万科东海岸综合分析.doc

万科东海岸综合分析进入下半年，深圳东部海岸住宅市场重大利好消息接二连三传来：市政府在3年内将安排近50亿巨资用于建设盐排高速、三项疏港工程、盐田第二通道、东部通道、明珠立交、深盐路畅通工程、罗沙公路长岭段改造等7大交通工程；未来几年，盐田区将建设占地8万平方米的示范性寄宿制盐田区高级中学，并把它逐步办成以普高为主的60个规模型的省级标准学校，使之成为盐田区的窗口并进入全国1000所（深圳市20所）示范性普通高中行列；全寄宿的外国语小学中学部梅沙学校已经动工，预计2004年9月能够部分投入使用；华侨城集团将在5年内落实约30亿投资，在盐田三洲田6.9平方公里的土地上建设以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题的世界茶艺博览园、高尔夫运动区和综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施；最近，盐田区政府出台了新的五年规划，将在未来五年内把盐田建设成滨海示范区，此举对盐田的城市发展将起到重要的推动作用。 深圳东部尤其盐田梅沙地区一直受到大自然的特别眷顾，大小梅沙细沙碧浪、风光旖旎的海滩，使这里的山海景观可以媲美世界著名的海岸线。如果说当年南山住宅市场“得道升天”是因为滨海大道的建成通车，那么在今日的东部盐田，得享的却将是比南山更高规格、更全面的“特别待遇”。作为东部住宅市场的“先行者”，万科东海岸把“家在东部”的概念进行了充分的演绎，拓宽了东部滨海的宽度，而即将落实的多层次“白金配套”，将大大提升东部海岸生活的宽度和深度。 2003年的深圳房地产市场，因为万科东海岸，因为越来越浓厚的独特的东部海岸生活，而令人迷恋，令人遐想。万科东海岸，由此写下了深圳滨海地产开发史上深刻而生动的一笔。人们现在对万科东海岸是不是“真正海岸生活”已经不再追究，关键是，万科东海岸成为这个年度里一个最顽固的理想主义者，并且吸引了一大批追求理想生活方式的追随者。 海岸生活与城市 “白金配套”并行不悖 许多人视东部居住生活为畏途的原因一在于货柜车与私家车争路，二在于强大的教育配套未形成，三是受传统观念影响。 于是，“住到东部去！”的口号初听上去令人心血沸腾，但一看眼前的交通现状，大部分工作在深圳市区的人们都打了退堂鼓。东部牛仔万科地产在发现了水草鲜美、山高云淡的大梅沙后正准备高声放歌，喉咙里却有些苦涩！状态神勇的东部牛仔稍稍吹了一下海风，便打起了解构深圳城市人格的主意，一场什么是“真正的海岸生活”的大辩论由是海陆空全方位抢尽眼球。 海岸生活在世界各滨海城市、各滨海城区，应该是“一个意思，各自表述”。南山有南山的出路，盐田有盐田的办法，谁也别笑话谁。关键的问题在于，东部盐田的海岸生活得到的滋润，将在35年时间内显出分外妖娆的一面。 我们不能因为要坚持纯海岸生活而拒绝最时尚、最够味的城市元素，这不是作为居家形态、作为大梅沙这一规划作大型居家旅游社区的本质，也并非一个国际级滨海旅游生活区的表情。实际上，越是纯正的海岸生活，越需要令人惬意的城市资源、公建配套，前提是：这些配套和资源够动感、够现代、够便利。 于是，当读到砸在盐田头上的50亿交通配套计划时，我们在欢呼的同时，也喜极而泣。与其说这接近50个亿的投资意在根本完善东部交通，不如说这为盐田的定位困惑砸开了一条全新的道路：一方面有益盐田港做大做强，撑起深圳强港之梦，另一方面盐田其它重要产业的发展有望获得新的机会，甚至从此咸鱼翻生。 可以想见，这50个亿将建立一个完整、高效的疏港交通和过境交通系统，实现疏港交通与城市交通的有效分离，彻底解决盐田区对内对外的交通问题。 要江山，更要高级生活 盐田山海虽靓，但腹地有限，不可能什么样的人都往里装，也不可能像深圳其它城区一样，各种各样一流的二流的三流的学校医院都可搬进来。盐田人常说：“梧桐山是一道网，拦住了沙子，使盐田魅力常在，青春无限。”说的就是这个道理。 有钱人都在市里，这是东海岸这样的高档低密度大规模山海社区的市场机会。实际上，有钱有品位的人都希望能过上一种有时间可以步行到海里踩海浪捡贝壳的生活，而在满足这种愿望的同时，必须有足够的配套和装备，保证其居家生活质量不受影响。 梧桐山给了东部盐田湛蓝的海岸，万科地产用它来炮制高质量滨海生活。我们看到，前景相当看好的各项社会配套和远景规划，正在使盐田成为一个新的滨海高尚住宅区。 根据规划，盐坝高速公路南侧，将建设国际学校、梅沙学校、梅沙医院、公交站等。作为许多人关注的问题，盐田的教育配套将在未来几年内脱颖而出。尤其是大梅沙片区教育配套的完善，意味着居住于此的业主子女可直接接受具国际先进水平的高品质教育：深圳大学师范学院第二附属学校2001年进驻盐田，是盐田的教育配套发展的新起点；深圳市占地面积最大的中学深圳第二高级中学，已确定落户盐田港后山；盐田，正全力冲刺教育强区。此外，在深圳市东部生态走廊葵涌镇，一所占地65000平方米、建筑面积34000平方米的深圳中学亚迪学校，也于今年9月开学。 盐田蓬勃的发展趋势和良好的规划前景，吸引了许多知名开发商，包括万科、中海、金地、百仕达、鼎太、香港新世界等。众多楼盘的云集，带动了商住、旅游的发展，人气也更加兴旺起来。可以说，盐田在规划的引导下，人气、交通、配套三者相辅相成，层层推进，一个具有国际水平的海滨示范区的宏伟蓝图已经显现在我们眼前。 既要高成长，又要高级居住 万科东海岸自问世以来，其投资价值已被市场广泛接受，但居住价值也越来越被市场高度接受。“房子是70年的大事。”随着各项基础设施和高档配套的完善，盐田的居住环境也将大为改善，一个新的高尚滨海住区即将诞生。作为其中的领头羊，万科东海岸无疑不仅将成为东部最具升值潜力的高成长投资型物业，也是最有居家氛围的大型高级住区。 能够做到“两全其美”，只有万科这样有专业的、高水准的物业管理服务水平才能做到。万科有营造放心家园的能力和水平，这在其十几年的发展中早已有口皆碑。万科可以为业主提供租赁服务，在自己不住的时候，可以将房子交给万科代为出租。一个月只要租出去几天，租金就能抵月供款。因为这里是著名的海边度假区，公寓的租金又比酒店低，社区环境比酒店好，再加上万科的先进管理，因此，出租率是不用担心的。 随着大梅沙片区的进一步开发建设，绿化条件也在不断完善，根据大梅沙片区总体规划和发展要求以及现状情况，规划部门选择盐梅路、内环路、高速公路、片区支路、内湖东渠和西渠、背景山林等重点部位进行详细绿地景观规划设计。预计用2004年一年左右的时间完成大梅沙片区的绿化改造。届时，大梅沙将成为一个生态、自然、亲切的花园式片区。东海岸以万科的品牌