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土地资源管理 邢元txyz 学习这门课应掌握的内容 1 我国土地管理政策2 土地资源管理在房地产开发中的应用 如土地的取得 各种手续的办理等 土地资源管理学科内容 1 土地管理的主要内容 是从土地的开发 利用 保护 整治各环节入手 做到对土地资源的最有效利用 并获取最大效益 2 手段 行政 法律 经济 工程技术3 学科内容 理论基础 土地权籍管理 土地利用管理 土地综合管理等 第一章概述 本章主要内容 一 土地资源管理的内涵及研究对象二 土地与土地资源三 我国土地资源及其基本特征四 土地资源管理的研究内容五 土地资源管理的发展趋势六 土地资源管理体制及其职能 一 土地资源管理的内涵及研究对象 1 管理 管理是一个优化人力 物力 财力作用以达到组织目标的过程 2 土地资源管理2 1概念 土地资源管理是土地管理部门对土地的开发 利用 保护 整治进行统筹安排 并使其发挥最大效用 2 2土地资源管理的自然属性和社会属性3 土地资源管理的研究对象 土地资源管理是以人 地这个大系统作为研究对象 研究系统内外各要素之间关系 揭示其形成 演变规律 是提高系统的综合效益 二 土地与土地资源 1 土地1 1 概念 一切人类可能利用的自然资源皆在土地的范围内 简单来说 土地包括陆地 水 地上空间 天然资源等 另外可以从政治 经济角度看 1 2 分类 多种分类方法1 3 土地的特性 自然属性 承载力 养力 供给力 数量一定 不可移动 差异性 不折旧性等人文属性 用途多样 社会经济位置可变性 可以分割合并 可以投资改良等1 4 土地的功用 载力 养力 资源 环境 2 土地资源 2 1 概念 现在或将来能利用的土地2 2 土地资源的主要特征2 2 1 是具有自然生产能力的自然产物2 2 2 系统 可更新2 2 3 空间分布的地域性 面积的有限性2 2 4 两重性 既是生产条件 又是土地关系的客体 三 我国的土地资源 1 我国土地资源概况 1996 全国土地利用状况 2004度变更调查 1 农用地 98 55亿亩 占69 1 其中 耕地18 37亿亩 人均1 41亩2 建设用地 4 73亿亩 占3 3 其中 城镇用地0 51亿亩 村庄用地2 48亿亩 盐田和特殊用地0 33亿亩 独立工矿用地0 54亿亩 交通运输用地0 33亿亩 水利设施用地0 54亿亩3 未利用地 39 32亿亩 占27 6 上海市土地利用状况 1 全市各统计地类总面积1235 85万亩 2 农用地577 89万亩 其中 耕地417 84万亩 园地16 02万亩 林地27 62万亩 其他农用地116 1万亩 3 建设用地350 50万亩 其中 居民点及独立工矿用地320 15万亩 交通运输用地27 32万亩 4 未利用地307 45万亩 其中水域302 71万亩 2 我国土地资源的基本特征 2 1总量大 人均数量少 2 2 山地多 平原少 耕地比例低2 3 不同适宜性土地的地区分布不均匀2 4 后备土地资源不足 3 土地问题 3 1 它是人地关系失调所产生的问题3 2 土地问题产生的原因 3 2 1 供给不足3 2 2 人口增加 生活水平提高3 2 3 土地利用不当3 2 4 土地权利不平等 分配不均3 3 现阶段土地问题3 3 1 农地问题 3 3 1 1 耕地不断被侵占3 3 1 2 农地污染严重3 3 1 3 土地利用不当 造成土地质量下降 3 3 1 4 乱砍滥伐森林 加剧水土流失3 3 1 5 超载过牧 草地严重退化3 3 2 市地问题3 3 2 1 市地过度利用3 3 2 2 市地不足利用3 3 2 3 市地不当利用3 3 2 4 土地投机 四 土地资源管理的发展趋势 1 土地资源管理法律化的趋势不断增强 2 土地资源行政管理的规范化 3 土地资源管理手段的市场化 4 土地资源管理的信息化 5 土地资源管理的科学化 五 土地资源管理体制及其职能 1 国内土地资源管理体制及其职能2 国外土地资源管理体制 讨论题 1 试分析此轮房地产宏观调控中中央政府采用的土地政策 地方政府的对策 政策的效果及其原因 2 上海市目前地价在房地产价格中的比例并举例说明 3 人民币升值或贬值对国内房地产市场会有何影响 为什么 4 我国土地所有制中的集体土地所有制是否合理 是否需要进行改革 如果需要 如何改革 第二章土地资源管理的理论基础 第一节管理学第二节经济学第三节法理学第四节生态学 第一节管理学理论 一 基本概念1 管理 是指在特定的环境下 对所拥有的资源进行有效的计划 组织 领导和控制 以便达到既定的目标的过程 2 管理的目标 产出目标 绩效目标3 管理的功能 决策 计划 组织 控制4 管理理论 5 行政管理学 第二节经济学理论 1 概念 经济学是如何实现稀缺资源的有效配置与利用的一门科学 2 经济学解决的两个问题 资源配置问题 资源利用问题3 经济体制4 两个基本经济模型 生产可能性曲线 市场运行图5 竞争机制和价格机制6 经济学基本原理 第三节法理学 1 法的本体2 法的价值3 法的范畴4 法的运行 第四节生态学 一 概念 二 普通生态学与应用生态学 讨论题 1 从紧的货币政策对房地产行业会产生那些影响 为什么 2 征地全过程要发生那些费用 以上海为例 假如你是一开发商 在签订生地出让合同后 一直到建设前你需要做那些工作 付那些费用 3 以上海为例 通过出让方式取得土地后 一直到开发建设 需要办理那些手续 分别在那些部门办理 第三章土地产权管理 一 土地制度 土地产权与土地产权管理二 我国土地产权结构三 土地权属确认四 土地权属流转五 土地权属终止六 土地产权违法行为的查处 一 土地制度 土地产权和土地产权管理 1 土地制度1 1 概念等土地制度是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和 它又是一种法权制度 在社会形态中 土地经济制度是土地法权制度形成的基础 完整的土地制度包括土地所有制度 土地使用制度和土地管理制度 土地权利是土地制度的核心内容 土地制度的根本目的 是促使对土地资源的保护和有效利用 土地制度的调整对象 是土地的归属关系 利用关系 流转关系和管理关系 这一系列的关系 归根结底是人们关于土地的各种利益 意志 行为的冲突和调和 土地制度有两根主线 一是社会整体利益和国家意志 二是社会成员的个体利益和当事人意志 1 2 土地制度的一般社会意义土地是一切生产和存在的源泉 自有人类社会以来 有关土地归属和利用的种种制度设置和运行 便始终与社会安宁和社会发展紧密相连 一方面土地制度的变迁成为生产方式变革的先导或成果 另一方面 土地制度对生产力的发展也起着重要的促进和制约作用 2 土地产权 2 1 概念产权不仅是指人与物之间的关系 而着重是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系 产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位的经济和社会关系 在这一关系中 所有权是核心 所有权和使用权是其中的基本权能 土地产权是指存在于土地中的一系列排他性权利束 这一权利束由各具特色的利益或权利构成 可以分散拥有 不动产 动产和不动产是物权法上关于物的一种重要分类 不动产主要有以下三种 具有不可移动性的自然不动产 即土地及其定着物 从属于或者附属于自然不动产的动产 因其用途而成为不动产 如住宅中的浴缸等 以不动产为标的的权利 如用益权 地役权 3 土地产权管理 3 1 概念土地产权管理是指通过各种手段对土地权属关系进行调整 以维护土地所有制 保护土地所有者的合法权益 规范土地权属流转 发挥市场对土地资源的优化配置作用 促进土地资源的合理利用 3 2 产权管理的目的 维护土地所有制 保护土地权属人的合法权益 规范土地权属流转 发挥市场对土地资源的优化配置作用 促进土地资源的合理利用 3 3 土地产权管理的主要内容土地产权的确定 隽法管理土地权属变更 隽法处理土地权属争议 依法查处土地权属违法行为 依法征收土地权属有关税费 3 4 土地权属管理制度土地权属调查制度 土地权属争议调处制度 土地登记发证制度 土地权属统计制度 土地等级评定制度 土地价格评估与申报制度 土地税收制度 二 我国土地产权结构 土地所有权 土地使用权 土地他项权利 国有土地所有权 集体土地所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 出让土地使用权 划拨土地使用权 农地使用权 建设用地使用权 地役权 空中权 地下权 租赁权 借用权 耕作权 抵押权 1 土地所有权 1 1 所有权的一般原理所有权是人类社会最古老的权利制度 在漫长的历史进程中 始终担负着两个方面的社会职能 维护社会安定 促进社会发展 所有权的权能主要有 占有权能 表现为权利人对物的控制不受他人侵犯的状态 使用权能 权利人按照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利 收益权能 权利人对物之产出主张权利归属的地位 处分权能 对物的命运加以处置 土地所有权属于财产所有权的范畴 具有所有权的一般属性 1 2 土地所有权土地所有权属于不动产所有权 但又在一定程度上有别于其它不动产所有权 土地所有权是直接构成社会制度的一个重要组成部分 我国的土地所有权具有以下四个特点 主体的特定性 交易的限制性 权属的稳定性 权能的分离性 1 3 我国土地所有权制度的现状与趋势 1 3 1 国有土地所有权 宪法 第10条规定 城市的土地 以及法律规定为国有的城市市区以外的土地 属于国家所有 土地管理法实施条例 第3条规定 下列土地属于全民所有即国家所有 1 城市市区的土地 2 农村和城市郊区中依法没收 征用 征收 收购 收归国有的土地 依法划定或者确定为集体所有的除外 3 国家未确定给集体所有的林地 草地 山岭 荒地 滩涂 河滩地以及其它土地 它的来源主要有 承继 1949年以前的旧中国所有的土地 没收 新中国成立后不没收官僚 买办资产阶级的资产 土地改革 依据宪法规定直接取得 征用 1 3 2 集体土地所有权集体土地所有权的主体是由劳动群众组成的集体组织 这种组织具有独立的法律人格 它代表全体成员享有和行使对集体财产的所有权 我国的集体土地所有制是在农民私人土地所有权的基础上形成的 我国 民法通则 第74条规定 集体所有的土地属于村农民集体所有 由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营 管理 已经属于乡 镇 集体经济组织所有的 可以属于乡 镇 农民集体所有 集体土地所有权的客体包括 农地 耕地和其它用于种植业 林业 畜牧业和渔业生产的土地 建设用地 宅基地 乡镇企业用地 乡村公益事业用地等 集体土地的使用权及处分权受到以下限制 使用必须符合国家政策 集体土地所有权的占有 使用和收益权能可以以土地使用权的形式有偿或无偿地授予私人或企业 但以本集体的成员和本集体兴办的企业为限 集体组织可以让渡土地所有权 但只能通过土地征用程序让渡给国家 集体可以放弃其土地所有权 这种情况下 土地所有权自动转归为国家 2 土地使用权 2 1土地使用权的一般原理按照现行 土地管理法 土地使用权是与土地所有权并列的权利 按照 民法通则 土地使用权属于 与财产所有权有关的财产权 它的基本性质为 土地使用权是一种物权 是指权利主体支配物的绝对权 是一种他物权 在他人的所有物上设定的物权 是一种用益物权 是指以物的使用 收益为目的的他物权 是一种新型的用益物权 土地使用权具备以下特性 派生性 是指所有权的享用权能在一定条件下与所有权分离而形成的一种权利 从属性 它的发生以所有权的行使为前提 它的存续亦受到所有权的制约 直接性 是指权利直接附着于土地 因而权利人能够现实地占有和使用该物 可转让性 土地使用权人有权以转让 出租和抵押等方式处分其土地使用权的权利 有期性 国有土地出让土地使用权最高年限为40 70年 农村承包地使用年限为45年以上 不超过50年 2 2 国有土地使用权国有土地使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权 两者之间的区别 除了其设立方式上的有偿与无偿之分外 还有一个重要点 就是划拨土地使用权不能进入市场 划拨土地是指通过行政划拨的方式 无偿提供用地人使用的国有土地 出让土地是指依据政府与用地人签订土地使用权出让合同 有偿提供给用地人使用的国有土地 国有土地使用权的变更是指已有的国有土地使用权在存续状态下的主体变更 买卖 交换 赠与 继承 共有权分割 法人合并 法人分立 投资 内容变更 理论上包括占有 使用 收益权能的范围与限制的变更 实践中主要指用途 范围的变更及相应的他项事项的变更 其它事项弯更 指列入土地使用权登记项目的其它事项的变更 如面积 附着物等 国有土地使用权可因以下原因终止 使用期限届满 国家收回土地使用权 划拨土地转变为出让土地 使用权人放弃使用或因特定事由停止使用 使用权人死亡后无人继承 土地的自然变故或人为变故 2 3 集体土地使用权集体土地使用权是一种用益物权 它是所有权人以外的民事主体享有的对集体土地进行占有 使用 收益的权利 和一种限制物权 所有的限制都是为了保护耕地和保障农业的发展 集体土地使用权分为农地使用权和建设用地使用权 集体土地使用权的取得方式有 原始取得和传来取得原始取得 农地的原始取得主要有 通过土地确权程序 在调整土地分配的基础上设立新的集体土地使用权 四荒土地的使用权按照谁治理开发 谁使用收益的原则确定线治理开发者取得 宅基地和企业用地的原始取得分为已有房屋宅基地的初始登记和新增宅基地的审批 传来取得 分为集体组织内的传来取得 转让 继承 和组织外的传来取得 开发四荒 出让 两种 集体土地使用权的终止 终止原因有以下几种 国家征用土地 集体收回土地使用权 土地行政处罚 2 4 我国现行土地使用制度 2 4 1 现行国有土地使用制度2 4 1 1 现行国有土地使用制度的形成建国初期 有偿使用 1954年开始无偿使用 1979年开始开始征收土地使用费 20世纪80年代中期 开始出让转让试点 1988年 修改宪法 规定土地使用权可以依法转让 2 4 1 2 现行国有土地使用权的取得2 4 1 2 1 有偿取得 主要方式有出让 租赁 入股2 4 1 2 2 划拨使用 一般要支付征地费用 其主要特点是无偿 无期限 不得流转 不得改变用途 土地管理法 规定了可以采取划拨土地使用权的范围 机关用地 军事用地 城市基础设施用地 公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目 其它用地 见国土资源部划拨用地目录 上海市房地局网站可以查到 2 4 2 现行集体土地使用制度 2 4 2 1 农用土地使用制度农用土地有偿承包制度 集体土地所有权可以将本集体的土地按人或按人劳比平均承包到户 农用土地有偿转让制度 一般只能在本集体经济组织内部进行转让 本组织内无人愿意经营的 可转让给本集体以外的单位或个人 2 4 2 2 农村集体建设用地使用政策 土地管理法 规定 农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准 可以收回土地使用权 三种情况 公益建设需要 改变用途使用 停止使用 3 土地他项权利 3 1 一般理论土地他项权利是泛指土地所有权和土地使用权之外的各种土地权利 土地登记规则 第2条规定 土地登记是依法对国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地建设用地使用权和他项权利的登记 我国土地他项权利有以下特点 它是在他人土地上享有的权利 它的主体是土地所有人 使用人以外的 与土地所有人 使用权人之间存在某种法律关系的民事主体 它不受一物一权主义的限制 它依存于土地所有权 使用权 又是对该所有权 使用权的一种限制 土地他项权利是长期存续的权利 因而通常有加以登记的必要 土地他项权利的意义在于对土地所有权 使用权以外的各种长期性土地权利进行确认和管理 以充分保护土地所有人 使用权人以外的人们在土地上的各种合法权益 维持与土地有关和各种民事关系的稳定有序 促进土地的全理有效利用 并维护社会安定 土地他项权利的调整主要有三个环节 确权 法律法规规定 政府决定 所有者授权 使用权人的授权 其它合法方式 登记 除法律规定必须登记 如抵押权 的以外 其成立与存续不以登记为条件 保护 3 2 土地他项权利各论3 2 1 地役权 是为了自己的土地利用需要 而对他人土地加以支配的权利 他主要包括 通行权 用水权 排水 引水 取水等 建筑物地役权 如支撑权 搭梁权 伸出权 采光权等 工作物地役权 3 2 2 空中权 指以他人土地为依托 在其上空建造并维持某种建筑物 工作物 如桥梁 渡漕 高架公路 高架或悬空架设的广告标牌等 的权利 3 2 3 地下权 指在他人的土地下埋设管道 电缆或者建造并维持地下设施 如隧道 地铁 地下商场 地下人防工程等 的权利 3 2 4 土地租赁权 是土地承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占有和使用的权利 3 2 5 土地借用权 是无偿占有使用他人土地的权利 是我国特定历史条件下产生的一种土地他项权利形式 3 2 6 土地耕作权 是在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利 3 2 7 土地抵押权 指土地使用权人在法律许可的范围内 在不转移占有的情况下 将土地使用权作为债权的担保 当债务人不履行债务时 债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿 三 土地权属确认 1 确认土地权属的法律依据宪法 宪法对生产资料所有制 土地所有权 使用权的规定是确认国家土地所有权 集体土地所有权的依据 民法通则 是确认土地所有权 使用权 土地他项权利的基本依据 其他 土地管理法 城市房地产管理法 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 其他法律法规 如城市规划法 森林法 摹法 渔业法 矿产资源法 环境保护法等 2 确定土地权属的一般原则2 1 确定国有土地的原则 城市土地国有化原则 国有土地所有权性质不可变原则2 2 农村土地中 国有土地与集体所有土地的划分原则2 3 国家建设征用 收 集体土地 集体之间使用土地的权属确认原则2 4 集体所有土地之间的划分原则2 5 重复征用 收 和划拨土地使用权的确认原则2 6 界线与面积不吻合时的确权原则 四 土地权属流转 一 土地征用与土地征收1 概念及与土地征用的区别2004年3月 全国人大对 宪法 进行了修改 将 宪法 第十条改为国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿 2004年8月 全国人大常委会通过了关于修改 土地管理法 的决定 区分了土地的征用和征收 即 共同之处都是为了公共利益的需要 都要经过法定程序 都要给予补偿 不同之处在于 征收主要是所有权的改变 征用只是使用权的改变 征收土地有三个特点 有一定的强制性 要妥善安置被征地单位人员的生产和生活 征收后土地所有权发生转移 2 土地征收的原则 珍惜耕地 合理利用和保护土地 保证国家建设用地原则 妥善安置被征地单位和农民的原则 有偿使用土地的原则 依法征地的原则 3 征收集体土地的政策规定 范围 国家进行经济 文化建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的 经有批准权的政府批准后可以征收 批准权限在征地依法报批前 当地土地行政主管部门应告知征地情况 确认征地调查结果 组织征地听证 征收土地实行两级审批制度 即国务院和省级人民政府 征收农地的 应先办理农用地转用手续 同时办理征地审批手续 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 由国务院审批 其他用地和已经批准用地转用范围内的具体项目 由省级人民政府审批并报国务院备案 建设单位申请征地不得化整为零 对被征地单位和农民进行安置 补偿和补助 临时用地必须办理报批手续 全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地的 必须持县级以上人民政府批准的设计任务书和其他批准文件 由联营企业向县以上政府土管部门提出用地申请 征收土地时必须进行征地公告 被征地所在的市县人民政府 在收到征地方案后 10日内应以书面或其他形式进行公告 主要有以下内容 征地批准文号 时间和用途 被征地土地的所有权人 位置 地类和面积 征地补偿标准和农业人口安置途径 办理征地补偿的期限 地点等 合理使用征地补偿费 特殊征地按特殊政策办理 大中型水利水电工程建设的 征收林地园地的 征收土地中发现文物等 迁移烈士墓华侨墓的 国防设施等 4 征收集体土地补偿的范围和标准4 1 土地补偿费 耕地为补征收前三年产值的6 10倍 征收其他土地的补偿费标准由省 自治区 直辖市参照征收耕地的标准规定 4 2 安置补助费 是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 按照需要安置的劳动力人口计算 每一个人标准为被征地前3年平均年产值的4 6倍 但每公顷被征耕地的补偿费最高不得超过被征收前3年平均产值的15倍 4 3 地上附着物和青苗补偿费4 4 临时用地补偿费 5 征收集体土地的工作程序5 1 申请用地 建设单位持经批准的设计任务书或初步设计 年度基本建设计划以及地方政府规定的相应材料 证明和图件 向土地所在地的县级以上地管部门申请建设用地 周时填写 建设用地申请表 5 2 受理申请并审查有关资料 县以上土管部门负责建设用地的申请 审查 报批工作 对应受理的建设项目 在30日内拟定农用地转用方案 补充耕地方案 征地方案和供地方案 编制建设项目用地呈报说明书 经同级人民政府审核同意后报上级土管部门审查 5 3 审批用地 有批准权 会审5 4 征地实施 公告 支付土地补偿费地上附着物和青苗补偿费 安置农业人口 征收用地单位的费税 协调征地争议5 5 签发用地证书5 6 征地批准后的实施管理 落实安置措施 督促补征地单位按时交地 处理争议 填写征地结案报告 5 7 颁发土地使用证5 8 建立征收土地档案 二 国有土地使用权流转1 国有建设用地使用权的流转2 国有农用地使用权的流转3 国有未利用地使用权的流转三 集体土地使用权的流转 五 土地权属的终止 1 土地所有权的终止2 土地使用权的终止 六 土地产权违法行为的查处 1 土地产权违法的类型2 土地产权违法行为的查处2 1 侵权行为的查处2 2 非法出让土地2 3 非法竞买土地2 4 非法转让土地2 5 不依法办理土地登记2 6 不依法交回土地 思考题 1 你怎么看政府刚颁布的房地产救市政策 这些政策对未来的房地产市场会有何影响 2 以上海为例 请调查各种不同类型的房地产交易中 分别会发生那些费用 分别是多少 交易双方如何承担 对于这些费用 有什么办法可以合理回避 3 对2008年上海市土地市场进行总结 并对未来上海土地市场进行预测 本章参考书目 1 中国土地权利研究 王卫国著中国政法大学出版社2 土地经济学 毕宝德主编中国人民大学出版社2 相关法律法规 宪法 民法通则 刑法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 相关条款 第四章地籍管理 一 地籍管理概述二 土地调查三 土地登记四 土地统计五 地籍档案管理六 地籍管理信息系统 本章参考书目 1 地籍管理 林增杰主编 中国人民大学出版社 1999年 土地管理基础 国土资源部土地估价师考试委员会编 地质出版社 2000年 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1990 5 19 国务院第55号令 担保法 土地登记规则 1995 12 25 国家土地局 基本农田保护条例 1998 12 24国家土地局 一 地籍管理概述 1 地籍1 1 概念 地籍是指记载土地位置 界址 数量 质量 用途和权属关系的簿册 1 2 地籍的特点 地籍是土地的户籍 它具有不同于其它户籍的特点 主要有 空间性 它是由土地空间位置的固定性决定的 所以 地籍的内容不仅要记载在地籍薄册上 还要在地籍图册上标绘清楚 法律性 它的法律性体现了地籍图册的可靠性 所有的内容都要有法律依据 精确性 地籍资料的取得一般是通过先进的测绘和计算方法获得 连续性 地籍资料必须经常更新 以保持它的现势性 1 3 地籍的功能 1 3 1 税收功能 现代地籍中都记载了土地的权属 数量 用途 等级和价格1 3 2 地籍的产权保护功能 地籍的核心是权属 它登录了土地权利及界址线 土地权利人的产权得到确认和公示 从而使地籍成为保护土地所有者 使用者合法权益并免遭他人伤害和侵害的基本保证 1 3 3 地籍的土地正常交易维护功能 地籍提供了以国家信誉为担保有关土地数量和质量的资料 同时也及时登记了合法土地交易中不动产产权的转换 1 3 4 地籍的土地管理功能 地籍资料为国家制定土地利用总体规划 实行用途管制 调整土地政策提供了基础资料 是土地管理的基础 1 3 5 地籍的多目标服务功能 地籍资料能提供最新的土地信息 为国民经济提供了不少方便 1 4 地籍的分类 按功能分 税收地籍 产权地籍 多用途地籍按建立的时序分 初始地籍 日常地籍按记载的对象分 城镇地籍 农村地籍按表现形式分 常规地籍 数字地籍 2 地籍管理2 1 概念 是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属 自然和经济状况而采取的土地调查 土地登记 土地统计 地籍档案工作为主要内容的行政措施 2 2 地籍管理的基本内容 根据现行 土地管理法 我国目前的地籍管理主要包括以下几个方面的内容 土地调查 土地登记 土地统计 地籍档案管理 2 3 地籍管理的原则 2 3 1 地籍管理必须按照国家规定的统一法规制度实施 统一内容 统一政策 统一准则 统一规格 2 3 2 保证地籍资料的可靠性和准确性2 3 3 保证地籍资料的概括性和完整性2 3 4 保证地籍资料的系统性 现势性和连续性 二 土地调查 1 概念及内容1 1 概念 土地调查是对土地数量 质量 利用方式 权属状况及其空间分布等各种数据进行的科学调查 是地籍管理的基础 1 2 内容土地利用现状调查土地条件调查地籍调查土地动态监测 2 土地利用现状调查2 1 概念 土地利用现状调查是以县为单位 查清村和农 林 牧 渔场 居民点及其以外的独立工矿企事业单位土地权属界线和村以上各级行政界线 查清各类用地面积 分布和利用状况 2 2 土地利用现状调查的工作程序土地利用现状调查可分为四个阶段 分别是准备工作阶段 熟悉区域情况 收集原始资料 准备图 表及测绘工具 撰写调查任务申请书 制定工作计划及技术方案等 外业调绘 包括权属调查和地类调查 内业工作 包括航片转绘 面积测量与汇总 图件编制等 成果整理及检查验收阶段 2 3 土地利用现状调查成果成果主要有数据成果 图件成果及有关报告文件等 3 土地条件调查3 1 概念 土地条件调查是对土地的构成要素如地质 地貌 土壤 植被 气候 水文条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查 为土地经济评价 适宜性评价等提供基础资料 3 2 自然条件调查 3 2 1 气候调查 主要调查内容为气温 降水3 2 2 地形调查 主要调查内容是地貌 海拨 坡度 坡向等3 2 3 地质调查 主要调查地质图和钻井资料 必要时实地调查相应断面 3 2 4 水资源调查 主要调查地表水 径流量 水质 地下水 地下水位 地下水补给量 地下水允许开采量 地下水质 及水利设施 排灌能力 防洪能力 3 2 5 土壤调查 内容有土壤质地 机械构成及其分类 土壤理化性质 水份性状 耕作性状 水土流失状况等 3 2 6 植被调查 主要调查自然植被和人工植被3 3 社会经济条件调查 主要包括人口 劳动力 区位 公用设施和基础设施 产值及产业结构 市场等 4 地籍调查4 1 概念等地籍调查是以权属调查为核心 查清每一宗地的位置 权属界线 数量 用途等基本状况 满足土地登记的需要 地籍调查是土地登记的前期工作和法定程序之一 地籍调查按调查的对象分为农村地籍调查 又分为村庄地籍调查和农用地地籍调查 和城镇调查 农村地籍调查除村宅基地外 现阶段都是在土地利用现状的基础上进行的 而城镇地籍调查主要是针对城市 建制镇及独立工矿用地的地籍调查 目前是在 城镇地籍调查规程 的指导下进行的 农村宅基地的地籍调查也基本上参照了城镇地籍调查规程的做法 4 2 地籍调查的程序4 2 1 准备工作 包括收集并分析调查区资料 踏勘调查区 编写技术设计书与调查计划书 组织人员 准备仪器和物资 4 2 2 权属调查 4 2 2 1 地籍管理是土地管理的基础 权属管理是地籍管理的核心 权属调查是地籍调查的基本工作 界址调查是土地权属调查的关键 土地权属调查是对申请土地登记的土地权利人所拥有的土地所有权或土地使用权所进行的实地调查 调查内容主要包括土地所处的位置 权属状况 界址 使用状况等 土地权属调查一般要完成以下工作 收集工作底图 划分调查区 编制地籍号 实地调查 记载调查结果等 调查的基本单元是宗地 城镇地籍调查规程 规定 凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地 一个地块内有几个土地使用者而其间又难以分清权属界线的也称为一宗地 称为共用宗或混合宗 以宗地为单位实施土地权属调查工作 4 2 2 2 权属调查的程序 准备工作 发放调查指界通知书 实地调查 权属界线的审核与调处4 2 2 3 变更土地权属调查 它主要有以下情形 征用集体土地 划拨国有土地 转移土地使用权 收回土地使用权 承包使用权 土地分割合并 土地权利人更名 城市拆迁改造 土地权属界址调整 他项权利变更等 4 2 3 地籍测量地籍测量是服务于地籍管理的一种专业测量 主要是测定宗地的界线 位置 形状 面积等地籍要素 地籍测量的程序主要是 地籍平面控制测量 地籍细部测量 地籍原图绘制 地籍调查成果的整理和验收 变更地籍测量 4 3 4 内业工作根据权属调查 地籍测量的成果 进行内业计算 汇总 成图等 4 3 5 地籍调查成果检查验收检查验收实行作业人员自检 作业组互检 作业队专检 由上级主管部门验收的三检一验制度 自检按作业工序分别进行 每完成一道工序即随时对本工序进行全面检查 互检项目与自检相同 专检是在自检和互检的基础上进行全面的内 外业检查 验收是在三级检查的基础上进行 5 土地动态监测土地动态监测是指对土地的自然 社会经济状况变化所进行的连续调查观测 监测内容可以包括由于自然或人为的因素所引起的土地所有变化 目前主要包括 土地利用监测 土地权属变化 土地价格变化 土地质量监测等 土地利用动态监测的思路 20世纪70年代起 遥感和计算机技术的发展使其以 快 高 新 动 的特点 成为土地利用监测的主要技术手段 土地利用动态遥感监测有航空遥感监测和航天遥感监测两大类 三 土地登记 1 土地登记概述1 1 概念 土地登记 是指将国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权和土地抵押权 地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为 国有土地使用权 包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权 集体土地使用权 包括集体建设用地使用权 宅基地使用权和集体农用地使用权 不含土地承包经营权 1 2 土地登记的特点 统一性 唯一性 完整性和连续性 强制性 可信性 1 3 土地登记的基本原则 依法原则 申请原则 审查原则 公示原则 属地登记原则申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请 依法报县级以上人民政府登记造册 核发土地权利证书 但土地抵押权 地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记 核发土地他项权利证明书 跨县级行政区域使用的土地 应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记 在京中央国家机关使用的土地 按照 在京中央国家机关用地土地登记办法 的规定执行 1 4 登记人员国家实行土地登记人员持证上岗制度 从事土地权属审核和登记审查的工作人员 应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书 1 5 土地登记的内容1 5 1 土地权利主体 即权利的归属 指国有土地使用者 集体土地所有者 集体土地使用者和他项权利者 登记权利主体 主要登记权利人姓名 通讯地址 若权利人为法人的 还包括单位性质 法人等 1 5 2 土地权利客体 主要包括权属界址及其面积 土地用途和等级 地上附着物的登记等 1 5 3 土地权属来源 是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式 1 6 土地登记的法律依据体现我国地权的法律内容散见于宪法 民法 土地管理法 相关法律及国家土地管理行政机关制定的有关规章文件中 1 6 土地登记机关与土地登记申请1 6 1 土地登记机关 是指土地登记执行机构 按法律规定 土地登记发证由县级以上人民政府负责 一般由县级人民政府土地管理部门实施 1 6 2 土地登记申请 土地登记的申请 申请人为个人的 应由本人直接提出 申请人为单位的 应由单位的法定代表人提出 申请时应提交以下资料 土地登记申请表 申请人身份证明 权属来源证明 地上物权属证明 土地登记应当依照申请进行 但法律 法规和本办法另有规定的除外 土地登记应当由当事人共同申请 但有下列情形之一的 可以单方申请 土地总登记 国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权的初始登记 因继承或者遗赠取得土地权利的登记 因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记 因人民法院 仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记 更正登记或者异议登记 名称 地址或者用途变更登记 土地权利证书的补发或者换发 其他依照规定可以由当事人单方申请的情形 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的 可以分别申请土地登记 申请人申请土地登记 应当根据不同的登记事项提交下列材料 一 土地登记申请书 二 申请人身份证明材料 三 土地权属来源证明 四 地籍调查表 宗地图及宗地界址坐标 五 地上附着物权属证明 六 法律法规规定的完税或者减免税凭证 七 本办法规定的其他证明材料 前款第 四 项规定的地籍调查表 宗地图及宗地界址坐标 可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得 申请人申请土地登记 应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况 并对申请材料实质内容的真实性负责 未成年人的土地权利 应当由其监护人代为申请登记 申请办理未成年人土地登记的 除提交本办法第九条规定的材料外 还应当提交监护人身份证明材料 对当事人提出的土地登记申请 国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理 一 申请登记的土地不在本登记辖区的 应当当场作出不予受理的决定 并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请 二 申请材料存在可以当场更正的错误的 应当允许申请人当场更正 三 申请材料不齐全或者不符合法定形式的 应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容 四 申请材料齐全 符合法定形式 或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的 应当受理土地登记申请 国土资源行政主管部门受理土地登记申请后 认为必要的 可以就有关登记事项向申请人询问 也可以对申请登记的土地进行实地查看 国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查 并按照下列规定办理登记手续 一 根据对土地登记申请的审核结果 以宗地为单位填写土地登记簿 二 根据土地登记簿的相关内容 以权利人为单位填写土地归户卡 三 根据土地登记簿的相关内容 以宗地为单位填写土地权利证书 对共有一宗土地的 应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书 国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前 应当报经同级人民政府批准 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据 土地登记簿应当载明下列内容 一 土地权利人的姓名或者名称 地址 二 土地的权属性质 使用权类型 取得时间和使用期限 权利以及内容变化情况 三 土地的坐落 界址 面积 宗地号 用途和取得价格 四 地上附着物情况 土地登记簿应当加盖人民政府印章 土地登记簿采用电子介质的 应当每天进行异地备份 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明 土地权利证书记载的事项 应当与土地登记簿一致 记载不一致的 除有证据证明土地登记簿确有错误外 以土地登记簿为准 土地权利证书包括 一 国有土地使用证 二 集体土地所有证 三 集体土地使用证 四 土地他项权利证明书 国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明 集体建设用地使用权 宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明 土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明 土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制 有下列情形之一的 不予登记 一 土地权属有争议的 二 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的 三 未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的 四 申请登记的土地权利超过规定期限的 五 其他依法不予登记的 不予登记的 应当书面告知申请人不予登记的理由 国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内 办结土地登记审查手续 特殊情况需要延期的 经国土资源行政主管部门负责人批准后 可以延长十日 2 土地登记的种类 土地总登记土地初始登记变更登记注销登记其他登记 包括更正登记 异议登记 预告登记和查封登记 2 1土地总登记2 1 1 土地总登记 是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记 2 1 2 土地总登记应当发布通告 通告的主要内容包括 一 土地登记区的划分 二 土地登记的期限 三 土地登记收件地点 四 土地登记申请人应当提交的相关文件材料 五 需要通告的其他事项 2 1 3 对符合总登记要求的宗地 由国土资源行政主管部门予以公告 公告的主要内容包括 一 土地权利人的姓名或者名称 地址 二 准予登记的土地坐落 面积 用途 权属性质 使用权类型和使用期限 三 土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限 方式和受理机构 四 需要公告的其他事项 2 1 4公告期满 当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的 由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记 2 1 5 总登记的特点 作业面积大 集中性 阶段性 需政府发布通告或通知 2 1 6 总登记的程序 一 准备工作 包括组织准备 行政准备和业务准备三项 二 申报 申报是土地权利人按规定向土地登记部门提交土地权利状况其及其它证明文件并请求给予注册登记的行为 它包括通告 申请 审查 收件四项具体工作 由县级以上人民政府发布土地登记公告 土地登记申请以宗地方基本单元进行 两宗以上的 要分别申请 多个使用者共同使用一宗土地的 应分别申请 跨县级行政区使用土地的 应分别向所在地土地登记部门申请 三 地籍调查 是指土地登记机关按规程要求 对申请登记的土地经实地调查 核实 定界 测量 成图等措施 查清土地的位置 权属性质 界址 面积 用途及土地所有者 使用者和他项权利者的有关情况 为权属审核 注册登记和颁发土地证提供依据 四 权属审核 它是初始土地登记最基本的环节 是土地登记机关根据申请书 权属证明材料和地籍调查成果 对土地使用者 所有权和他项权利者申请登记的土地使用权 所有权及他项权进行确认的过程 权属审核分为初审 审核 公告 批准四个阶段 五 注册登记 颁发证书 指登记机关按照人民政府对土地登记申请的批准意见 对批准土地登记的土地所有权 使用权或他项权利进行登记装簿 并向权利人颁发证书 一般包括 注册 缮证 通知 验证和发证五个环节 2 2初始登记2 2 1 初始登记 是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记 2 2 2依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的 当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料 申请划拨国有建设用地使用权初始登记 新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的 还应当提供建设项目竣工验收报告 2 2 3 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的 当事人应当在付清全部国有土地出让价款后 持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料 申请出让国有建设用地使用权初始登记 2 2 4 划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的 当事人应当持原国有土地使用证 出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料 申请出让国有建设用地使用权初始登记 2 2 5依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的 当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料 申请租赁国有建设用地使用权初始登记 2 2 6依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的 当事人应当持原国有土地使用证 土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料 申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记 2 2 7以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的 当事人应当持原国有土地使用证 土地资产处置批准文件和其他相关证明材料 申请授权经营国有建设用地使用权初始登记 2 2 8农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料 申请集体土地所有权初始登记 2 2 9依法使用本集体土地进行建设的 当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件 申请集体建设用地使用权初始登记 2 2 10 集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股 联营等形式兴办企业的 当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同 申请集体建设用地使用权初始登记 2 2 11 依法使用本集体土地进行农业生产的 当事人应当持农用地使用合同 申请集体农用地使用权初始登记 2 2 12 依法抵押土地使用权的 抵押权人和抵押人应当持土地权利证书 主债权债务合同 抵押合同以及相关证明材料 申请土地使用权抵押登记 同一宗地多次抵押的 以抵押登记申请先后为序办理抵押登记 符合抵押登记条件的 国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载 并向抵押权人颁发土地他项权利证明书 申请登记的抵押为最高额抵押的 应当记载所担保的最高债权额 最高额抵押的期间等内容 2 2 13 在土地上设定地役权后 当事人申请地役权登记的 供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料 符合地役权登记条件的 国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书 并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中 供役地 需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的 当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记 负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后 应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门 由其记载于需役地的土地登记簿 2 3变更登记2 3 1 变更登记 是指因土地权利人发生改变 或者因土地权利人姓名或者名称 地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记 2 3 2 依法以出让 国有土地租赁 作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的 当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料 申请国有建设用地使用权变更登记 2 3 3 因依法买卖 交换 赠与地上建筑物 构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的 当事人应当持原土地权利证书 变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料 申请建设用地使用权变更登记 涉及划拨土地使用权转移的 当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件 2 3 4 因法人或者其他组织合并 分立 兼并 破产等原因致使土地使用权发生转移的 当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件 原土地权利证书等相关证明材料 申请土地使用权变更登记 2 3 5 因处分抵押财产而取得土地使用权的 当事人应当在抵押财产处分后 持相关证明文件 申请土地使用权变更登记 2 3 6 土地使用权抵押期间 土地使用权依法发生转让的 当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明 转让合同及其他相关证明材料 申请土地使用权