房地产信托比较分析.doc

房地产信托贷款监管法规比较分析 研究发展部文件简称银监办发2008265号银监办发200925号银监办发200984号银监办发2010 54号开发贷款基本条件四证四证、2级公司三证四证（取消对二级公司的优惠）开发商二级资质开发商及其控股股东二级资质，2级公司除外开发商二级资质（取消对二级公司的优惠）资本金35%资本金35%对项目资本金和最低资本要求的具体限制性规定国家规定的最低资本金的要求其他要求严禁投资附加回购间接贷款投资附加回购间接贷款视同开发贷款管理拉直银行理财产品参与房地产信托的合格投资者门槛严禁商品房预售回购变相贷款严禁商品房预售回购变相贷款结构化杠杆比例不得超过3：1禁止流动资金贷款禁止土地出让贷款规范土地储备贷款禁止信托资金土地储备贷款近年来有关房地产信托的法规主要有四个：2008年10月28日颁发的中国银监会办公厅2008年颁发的关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知（简称“265文件”）；2009年3月25日颁布的关于支持信托公司创新发展的有关问题的通知（简称25号文）；2009年9月3日颁布的关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知（简称84号文）；以及2010年2月21日颁布的关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（简称54号文）。限制性规定主要体现在265号文和54号文中。265号文规定：“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款”。例如购买房地产开发企业的应收资产并附回购约定。同时265号文重申了2008年7月办法的214号文中禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款的要求。54号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。但固有资金不受限制。实际上，这些政策已经从方向上对房地产信托进行了纠正和引导。有监管层人士表示，在风险控制上，对于房地产信托产品的风险控制，信托公司可以参照银监会对于银行业金融机构房地产开发贷款的监管要求。首先是对开发企业实行名单式管理，对土地闲置一年以上的，银行不得发行新贷款；对限制两年以上或有炒地行为的，已经发放的贷款调低其分类，增加保全措施；此外是要提高抵押品的标准，要求在建工程作为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。同时应加强对开发商自有资金的审查，把握好贷款成数的控制，贷款总额不能超过在建工程的五成，对于已经有土地抵押的要根据风险状况下调相应成数；对住房销售回笼资金进行封闭管理，根据销售进度按比例归还贷款；对到期不能归还的贷款，一律不能展期。国资委要求78家房地产核心业务的央企推出房地产领域，如果信托公司有项目涉及，应配合国资委停止对这些项目的授信。这些监管要求的提出，一方面对于房地产信托的资金流向，做出了符合政策要求的引导；另一方面，也帮助信托公司规避了这一领域的风险。不可否认的是，房地产企业通过信托渠道融资的控制来源于政策的约束，而并非信托公司自身的动因。要保持一个相对合理的节奏和规模，需要的不仅是政策的约束， 还在于对房地产信托的引导。但要准确引导房地产信托资金流向政策需要的方向，还需要税收、信托产品登记制度等配套政策的完善。要把握好房地产信托的规模和 节奏，让房地产信托成为政策的“补充”而不是“漏斗”，则