（金融学专业论文）住宅金融的国际比较与中国对策分析.pdf

内容提要 本炙主要通过考察国外住宅瓮融的情况许结台我国的斟情，分析了日前我 国住宅金融领域存在的问题，并提出相应的政策建议。 首先，笔者介绍了世界上比较流行的三种住宅金融模式，得出结论：我国 住宅金融的发展应遵循以住宅抵押贷款模式为主导，公积金模式和住房储蓄模 式为补充的发展方针。 接着，笔者在点明了我国在个人住宅抵押贷款、世务方面所取得的巨大成就 之后对其中存在的问题进行了分析，指出问题主要存在于两个方面，即抵押 贷款的需求不足，同时抵押贷款的供给也显得比较乏力。从深层次来看，这些 问题的根源又在于住宅抵押贷款一级市场及二级市场中存在的诸多弊端。 然后，笔者在本文的核心部分，即第王、四两章中分别对我国住宅抵押贷 款级市场和二级市场的问题进行了分析。这两章的重点在于论述我国政府应 该如何借鉴国外的成功经验来加紧培植我国住宅抵押贷款的级市场和二级市 场，以便为我国都也银行页利开展住宅抵押贷款业务创造出一个良好的市场环 境。 在第五章，笔者将论述的重点转向政策性住宅金融机构，着重阐述了建立 我国政策性住宅金融机构的必要性，其机构设置，以及政府补贴等三个方面的 问题。 最后，笔者对前面各章中得出的所有结论和建议进行了总结。i 关避词：政府，银行，住宅抵押贷款，一绂市场，二级市场。 分类号：f 8 3 0 ，f 2 9 3 。 a b s t r a c t o nt h eb a s i so f r e s e a r c h i n gh o u s i n gf i n a n c eo ff o r e i g nc o u n t r i e sa n dt h ec u r r e n t s i t u a t i o no fc h i n a ，t h ea u t h o ra n a l y z e st h ep r o b l e m so fc h i n a sh o u s i n gf i n a n c ea n d p u t st b r w a r dh i ss u g g e s t i o n s f i r s t t h ea u t h o ri n t r o d u c e st h r e ep o p u l a rm o d e so f h o u s i n gf i n a n c ei nt h ew o r l d a n dc o n c l u d e st h a ti nd e v e l o p i n gi t s h o u s i n gf i n a n c e ，c h i n as h o u l da d o p tm o r t g a g e l o a nm o d e w h i l ea c c u m u l a t i o nf u n dm o d ea n dc o n t r a c t s a v i n gm o d es h o u l do n l y s e r v ea ss u p p l e m e n t a r ym o d e s n e x t ，a f t e ri n t r o d u c i n gt h eg r e a ta c h i e v e m e n t so fc h i n a s h o u s i n gm o r t g a g e b u s i n e s s ，t h ea u t h o ra n a l y z e si t s p r o b l e m sa n dp o i n t so u tt h a tt h e r ea r em a i n l yt w o p r o b l e m si nt h i sf i e l d o n e ，t h ed e m a n df o rm o r t g a g el o a ni st o ol o w t w o ，t h e s u p p l yo fm o r t g a g el o a ni si n a d e q u a t e t h ee s s e n t i a lr e a s o n so ft h e s et w o p r o b l e m s ， h o w e v e r , l i ei n t h e p r o b l e m s o ft h e p r i m a r ym o r t g a g em a r k e ta n dt h es e c o n d a r y m o r t g a g em a r k e t a n d t h e n ，t h ea u t h o rr e s p e c t i v e l ya n a l y z e st h ep r o b l e m so ft h e s et w om a r k e t si n t h ec o r ep a r to ft h i st h e s i s ，n a m e l y ，t h et h i r da n dt h e f o u r t hc h a p t e n t h ef o c u so f t h e s et w oc h a p t e r si so nh o wc h i n e s eg o v e r n m e n ts h o u l dl e a r nf r o mo t h e rs u c c e s s f u l c o u n t r i e sa n df o s t e ri t so w n p r i m a r ya n ds e c o n d a r ym o r t g a g em a r k e ti no r d e rt oc r e a t e af a v o r a b l em a r k e tf o rc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k st od e v e l o pt h e i rh o u s i n gm o r t g a g e b u s i n e s s i nt h ef i f t h c h a p t e r ，t h e a u t h o rs h i f t sh i sa t t e n t i o nt o g o v e r n m e n t a lh o u s i n g f i n a n c ei n s t i t u t i o n s ，a n d m a i n l ya n a l y z e s t h e n e c e s s i t y o fc h i n a s g o v e r n m e n t a l h o u s i n gf i n a n c ei n s t i t u t i o n s ，t h e i re s t a b l i s h m e n t ，a n dg o v e r n m e n t a ls u b s i d i e s f i n a l l y ，t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h ei d e a sh ep u t sf o r w a r di nt h i sd i s s e r t a t i o n k e y v o r d s ：g o v e r n m e n t b a n k s ，h o u s i n gm o r t g a g e s ，p r i m a r ym a r k e t ，a n d s c c o n d a r x m a r k e t c l a s s l i c a t i o nn u m b e r ：f 8 3 0 f 2 9 3 导言 k 期以来，我幽经济的发展在很大程度上依赖于外国菖接投资和l 进出口贸 易的持续增长。1 9 9 7 年，亚洲金融危机爆发以后，由于我国主要的直接投资来 源凼和贸易伙伴，如f 1 本、韩国等，均遭受了沉重的打击，使得我国经济发展 也遇到了自改革丌放以来前所未有的困难。 面对这些困难，我国政府和学者纷纷将眼光投向国内，希望通过扩大内需 束刺激经济新一轮的增长。在众多扩大内需的方案中，有一条方案显得极为突 ，耶就是加快城镇住宅建设，将住宅建设培育为新的经济增长点。这一方案 之所以显得如此突出，是因为旦其取得成效，不仅能极大地推动国民经济的 发展，而且能相当直接地改善居民的生活条件，并且两者在时间一h 几乎不存在 仟何时滞。 住宅建设业是一种关联度很高的产业，该行业投资的扩大将能够引起其它 许多行j 啦需求的增长。单单是工业就会因住宅建设投资的增长而引发对建材、 冶会、机械、电了器材等一系列 业产品需求的增长。众多工业产品需求的增 k 将刺激工业投资并又继而带动相关产业投资的扩大，这也为运输、通信、物 、l l 管理等第三产业的发展带来了生机与活力。世界银行的研究也表明，住宅建 搬【k 每增加1 0 0 亿元的投资就能创造17 0 亿2 2 0 亿元的需求，而每销售1 0 0 亿元的住宅，则能带动l3 0 亿1 5 0 亿元其它商品的销售。 然而，透过房地产投资对经济的巨大刺激作用，我们应清醒地看到，这些 刺激作肘必须以新建房地产不断被消费者吸收为前提。否则，房地产投资不仅 ；f ：会对经济发展起到推动作用，还会成为经济危机的导火索。关于这一点，1 9 9 t 年亚洲金融危机已经为我们提供了非常生动的教材。 住宅建设能否成为新的经济增艮点，关键在于住宅消费热点的形成，有了 f l = 。乏消费热t 囊，住宅建设才有发展的内在动力，我们才能阻住宅建设带动钢铁、 建材、饥溅、仪表等一系列相关产业乃至整个国民经济的发展。然而，目前我 国住宅、所面临的最大问题恰恰是住宅消费的需求不足。围绕如何解决这一难 0tj j “，完善住j 曩金融体系促进停宅产、止健廪发吲) 融科学一中罔金融学院学报：) 9 9 9 i 04q ，第3 0 - ! ， 题，我已出台了多种方案，如加快住房制度、工资制度及劳动制度改革，控 制丽目i 房价恪的不合理上涨等等。但笔者认为，启动住宅消费的关键在于住房 金融体捌的改革。只：卣通过这项改革，我们才能最大限度地将居民潜在的购房 需求转变为现实的有效需求。 - 战以后，西方各国学者对住宅金融在住宅业乃至整个国民经济发展进程 中所能起到的作用都进行了十分详尽的研究，还提出了一套较为完整的，至少 红! 日方再幽比较行之有效的住宅金融的改革方案并通过政府予以实施。而且在 我渊，汁多学者对这一领域的研究也逐渐深入。因此本文写作所需的各方面数 挤：均比较充足，这是本文写作的一个有利条件。然而由于对住宅金融的研究是 _ 个比较偏重于实践的问题，而各个国家在住宅金融方面的情况又千差万别， 因此各吲学者在对其进行研究时，大多以本国作为研究对象，国家之间的比较 研究和借鉴相对较少。而本文正希望在这一点上能够有所突破。可以说，这一 点既是本文重点所在，也是本文的难点所在。简言之，本文写作的目的在于通 过考察国外住宅金融的历史及现状，阐述我国目前住宅金融体制方面存在的问 题，并最终提出相应的政策建议。 从结构上看，本文共分五章。 第一章中，笔者首先分三节详细讨论了世界上比较流行的三种住宅金融模 式，即抵押贷款模式，公积金模式和合同储蓄模式。在每一节中，笔者分别介 绍了各模式的特点及其运行机制。在第四节，笔者结合各模式的优缺点以及我 幽时隋分析指出：我国住宅金融的发展应遵循以住宅抵押贷款模式为主导，公 积余模式和住房储蓄模式为补充的发展方针。 接f 柬的四章分为两个层次，第二、三、四章为第一层，主要论述商业性 住宅参融领域在住宅抵押贷款方面存在的问题并提出相应的政策建议。第五章 为第联，主要沦述了政策性金融领域方面的问题。具体说来， 存第一章，笔者首先介绍丁我国个人住宅抵押货款业务所取得的巨大成 孰，然后对i 兹项业务存在的问题进行分析，指出问题主要存在于两大方面，即 贷款的i # d 之1 i 足，同时贷款的供给也显得比较乏力。接着，笔者给出了贷款需 求1 、足的总的解决方案，并在此基础上指需求不足深层；欠的原因在于供给乏 ， 面供给，乏力的恨源义托于住宅抵押贷款级市场及二+ 级市场中存在的诸多 问趣，j _ 二由此引 乜三、四两章分别对住宅抵押贷款一级市场和二级市场的问题 进行阐述。 在第三章，笔者：陌论述的范围限定在住宅抵押贷款的级市场，而论述的 匝r ! 、i 则义放在抵押贷款级市场保险的问题上。在这一章，笔者首先介绍了美 国件宅抵押贷款保险的历史，然后结合美国的这段历史详细分析了我国住宅抵 州贷款保险的现：帙及其改善办法。 在第四章，笔者将重点转向住宅抵押贷款的二级市场。在该章中，笔者从 荚【目住宅抵押贷款二级市场入手，介绍了该二级市场上各种机构的功能以及它 们在整个市场发展中所起的作用。然后，笔者借鉴美国抵押贷款二级市场的成 功经验提出了我国住宅抵押贷款二级市场的运行模式。 在第五章，笔者将论述的重点由商业性住宅金融领域转向政策性住宅金融 领域。在该章中，笔者首先论证了成立政策性住宅金融机构的必要性，接着指 出我国具体应建立哪些政策性住宅金融机构以及各个政策性住宅金融机构的职 能。鉴于政府补贴在住宅建设以及住宅消费方面的重要作用，笔者最后单列一 节对其进行分析并得出结论：我国政府应在力所能及的范围内加大在住宅消费 补贴方而的投入。 在结束语部分，笔者对前面各章中的所有结论和建议进行了总结和归纳。 总的说束，本文以政府在住房金融体制改革中应起的作用为主线，在每一 章中部穿插介绍了世界各国特别是美国的成功经验并结合我国具体国情进行论 述。在与作方法上，本文由抽象到具体，由国外到国内，层层推进，分别得出 各章的结论后，再予以总结，从而给出总的政策建议。 第一章成熟的住宅金融模，及我圉模- 的选择 第一章成熟的住宅 金融模式及我国模式的选择 当今世界住宅会融大体分为三大模式，即抵押贷款模式，公积金模式和合 同储蓄模式。下面，我们首先结合三个国家的情况对这三种模式的特点分别予 以介绍。 第一节抵押贷款模式 该种模式的特征是由政府指定数家金融机构向购房者提供以所购住房为抵 押物的抵押贷款。抵押贷款模式以美国为代表，美国的住宅抵押市场是世界上 最为发达的住宅金融市场。当今美国金融业乃至整个美国经济的繁荣应该说在 一定程度上不得不归功于其住宅抵押市场的成功。 荚国的住宅抵押市场分为一级市场和二级市场。 一级市场是住宅抵押贷款的直接发放市场。一级市场主要的金融机构有商 业银行、储贷协会、抵押银行、人寿保险公司以及一些房地产信托投资公司， 等等。这些机构的资金来源与经营方式各不相同，但主要作用都是相同的，即 对借款人进行资格评估并发放贷款。 住宅抵押贷款二级市场是初始贷款人利用已贷出的抵押贷款债权与投资者 进行再交易的市场，由于抵押权随着债权的存在而存在，随着债务的清偿而消 失，因而二级市场上进行的交易实际上是抵押权的交易。当抵押权转移后，借 款人仍继续向初始贷款人偿付贷款本息。 美国住宅抵押贷款二级市场上主要活跃着三大机构，即联邦全国抵押协会 ( i ：n m a ) 、政府国民抵押协会( g n m a ) 、和联邦住房贷款抵押公司( f h l a m c ) 。其中， 联邛食刚抵押协会通过发行债券和票据贴现等方式筹集资余，然后从其它住宅 抵押贷款发放机掏购买抵押贷款。政府国民抵押协会不购买抵押贷款，而是发 汀以抵押贷款作为担保的长期债券，它实际上j 目当于一个将各类住宅金融机构 发设的债款自n 以证券化并出售给投资者的特殊的证券中介机陶。联邦住房抵押 ! ? ，d 的作用在于向房地产金融机陶购买贷款，然唇将抵押贷款证券化后加以出 第一审成熟的住宅金融模式及我国模式的选择 售、”r 见这三大饥 f ；j 的本质都是为房地产会融机构提供融资，并且通过证券市 场1 、断地将社会闲散资金吸引到住宅金融体系内部，从而实现住宅资金的良性 j j 洲j 。 应该说，美国住宅抵押贷款模式的一个显著特点是：政府深深介入到住宅 抵州i f 场的各个环节。具体说柬，政府的介入主要表现在以下三个方面。 1 成立了专门的政府机构，即联邦住宅管理局( f h a ) 和退伍军人管理局 ( 。、1 ，在抵押贷款一级市场巴对个人住宅抵押提供担保。经此担保后，购房者 首纠额只相当于房价的5 ，而末获担保的普通抵押贷款首付额一般要占到房价 的2 0 赶右，而目贷款利率也较高。政府担保机构的设立既保护了贷款机构的 利益又减轻了借款人的负担，有力地促进了贷款需求的增长。 2 建立了联邦住宅贷款银行系统。这个银行系统的职能与美国联邦储备 委员会有点类似，它相当于美国住宅金融体系的中央银行，是美国政府管理和 调节住房金融市场的重要机构。该银行系统由12 家联邦住宅银行构成，它们通 过借款、贴现、拆借等方式对其成员金融机构融通资金。联邦住宅贷款银行系 统存促进美国住宅余融体系资金流动，调节二级市场等方面都发挥了极其重要 的作j h 。 3 建立全国性的抵押贷款二级市场。二级市场建立的一个直接好处是增 强了抵押贷款的流动性，减小了一级市场中常见的利率风险、通货膨胀风险、 以及借款人提前偿还贷款的风险。同时，二级市场的建立还缓解了美国金融资 本在地理位置分布上的不平衡，减小了资金利率的地理差异，从而有力地促进 了芙罔资本市场的统一。 另外，美国政府还制定了整套相应的法律法规，极大地降低了交易费用， 枷范r 交易行为。这一整套的措施最终带来了美国住宅金融业的大繁荣。 斟1 1 ) 是荚国住宅金融体系的结构图。 第一章成熟的住宅金融模式及我同模式的选择 联邵 和退 馑熬厶 担保和保险 jl e 宅管理局资金流联邦住宅贷款银 e 军人管理局1r j 岱gk h 1 上l 资金流 联邝全国抵押协会，政府全国抵押协会，和联邦住宅抵押公司一一 i资金流上l 资金流i资金流j o 一塑资鲎 图( 1 )美国住宅金融体系的结构 从美国住宅金融机构的特点来看，它们已经形成了一个比较完善和成熟的 金融体系，这一体系可划分为三个层次。第一层次是住宅抵押贷款的发放机构 以及政府专门成立的抵押贷款担保机构，即住宅抵押贷款的一级市场；第二层 次是为初级贷款机构提供融资的政府及私人机构，即住宅抵押贷款的二级市场； 笫三层次则是联邦住宅贷款银行系统它相当于整个体系的中央银行，对住宅 会融市场进行管理和调节。 第二节公积金模式 公积金模式以新加坡为代表，它是政府凭借国家权力，强制性地要求所有 受薪人员将收入的一定比例存入公积金帐户，专项用于居民住宅消费支出的一 种住宅金融类型。 新加坡的公积金制度于1 9 5 5 年7 月1 日开始实施，其初衷是为了解决中、 低收入雇员的养老问题。新加坡政府规定所有受薪人员都必须参加公积金制度， 爿自动成为公积金会员。在公积金制度开始实施后的十多年中，公积金会员从 参咖工怍起就必须不断交纳公积金，到退休时j 能提取出来。由于公积金只有 “会员退休时才能提取，因此此时的公积会制度并不具备社会资源的再分配效 f 、i ，它实际e 属r 个人养老保险的范畴。1 9 6 8 年，新加坡政府修订了1 9 5 5 年 制它的中央公积会法，公积金制度这时于丌始与新加坡居民的住房发展计划 十? 6 合， 谁一莒成熟的住宅金融模。及我模。的选择 恨据中央公积金法的规定，公积金由嗟上和雇员分别按雇员收入的一 定比例交纳，存入雇员在中央公积金局的公积金帐户。公积会会员可以获得住 房、医疗及其养老等方面的保障。公积金的交纳比例随着经济的发展做出调整， 1 且幅度变化相当灵活。经济不太景气时其交纳比例仅为收入的5 ，经济繁荣 时曾选2 5 。如今，新加坡政府规定j j 岁以f 的公积金会员，雇员与雇主各交 纳雇员资的2 0 。这样一来，两者合计相当于新加坡工资总支出的4 0 ，使得 公积金总额得以迅速增长。截止t 9 9 8 年底，新加坡公积金总额已达6 0 0 亿新元。 在新加坡住宅金融市场中处于核一心地位的有两大机构，一个为住房发展局 ( d b ) ，另一个则为中央公积金局。 h d b 有两大职能：一、为中、低收入居民建造并提供住房；二、提供住房 物业管珲。t l d b 的发展目标是使9 0 的新加坡公民居住在公共房屋之中，另外1 0 的人i 则居住在私有房屋中，其资金主要来源于政府贷款和补贴。 公积金会员上缴的公积金由中央公积金局独立管理，中央公积金局将公积 余加以归集后，除保证公积金会员正常提存外，绝大部分用于购买政府投资局 发行的长期债券。政府投资局再将发行长期债券所得的资金作为国家发展基金 贷款给政府机构和企业，而这其中的大部分都贷给了h d b 。h d b 则将政府贷款和 其它补贴用于为中、低收入阶层建造廉价的公共住宅并为他们提供抵押贷款。 t 、低收入的公积金会员购买h d b 提供的公共住宅时，只需从自己在中央公积 余局的公积金帐户上提取约房价的2 0 作为首付款，其余部分则由h d b 提供贷 款，其贷款期限达2 0 一2 5 年，贷款本息从购房人公积金帐户中每月提取，一般 只占其月收入的【5 左右。由于每月还款额占其月收入的比重低于公积金的上 缴比率，公积金会员就不必再从自己的工资中提取购房费用。至于收入较高的 公积金会员新加坡政府则允许其动用公积金购买商品住宅。 新加坡t 9 5 9 年建国之时能够住得上象样住宅的人口只占其总人口的9 。 l , 9 9 7 年新加坡的人口增加了3 0 ，而这一比例印上升到9 0 。可以说，新加 坡迁推”公职会制度最为成功的国家，它成功地：恪其社会闲敞资金汇集起来， 存 i t i 的不刮。l ( ) 年的时间内，解决了新加坡9 0 总人口的住宅问题。同时，新 坡的公积盒制度1 i 仪解决了其绝大部分居民的住房问题，而且还给新加坡带 农丁 个额外的好处：它使得新加坡的住宅建没破完全纳入到政府的控制之下， 立二堂垡塾堕垡兰垒壁堡茎墨垡鬯堡苎塑望堡 实行以销定产的住宅建造计划而不是象东南皿其它某些国家那样任由私人房 地7 4 ：) f 发商盲目地将人笔资金投入房地产建筑业。1 9 9 7 年新加坡能够幸免于几 乎席卷了整个亚洲的会融危机，其住宅公积金制度发挥了不小a g 作j t i 。 图1 2 ) 是新加坡住宅金融体系的结构图。 攀芸竺甲 积l 积购房刹建造住宅 会f 金公共住宅 幽屋金曼 贷+ 款l 直、业筮伍 购房款 图( 2 )新加坡住宅金融体系的结构 简单说来，新加坡的住房公积金模式以中央公积金局为核心，中央公积金 f 刮各从会员处归集来的公积金通过购买政府债券贷给住房发展局h d b ，h d b 利用 这些政府贷款和其它政府补贴建造公共住宅后再出售给公积金会员。公积金会 员用于购房的首付款直接来源于其公积金帐户，其余部分则来自h d b 和商业银 行提供的贷款。 第三节合同储蓄模式 合同储蓄模式是指按照合同的约定，计划购房者在一定期限内按低于市场 水平的利率参加建房储蓄，当储蓄达到一定期限或额度时，即可获得优惠利率 的购房贷款，这种形式的住宅贷款制度以德国为典型。德国的合同储蓄模式有 两大特点：+ 足以存定贷，另一个是封闭运作。 所峭以俘定贷是指存款和贷款的数额相瓦挂钩。具体说来就是，住房储蓄 舀首屯确定自己购买f j j 房所需费用，然后根据这一费用与建房互助储金社签订 储藩合i q ，商定好住房储蓄的金额以及贷款的疗式。合同签订后，储户每月有 呲降的存入相应的款项，通常每月存入合同金额的5 。当存款余额达到合同会 刮7 的 q o ”n 后，建房t i 助储金社就将合同商定的金额付给储户，其中存款和贷款 第一章成熟的住：芒金融模式及我国模式的选择 各c b5 0 ，贷款期一般为6 1 j 年，通常每月偿还合同金额的6 。 封闭运作则是指住房储蓄资金与资本市场完全脱钩，存贷利率不受资本市 场的影响。这样就避免了资本市场的波动呵能给储户和银行带来的风险。同时， 封闭运作还有另外一层意思，即只有那些参加了住房储蓄的居民才有资格从储 金阡获取贷款。 德国住宅储蓄的存贷款利率均低于市场利率，并且贷款利率甚至还低于存 款利率，其间的差额由政府用财政拨款加以弥补，这种方式对社会闲散资金具 自强人的吸引力。通过这种方式，德国政府成功地用极少量的资金将数十倍的 资盒吸引到住宅领域，杠杆作用非常明显，这一点与我国目前实行的住宅储蓄 的仔款利率低于贷款利率的做法形成鲜明的对比。当然，不可否认的是，德国 的合同储蓄模式其后盾是德国政府雄厚的财政力量，这个条件目前在我国并不 具备。 应该指出的是，德国住宅金融制体系是一个由多个系统组成的复杂体系， 这个体系以上面提到的合同储蓄模式为主，以商业性抵押贷款模式为辅。第一 种模式主要由建房互助储蓄信贷社支撑，而在第二：科r 模式中发挥核心作用的是 分布在全国的6 0 0 多家储蓄银行和4 0 多家抵押银行。一般说来，德国居民在申 请住房贷款时，不能从家金融机构获得全部款项，而是通过多种渠道进行融 资，这其中也包括从商业银行申请住宅抵押贷款。这种多渠道的融资方式减小 了箨金融机构的贷款风险，而借款人也能获得更为优厚的贷款条件。 图( ：j ) 是德国住宅金融体系的结构图。 德国政府 1 。，j ，。一一 ；贴息| l ： 1 i 建鏖互助篮董i 主筮塾： 图( 3 )德国住宅金融体系的结构图 款 居民 款 行一 盈 堡 银一 萱 担 一 一 习仆一 厚 卜 一一一 一 一一一 f n仁+ j 第一章 啦熟的住宅套融模式及我同模式晌选择 简单地说，德国的住宅金融体系以合同储蓄模式为主，其核心是一个封闭 运作的体系+ 借款人以合同方式与建房互助储金社发生联系，获取贷款，政府 则给r 储金社以利息i h 贴。同时，借款人还可以从储蓄银行和抵押银行获得商 、【k | q n 勺住宅抵押贷款。 第四节我国住宅金融模式的选择 从i 二面的分析，我们可以得出这么一个结论，即世界上住宅金融建设开展 # 较为成功的国家，都有自己的一套独特的住宅金融模式，而这套模式都是在 对本固的政治、经济、人口等各方面情况进行综合考虑之后做出的选择，是对 本国情况的一个较为恰当的定位。 在我国，我们在全国推行住房公积金制度，这是借鉴了新加坡的住宅公积 金馍式；在烟台，蚌埠等地成立了一批住宅储蓄银行，这是德国的合同储蓄模 式；同时，我们还鼓励商业银行开展住宅抵押贷款业务，这可以说是美国的住 宅抵押贷款模式。初一看，我们似乎样样都有，一一个不缺，但在实际运作中， 没仃哪一种可以说是丌展得比较成功的。 我认为在住宅金融模式上，我们的指导思想有问题，犯了片面追求大而全 的错误。就象单个的人一样，一个国家必须对自己有一个清楚、正确的定位。 如累希望样样都做好，最后只能一无所获。笔者认为，我们目前的首要任务是 找到一个适合我国国情的发展模式，然后集中精力通过各种手段去坚决地加以 实施。下面，我们来具体分析一下我们究竟应陔采取哪种模式来发展我们自己 的住宅金融体系。 关f 公积金模式，笔者认为在我国并不可行，理由有以下几点： 1 目| j u 公积会上缴率太低，资金汇集缓慢。我国政府规定公积金上缴比 牢为l 讧f 秒弓个人各缴纳工资总额的j ，两者合计才lo 。我们可以以武汉市为 例求做一个简单的测算：在武汉市，购买套7 0 m 二的普通住宅约需1 5 万元人民 币 武汉市普通职工的月平均收入大约只有5 0 0 元人民币，夫妇两人月收入之 f 约lo o o 厄左# h 这样，该家庭一年的公积金总额为2 4 0 0 元左右，而申请公 干i j 舍贷默必须具备的条件是：公积金总额相当r 房价的5 0 以上。这样一来， 蚴哭一奁住宅1 需要等待人约： 0 年的时间，而这计算过程并没有考虑住宅价格 第一章成熟的住宅金融模- 及我汹模，的选择 上涨这 凶素。如果将这因素也加以考虑，7 i f j z , 就算一个人2 0 岁开始缴纳公 杉 瓮，等到6 0 岁也不一定能拥有一套自己的住宅。而在新加坡，雇主与雇员上 缴率合汁达雇员总： 资的4 ( j 以卜，并且其房价与雇员平均年收入之比仅为 2 8 ( 而同年的北京，这一比例高达1 4 8 ) 。即便如此，新加坡也花了将近4 0 年 的时问j 基本解决居民的住房问题。要改变公积会汇集缓慢的现状，我们只能 提高公积金e 缴比率。但是在我国目前国有企业效益普遍低下的情况下，我们 实际j 二恨本无法通过这条途径来加速公积金的归集。 2 公积金的管理不规范。这一点在内陆省市更为突出，许多单位只提留 职【应缴纳的公积金，而不提留单位应缴纳的公积金。更有甚者，有些单位还 将公积余挪作它用。这种行为不仅严重妨碍了公积金的累积，而且也伤害了职 0 公积金制度的信任。更为严重的问题是，在有关单位欠缴、挪用公积金后， 职r 并不拥有相应的民事诉讼权。可以这么说公积金缴交者与管理者之间的 金融关系太不明确。因为如果两者是信托关系，则缴交者应该拥有监督权；如 果两者是债务关系，则缴交者拥有选择债务人的权利。而目前的情况似乎是职 j 既没有监督权也没有选择权。 即便是“亚洲四小龙”之的新加坡这样一个居民收入水平较高且差距不 大、房价相对低廉、各项法规也比较健全的国家，尚且用了二十多年的时间才 积累起足够用来启动住房消费的住房公积金。我国在目前居民收入水平、地区 经济差异、法规制度健全以及官员廉洁程度等方面都不及新加坡的情况下，是 不可能存可以预见的短期内仅仅依靠住宅公积金来解决中、低收入阶层住房问 题的。 关于合同储蓄模式，我国在房改初期曾大力实施过，并且建立了烟台和蚌 埠两个住房储蓄银行。时至今日，这两家住房储蓄银行不但不要谈有什么大的 芨) 醍共至连其生存都成了问题，不得不脱离其当初设定的经营范围，走多元 化给莳的路子。下f 后来其它商业银行陆续丌展的住房储蓄、眦务，发展也非常 绥慢，l 】殳储额很低。究其原因，笔者认为有以下j 乙点： 1 居民收入水平与房价差距太过悬殊，储户胥不到买房的希望，这一点 见一莆 ；淡。、与i 订，在我国理论界育这么一种看法，即我国居民1 7 1 前的储蓄存款 达彩少多少万亿元，只要将其中的多少多少引入住宅储蓄系就能解决相当一 圣：兰堕塾塑焦兰坌壁堡些丝垄i ! 堡苎堕望堡 部i 扑l 】题。这种观点忽视了一个很重要的问题，即这些存款分布的不均匀性。 例如，1 9 9 7 年底我国城乡居民储蓄存款余额为1 6 2 8 0 亿元，户均拥有金融资产 达! ! ： ，j 元，但是其中87 的最富裕户占有全部金融资产的6 0 ，而4 3 7 的 棚刈贫凼户仅占有3 的金融资产，平均每户县有1 5 3 0 元国。町见，对于大多数 i t ；i 亡而言，住宅储蓄昆然是太高不可攀了。 ：缺少政府补贴。我国住房储蓄选择的是低进高出政策，而德国实行的 | j ! 】j 黾高进低出政策，其中的差额由政府补贴加以弥补。德国政府的补贴制度虽 然映有很明显的扛杆效应，然而它的实行必须要以政府强大的经济实力作为后 盾，心该指出，两德合并之后，东德地区采取了原西德的住宅储蓄政策并取得 了巨大成功。但是我们应当看到的是，这种巨大成功的背后则是原西德政府数 t - 亿德国马克的强大财政支持。在这一过程之中，西德经济还几乎被拖垮。有 着 h 、j 于西德数十倍人口，经济实力又比较薄弱的我国要想完全采取这种模式 来解决居民的住房问题，其后果可想而知。 由丁：上述两个原因，我认为至少短期内，合同储蓄模式在我国也不可行。 梢t z 2 _ 下，我认为住宅抵押贷款模式应该是我们发展方向。虽然这种模式 日前也存在多种制约因素，特别是我国还不存在个发达、完备的资本市场以 适应抵押贷款二级市场的需要，但是该模式以市场为导向，比较容易形成规范、 透明的交易体系。况且，发展和完善资本市场【乜是我国政府国企改革的一个主 攻方向，一旦有 方面从美国 要f f | j 活跃的债种 押贷款二一级市场 贷款二线市场的 动力。总的晚来 导，而公积会模 所突破，必然会对国企改革和住宅金融都带来极大的推动。另 的情况来看，在其资本市场上，住宅抵押债券是其一个相当重 ，它反过来也促进了美困资本市场的发展。换句话说，住宅抵 与整个资本市场的关系是两者互相促进，共同发展。住宅抵押 发展也必将会为我国资本市场的发展乃至国企改革的突破提供 ，笔者认为我国的住宅金融市场应该以住宅抵押贷款模式为主 式和住宅储蓄模式只能作为补充。 下面子章，笔者将围绕住宅抵押贷款馍式x , n t , t 垂i 住宅金融体制中存在的问 邀技乓解决方案进行论述。 击| _ = l 泉，1 习把坑h t 日1 9 9 7 年1 2 j 抽 t t 剧卣结果 蔓墨堡里堡皇堑塑堕塾些箜塑垡塾皇塑婆丝! ! 望笪鳖盗塑墨 第二章我国住宅抵押贷款 业务的成就与问题及其总体解决方案 第一节我国住宅抵押贷款业务的成就 我l 闽的个人住房抵押贷款业务最早丌展于1 9 8 7 年。当年为了配合房改， 吲秀院分别在烟台和蚌埠两地成立了专业性的住房储蓄银行。1 9 8 8 年下半年， b ：1 务院下发了关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案。根据 这个文件的精神，各专业银行纷纷组建了自己的房地产信贷部。至1 9 9 4 年，各 争【k 银行房地产信贷部已达4 6 0 0 多个，有力地推动了住宅金融的发展。但是在 9 0 年代中期以前，房地产信贷业务主要是面向房地产开发商的，房地产消费信 贷领域几乎是一片空白。 房地产消费信贷真正意义上的大发展始于1 9 9 5 年。在北京、上海等经济 发达城市，住房消费信贷的发展速度更是惊人。以北京为例，1 9 9 8 年1 9 月 份，住宅个人消费信贷达8 8 6 亿元，较年初增长3 0 8 7 。 h 日u ，我国已形成以中国人民银行为领导，以国有商业银行房地产信贷部 为主，其它银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金 融体系。从市场份额看，建设银行在房地产金融市场上届主导地位，截止1 9 9 8 年1 0 月底，建设银行累计发放个人住房贷款6 0 4 亿元，帮助2 5 2 6 万户家庭解 决了住房困难的问题。同期，建设银行个人住房贷款余额3 7 8 9 亿元，比年初 新增1 9 2 6 7 亿元，其中自营性贷款余额新增1 0 7 4 亿元，比上年同期增幅提高 4 81 6 个百分点。 截止1 9 9 6 年底，我国房地产信贷市场分布如表( 1 ) 所示： 表( 1 ) ：j 9 9 6 年底固有银行住房金融市场发展状况( 单位：亿元) 一_ _ _ _ _ 一 口墅髓醴 萌l i 蚕誊黼 f 政策性存款4 0 9 2 83 1 7 8 1 9 38 5 1 5 5 政策性贷款 9 7 q9 ： 1 4 12 1 4 34 3 1 7 1 l 自营性存款3 0 7 1 58 6 7 9l 7 56 8 5 5 8 l 自营性贷款2 4 7 2 51 1 7 5 7j 1 3 47 0 0 6 3 资料来源：中固人民银行。注：以上数据为并帐前数据。 第2 帝我国住宅抵押货款、出务的成就与旧题1 盟填总体解决方案 随旨个人住房抵押贷款规模的不断扩犬，其对经济及人民生活的影响逐步 体观出宋 1 居民购买商品住房逐年增多。1 9 9 3 年，居民个人购买商品房2 9 4 3 万 、卜，米， 9 9 7 年增全5 2 3z 1 万平方米，年平均增长速度为15 j ，远远高于同期 我旧( ：d p 的增长速度。除了经济发展，居民收入水平上升等因素外，住房抵押 贷款业务的开展可渭功不可没。 ! 个人抵押贷款业务的发展增加了居民对住房的有效需求，使得住房投 资结构f = l 趋合理。我国目前的经济结构已从供给导向型转向需求导向型。从图( 4 ) 可以看出，我国居民1 9 8 6 年购买商品住房面积占住房销售面积的1 4 0 ，1 9 9 7 年这一比例已增至6 66 。这种投资者结构的变动势必引导住房投资结构的变 动，有利于将房产商的注意力从高级别墅、豪华楼宇吸引到住房建设上来，从 而实现住房市场的良性互动。 刀1 广，t 】l 丌ltiiii r - 7f 梦矿梦箩芦 图( 4 ) 1 9 8 6 - - 1 9 9 7 年个人购买商品住宅比重( ) 资料来源：中国建设部网页 第二节我国住宅抵押贷款业务的问题 一住宅抵押贷款需求方面的问题 笔凿认为，我国住宅抵押贷款业务方面存在的问题可以概括为以下八个 j ? ：需求乏力，供给不足。 经常听到这么一种说法，即中国老百姓观念落后，尤其在住房消费上习惯 手描量 l 雨行，不肯借款，没有信用消费的意识等等。并且还有人认为这是目 n f 房抵押贷款难以”展的一个重要原因。 塑一矍旦堡兰堑塑堑塾些堑塑壁塾兰塑堕竺鉴璺堕坚堡立墨 这冲将责任庄消费者身上推的观点是主观的、肤浅的。从实际上看，中国 老j i 磐! 的消费意以并不落后真正落后的是住宅金融机构和监管机构的供给意 识、少 人武汉市来看是这种情况。通过调查，笔者了解到武汉市居民中渴望 通过住宅抵押贷款买房的比例很大，这与实际贷款买房者寥寥无几的现象形成 极人反差，问题出在什么地方? 笔者认为造成需求乏力的因素不外乎以下几点： 1 各贷款银行对借款人的贷款资格要求太严。般来说，这些条件包括： ( 1 ) 必须具有当地正式城镇户口； ( 2 ) 必须有贷款银行认可的单位为借款人提供担保； ( 3 ) 借款人所在单位在贷款行开立了住房基金存款( 包括住房公积金存款) 帐。 严格的贷款条件将广大中、低收入居民排除在贷款对象之外，这使得申请 到住房抵押贷款的居民多为少数高收入的居民。这不仅与住房抵押贷款支持中、 低收入阶层购房的初衷相佐。而且更为严重问题的是，广大中低收入居民是住 房抵押贷款的中坚力量，没有了他们的参与，住房抵押贷款无异于是无源之水， 无本之术。失去了他们的信任，住房抵押贷款将很难发展起来。 2 贷款额度少，期限短。这是导致贷款需求不足的最主要因素。 中国人民银行于1 9 9 8 年j 月颁布了个人住房贷款管理办法，该条令 规定我斟城镇居民个人住房贷款的贷款限额为房价的7 0 ，期限不超过2 0 年。 虽然自1 9 9 9 年9 月2 1 日起，人民银行将贷款期限从最长2 0 年延长至3 0 年， 但是目前各商业银行在实际执行过程中仍采取了最长贷款期限2 0 年的做法。如 聚购买套面积为8 0 平方米每平方米单价3 0 0 0 元的住宅，则需要购房款2 4 万 元。按目前可能获得的较佳贷款条件，首付3 0 、月息5 5 8 、贷款期2 0 年计 搏，贷款人需一次性付款7 2 万元，每月还本付启、11 6 3 元。 根据国家信息中心最近公布的资料，我国家庭年收入5 0 0 0 元以下的贫困 掣家窿 4 ，5 0 0 0 1 万元的温饱型家庭占3 4 n 6 ，卜3 万元的小康型家庭占5 5 ， ： l0 万儿寓俗型家庭占6 ，1 0 厅元以 ：的富豪家庭占1 。由于目前对住宅抵 押贷款需求最火的家庭多集中在温饱型和小康型家庭，其家蛭月收入在2 5 0 0 元 以卜因此，每j 【= j 的还本付息额1 2 0 0 元相当二r 他们近一半的月收入。这样高的 一 蚺一秀我国住宅抵押贷款业务的成就l j 问题及j - 总体解决力察 还扶比例不但他们难以承受，而l l 银仃也小敢轻易发放贷款。与经济发达国家 和地b 十 f 比，我固的贷款条件显然过于严恪。 以炎固为例，其个人住房贷款额一般为虏价的8 0 - - 9 5 ，期限长达2 0 一3 0 年。英幽更以各种优惠条件推动居民购房，例如，政府准许的以所购房屋作为 抵押物的贷歆，银 于一般贷给9 0 的房款，特殊情况下甚至可以贷【o o ，偿还 j 纠2 0 ：j 年，特殊情况下还可延长氲0 0 3 5 年。台湾前不久还推出了一种贷 款l j 长达4 j 年的“全家福”按揭贷款，爷爷买的楼，孙子还可付款。香港甚至 还f j 期限长达百年的抵押贷款。在住宅价格方面的情况又如何昵? 据统计，美 国套酱通住宅的售价与家庭年收入之比为2 8 ：】，英国为3 8 ：l ，其它发达国 家这一比例也均在6 ：1 以下，而我国这一比例则达到1 0 ：l - - 2 0 ：l ，有的热点地 区其至高达3 0 ：l 。低收入，高房价与贷款少，期限短之间形成了鲜明的反差， 严重制约了住宅消费市场的形成。 3 住房抵押贷款方式单一，借款人缺乏选择的余地。 截i l 目前为l e ，除了建设银行计划于2 0 0 0 年开办递增还款方式的住宅抵 押贷款外，我国其它各银- 1 2 7 l 乎全部采取等额偿还贷款的方式。单一的还款方 式导致了贷款供给与需求结构的脱节，增加了借款人的还款压力。例如，对于 年轻人来说，其收入呈上升趋势，比较欢迎递增还款方式的抵押贷款，而中年 人的收入则呈下降趋势，递减还款方式就比较适合他们。等额还款方式对于他 们而。；就都不太合适。在发达国家，各种形式的偿还方式，如递增偿还方式、 递减偿还方式等已经非常普遍。其它种类的还款方式也相当多，笔者将在后面 加以具体地介绍。 4 办理住房抵押贷款手续繁，费用高，令不少购房者望而却步。 据对浙江灭台市的调查，住房贷款评估费用有的竟高达房价的1 0 ，些 地方抵押登记周期长达几个月。关于这一点，笔者认为除了我国住房金融体系 小够完善，缺乏相应的中介机构等问题外，还有银行经营体制方面的原因，即 银行本身还没有完全实现商业化、竞争不够充分、缺乏创利积极性等等。这些 酃导致丁银行放贷的积极性不高，条件苟刻，手续繁杂等一系列弊端，并最终 f ” i 丁借款人的积敝眭。 曼= ! i 矍堕堡童堡塑堡塾些竺塑些些皇塑望丝! ! 璺堕坚堡塑茎 二 住宅抵押贷款供给方面的问题 以l 二谈了我图住宅抵押贷款需求方面的情况。 从f 二它抵押贷款的供给方面来看，上要表现d ：银仔缺乏积极放贷的动力。 虽然我固个人住宅抵押贷款的绝对值近年来有