经济社会中 各种各样的经济活动非常复杂 每一种产品 都有大量的生产者 和消费者 每种产品的价格都受供给和需求决定 房地产作为一种较特殊的商品 其价格变化必然受到供给和需求的影响 当房地产市场处于均衡状态 此时的价格叫做均衡价格 即出清价格 如图2 2 所示的e 点价格p i 即为均衡价格 此时房地产的供给与需求量均为q 1 若此时只 考虑价格变化 当房地产价格由于某种原因由p l 上涨到p 2 时 相应的供给量变为 q 5 而此时的需求量只有q 2 房地产市场供应量多出f g 市场无法出清 价格必 华中农业人学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 然下跌 价格下跌又引起需求量上升 最终又回到均衡价格p t 当房价出现下跌 例如跌倒p 3 时 此时需求量增加到q 4 而供给量减少到q 3 市场房地产短缺量为 r t 此时价格必然又回升 需求量减少 直至重新回到e 点为止 图2 2 价格一般均衡 f i g 2 2g e n e r a le q u i l i b r i u mp r i c e 以上分析是只考虑价格变化时的一般情况 就房地产业而言 房地产的供给和 需求会受到诸多因素的影响 这些因素主要有经济基本面因素 土地价格因素 政 策因素 心理预期因素 虚拟经济等等 在这些因素的影响下 房地产的供给和需 求曲线会发生移动 如当居民收入发生变化 人口在较长时间出现明显变化 消费 者的心理预期等 会使得在相同的价格下 需求曲线发生移动 图2 3 所示的就是 当居民收入增加或减少时 需求曲线由d 变为d l 或d 2 供给情况也一样 如当物价 和地价上涨导致房价成本上涨或下跌时 房地产供给曲线相应的由s 变为s l 和s 2 图2 3 长期供求变化与房地产价格 f i g 2 3l o n g t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n d r e a le s t a t ep r i c e s 2 3 2 短期市场供求机制与市场均衡 在分析完房地产市场长期均衡机制后 对于短期的房地产市场 由于房地产本 身的位置固定性和不可移动性等区域性特征 加上房地产建设周期长 供给滞后 近期我国目前房地产市场为不完全竞争市场 短期的供给量易受到开发商的控制 这些因素使得在短期内房地产市场表现为一定程度的供给刚性 如图2 4 所示 当 1 2 房地产价格波动性研究一以武汉市为例 房价开始p l 上升到p 2 时 供给量会由e 点上升到f 点 当价格由于需求的增加由 p 2 i z y 至up 3 时 此时供给量有限 无法再增加且维持在q 2 需求的增加只会导致 价格继续上升 价格的持续上升必然吸引更多的资源进入房地产市场 使得房地产 投资开发量增加 供给量得以缓慢由q 2 增加到q 3 价格均衡由g 点变为h 点 最 终实现短期均衡和长期均衡的统一 众多短期均衡点最终构成长期供给曲线s l 如 图2 5 功 三弋 e 图2 4 短期供求变化与房地产价格 f i g 2 4s h o r t t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n dr e a le s t a t ep r i c e s 代心一6 x c 图2 5 均衡统一与房地产价格 f i g 2 5b a l a n c eu n i t ya n dr e a le s t a t ep r i c e s 2 4 房地产价格波动的泡沫投机论 房地产泡沫 b u b b l e s 被描述为 一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨 价 开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期 于是又吸引了新的买主 这些 人一般只想通过买卖牟取利润 而对资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣 的 随着涨价常常是预期的逆转 接着就是价格的暴跌 最后以金融危机告终 或 者以繁荣的逐渐消退而不发生危机 查尔斯p 金德尔伯格 1 9 9 1 泡沫理论强调 预期易引起人们的投机行为 最终导致房价的除长期趋势 周期波动 季节性波动 和随机波动外的泡沫式波动 曲波 2 0 0 3 而这种泡沫式波动往往仅指房地产价格 的剧烈波动 由于房地产具有实体经济和虚拟经济二元资产特性 郭金兴 2 0 0 3 p 弓 r 日 0 华中农业人学2 0 1 0 届硕士研究生学位论文 因而房地产除了满足生产和生活需求以外 十分适合于进行投资和投机 而投机的 需求是为了谋取差价利润 只要有差价 投机人有利可赚 他们就会有无穷的欲望 去购买房地产 而不去理会价格的高低是否合理 这种行为导致房地产价格的虚高 引发房地产泡沫 而房地产泡沫在银行信贷的参与下具有一种自我膨胀的机制 如 图2 6 并且房地产抵押贷款证券化后 流入房地产的资金就会像滚雪球一样越滚 越大 投机者获得更多的资金使得这种泡沫的自我膨胀机制进一步放大 当这种泡 沫达到一定程度时 在外界因素的冲击下 例如市场谣言导致的资金外逃 政策因 素等等 房地产泡沫就会迅速破裂 房地产价格迅速下降 房价出现大幅波动 最 终可能引发金融危机或者经济危机 图2 6 房地产价格泡沫运行机制 f i g 2 60p e r a t i n gs y s t e mr e a l