浅谈老村改造后的长效管理.doc

浅谈老村改造后的长效管理 沈颖老村改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，近两年来，政府不断加大投入，动用大量的物力、人力、财力对无锡多个老新村进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。在已改造的老新村中，有物业管理的为数很少，多数新村收取不到物业费，或者无物业管理。如何不让老村改造的成果“昙花一现”，我市的多个小区探索了不少途径，也取得了不同的成效。本文旨在探讨如何因地制宜地开展老村改造后的长效管理。一、 老新村管理的普遍问题：目前，老新村管理普遍面临的问题主要表现在：业主“主体缺位”制约老新村物业管理工作正常开展，业主对自身权益的要求远远高于义务的行使；由于启动资金难以落实，居民对物业公司缺乏信任感，加之收费难度大，导致物业公司对老新村“退避三舍”，不愿接手；居民对物业公司这样的公共服务形态还缺乏购买意识，借口各种理由拒绝交费；老新村小区的管理成本较高，但物业管理收费标准普遍较低，导致正常的维修不能开展；业委会形同虚设，未发挥应有的作用。二、 老新村管理探索自治之路：1、业主当物管：改造后的老新村如何保鲜？自2006年开始，无锡市房管局在物管长期“真空”的老新村中，推行业主自治管理的新模式，在政府筹集资金进行整治改造后，随即组建业主自治管理委员会，由居民自己担起小区物业管理重任。其中，最典型的就是南长区的锡惠里小区，锡惠里小区位于梦之岛后面，车位曾被电脑商严重占用，过往车辆穿越小区而行，来往人员芜杂，物业公司也管理不好。后来，居民自治，赶走了物业公司，自雇保安，业委会因地制宜，封闭了一个出口让车辆改道，同时，取消了对居民的一切收费，车位晚上让居民固定停放，白天则将车位交给业委会管理，让外来车辆停放，收取停车费。一年下来，停车费除去应付的垃圾清运费和保安工资，还有不少盈余。2、沁园新村引进物管公司，锡城早年的“明星社区”沁园新村，经过半年整治后，再次焕发新颜。沁一社区新辟出了近300个停车位，仅此一项，小区即可新增数万元的收入。因为原本条件尚好，通过一部分店面的转让和出租，使小区经济有了一定的造血功能，去年10月，一家物业管理公司正式接盘。该物业公司的经理说，通过完善小区的硬件配套设施，培养老新村的造血功能，从而引进物业公司进驻，解决老新村物业管理问题，目前还只能算是一种尝试。在这个过程中，居民要树立“花钱买服务”的理念，并配合社区、物业公司做好长效管理，让老新村焕发出新的魅力。3、街道接管，居民参与的“金星模式”。金星地区在地域位置上具有其特殊性，金星街道处于无锡的城乡结合部，基本上属于纯居民小区，可开放利用的商业用地较少。辖区10个社区有7个社区都建造于上个世纪八十年代，随着时代的变迁，城市的发展，金星地区成为了外来人口多、老年人多、困难群体多、吸毒“两劳人员”多的地区，人口整体素质较差，人民生活水平较低，居民自我管理意识薄弱。2009年至2010年，金星街道的芦庄二区、金城新村、盛新里小区相继进行了改造，街道为了更好地保持整治效果，自主创新了第三种物管模式，即街道下设一家物业公司，统一为辖区内改造后的老新村提供物业管理服务。同时，社区成立业主委员会，配合和监督物业公司的管理。物业公司的资金来源主要来于辖区 个停车位费用的收取和小区自我造血功能的制造和完善。在金星的大环境下，相比业主自治和市场化运作，这种模式存在几大优势。一是可以有效整合街道内部多方力量参与新村管理。如在这次金城新村改造前期违章搭建的拆除以及改造之后无证摊贩的管理，都离不开城管部门的配合。新村的保安、保洁也需要社居委和业委会的密切参与。这些都可以由街道层面进行统一调配。二是街道配套资产所产生的收益为服务和管理质量提供了资金保障。如中桥二村，街道将小区附近的几家门面房租金下拨给物业公司，一下子就增加了不少管理资金，使得物业公司有条件增加家电维修、装饰装潢、钟点工等延伸服务，满足了居民的个性需求。三是由于非市场化经营，不以获取利润为目的，从而大大减少了管理成本。四是属地管理，容易获得老百姓的认同和配合。三、 建议与意见：以上三种模式各有利弊，并不具有普遍性，但在三个地区都起到了理想的效果，本人认为这关键在于这三种模式都根据老新村小区实际情况，因地制宜建立物业管理：1.在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理。2.对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老新村小区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，亦可由社区居委会出面引导老新村小区居民成立业主委员会，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。除此之外，如何使整治后的老新村小区步入管理的良性循环轨道。应从以下几点着手：一、出台政策，构建平台，立足长远，建立后续管理机制。1、建立合理的老村改造的启动机制，在居民与政府之间搭起桥梁，在老村改造前，政府应充分征求居民的意见，通过居民代表与政府签订协议书的形式，明确老村改造后居民的权利和义务，让他们知道他们需要做些什么，应该做些什么，在权利和义务完全确认后，再启动老村改造工程。2、政府出台政策扶持老新村长效管理，制定长效管理制度及考核标准，加大引导力度。加强对待改造老新村的规划，如适当动迁拆除一些住房，增加物业配套设施，吸引物业公司进驻，进行长效管理的市场化运作等。3、构建一个能有效运转的平台。在老新村的管理中让相关职能部门共同参与，例如城管、公安应有执法人员进驻。4、成立老新村小区长效管理办公室，全面承担对小区管理的领导和管理责任，协调解决小区的相关问题。二、加大政府投入资金，设立老新村管理的专项基金。1、制定现时可操作性措施：采用背街小巷改造经费模式，由市政府从有关专项经费中统一划拨。如房屋大修理基金等，可根据小区规模、人口、房屋年限等按平方划拨。2、制定长远目标措施，最终实现完全市场化运行。财政暂按一定的标准补贴老新村业委会，作为日常工作经费。区财政补贴每户居民一定物业费，以后逐年递减，直至最终实现完全市场化运行。三、挖掘老新村自身潜力，拓宽物业收费途径。1、利用好公建房屋的出租。2、“取之于民，用之于民”，不断加强和完善小区经济的造血功能。3、整合资源，加强管理。对建有配套车库的新村小区全面清理，凡挪作他用或改变用途的车库，一律恢复停车功能。在不妨碍居民正常生活的前提下对公用房和配套设施进行合理处置，同时对物业开支进行公示，保证居民的知情权。四、以人为本，加强宣传教育。1、街道要通过基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。让广大业主了解政策，强化物权意识。2、利用广播、电视、地方性报纸等媒体以及社区活动进行长期宣传，改变老新村的居民免费享受物业管理的旧有观念。3、呼吁政府及相关部门重视和关心老住宅小区的长效管理工作。有关部门要齐抓共管，巩固整治成果，构建和谐社区。五、强化素质，加大考核，把长效管理落到实处。1、理顺管理职能。街道应协调各相关职能部门有序推动工作，进一步落实社会治安的人防、物防、技防措施。设立小区警务站,城管站,各司其职,分管一块，加强对物业管理公司的日常指导，经常性督促物业管理公司落实好安全防范各项措施。2、适当投入，强化保安人员的素质，使小区设施更加完善。 除了配置一定数量的保安人员进行夜间巡逻和补装单元电子防盗门之外，还要有计划地在小区内增设安装监控探头，在开放式老新村小区主要通道设置大门、值班室，24小时落实专人管理。真正让居民安居乐业。3.加大考核力度。要对老新村小区物业管理进行考核，老