城市建设经营模式创新与实践-杨天举.ppt

1 城市建设经营模式创新与实践 泛华建设集团总裁 杨天举 2 泛华集团城市建设发展战略定位 站在城市建设产业角度 依托建设领域系统服务优势 组合城市 金融资源 有效降低资金 政策风险 为客户提供城市资源优化 基础设施及房地产项目的投资 建设 运营等服务 打造城市建设发展商 按照建设项目全寿命周期理论 系统整合项目参与各方资源 利用科学的管理工具 为客户从项目的前期策划咨询到项目的建成运营提供策划 咨询 规划 设计 招标代理 勘察 施工 采购 项目管理 监理 装修 代建服务 建成运营等全过程或阶段性服务 打造城市建设领域系统服务商 战略定位 3 城乡统筹 城市群形成 城市化进程提速 同城化 城镇化统一战略发展规划 产融结合 提高城市运营质量 系统解决计划发展 规划设计 土地利用关系 走集约化发展道路 建立城市发展愿景 统一 批发 产品 变 零售招商 为 批发招商 集约城市资产 科学利用土地资源 建立科学发展观 走可持续发展道路 变 精英招商 为 全民招商 变 偶然招商 为 持续招商 和 必然招商 系统解决 水平开发 和 竖向开发 关系 城市资产利用效益最大化 投资效益最大化 经营理念 城市建设运营理念 4 城市价值创新 偶然招商 持续招商 必然招商 5 价值链 即价值体系中各环节多处于同一行业之内 相互之间呈现上下游关系 彼此的联结是基于产品或服务的流程体系 最终形成的是一条 链 价值网 即价值体系中各环节处于不同行业中 相互之间没有上下游关系 是通过相互合作共同创造价值的关系 各个环节联系到一起是基于同一创意和共同的产品 从而创造出最大价值 各个环节的联结不是基于流程关系 而是价值创造逻辑 最终形成的是一张 网 在价值链和价值网各个环节中的要素主体 唯有相互合作才能共同把 网 做大 在创造共同价值的同时获取自身价值 他们之间要强调共享 合作关系 价值链与价值网的结合 从而最大限度地将不同的价值创造主体有效纳入到价值网中 最大限度地发挥各个主体的价值创造能力 最大限度地追求 综合加法 效应 价值整合 资源整合 产业整合 价值链整合 价值网整合 6 城市技术性基础设施分类 交通系统 对外交通 市内交通 环境系统 环境卫生 环境保护 通信系统 电视 广播 电信 邮政 防灾系统 水系统 排水 给水 水资源保护 能源系统 集中供热 燃气 供电 防风雷 防空袭 防洪防汛 防抗地震性灾害 消防 城市技术性基础设施 热电联产 7 定义是城市政府在土地出让或划拨前对土地进行整理 投资 开发的过程 内涵在遵循国家法律法规和建设规范的前提下 按照国民经济和社会发展规划 城市规划和土地利用规划的要求 统一规划 对开发项目所要达到的社会 经济 环境 市政基础设施和社会配套等各种相关内容进行综合策划 并按照项目管理的原则对开发项目进行进度 质量 成本 安全等全面管理 按照国家规定的标准进行市政基础设施建设和其他配套设施建设的过程 具体理解按照国民经济和社会发展规划 城市总体规划 土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求 将列入城市土地储备开发 土地供应计划的项目 在确定土地开发实施方案后 以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体 获得土地项目一级开权的开发主体再根据 政府主导 统一规划 市场化运作 的原则 运用现代项目管理的理论 系统和方法 组织实施土地开发项目的征地 拆迁 规划设计 市政基础设施和配套建设 交通建设 环境建设和投融资 并为二级开发商服务 提供土地开发项目完成后的运营管理方案 对土地开发项目实施速度 品质 成本全过程把握和控制 达到土地开发项目社会效益 环境效益 经济效益高度统一的动态过程 城市土地开发既包括了城市政府为使城市国民经济和社会发展规划 城市总体规划 土地利用总体规划的顺利实施对城市土地开发所做的总的安排 也包括了城市政府对具体的土地开发项目的组织实施 兼具宏观与微观层面 两者结合使得城市土地开发得以有序进行 城市土地开发 8 目标实现开发项目的经济合理性 市政和社会配套的完备性 社会影响的协调性 项目发展的可持续性和项目形态与环境的宜人性 原则政府主导 统一规划 策划先行 综合开发 市场化运作 形态土地初始开发 土地增量开发 和土地再开发 土地存量开发或旧城改造 政府在规划 政策 标准等方面做好配套和保障工作 在基础设施先行 公共服务设施优先配置 资源环境管理和产业发展方向调控方面起到主导作用 再充分发挥市场竞争机制作用引入高水平的一 二级开发商参与城市土地开发建设 规范的城市土地开发的含义 9 规划前的策划 总体策划 确定城市发展战略 在规划之前导入总体策划 可以解决目前规划中存在的一些问题 规划的编制没有充分研究经济与社会发展的内在规律和区域经济资源特点 超前预测不够 规划对城市发展缺乏真正意义上的指导和调控作用 区域化规划或协调机制不健全 规划规模盲目求大求全 规划过于强调技术性 缺乏金融 产业结合的系统研究 规划缺乏特色 定位不明 城市建设风格雷同 千城一面 对城市发展要素挖掘不够 城市品牌宣传缺少卖点 对环境因素考虑少 资源破坏性的过度开发 不注重对文化遗产 历史建筑 城市风貌的保护 使不可再生资源遭受严重破坏 规划实施缺乏延续性 管理体制分割 或是政绩短期行为 使得政府的计划 土地 规划等管理部门没有形成统一协同机制 造成土地资源浪费 规划后的策划 深度策划 落实城市发展战略 根据功能不同 可分为项目落地策划 营销策划 招商策划 融资策划 策划在城市土地开发中的作用 10 在宏观层面 城市的国民经济和社会发展规划 城市总体规划和土地利用总体规划对城市未来的发展起着控制和引导作用 在微观层面 城市控制性详细规划 修建性详细规划及配套的专业规划决定着土地开发的区域 布局 规模 质量和开发内容 在实践中 开发实施单位通常还会进行概念性规划 即在总规 控规和实施方案指导下 就某一开发区域或某一项目 进行创造或创意 体现开发者的思想 使开发区域或项目的修建性详规更加科学 合理和先进 能够体现国内甚至是国际上的最新理念和做法 规划在城市土地开发中的作用 规划是优化土地资源配置 提高土地资产价值的重要杠杆 11 规划是发展目标和实现方式的整体部署过程 而策划是依托创造性思维 整合资源 站在产业和金融角度 确定城市发展战略和定位 实现城市土地资源与市场需求的优化组合 强调的是通过创造性思维 找出资源与市场间的核心关系 构建可采取的最优途径 形成可实施的开发方案 并对近期的开发进行系统安排 策划与规划的关系 规划 策划 市场角度 手段 前提 产品角度 对市场诊断 引导 提出规划建议 从全局出发 要以市场为导向 12 结论 通过策划 规划及发展战略规划的编制 帮助政府分析 整合 集约 优化城市资源 从区域经济发展的宏观角度 明确城市功能结构 产业定位和发展思路 形成从项目策划项目规划项目孕育项目孵化完整思维过程 将城市发展运营与重大项目投资建设密切结合的理念贯穿始终 让投资项目能够快速落地 形成投资品 吸引投资人 把偶然经营变成必然经营 把精英招商变成全民招商 打造一方热土 形成 洼地 效应 加快城市建设和区域经济发展的速度 13 国外城市发展定位的经验与启示 14 国内城市发展定位的经验与启示 15 国内城市发展定位的经验与启示 16 目标 土地的合理利用与保值及土地利用的效益行为 要综合平衡各类社会需要和社会目标角色 土地征用 房屋拆迁 开发资金筹集 拟开发区域基础设施建设 产业结构调整和布局 开发后土地出让和转让城市土地开发模式与城市土地利用制度 城镇住房制度和房地产生产方式改革相适应 是一个随历史发展进程渐进的过程 政府土地开发定位 政府在城市土地开发中的目标 行为和角色 17 城市土地管理部门或城市土地储备机构或其委托的土地开发策划机构 根据土地利用总体规划 城市总体规划和城市土地储备供应计划 遵循社会效益 经济效益 环境效益相统一的原则 对土地开发项目的基本情况 工作实施方案 开发进度 投资方案等内容编制的综合性方案 方案经城市发改 规划 国土 建委 等部门审查通过后 作为编制土地开发项目招标文件和实施开发的依据 同时也是土地开发企业进行组织与管理的依据 城市土地开发综合策划方案 18 城市土地开发综合策划方案内容 19 完全政府投资模式特点 在政府财力雄厚的情况下 可以迅速集中资金对土地进行开发 有利于城市规划和产业结构的调整 需要政府加强监管 成功与否依赖于政府招商引资的力度 否则造成投资无法收回 土地闲置和浪费 国有土地收益流失结论 项目的前期策划尤为重要企业投资模式特点 政府仅制定城市规划 土地利用规划 土地利用政策 企业通过市场竞争获取开发权 按规划和其他政府规章实施 规划体系完备 详细规划的深度可以指导具体的开发项目 政府不需投入巨额资金 但要向企业支付一定的土地收益 政府和企业共同投资模式特点 政府和企业共同出资 企业建设 政府主导 分别核算 双方按股份比例分享收益和风险 城市土地开发模式 20 土地一级开发中权利主体与权属关系 21 土地开发项目阶段图 招标 策划 实施 审批 后评价 开发计划编制 根据土地利用总体规划城市总体规划土地供应计划制定城市土地储备计划土地开发计划 项目概况 项目开发建设的必要性分析项目开发的控制性详细规划方案交通影响分析环境影响分析征地拆迁裣方案成本测算方案效益分析投融资方案开发的标准和品质要求进度与实施方案建设期和建成后的经管方案团队组织方案等 有批准权的政府或政府部门对土地开发实施方案 政府以公开招标或邀请招标的方式 确定土地开发实施单位 土地开发主体在政府指导和协助下办理相关手续进行征地拆迁实施市政基础设施公共服务设施环境景观设施等建设 由项目管理部门和实施单位共同组织验收进行成本确认及收益分配事宜将开发土地储备出让 验收 由政府相关部门或委托的独立第三方对土地开发项目进行总体后评价总结经验吸收教训提出建议 22 金融机构 信用边界线 建设机构 项目业主 项目 产业基金 通过图中四方的资源整合 最终达到项目风险共担 利润合理分配的三角均衡态势 使得各方的矛盾对立关系转变为竞合关系 结构融资 担保机构 投资银行业务 产融结合 和谐共赢 23 项目风险阶段 风险度 项目经营阶段风险 项目建设阶段风险 项目前期开发风险 金融风险 政治风险 不可抗力 建设风险 经营风险 市场风险 资金风险 信用风险 决策风险 项目是金融资本和产业资本有机结合 互动发展的物质载体也是各种风险赖以客观存在的平台 开发周期主要风险划分图 24 建设项目全过程管理服务流程图 项目意向 项目可研 项目规划设计 项目策划 送审项目建议书 编制可研报告 送审可研报告 申请规划设计条件 申请项目选址 审定规划方案 初步设计审查 施工图审查 领建设工程规划许可证 项目土地取得 取得土地开发权 领取拆迁许可证 办理土地出让许可手续 取得土地使用证 拆迁三通一平或七通一平 领建设用地规划许可证 概念性规划 项目竣工 项目维护与运营 办理单项工程竣工验收 工程移交 编制项目建议书 办理项目的综合验收 审计项目后评价 25 建设行业资源 专业团队 系统创新 结构升级 系统创新 建设行业资源 政府资源 金融资源 专业团队 政府资源 金融资源 26 资金池 项目池 城市建设项目加工厂 封闭生产 原料 投资收益 还本付息 金融产业要素 建设项目 产成品 资金供给方 股东或债权人 建设机构 金融及中介机构 建设产业要素 专业服务及信用中介要素 策划 中介机构