商业发展模式策划.doc

商业发展模式策划（一）中心区商业发展典型模式在众多国内外成功的案例中，我们可以归纳总结出中心区商业发展的三种模式，即曼哈顿模式、新宿模式和香榭丽舍模式。1、曼哈顿模式商务办公型：处于城市核心区，以商务办公为主要功能，形成中央商务区。曼哈顿模式以打造商务办公区为目的，商务是其主要功能，形成办公写字楼群，商业区包含在其中，成为办公的配套功能，主要为区域内的商务人士提供服务，所占比重较少。区域内包含大量的设施，包括会展中心、博物馆、艺术中心等。商务以高档次的写字楼群构成，是企业总部、跨国公司、金融机构等企业的聚集区。商业以满足商务人士的需求为主，以综合性的SHOPPING MALL满足购物、餐饮、休闲等功能需求。在空间构成上，商业区处于商务区之中，主要位于人流较多的车站口或是与公共空间结合。比较有代表性的区域如：纽约的曼哈顿、东京的银座CBD、伦敦的金丝雀码头、芝加哥的鲁普CBD等。2、新宿模式商业娱乐型：兼顾商业娱乐和商务办公功能，成为城市主要核心区，形成多元的、活力的城市中心区。新宿模式以商业为驱动，形成市级商业中心，随着商业的发展带来大量商务功能的聚集，消费与工作所带来的人气使该区域的公共设施不断完善，成为集工作、购物、生活的复合型城市活力区。区域内包含较大规模的城市绿地开放空间，以及休闲娱乐、文化设施和体育运动等场所。商业业态丰富，包含百货、MALL、街区等多种形式，以中高档次为主。办公区主要由中高档写字楼组成，集合咨询、创意、传媒、设计等新兴企业。在空间构成上，商业区与商务区相对独立，各自形成聚集区，围绕交通站点，通过空间轴线或地上、地下空间紧密联系。比较有代表性的区域如：东京的新宿、台北的信义、上海的徐家汇、深圳的华强北等。3、香榭丽舍模式精品街区型：以商业为主要功能，采取以街区高档精品店为主的形式，处于老城区，以历史建筑及文化街区为载体。香榭丽舍模式以商业功能为主，多存在于城市著名历史街区，更多体现出“旅游+文化+商业”的功能。商务功能较少，多为政府行政机关、公共文化设施。区域内包含标志性建筑物及众多历史建筑，是城市历史发展的一个缩影。商业以一层、二层的高档精品街区为主，以及面对旅游者的具有悠久历史的大型百货商场。办公以金融、行政机关与社会团体为主。在空间构成上，主要以一条精品商业街区为主，形成街区商业网络，商务办公穿插其中，相对分散。比较有代表性的区域如：巴黎的香榭丽舍、伦敦的牛津街等。（二）中心区商业发展模式比较分析通过上述分析我们可以看出，三种发展模式在空间特点、商务与商业用地比例以及物业类型等方面表现出不同的特征，归纳总结如下表所示：不同发展模式特征比较分析表曼哈顿模式（商务办公型）新宿模式（商业娱乐型）香榭丽舍模式（精品街区型）空间特点商业区包含在商务区之中商业区与商务区相对独立，通过地上、地下空间紧密联系商业区以主街道为轴线形成网络型商业街区，商务功能分散其中商务/商业用地比例7：1-5：11：1-1：21：3-1：4物业类型商务以高档次的写字楼群构成，是企业总部、跨国公司、金融机构等企业的聚集区；商业以满足商务人士的需求为主，以综合性的SHOPPING MALL满足购物、餐饮、休闲等功能需求商业业态丰富，包含百货、MALL、街区等多种形式，以中高档次为主；办公区主要由中高档写字楼组成，集合咨询、创意、传媒、设计等新兴企业商业以一层、二层的高档精品街区为主，以及面对旅游者的具有悠久历史的大型百货商场；办公以金融、行政机关与社会团体为主由于不同中心区商业发展模式表现出不同的特征，因此，在其发展所需基础条件方面也呈现出一定的差异性。不同发展模式所需基础条件比较分析表曼哈顿模式（商务办公型）新宿模式（商业娱乐型）香榭丽舍模式（精品街区型）所处区位处于城市核心区处于城市副中心区，城市主要发展方向上处于城市老城中心区域基础无特别功能，发展条件较好已经形成一定商业发展基础城市的老中心，商业发达，基础设施完善，已形成空间与功能完善的城市功能片区区域交通位于城市交通网络的中心，是城市内各部分最易接近的地区，即具有良好的可达性和便捷性位于城市交通网络的中心，具有城市交通枢纽功能，对外、对内交通便捷位于老城区，对外交通依赖性不强开发规模核心区规模在3平方公里以上，区域开发难度较小，用地调整较易实施核心区规模在1.5-2.5平方公里，用地现状较为单一，具有拆迁改造可操作性核心区规模在1平方公里左右，建筑密度高，具有大量历史文化建筑，可拆迁量少，改造难度较大周边资源具有一定的行政办公商务及基础设施具有商业发展基础，聚集了较多的高收入消费人群，并形成了成熟的城市住区集合了城市众多的公共资源，包括商业、商务、行政等，基础设施完善，区域形象明确（三）南坪中心区商业发展模式的选择首先，对南坪中心区商业发展的基础条件进行分析。所处区域：南坪中心区是重庆六大城市副中心之一，是城市功能的重要拓展区域，处于城市向南发展的主方向上。区域基础：南坪中心区以商业为主要功能，是重庆市五大商圈之一。以南坪西路、惠工路、万寿路沿线为主的网状区域是大中型商贸企业聚集区。同时，南坪中心区还是重庆较早的涉外商务活动区，聚集了浪高凯悦商务大厦、宏声大厦、金台大厦、南坪大厦、科尔国际大厦、福天大厦、正联大厦等中高档写字楼，商务发展具有一定基础。区域交通：跨江大桥的建成通车、轨道交通的建设大大改善了区域的交通状况，四层空间交通体系的打造形成了核心区交通集散网络，使其成为南部地区便捷的交通枢纽，提高了南坪中心区交通的可达性和对外辐射能力。开发规模：南坪中心区核心区域规模为1.96平方公里，围绕核心区有大量可改造的危旧房及老社区，大片可改造的城市空间为中心区域的整体提升提供了可操作性。周边资源：南坪中心区及周边地区聚集了众多市级、区级办公机关、社会单位，并有公共活动空间吸引了周边的大量人流。同时，中心区内的大型商住楼盘也