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*ST夏新(600057)拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 中企华评报字(2008)第216-1号 摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的 全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注 报告书评估假设和特别事项说明部分。 因夏新电子股份有限公司拟转让部分上海房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。 评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008年5月31日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008年5月 31日，企业委估资产账面净值为1197.49万元；调整后账面净值为1197.49万元；评估后的资产净值为2102.43万元，资产净值增值904.94万元，增值率75.57%。具体评估汇总情况详见下表： 北京中企华资产评估有限责任公司2 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表 单位：人民币万元 帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增加率% 项目 ABCD=C-BE=(C-B)/B*100% 固定资产11197.491197.492102.43904.9475.57 其中：在建工程20.000.000.000.00#DIV/0! 建筑物31197.491197.492102.43904.9475.57 无形资产40.000.000.000.00#DIV/0! 其中：土地使用权50.000.000.000.00#DIV/0! 资产总计61197.491197.492102.43904.9475.57 本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让上海部分房产项目有效，评估报告使用有效期 自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。 法定代表人：孙月焕 注册资产评估师：李建英 注册资产评估师：王鸿育 北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月二十四日 北京中企华资产评估有限责任公司3 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司 拟转让所持上海碧波路部分房产项目 资产评估报告书 中企华评报字(2008)第216-1号 北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008年5月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介 （一）委托方简介 1、公司名称：夏新电子股份有限公司 2、注册地址：厦门市体育路45号 3、法定代表人：苏振明 4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币 5、经济性质：股份有任公司 6、成立日期：1997年05月 7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。 8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997 年。目前，夏新在全国拥有1万多名员工，总资产32.5亿元人民币，注册资本人民币42,984万元，总股本为42,984万股，其中国家股1,468.80 万股，境内法人股24,235.20万股，上市流通股17,280万股。母公司夏 北京中企华资产评估有限责任公司4 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09%的股权。公司生产基地海 沧夏新电子城总占地43万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工 序最完整、加工深度最深的生产线，包括31条贴片生产线和136台注 塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。 二、评估目的 因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京 中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份 有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准 日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值 为1197.49万元。详见下表： 评估基准日：2008年5月31日单位：人民币万元 序建筑帐面价值 房产证号建筑物名称详细地址面积 号原值净值 (M2) 沪房地杨字（2003）第浦东新区碧波路浦东新区碧波 11906.0314,724,081.7511,974,914.75 015209号572弄115号4幢路572弄115号合 1906.0314,724,081.7511,974,914.75 计 四、评估价值类型及定义 本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司 拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市 场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算 数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 五、评估基准日 本项目资产评估基准日是2008年5月31日。 北京中企华资产评估有限责任公司5 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则 (一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响； (二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据； (三)遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果； (四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008年5月31日的公允价值； (五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据； (六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响； (七)维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据 (一)行为依据 夏新电子股份有限公司关于转让部分房产的董事会决议。 (二)法律、法规依据 1、国务院1991年91号令国有资产评估管理办法； 2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36号国有资产评估管理办法施行细则； 3、中国资产评估协会中评协199623号资产评估操作规范意见 (试行)； 4、财政部财评字199991号文资产评估报告基本内容与格式的 北京中企华资产评估有限责任公司6 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 暂行规定； 5、财政部第14号令国有资产评估管理若干问题的规定； 6、国办发2001102号国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知； 7、财企2001802号财政部关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知； 8、国务院2003年第378号令企业国有资产监督管理暂行条例； 9、财政部财会200025号文企业会计制度； 10、财政部财会200143号文实施企业会计制度及其相关准则问题解答； 11、财政部财企200420号文关于印发资产评估准则-基本准则和资产评估职业道德准则-基本准则的通知； 12、中评协2004134号发中国资产评估协会关于印发企业价值评估指导意见（试行）的通知及附件； 13、国务院国资委2004第3号令颁发企业国有产权转让管理暂行办法； 14、国务院国有资产监督管理委员会令第12号企业国有资产评估管理暂行办法； 15、中国注册会计师协会会协200318号中国注册会计师协会关于印发的通知。 (三)产权依据 1、购房合同； 2、房屋、土地产权证明； 3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 (四)取价依据 1、评估基准日执行的贷款利率及汇率； 2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标； 3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。 北京中企华资产评估有限责任公司7 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 (五)参考资料 1、资产评估常用数据与参数手册(增订版)； 2、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法 本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，采用收益法进行评估。 收益法是预计估价对象未来的正常收益，选择适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。 (1)计算年潜在毛收入 根据估价人员对周边同类房屋租金水平调查，确定估价对象每平米日租金水平。 年潜在毛收入=每平米日租金水平365 (2)计算年有效毛收入 有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置造成的收入损失后得到的收入。 年有效毛收入=年潜在毛收入（1-空置率） (3)计算年运营费用 运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属其他资本或经营的收益。 年运营费用=维持房地产生产、经营或出租的各项费用 (4)计算纯收益A 纯收益=年有效毛收入年运营费用 (5)资本化率r的确定 本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取长期国债收益率，根据Wind资讯查询的在基准日10年期以上国债的平均到期收益率为4.25%；风险因素考虑到利率调整、房地产市场变动、政策影响等因素、当地商铺租金售价比、政策影响等因素综合确定。 (6)年租金净收益增长率i的确定 北京中企华资产评估有限责任公司8 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 根据房地产周边市场历史租金增长水平，经营业态现状等进行未来预测。 (7)确定收益年限n 收益年限取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的较短者。 (8)计算房地产评估单价V 计算公式V=A/(r-i)1-(1+i)nn /(1+r) (9)确定评估值 房地产评估值=房地产评估单价房屋建筑面积九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下： (一)接受委托 我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。 (二)拟定评估方案 接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。 (三)资产清查 资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。 评估人员于2008年6月21日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下： 根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。 北京中企华资产评估有限责任公司9 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 (四)评定估算 评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。 (五)评估汇总 汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。 (六)提交报告 2008年6月24日将资产评估报告最终提交委托方。十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008年5月31日，企业委估资产账面净值为1197.49万元；调整后账面净值为1197.49万元；评估后的资产净值为2102.43万元，资产净值增值904.94万元，增值率75.57%。 具体评估汇总情况详见下表： 评估结果汇总表 单位：人民币万元 帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增加率% 项目 ABCD=C-BE=(C-B)/B*100% 固定资产11197.491197.492102.43904.9475.57 其中：在建工程20.000.000.000.00#DIV/0! 建筑物31197.491197.492102.43904.9475.57 无形资产40.000.000.000.00#DIV/0! 其中：土地使用权50.000.000.000.00#DIV/0! 资产总计61197.491197.492102.43904.9475.57 北京中企华资产评估有限责任公司10 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 十一、特别事项说明 以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)： (一)由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任； (二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对房产价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房产价值价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效； (三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任； (四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度； (五)委估房屋为获得中国银行贷款已作抵押； 评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。 北京中企华资产评估有限责任公司11 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力 (一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件； (二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估； (三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力； (四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用； (五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期 本报告书提交委托方的时间为：2008年6月24日。 法定代表人：孙月焕 注册资产评估师：李建英 注册资产评估师：王鸿育 北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月二十四日 北京中企华资产评估有限责任公司12 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件 参加本评估项目的主要人员名单 项目负责人：李建英中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育中国注册资产评估师 张国强中国注册资产评估师 夏新电子股份有限公司 拟转让所持部分武汉房产项目 资产评估报告书 中企华评报字(2008)第197-3号 共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 资产评估报告书 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司 拟转让所持部分武汉房产项目 资产评估报告书 中企华评报字(2008)第197-3号 摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的 全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注 报告书评估假设和特别事项说明部分。 因夏新电子股份有限公司拟转让部分武汉房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考。 评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施 了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008年5月31日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用市场比较法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008年5 月31日，企业委估资产账面净值为279.42万元；调整后账面净值为279.42万元；评估后的资产净值为513.02万元，资产净值增值233.60万元，增值率83.60%。 具体评估汇总情况详见下表： 北京中企华资产评估有限责任公司2 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表 评估基准日：2008年5月31日单位：人民币万元 帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增加率% 项目 ABCD=C-BE=(C-B)/B*100% 固定资产1279.42279.42513.02233.6083.60 其中：在建工程20.000.000.000.00#DIV/0! 建筑物3279.42279.425