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嘉兴大家房产版权所有 商品房交易基础常识及二手房基础知识 主要内容 商品房基础及常识二手房基础知识 一 商品房基础 房屋类别 商品房拆迁安置房 为了城市发展需要 对被拆迁住户进行安置所建的房屋经济适用房 政府组织开发商建造 以微利向中低收入家庭出售廉租房 以政府租金补贴或实物配租 向符合最低生活保证标准的居民提供社会保证性质的租房 特点是只租不售 自建房 有自己的宅基地能够建造自己居住的房屋 何为商品房 商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋 能办产权证和国土证 可以自定价格出售的产权房 自建 参建 委托建造 又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围 商品房上市条件 缴清全部土地出让金 取得土地使用权证取得五证哪五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 五证实样 商品房预售条件 已交付全部土地出让金 取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 多层建筑已完成主题结构三分之一以上 高层建筑已完成地面以下的主体工程 未取得预售证常用的方法 内部认购办卡排队前期蓄水 只排队不交钱 商品房的状态 期房 从取得预售证到房产证这段时间现房 即买即住并立即可办理房产证的房屋准现房 房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 性质仍属期房 只是种说法 期房的优势 房型较多 可择优选择价格便宜或者有较大优惠付款灵活 特加入分期付款便于监督工程质量期房的劣势没有直观感受价格行情难于预测开发商政策难于预测 现房的优势 可规避烂尾楼风险房屋直观 一目了然即买即住 方便急用客户有额外优惠 针对尾盘促销 清盘等 保留珍藏房源出售现房的劣势 针对销售 有瑕疵的地方会清晰察觉对客户已没有遐想空间 商品房种类及年限 按土地性质划分 住宅用地 70年商业用地 40年综合用地 50年其它用地 50年 某KTV娱乐中心 40年 某实验中学 50年 某制衣厂 50年 某服装市场 40年 住宅用地70年工业用地50年教育 科技 文化 卫生 体育用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其它用地50年 中国第一个商品房 1980年 深圳东湖丽苑成为中国第一个商品房住宅小区 当时一套62平米房屋总价约为3万元 现在总价约为86万元 足足涨了28倍多 产权跟土地使用权的关系 产权是归业主永久私有的 土地是国家或集体的 只有使用权没有所有权 土地使用权证是房产证的附属 没有产权就不存在土地使用证产权的取得必须建立在土地依法取得的基础上拥有产权使你拥有四大权利 所有权 使用权 处置权 收益权土地使用证作为房屋拆迁时作为补偿的依据 很多人会问同一个问题 年限到了怎么办 土地管理法 征求意见稿中有49条新增法条 其中住宅70年大限到期后 按照国家有关规定自动续期 替换了原来表述明确的 无偿自动续期 专家表示 是有偿续期还是无偿续期 现在还说不准 所以不管有偿无偿 按现有法律都将可以续期 最后总结 土地年限太少的说辞 人们往往误解以为是产权少 土地是国家的 是已租用的形式租国家的土地 所以既然可以租用 当然可以续租 有了土地使用证 哪怕年数少 可以有拆迁所得 而往往拆迁所得比市价要高 即使年限到了 只要缴纳土地出让金 仍然可以续租 几个商品房的专业名词解释 进深指住宅的实际长度开间住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离层高房屋上下两层楼面 或楼面至地面 或楼面至屋顶面结构层的垂直距离 单层的标准层高为2 8米 立面指建筑物各个方向的设计要素 组成 协调 商品房建筑结构分类 钢结构 承重的主要构件是钢材料建造而成钢混结构 主要用钢筋混凝土建造而成混合结构 主要用钢筋混凝土与砖木材料建造而成砖木结构 主要用砖 木材料建造而成 容积率 绿地率 得房率 容积率总建筑面积与用地面积的比率一个良好的居住小区 高层住宅容积率不超过5 多层住宅不超过2容积率越低 舒适度越高 反之 容积率越高 舒适度越底独立别墅为0 2 0 5 联排别墅为0 4 0 7 6层以下多层住宅为0 8 1 2 11层小高层住宅为1 5 2 0 18层高层住宅为1 8 2 5 19层以上住宅为2 4 4 5 住宅小区容积率小于1的 为非普通住宅 绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地率越高 舒适度越高 绿地率越低 舒适度越低一个良好的居住小区 绿地率应不低于30 得房率可供住户支配的面积 也就是套内建筑面积 与每户建筑面积 也就是销售面积 之比得房率太低不实惠 得房率太高会很压抑 生活不方便一般 多层 85 90 高层75 85 专业市场50 60 沿街商铺85 95 写字楼65 85 酒店式公寓70 80 常见计量单位 1亩 667平方米 约数 1公顷 10000平方米1公顷 15亩 LOFT户型含义 户型通常是小户型 高举架 面积在30 50平米 层高在3 6 5 2米左右LOFT户型特点流动性 户型内无障碍透明性 减少私密程度开放性 户型间全方位组合艺术性 业主自行决定所有的风格与格局 SOHO的含义代表一种自由 弹性而新型的工作或生活方式MALL的含义规模巨大 连成一体 包罗众多专卖店和商铺 集购物 休闲 娱乐 饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街 专有名词解释 包租不管出租与否 开发商都要兑付合同约定承诺的租金举例 十年固定回报 每年8 委托经营业主由于个人原因 需要委托开放商代为出租私有物业 并缴纳一定的管理费用给物业公司的行为举例 十年委托经营 每年9 1分成 两种形式的组合较多见如 十年委托经营 前五年固定回报37 前三年21 一次性抵扣房款 需要注意的是 包租本身国家是禁止的 对外发布消息时 需改成回报 二 商品房销售常识及事项 商品房开盘 楼盘建设中取得了 销售许可证 可以合法对外宣传预销售了 为正式推向市场所进行的一个盛大的活动开盘的规定取得预售证再公示三天便可以开盘开盘的优点 做活动的优势 可以集中力量为楼盘造势可以集中力量形成抢购风潮可以在最短时间销售房屋可以为后期的销售创造口碑 各类开盘仪式 疯狂的 开盘 销控 什么是销控 房产商保留房源 一般项目多少都会有一定比例 留至项目结束再卖做销控的意义 实现项目利润最大化在不同时期实现均衡销售在一定程度上可以对客户产生销售紧俏的错觉 认识不同的销控表 仅作参考 期房销售技巧及注意事项 卖前景 卖概念 期房销售应该由大环境说到小问题 怎样介绍苏州 苏州东邻上海 背靠无锡 隔湖遥望常州 与南通隔江相望 南临浙江 与嘉兴接壤 紧邻湖州 东距上海市区80公里 是江苏省的东南门户 上海的咽喉 苏中和苏北通往浙江的必经之地 京沪铁路 京沪高铁和多条高速公路贯穿全境 苏州是中国经济高度发达的地区 是江苏省的经济中心 工商业和物流中心 在2009中国城市竞争力报告中 苏州位列第9 是唯一进入前10的地级城市 突出苏州地理优势 突出交通优势 突出商业优势 突出潜力优势 怎样介绍项目 本项目地处苏州 交通问题周边环境距离重要地点的距离未来规划项目自身情况其它 将卖点拣出一至两点无限扩大化 前景好 前景为什么好 好在哪里 3 5年会怎样 以后会打造成什么样 等等 价格便宜 为什么会这么便宜 便宜的理由 与其它项目的价格比较 等等 交通方便 有多少条高速 有多少条国道 离高速 机场 轮渡等等有多远 分别距离是多少 交通方便与本案有什么关系 等等 注意事项 充分了解本地 本地区 本项目各项基本情况尽量避免与知名项目比较 项目不相同 充分了解本项目周围房价的起伏情况 近5年 做好同类项目的市调工作 找出本项目优势或前景 最好在外地的项目 现房销售技巧及注意事项 讲品质 讲服务 对于专业市场或商铺销售 带看需着重介绍某一方面的优势 比方说我们的楼板材料 比方说我们的层高等等 尽量避免瑕疵 弱化瑕疵 强化优势 举例 虽然我们这里你看到绿化率不是特别高 但您使用率高了 性价比就更高了 已经营业的专业市场 客户要求考察市场 需陪同 带看的头一站就应该是租金相对较高的区域 现房销售切记 要顺着客户说 不要反着说 多层住宅定价小测验 5000元 平方5120元 平方5200元 平方5300元 平方5320元 平方5380元 平方 1F 2F 3F 4F 5F 6F 5120元 平方 5000元 平方 5300元 平方 5200元 平方 5380元 平方 5320元 平方 定价参考标准 多层纵向 一般来说总高六层的房屋 3 4层价格最高 2层 5层其次 1层再其次 最后是6层 3 4 2 5 1 6 横向 同一楼面里 靠东边的最高 其次是中间 最后是西边 笼统的话 朝南贵朝北便宜高层一般来说楼层越高价格越大沿街商铺十字路口或拐角口价格最大 其次是朝南 朝东 最后是朝北 朝西 专业市场 内铺 金角银边并靠主通道靠中厅最贵 其次是金角银边次通道 再次是越靠近金角 越靠近中厅 越远离则越便宜 特别要注意的是 对于有些知名特殊专业市场 并不一定是底楼最贵 主要还是看主打项目在什么楼层 物业管理费及公共维修基金 物业管理费物业管理费是托管物业公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务 物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用 他服务 你付费 一般按月收取 按每平方米收取房屋维修基金住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施 设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户 并授权业主委员会统一管理和使用的基金 为了过了保修期的设施提供大修的专项钱款 一般一次性收取 按房屋总价的2 3 商品房交房条件 所有商品房竣工后 需经消防验收合格 方可交房 需提供交房人 两书 即 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 符合买卖合同中所约定的交房标准 商品房买卖合同 解读第五条 第五条第二款约定 面积误差比绝对值在3 以内 含3 的 据实结算房价款面积误差比绝对值超出3 时 买受人有权退房买受人不退房的 产权登记面积大于合同约定面积时 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人补足 超出3 部分的房价款由出卖人承担 产权归买受人 产权登记面积小于合同登记面积时 面积误差比绝对值在3 以内 含3 部分的房价款由出卖人返还买受人 绝对值超出3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 举例 1 合同约定100平方 实际交房103平方或者97平方都是合理的 2 合同约定100平方 实际交房时105平方 3平方客户出钱 2平方开发商出钱 3 合同约定100平方 实际交房时95平方 3平方的钱按原价返还给客户 2平方双倍返还给客户 三 二手房基础知识 房屋按层数分的种类 多层住宅 高于10米 低于24米的建筑 住宅上指4 6层 小高层住宅 8 11层 在住宅规范里其实没有 只是个说法 介于中高层与高层之间的住宅 有电梯但可以没消防电梯的住宅中高层住宅 7 9层高层住宅 10层以上复式楼 是单独的2层楼 非一层隔成两层 计算的是2层的面积 跃式楼 也是2层的层高 最大的区别是一楼与二楼没有互通空间 错层楼 标准的单层楼 联排别墅 有两个或两个以上的单元住宅组成叠加别墅 有复式住宅上下叠加在一起组合而成 一般为四层带阁楼建筑花园洋房 介于别墅与住宅之间 有一定西式风格的建筑 户户拥有私家花园 复式 跃式 错层 阁楼 跃式 错层 复式 阁楼 房屋三证 契证缴纳契税后开具的书据房屋所有权证简称房产证 购房者通过交易 取得房屋的合法所有权 可依法对所购房屋行使占有 使用 收益和处分的权利的证件 土地使用权证土地使用者申请 由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证 三证实样 房屋性质分类 普通住宅小于等于144平方以下的多层或高层住宅非普通住宅大于144平方的多层或高层住宅商业服务商业性质写字楼 商住楼 店面 市场等 税费种类 仅供参考 二手房税费 契税 营业税 个税 土地增值税 商业类 印花税契税收费标准 普通住宅按1 5 收取 非普通住宅及商业服务类按3 收取营业税收费标准 满5年普通住宅免征 未满5年普通住宅按 现价 原价 5 65 2011年标准 全额的5 65 满5年非普通住宅按差额 未满5年按全额商业服务类按差额征收个税收费标准 住宅按全额1 或差额20 非普通 别墅 按1 5 或差额20 商业服务按2 或差额20 印花税按千分之一 买卖双方各半 土地增值税住宅免征 商业1 2011年标准上调为3 挂牌价 原价 评估价 现价 挂牌价是业主按照自己个人意愿 通过任意公示的形式标的的价格原价业主起初买进来的价格 在契证上有显示评估价专业的评估机构 受业主委托对业主房屋进行全面估价 按照市价 楼层 面积 地段等决定因素所定出来的价格 三者的作用缴纳税费时 所参考的几个数据是通过原价 评估价为参考的 挂牌价不做参考依据 二手房交易其它费用 房产证工本费住宅类不贷款90元 本 贷款180元 本 每加一人10元 商业类不贷款550元 本 贷款1100元 本 土地证工本费 嘉兴 33元 本过户交易费住宅类6元 平方 商业类12元 平方 注 有车库的需加车库面积评估费按评估价的0 35 土地出让金1 8 4 5元 平方 嘉兴 需交土地出让金的有房改房 拆迁房 二手房税费计算表 仅供参考 印花税商铺0 1 其它免征 评估费0 35 变动情况表 2011年最新 印花税商铺0 1 其它免征 评估费0 35 费用计算小测验 甲方2004年购进一套120平米 车库12平米的商品房 当时价格为60万元 现准备以82万元出售给乙方 经评估公司评估 最终评估价为80万元 现乙方准备贷款20年 贷款56万元 假设不计算银行产生费用及中介费用 请问 需缴纳多少费用 契税 80万 1 5 1 2万营业税 免征个税 80万 1 8000元评估费 80万 0 35 2800元土地增值税 免征房产证工本费 180元土地证工本费 33元过户交易费 6元 132平方 792元合计 23805元 掌握一条原则 缴税取高值 贷款取低值 土地性质种类 分为划拨土地 出让土地出让土地 向国家缴纳了一定的费用 在一段时间内享受这块土地的权益划拨土地 由补偿费用和无偿取得两种形式 都无需缴纳土地出让金 时间是无限制的 但未经允许不得进行转让 出租 抵押等经营活动 要转让需补齐土地出让金 办理房产三证通常需提供的资料 原房屋三证买卖双方身份证原件复印件买方户口本原件 贷款 买方结婚证原件复印件买卖双方私章 贷款提供 四大件 夫妻双方身份证原件复印件夫妻双方户口本夫妻双方结婚证原件夫妻双方收入证明 每月还款额的一倍以上 如单身 提供单身证明 如离婚 提供离婚证及单身证明 贷款的种类 商业贷款经中国人民银行批准设立的商业银行 为城镇居民提供个人住房的贷款 个人住房贷款一般最长为20年70 二手房 公积金贷款缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利 均可按公积金贷款的相关规定 申请公积金贷款 贷款年限一般最长20年 具体贷款额度看缴存基数组合贷款符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的 在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款 他项权证 在他项权利登记后 由房管部门核发 由抵押权人持有的权利证书 一般为贷款银行 他项权证只有在办理个人住房贷款时才会需要办理 办理后银行持有 等贷款还清 可到银行领取并到房管局办理注销登记 贷款年限及利率 住宅类贷款最高贷款年限为30年 二手房一般都为20年 最高贷款额为80 二手房一般最高70 视政策 情况而定 商业类最高贷款年限10年 最高贷款额度为50 基准利率为5 5 商业为6 6 二手房交易流程 查档 过户 缴纳契税 贷款审批 办理房产证 发放贷款 办理土地证 二手房交易的常见问题解答 部分 问 本来房产证写一个人 现在想把我老公名字加进去 行吗 答 贷款的不行 不贷款的直系亲属可以 问 我贷款的钱已经还清了 还算二套房吗 答 根据新规 只要贷过款 都算二套房 问 那我自己没有贷款 我老公有贷过贷款 我贷款算吗 答 根据新规 是以户为单位 问 我是外地的 没在这