房地产金融 第3章 房地产金融市场.ppt

房地产金融 学时 32学分 2课程性质 限选任课教师 周霞 北京建筑工程学院 第三章房地产金融市场 第二节房地产金融机构 一 房地产金融市场的内涵二 房地产金融市场的特点三 房地产金融市场的分类四 房地产金融市场的构成要素 一 房地产金融机构的性质二 房地产金融机构的分类三 我国房地产金融机构体系四 各类房地产金融机构的主要职能和相关业务五 国外房地产金融机构的基本类型 第一节房地产金融市场概述 房地产金融市场的内涵 可以是固定场所 也可以无固定场所 交易方式可以是直接的 也可以是间接的 业务范围包括房地产信贷 房地产信托 房地产证券 房地产保险 房地产典当等多种房地产金融活动 房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和 房地产金融市场的特点 资金需求量大 融资数额高房地产信贷资金运动过程中期限结构不对称证券化的需求迫切房地产金融业务专业性强 成本高 收益好受政府宏观调控政策影响大担保方式多元化 房地产金融市场的分类 按照市场层次的不同 一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场 二级市场是指资金需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场 一级市场是二级市场的基础和前提 二级市场是一级市场存在与发展的重要条件之一 一级市场都受到二级市场的重要影响 初始 再交易 再融通 房地产金融市场的分类 按有无中介机构参与 直接金融市场是指资金需求者直接从资金所有者那里融通资金的市场 间接金融市场是资金的供求双方通过银行等金融机构作为信用中介进行资金融通的市场 主要包括金融机构展开的各类房地产信贷业务 相比间接融资而言 直接融资所筹集的资金更稳定 资金使用期限更长 而且资金供求双方直接形成债权债务关系 债务人面临着债权的直接监督 资金的使用效益相对提高 金融中介 盈余单位 赤字单位 直接融资工具 房地产金融市场的分类 按金融交易期限的不同 货币市场是指一年期以内短期房地产资金融通的金融市场 主要包括票据与贴现市场 国库券市场 大额可转让存单 CD 市场 银行间债券市场 同业拆借市场 回购市场等 由于我国货币市场的其他子市场的发展相对滞后 政府的金融宏观调控主要在回购协议市场进行 交易期限短 满足短期资金的融通需求 交易工具有较强的货币性 资本市场是指一年期以上的中长期房地产资金融通市场 如房地产股票市场 中长期债券市场 中长期借贷市场等 交易期限长 投资性 高风险和高收益 货币市场是资本市场的基础 1997 2005年中国货币市场交易量亿元 贴现申请人 持票人 贴现银行 承兑银行 银行承兑汇票贴现业务流程图 银行间信用拆借拆出成交单 参考文本 成交日期 2005 10 20 成交编号 I200510200006 交易员 XX 成交序号 10009 我国同业拆借市场交易量单位 亿元 1996 2005年中国票据市场发行与流通单位 亿 房地产金融市场的分类 按服务对象的不同 房产金融市场是指银行及其他金融机构为房屋再生产进行资金融通的市场 其中由于住房商品的特殊性 住房金融市场成为各国房产金融市场的重要组成部分 地产金融市场又称土地金融市场 是以土地为媒介进行资金融通的市场 房地产金融市场的分类 按照主要资金来源渠道的不同 政府主导基金型房地产金融市场是由政府建立全国性的基金管理局 为房地产开发投资和住房消费提供稳定的信贷资金来源 合同储蓄型房地产金融市场主要通过住房储蓄制度和合同制度进行住房资金融通 抵押型房地产金融市场是指房地产业所需资金以抵押为基础通过抵押市场和资本市场来筹集 不需要建立强制性的储蓄和住房基金作为金融机构房地产信贷业务的资金来源 混合型房地产金融市场兼具基金型和抵押型房地产金融市场的特点 房地产金融市场的分类 按照融资工具的不同 房地产抵押贷款市场是指企业或购房者以符合条件的房地产作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场 包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场 房地产证券市场是指围绕着房地产股票 债券 抵押贷款证券 投资基金券等各种有价证券的发行和买卖形成的各种交易关系总和 房地产保险市场是指以房屋及其相关利益和责任为保险标的展开的保险业务市场 房地产信托市场是指受人所托代为办理房地产买卖 租赁保险等房地产信托业务的市场 东京证券交易所大厅 上海证券交易所大厅 深圳证券交易所大厅 房地产金融市场的构成要素 交易主体 狭义的交易主体是指参加房地产金融交易的资金盈余或不足的企业 个人以及金融中介机构 广义主体是指包括房地产资金供给者 资金需求者 中介人和管理者在内所有参加交易的单位 机构和个人 交易主体是指房地产金融市场的参与者 房地产金融市场的构成要素 交易客体 房地产金融市场的交易对象不管具体形态如何 都是货币资金 其交易都是实现货币资金的所有权 使用权转移的过程 随着流通市场的发展和金融衍生市场的兴盛 实际交易对象是什么已经不那么重要了 人们关注更多的是各类金融交易工具 金融市场的交易工具是金融交易的证明 简称金融工具 目前我国房地产金融市场仍然以股票 债券 商业票据 存单 房地产抵押贷款契约等传统金融工具居多 交易客体是指房地产金融市场的交易对象 房地产金融市场的构成要素 交易价格 每笔房地产金融交易都是按照一定的价格成交的 通常以利率表示 利率是利息率的简称 即利息与产生利息的本金的比率 利息是资金的使用者为获取一定量资金在一段时间内的使用权而付出的资金成本 包括资金借出者因推迟消费遭受的损失以及借出资金因通货膨胀而发生的购买力损失两部分 教材24页 表2 2 央行不断提高商业银行基准利率 见补充材料 金融机构人民币贷款 存款基准利率调整表 房地产金融市场的构成要素 市场机制 即市场运行的实现机制 是指市场机制体内的供求 价格 竞争 风险等要素之间互相联系及作用机理 它是市场经济成长过程中最重要的驱动因素 市场机制是一个有机的整体 一般情况下主要包括供求机制 价格机制 竞争机制和风险机制 对房地产金融市场而言 还包括拆借与贴现机制 证券发行与交易机制等 供求机制 供求机制是指通过商品 劳务和各种社会资源的供给和需求的矛盾运动来影响各种生产要素组合的一种机制 是房地产金融市场运行最基本的机制 其他机制都必须通过供求机制形成并发挥其具体功能 价格 利率机制 价格机制是指在市场竞争过程中 市场上某种商品市场价格的变动与市场上该商品供求关系变动之间的有机联系的运动 在市场经济条件下 利率水平是由资金的供求关系决定的 即当资金供大于求时 利率会下降 而当资金供不应求时 利率则会上升 在一定利率水平下 资金供求基本平衡 这种利率便是均衡利率 由此可见 利率水平是金融市场资金供求关系作用的结果 利率机制不仅通过货币资金的价格信息来反映和调节资金供求关系 还能引导资金在各部门之间的自由流动 从而实现资金资源的优化配置 竞争机制 竞争机制是指在市场经济中 各个经济行为主体之间为自身利益而相互展开竞争 由此形成的经济内部的必然联系和影响 竞争机制通过价格或非价格竞争优胜劣汰 激励市场参与者最大限度地发挥各自的主动性和创造性以确保自身的生存和发展 风险与收益机制 风险机制是市场交易主体在资金融通过程中盈利 亏损与破产之间的相互联系和作用的机制 它以收益为诱导并以损失为压力作用于各交易主体 迫使金融市场活动的参与者对风险和收益进行反复平衡 又可以分为风险补偿机制和风险平衡机制 风险补偿机制是风险与收益补偿之间相互作用和制约的收益保护的安全机制 风险平衡机制是分散 选择和平衡风险 消除和降低金融市场风险的平衡机制 收益机制是收入与利率 风险之间的相互联系与作用方式 是金融市场运行的最大动力 拆借与贴现机制 是货币市场即短期金融市场运行的重要机制 拆借机制是金融同业内部充分利用时间差 空间差和行际差 调剂资金余缺进行短期资金融通的市场机制 贴现机制是商业票据持有者在票据到期之前为获得现款向银行付出一定的利息实现资金融通的一种票据转让机制 证券发行与交易机制 是证券市场即长期金融市场运行的重要机制 证券发行机制是初级证券市场出售信用工具 筹集资金的市场机制 证券交易机制是二级证券市场提供流通和转让有价证券的机制 何谓房地产金融机构 一般来讲 凡专门从事各种金融活动的组织机构 均可称为金融机构 房地产金融机构则是指专营或兼营房地产金融业务的各种金融机构 他们是房地产金融运营的载体 是房地产资金融通过程中资金供给者和需求者之间的信用中介组织及为房地产资金融通提供服务的其他金融组织 房地产金融机构的性质 金融性 以经营和管理货币资金为主营业务的专业机构企业性 除监管机构外 大多数房地产金融机构是办理货币信用的经济实体行业性 以房地产业及相关产业为服务对象 集中资金支持房地产业的发展政策性 肩负着支持住房建设和住房制度改革的重要使命 房地产金融机构的分类 按其所从事的主营业务 银行是经营货币和信用业务的特殊企业 通过吸收存款 发放贷款 办理结算汇兑等业务融通资金 包括中央银行 商业银行和各专业银行 非银行金融机构是指那些经营各种金融业务但又不称为银行的金融中介机构 包括保险机构 投资信托机构 证券机构 财务公司等 房地产金融机构的分类 按其服务的金融市场级别 一级市场机构主要是在一级市场直接提供资金融通或提供担保 保险等金融产品和服务的金融机构 如开办房地产贷款业务的商业银行 互助储蓄银行 保险公司 置业担保公司等 二级市场机构是指在二级市场上为房地产抵押贷款证券化提供相关金融产品和服务的金融机构 如购买住房抵押贷款资产组合的机构 为抵押贷款证券化担保的机构以及发行抵押贷款证券的特设机构等 房地产金融机构的分类 按照资金筹集和运用方式的不同 吸收存款型房地产金融机构的资金主要来源于个人和机构的存款 筹集来的资金主要通过发放各类贷款的方式运用出去 这类机构多为银行类金融机构 契约型金融机构通过长期契约方式筹集资金 资金主要投向资本市场 如为抵押贷款提供保险或担保的保险公司 在资本市场上购买房地产股票 债券的养老基金等 投资型金融机构主要通过出售短期商业票据或者发行股票 债券和受益凭证等来筹集资金 如证券公司 信托公司等 我国房地产金融机构体系 一是以金融监管当局和行业自律性组织为核心的监管体系 二是以国有控股商业银行为主 股份制商业银行 城市商业银行 信用合作机构等机构并存的银行类房地产金融机构体系 三是专业性住房储蓄银行 四是服务于住房融资及担保 保险业务的非银行类金融机构 比如信托投资公司 住房置业担保公司 保险公司等 详见教材46页 图3 1 我国房地产金融监管体系 分业监管 中国人民银行 货币金融管理 证监会 证券业 保监会 保险业 银行业 银监会 行业自律 银行 信托 保险 证券等四大行业协会 中国人民银行即为我国中央银行 发行的银行 国家唯一的货币发行机构 政府的银行 制定和实施货币政策 代表国家参加国际金融组织 代理国库 银行的银行 集中存款准备金 充当商业银行等金融机构的 最后贷款人 组织和参与及管理全国的清算 业务活动的原则 非盈利性 流动性 主动性 公开性 金融监管机构 中央银行 负债业务 货币发行业务 代理国库业务 经办政府的财政收支 执行国库的出纳职能 存款业务 主要有集中存款准备金业务和其他存款业务 中央银行的负债业务 资产业务 再贴现和再贷款业务 对政府的贷款 弥补财政赤字的途径之一 金银 外汇储备业务 各国政府都赋予中央银行掌管全国国际储备的职责 证券买卖业务 各国中央银行一般都经营证券业务 主要是买卖政府发行的长期或短期债券 中央银行的资产业务 中间业务由于各商业银行都有法定存款准备金存在中央银行 并在中央银行设有活期存款账户 这样就可以通过存款账户 在全国范围内划拨清算 了结银行之间的债权债务关系 中央银行的清算业务可包括 同城或同地区清算 异地清算 中央银行的中间业务 商业银行 是指依法设立的 面向社会公众 吸收公众存款 发放贷款 办理结算等业务 以获取利润为经营目的的企业法人 交通银行 中信实业银行 招商银行 中国光大银行 中国民生银行 华夏银行等全国性股份制商业银行 深圳发展银行 上海浦东发展银行及其他各地城市商业银行等区域性股份制商业银行 中国工商银行 中国建设银行 中国银行 中国农业银行等国有控股银行 我国商业银行 部分商业银行的logo 商业银行的职能 基本职能 信用中介 最基本的职能 支付中介 信用创造 派生存款 提供金融中介服务 结算 咨询等 调节经济 商业银行的主要业务 负债业务 资产业务 中间业务 自有资本 负债 资本金 追加投资 扩股 股息资本 存款 借入款 汇总业务 代收业务 信用证业务 同业往来 租赁业务 信托业务 放款 投资 票据担保放款 商品抵押放款 证券抵押放款 信用放款 同业拆借 出售金额资产 向中央银行再贴现 再抵押借款 借入欧洲美元市场资金 活期存款 定期存款 储蓄存款 临时性资金占用 商业银行的主要房地产金融业务 个人房地产贷款 个人住房贷款 个人二手住房贷款 个人自建住房贷款 个人商用房贷款等 传统的企业房地产贷款业务 开发贷款 土地储备贷款 房地产开发企业流动资金贷款等 房地产企业及相关企业的存款服务票据贴现等各类金融服务住房公积金帐户管理及接受委托发放公积金个人贷款等政策性房地产金融业务 商业性房地产金融业务 住房储蓄银行 专门经营住房储蓄贷款的专业银行 是一种自愿合作建房组织 与一般商业银行的个人住房贷款不同 其业务特点是 先存后贷 低存低贷 固定利率 专款专用 封闭运作 住房储蓄的原理 见教材52页 天津中德住房储蓄银行的配贷示意图 住房合作社 国际建房与储蓄组织联盟 住房合作社是一种互相帮助 共同建房的非营利性团体 属于集体合作性质 它是以建房资金融通和储蓄 建设和管理一体化来解决住房问题的不以盈利为目的的群众性的公益团体 其宗旨是改善社员居住条件 为社员住宅提供现有条件下的最佳服务 它以自愿 协作 平等互利 民主管理为组织原则 实行入社自愿 退社自由 保险公司 保险公司是一种专门经营商业保险或再保险业务的非银行金融机构 起源于 一人为大家 大家为一人 的共同海损分摊原则 1676年成立的汉堡火灾保险社是最早的专营保险的组织 房地产产权保险 房屋保险 建筑工程保险 信用保险 房地产责任保险等品种齐全的房地产保险业务 并作为机构投